Anoniem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste Rene,
Dank voor je reactie. Korte reactie:- Ben het met je eens dat ”scheefgroei” geen wenselijke oplossing is. Maar als de alternatieven beperkt / niet uitvoerbaar zijn hoe kom je dan vooruit binnen de VVE als een deel van de eigenaren (stel 50%) vanuit woncomfort wel vooruit willen en een deel niet;
- Huidige kozijnen zijn hardhout, niet eerder vervangen en goed onderhouden. Risico op houtrot is er natuurlijk altijd maar met goed (regulier) onderhoud verwacht ik hier geen groot torkomstig risico;
- Totaalplaatje en financiele voordelen op middelange termijn zijn er zeker. Blijft openstaan dat de eigenaren nu de financiele middelen voorhaanden moeten hebben.
- Afsluiten lening VVE (v.b. energiebespaarlening) is geen optie. Belangrijke voorwaarde verstrekking lening is aanwezigheid van minimaal 10 wooneenheden (wij hebben er 8);
- Alternatief het verschuiven van vervanging naar de toekomst en nu extra gaan sparen via MJOP. Zullen kwartaalbijdragen ubstantieel omhoog gaan. De weerstand zal hier bij enkel eigenaren niet anders zijn dan bij nu bijstorten.
- Vervanging van dubbel voor enkelglas is deels mogelijk. Zitten echter in een welstandsgebied met architectuurorde in Amsterdam. Technische oplossingen, zonder noodzaak deel vervanging / renovatie kozijnen (”inhaakkozijnen”) zijn beperkt. Maar goed hier draait het dillema niet primair om.
Er moeten toch wel (juridische) escape mogelijkheden zijn om in het kader van redelijkheid & billijkheid afspraken te maken zodat de eieganren welke wel over willen gaan tot vervanging de nu te maken kosten in de toekomst vergoed krijgen vanuit de VVE (vordering), danwel dat de overige eieganren bij toekomstige kozijn vervanging dit ook uit eigen middelen betalen?
Carla bedankt weer voor je reactie. We gaan je adviezen bespreken met het bestuur.
RonaldL bedankt, het is de volledige tekst van het artikel in de splitsingsakte, dus daar waren we ons al van bewust dat het meten van die norm zonder verdere uitleg onmogelijk wordt.er is een collectieve glasverzekering, maar dat heeft uiteraard alleen met schade aan het glas te maken. Niet met de vervanging /verbetering van de glaskwaliteit. Die was in veel gevallen allemaal enkel glas. Jaren geleden hebben de leden van de VvE kunnen kiezen voor dubbelglas. Deze prijs hebben de leden zelf moeten betalen.
Is er nergens jurisprudentie over deze casus?Goedendag Rob,
Op de site van de administrateur/beheerder lees ik, dat het bestuur in handen is van VvE-leden.
Het modelreglement 1973 is van kracht.
Gaat de splitsingsakte boven het modelreglement?
De splitsingsakte dateert van januari 1982. met als aantekening ” de komparant bij deze vast te stellen als reglement van splitsing: het modelreglement van splitsing van eigendom, vastgesteld door de KNB bij akte op 22 februari 1973.”
In de splistingsakte m.b.t het gemeenschappelijke wordt verwezen naar het modelreglement 1973: raamkozijnen behoren tot het gemeenschappelijke.
Of nu glas tot het privé gedeelte behoort, lijkt mij wel . Ik kan zeker uit de splitsingsakte niet duidelijk halen of het glas tot het gemeenschappelijke behoort.
Ik kan u evt. de splitsingsakte opsturen mailen.
De beheerder heeft baat bij veel opknapwerk, want dan kan hij ”begeleidings”-uren schrijven.Bij leasen blijft formeel eigendom bij de ander. Geen idee hoe dat in modelreglement zit.
Wel oppassen met leasen. Heb een keer als dir ICT probleem gehad met computerlease.
Meestal hebben bedrijven daar een “lease BV” voor. Die kan failliet gaan als dat ze nuttig lijkt. Dan komt de curator en die kijkt naar verplichtingen en rechten/baten van failliet bedrijf. Bedrijf kan niet meer aan verplichtingen voldoen . Onderhoud kan niet meer..jammer dan.
Maaarr.. rechten heeft het bedrijf nog wel: de maandelijkse penningen van jou voor het systeem. Die gaan ze innen. Eindresultaat: jij blijft betalen lift wordt formeel eigendom van een ander en onderhoud stopt. De opkoper van het lease recht (hopen dat die er is) meldt zich bij jou en je moet een deal maken, Dubbele kosten: Bestuur wordt bedankt!
