Anoniem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
De redenatie in alinea 1 klopt niet, het netwerk op jullie perceel is nooit van jullie geweest.
Ik ben tijdens de bouw in 2002 regelmatig even wezen kijken en toen het nog niet aangesloten was op het landelijke gasnetwerk was het nog van ons. 😉 Maar ik begrijp wat je bedoeld hoor. Ook vreemd dat wij een beheerder hebben die hier schijnbaar niets van af weet. Heel erg bedankt voor je reacties, word zeer gewaardeerd.
In mijn optiek is dit geen zaak voor de VvE, maar voor de individuele eigenaar. De privacy problemen snap ik niet. Hij neemt geen gas meer af dus het uitlezen van de slimme meter geeft geen enkele info over zijn doen en laten.
Die slimme meter ging volgens mij om elektra, niet gas. Maar je hebt gelijk, bij nader inzien geen zaak voor de VvE maar ik help graag iemand anders, het zijn hoofdzakelijk ouderen die hier wonen. En het is ook wel leuk om eens iets grondig uit te zoeken… met wat hulp van anderen.
Heel erg bedankt voor dit artikel, het staat al bij mijn favorieten. Best nog ingewikkeld hoor zo’n juridisch stuk maar als ik het goed begrijp hebben wij (de eigenaren) het netwerk van de netbeheerder destijds uitgebreid door ons complex aan het reeds bestaande netwerk te laten koppelen. Het is daarbij niet relevant dat het door ons is betaald, omdat de netbeheerder de bevoegdheid nu ook over ons kleine stukje van het totale netwerk heeft gekregen is het eigendomsrecht automatisch aan hen overgedragen. Is dat kort gezegd waar het op neerkomt? Want ik moet het straks weer kortsluiten met de buurman.
In dat geval heeft Liander dus wel gelijk en is het hun eigendom tot aan de gasmeter. Maar dit maakt hun brief des te vreemder, want hierin word gedreigd met juridische stappen als de buurman geen keuze maakt. Het komt er dus op neer dat buurman X een beslissing moet nemen over wat Liander met haar eigen eigendom moet doen en als hij dat niet doet dan daagt Liander hem voor de rechter. Maar het is toch juist de taak van Liander om zorg te dragen voor een goed werkend en veilig gasnetwerk, dit is toch niet de taak van buurman X. Hij is tevreden met de situatie zoals deze is maar als dat onveilig is dan dient Liander zelf haar netwerk aan te passen. Zij kunnen hun verantwoordelijkheid niet afschuiven op de buurman. Of zie ik dit verkeerd?Je hebt gelijk Bob, voor hoogbouw (dit is 2 woonlagen dus hoogbouw neem ik aan?) blijkt het bedrag ruim 300 euro te zijn, daar was ik inmiddels ook achter, het gaat om Liander. Maar ik heb net een reactie van onze beheerder per mail ontvangen die het onderhoud van veel meer van dit soort appartementencomplexen regelt en zij geven aan dat de gasleidingen in de dekvloeren eigendom zouden zijn van de VVE en het deel wat uitkomt in de meterkast van de individuele eigenaren. Zij zeggen dat de splitsingsakte hier leidend is. Maar ik denk persoonlijk dat Liander zich weinig aantrekt van wat er in onze splitsingsakte staat, die hebben zij nooit ondertekend. Dus laten we allereerst definitief vaststellen wie nu feitelijk en wettelijk eigenaar is van de leidingen in het gebouw tot aan de gasmeter. Is dit echt de netbeheerder zoals ze zelf beweren en waar kan ik dat terugvinden, staat het misschien ergens in de gaswet?
Dank voor je snelle reactie Ronald. Ik ben er altijd vanuit gegaan dat alle leidingen, bedrading, afvoer e.d. onderdeel waren van het appartementencomplex. Maar blijkbaar is dat dus niet het geval. We hebben een kleine VVE van 5 partijen waaronder een woningcorporatie en ik ben vorig jaar tot bestuurder gebombardeerd dus voor mij is het ook allemaal even wennen.
Maar je hebt daar een goed punt, als ze hem afdoppen vlak boven de dekvloer dan staat er nog steeds druk op de leiding in de vloer, niet echt een veilig idee.