Sinds die tijd ben ik huiverig voor lease. Laat je juridisch voorlichten!Kennelijk kun je mijn vraag niet beantwoorden. Jammer!
Dit forum lijkt me niet bedoeld voor dat iemand zijn juridische strategie uit de doeken moet doen. Bovendien is dat iets tussen mij en mijn rechtshulpverlener.
Zeer interessant gezichtspunt.
Dit is wat er daadwerkelijk heeft plaatsgevonden bij de rechter destijds en dus geen gezichtspunt van mij. In dit forum lees je meer situaties waarbij de rechter zeer veel tijd neemt om diepgaande vragen te stellen aan een bestuur.
Ik heb een ingewikkelde situatie neergelegd in dit forum om te zien hoe anderen daar naar kijken. Mijn laatste reactie was als afrondend bedoeld.@ Marc, mocht je nadere stappen overwegen, tracht dan zoveel als mogelijk is, de juiste informatie te verzamelen.
Dit is erg lastig. Zoals ik eerder aangaf heeft de rechter zich al eerder uitgesproken over het gedrag van het bestuur aangezien zij onder andere de leden voor de gek hebben gehouden. En dan mag je wellicht een goede jurist hebben als VvE maar die komt maar een paar minuten aan het woord omdat de rechter meerdere en meerdere uren uitleg wil hebben van het bestuur zelf. Immers een rechter wil ook weten hoe het nu daadwerkelijk zit.
Feit is dat men alleen bepaalde personen is gaan opzoeken in de 1,5 uur om naar de vergadering te komen of om een open machtiging te tekenen aan het bestuur. Dit laatste is niet goed gevallen wat ik heb begrepen. Dat maakt dat een tweede vergadering wel degelijk kan uitmaken in de besluitvorming omdat daarvoor alle leden worden benaderd en niet een beperkte groep leden die worden gezocht in de 1,5 uur.
Mijn dank in deze aan jou en @Rob voor de heldere reacties. Het is uiteindelijk een rechter die een uitspraak moet doen over situaties zoals deze. En dat is naar mijn mening niet een kwestie van geluk aangezien een rechtsgang geen letterlijke staatsloterij is.Dan adviseer ik je om je geluk te gaan beproeven bij de rechter. 😉
En het bestuur beproeft zijn geluk niet? Immers het bestuur zal moeten uitleggen wat er nu echt is gebeurd want de notulen laten dit niet zien. Alleen bij navraag geeft men alleen aan dat er geteld en gecontroleerd is in 1,5 uur. Ik geloof simpelweg niet dat een rechter hierover geen vragen gaat stellen aangezien tellen en controleren normaal gesproken geen noemenswaardige tijd kost. Kortom omdat er geen jurisprudentie is, ben ik van mening dat je niet kunt spreken over “geluk” aangezien het compleet nieuw terrein lijkt te zijn en het is niet in te schatten hoe een rechter daarover gaat oordelen.
Als in het Handelsregister (KvK) niet de medewerker die bij de ALV was, is ingeschreven als gevolmachtigde, dan is feitelijk de woningcoöperatie niet vertegenwoordigd. Doormachtigen kan volgens mij niet. Stel voor dat je als eigenaar en machtiging aan een ander geeft dan zou die weer kunnen machtigen naar een ander etc. etc.
@monaster Het is de keuze van een eigenaar om wel of niet aanwezig te zijn. Er kunnen allerlei reden zijn dat iemand niet aanwezig kan zijn of zelfs niet aanwezig kan zijn. Immers mensen gaan op vakantie, hebben andere afspraken etc.. De kern is is dat ik zie dat men poogt om een tweede vergadering te voorkomen op een bijzondere manier. Gezien informatie en huidige jurisprudentie leek me dat interessant om hier als onderwerp aan te dragen. En wat ik nog nu toe er uit heb gehaald is dat het nog zo simpel niet is.  En zoals @Carla zei “Tja….of deze handelswijze wel of niet door de juridische beugel kan, daar kan m.i. alleen een rechter over oordelen.”.
@Bob, als de vergadering was gestart – wat niet is aangegeven door het bestuur – en “conform Rijssenbeek” dan de agenda was gevolgd terwijl dan eigenaren binnenlopen en waarbij het quorum dus hoger wordt (zie artikel Rijssenbeek) dan is het nog maar de vraag welke besluiten genomen konden worden gezien quorumvereisten. Ook is het onbekend wat het quorum was bij de aanvangstijd. Ik zou het boeiend vinden als iemand bij de rechter aangeeft 1,5 uur op een vergadering te zijn geweest waarbij niets is gebeurd. Er kan immers alleen gezegd zijn dat men machtigingen aan het tellen en te controleren is. Als men zegt dat er nog geen quorum was en dat er eigenaren opgetrommeld moeten worden dan is er feitelijk een start van een vergadering en wellicht zelfs impliciet een oproep tot een tweede vergadering. Zo zie ik het.
Daarom begrijp ik niet (@Bob) waarom deze werkwijze gewoon kan. Dan zou het dus een legitieme werkwijze zijn om een tweede vergadering te voorkomen. En de telling en controle van machtigingen zou dus uren en uren kunnen duren. En dan heb ik nog niets over van hoe de wetgever het bedoeld heeft m.b.t. bepaling van het quorum voorafgaand aan de aanvangstijd.Tja….of deze handelswijze wel of niet door de juridische beugel kan, daar kan m.i. alleen een rechter over oordelen. Naar mijn idee, voor zover we nu hier weten van de feiten, zit er toch een wat vreemde redenering in de reactie van het bestuur. Het kan haast niet anders dan dat het bestuur vóór de opening van de vergadering geconstateerd heeft dat er te weinig quorum aanwezig was. Ik ervaar het argument , we hadden 1.5 uur nodig om de machtigingen te controleren dus als een smoes, eerste klas.
Uiteindelijk is dit voor mij een van de sterkste reacties. Het bestuur heeft niet aangegeven wat er nu echt is gebeurd in die 1,5 uur en wat er op het aanvangstijdstip heeft plaatsgevonden.
In een een eerdere beschikking van de Rechtbank – die het bestuur weigert uit voeren – heeft de rechter bijvoorbeeld aangegeven dat het bestuur de leden voor de gek aan het houden is (praktisch een citaat). Met dit soort achterliggende feiten die eerder aan de orde zijn geweest vraag ik mij echt af of een rechter het allemaal zo wel goed zal vinden. Je zult goed moeten aantonen dat je ineens 1,5 uur nodig hebt om machtigingen te tellen en te controleren terwijl anders dat voor aanvang kan gebeuren en alle andere vergaderingen op het aanvangstijdstip starten.
Ik vraag mij af of Rijssenbeek interesse heeft in feedback op hun artikelen. Waarbij ik ze niet om juridisch advies vraag. Weet iemand dat?
En voor o.a. dit is het de bedoeling dat het naar een advocaat gaat.
De reacties helpen mij om een goede beeldvorming te krijgen buiten mijn eigen visie. Deze site volg ik trouwens al jaren en deze week heb ik besloten om een account aan te maken.@marc, mede naar aanleiding van je aanvullende informatie vraag ik mij, in goede gemoede, af …. de situatie: de reeds aanwezige leden zitten klaar en op enig moment, waarop de vergadering geopend ( naar verwachting) zal worden…..wat zegt de voorzitter dan op dat moment? Vraagt hij/zij de vergadering om uitstel , met redenen omkleed? Of is het anders gegaan? Ik kan me toch niet voorstellen dat iedereen maar anderhalf uur, lijdzaam en zonder vragen te stellen , gaat zitten afwachten wanneer er gestart gaat worden.
Dat vraag ik mij ook af; ik was er niet bij. Het bestuur geeft bij navraag alleen aan dat de 1,5 uur nodig was voor het tellen en controleren van de machtigingen. Wat ook bekend is is dat er “deur voor deur” is langsgegaan in deze 1,5 uur om eigenaren op te trommelen. Dus het geeft het beeld dat er meer is gebeurd dan tellen en controleren. Anders zou men inderdaad 1,5 lijdzaam en zonder vragen te stellen – immers de vergadering is niet geopend – hebben moeten wachten.
Daarom vraag ik mij nog steeds af of dit nu wel kan.Ik kan een paar tips geven. Een SKW certificaat zegt niet alles. “Verborgen” kosten kunnen een hoop verschil uitmaken. De ene vraagt naar verhouding veel geld voor elke informatieverstrekking naar een notaris (bij een nieuwe eigenaar voor de VvE) en bij de ander is dit weinig of inbegrepen. Een partij die de dienstverlening helder kan neerzetten, zou voor mij pluspunten krijgen.