Deze bewoner word onder dreiging van een rechtszaak onder druk gezet om zelf via de website van de netbeheerder opdracht te geven de ‘gas-installatie’ te laten verwijderen en als ik het goed begrijp gaat dat dan ruim 700 euro kosten. In de praktijk komen ze daar dus alleen een buisje voor afzagen, dat is makkelijk verdiend. Ik snap dat die bewoner daar geen opdracht voor wil geven want dan moet hij als opdrachtgever ook betalen, als de netbeheerder het echt nodig acht moeten ze het zelf maar regelen. Ook vreemd dat ze jaren geleden verzegelen voldoende achtten en nu toch ineens de hele boel willen verwijderen. Ik weet wel dat de man meermaals had geklaagd over het steeds aanzetten van zijn slimme meter en hij wil i.v.m. privacy niet dat zijn meter word uitgelezen. Het kan zijn dat de netbeheerder denkt: als jij moeilijk doet over die slimme meter dan gaan wij moeilijk doen over je gasaansluiting. Ik probeer iedereen hier in het gebouw, hoofdzakelijk mensen van 60 jaar en ouder, zoveel mogelijk te helpen. Als je nog ideeën hebt, laat het me weten. Nogmaals dank!Heel nuttig. Bedankt dat je ons op de hoogte houdt. Maar verwacht niet te veel van een accountantscontrole. Ze hebben hun normen voor kleine non profits als een VvE en dat is niks vergeleken met een controle in het grote bedrijfsleven. Vroeger heb ik meegemaakt dat een “accountantscontrole” bestond uit een “samenstellingscontrole” (wat zoiets is als “debet en credit kloppen wel”).
In de controle voorwaarden staan allerlei disclaimers. En ze kijken niet naar de juistheid in relatie tot het Splitsingsreglement. Enne..(disclaimer 30… Wat ze niet wisten heeft geen invloed)
Mijn advies zou zijn:
Achterhaal zo snel mogelijk wie de accountant is. Vaak laten ze dat niet eens weten…
Duw de accountant die de opdracht heeft, direct zover mogelijk informatie in zijn brievenbus, zodat hij zich nooit kan beroepen op “wist ik niet” en “kon ik niet weten”. Want degenen die gecontroleerd worden zijn vast “vergeetachtig”Beste Bob en Rob,
Bedankt voor jullie informatie en inzichten. Aangezien de AvS niet aangeeft dat de VvE de boete moet opeisen, zou ik de VvE ook kunnen vragen om te bevestigen dat ze dat niet alsnog, of bij een volgende overdracht (wanneer ik t.z.t .de plek zou willen verkopen aan een derden) doen. Ik zal daarnaast de exacte transportdatum navragen / opzoeken om het punt van verjaring te bekijken – geldt hiervoor een termijn van 5 jaar?
Ondanks de bedoeling van de splitser, wordt de nieuw ontstane situatie niet genoemd in de AvS. Mag de VvE deze situatie niet verduidelijken in een aanvullend reglement? Uitgaande van de welwillendheid van de VvE zouden ze daarin kunnen vastleggen dat zo’n vervreemding bijvoorbeeld volgens lid 3 verloopt, maar indien er binnen de VvE geen interesse is om het recht over te nemen, de plaats opnieuw aan een derden aangeboden kan worden). Voor mij zit hier ook het risico – een bezitter van een appartement kan er voor kiezen (lijkt me zelfs verstandig in dit geval) zijn/haar appartement niet zonder parkeerplaats te verkopen (en zo min of meer afdwingen dat hij/zij niet met een losse parkeerplaats blijft zitten). Als eigenaar van een ‘losse’ plek kan ik dat niet en ben ik verplicht de service kosten te blijven betalen totdat er iemand binnen de VvE de plek wil overnemen (waarbij ik er wel voor kan kiezen de plek te verhuren) – en gezien de “overmaat” aan vrij plekken kan dat lang duren ben ik bang.Iedereen bedankt voor de reacties tot nu toe. Al ben ik zelf een beetje de draad kwijt, geloof ik 😏
Als iemand nog een nieuw gezichtspunt kan toevoegen op de gestelde vraag dan stel ik dat zeer op prijs. Ik herhaal hem nog even:
Stel dat een splitser/notaris je deskundig advies vraagt over de grondslag in een AvS, met name over het al dan niet meetellen van de dakterrassen van 100 m2 of meer, en hij geeft je drie opties:
– Oppervlakte dakterras niet meetellen
– Oppervlakte dakterras voor 33% meetellen
– Oppervlakte dakterras voor 100% meetellen.
Wat zou je antwoord dan zijn? Welke argumenten geef je mee?
En als je het niet weet, naar wie zou je die splitser/notaris doorverwijzen?Misschien een leuk idee om de discussie uit te breiden met de vraag welke oppervlakte moet worden gebruikt, bruto of netto, al dan niet afgerond? 😉
Heel leuk idee. Doe jij een voorzetje?
Ik bedoelde natuurlijk de berekening in de bijlage AVS ambt berekening oppervlakte.
Sorry, dan begrijp ik niet goed wat je bedoelt. Het doorrekenen van de twee scenario’s leidt in onze situatie uiteindelijk tot die 10%.
ik ben benieuwd naar de verschillen tussen A en B bij de berekening
Dat kan de grootterrasbezitters rond 10% van hun maandbedrag schelen. Maar zoals eerder gezegd: daar gaat het hier niet om.
Het verhoogt de economische waarde van het appartement, en daar heeft alleen de eigenaar baat bij.
Economische waarde heeft m.i. meer met de WOZ te maken. Bij breukdelen gaat het om aandelen in eigendom en schulden en kosten. Maar je andere argumenten snap ik. Die van de wc vind ik wel aardig. “Ja”, zegt de notaris, “laten we het dakterras maar 100%Â meetellen want op de wc zit je ook niet de hele dag.” 🤨
Ben benieuwd wat daarin staat.
Alleen maar oppervlakten en berekening van de breukdelen.
Ik raad aan eens contact te zoeken met Maarten Corpeleijn. Die is samen met RVO en onder andere woningcorporaties (ook voor gemengde vve’s) bezig om alle mogelijkheden in kaart te brengen.
Zo kan je geen laadpaal aan het openbare net koppelen. Deze moet aan de collectieve e-aansluiting van jullie complex. Wellicht moet de aansluiting dan nog verzwaard worden. En wie betaalt dat? Kans is groot dat vastrecht dan hoger wordt voor je transportkosten voor de netbeheerder.
Veel mitsen en maren dus 🙂Beste Bob,
Bedankt voor je reactie.
Artikel 2 is het eerste stukje van mijn eerdere bericht (“De Eigenaar van….”).Â
Artikel 4 kan relevant zijn :”Leidt vervreemding ertoe dat een eigenaar geen recht meer kan laten gelden op een woning of bedrijfsruimte, terwijl hij/zij een of meer parkeerplaats(en) overhoudt, dan is de betreffende eigenaar verplicht om de resterende parkeerplaats(en) aan te bieden conform het in lid 3 bepaalde.” – hoewel dit de situatie beschrijft dat een eigenaar van een appartement met parkeerplaats, het appartement zonder die plek verkoopt. In situatie die nu speelt, is de verkoper van de parkeerplaats nooit eigenaar van een appartement geweest.
24.1 is in deze context minder van belang (een eventuele huurder moet een verklaring afgeven dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven).
Er zijn 180 parkeerplaatsen en 129 woningen. Er zijn veel vrije plaatsen (niet elke woning heeft een parkeerplaats) en er zijn in het verleden (danwel door een woningbouwvereniging, danwel door appartementseigenaren) een aantal parkeerplaatsen aan ‘derden’ verkocht. Voor zover ik weet is daarbij de boete nooit gevorderd.
Een exacte datum van overdracht is me in dit specifieke geval niet bekend – uit het verhaal van de makelaar leidt ik af dat het zal gaan om 5-10 jaar geleden.
Wellicht wordt met gedogen bedoeld dat de boete niet gevorderd gaat worden – maar ik weet niet of het bestuur van de VvE dat zo kan besluiten en / of vastleggen?Laat ik mijn oorspronkelijke vraag herformuleren:
Stel dat een splitser/notaris je deskundig advies vraagt over de grondslag in een AvS, met name over het al dan niet meetellen van de dakterrassen van 100 m2 of meer, en hij geeft je drie opties:
– Oppervlakte dakterras niet meetellen
– Oppervlakte dakterras voor 33% meetellen
– Oppervlakte dakterras voor 100% meetellen.
Wat zou je antwoord dan zijn? Welke argumenten geef je mee?
En als je het niet weet, naar wie zou je die splitser/notaris doorverwijzen?
