Anoniem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Heb nog contact gehad met de Projectontwikkelaar. Deze bevestigt mij dat het dak/dakbedekking/gevelbekleding, ramen, deuren, posten etc tot het privé eigendom behoren. Onderhoud bepaal je als eigenaar zelf. Dit zijn geen gemeenschappelijke zaken waarvoor een begroting gemaakt dient te worden.
Dank voor de reactiesZo als ik het begrijp kan er, zolang er geen decharge verleend is aan het opgestapte bestuur een tijdelijk bestuur worden gekozen. Zij zijn dan nog niet verantwoordelijk voor de financiële situatie waarin de VvE verkeert maar kunnen wel de voorbereidingen voor een ALV treffen waarin het boekjaar ordentelijk kan worden afgesloten. Wanneer een nieuw bestuur de benoeming aanvaard zonder voorwaarden aan de aansprakelijkheid te stellen, zijn ze volledig (hoofdelijk) aansprakelijk.
Pas nadat het boekjaar is afgesloten en de kascommissie haar werk heeft gedaan, wordt het “nieuwe” bestuur verantwoordelijk. Corrigeer me gerust als ik er naast zit.
We zijn inderdaad wat afgedwaald. De vraag waar het hier om draaide is welke situatie gewenst is bij het verlenen van autorisaties van beheerder en bestuurder.Hoe het zou moeten zijn begrijp ik inmiddels echt wel.
Je geeft aan dat er een bestuur moet worden benoemd. Tijdelijk maakt helemaal niets uit, een benoemd bestuur is het bestuur, tijdelijk of niet. Zoals je zelf opmerkt weet je hoe het moet zijn, en daarmee ook wat er moet gebeuren, toch? 😉
Hallo Pierre,
Zijn er in jouw situatie nog ontwikkelingen?
Onze VvE (complex nog in aanbouw) zit in een vergelijkbare situatie. Onze AvS is gebaseerd op MR 2017 met artikel 28.1 volgens annex 2, hieronder een verkorte versie er van.
In ons complex voldoen de zwevende dekvloeren aan de norm Ico = +10 dB. Het NSG adviseert ons om harde vloerbedekking direct op de dekvloer te lijmen.
Wij zijn van mening dat artikel 28.1 te veel ruimte laat voor een verkeerde interpretatie, en vinden dat deze gewijzigd moet worden om in de toekomst problemen te voorkomen. Maar de projectontwikkelaar (=splitser), de notaris, en de vastgoedbeheerder delen die opvatting niet. Zij stellen dat een aanvullend artikel in het huishoudelijk reglement volstaat.
Hoe zien jullie dit? Thx.
– Frans
PS mijn eerste post op dit forum, dus als er iets fout gaat…
Artikel 28.1 MR 2017 annex 2 verkorte versie
Het aanbrengen van harde vloerbedekking is slechts toegestaan indien onder die vloerbedekking een dusdanig veerkrachtig materiaal is aangebracht dat een isolatie-index voor contactgeluiden (Ico) wordt bereikt die voldoet aan het toen geldende bouwbesluit.
De vloerconstructie dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer te worden uitgevoerd. Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijf/deskundige) is hierbij een vereiste.Ik vermoed dat daarin is vastgelegd dat de bestuurder tot 500 euro gemachtigd is.
Vermoed! Waarom weet je het niet zeker?
Ik voel me niet zo lekker met deze constructie.
Waarom niet? Je vermoedt slechts dat het zo geregeld zou zijn.
Nou, ik vermoed dat het om een autorisatie van 500 euro gaat. De KvK omschrijft dat nu eenmaal niet duidelijker. Wat ik zeker weet is dat de beheerder bij de KvK heeft laten vastleggen dat hij volledig geautoriseerd is.Vraag: is het normaal dat de externe beheerder alle autorisaties heeft? Ik kan er in het contract tussen VvE en Beheerder overigens niets over vinden.
Vraag eens bij eigen bestuur en beheerder na OF het überhaupt zo geregeld is zoals je vermoedt, en vraag bestuur en beheerder eens WAAROM het zo geregeld is. Die zouden het moeten weten EN kunnen uitleggen.
Ik heb het idee dat je je niet goed voor kunt stellen dat er situaties zijn waarin bestuur en beheerder gewoon niet mee willen/kunnen werken. Ik heb de overeenkomst, daar staat niets in over een afspraak m.b.t. de autorisatie en ik vraag hier of het normaal is dat dit zo is vastgelegd.Maar waarom je de bestuurder dan een beperkte en de beheerder een volledige autorisatie zou geven, ontgaat mij.
Het is slechts een vermoeden toch!? 😉
Nee, ik vermoed dat de bestuurder tot 500 euro geautoriseerd is. Het bedrag doet er verder niet zoveel toe, het gaat me om de verhouding tussen bestuurder en beheerder zoals die bij de KVK is vastgelegdOnze professionele beheerder heeft bij de KvK laten vastleggen dat hij volledig geautoriseerd is.
De beheerder handelt zoals afgesproken in de beheersovereenkomst. De beheerder bepaalt niet hoe het geregeld wordt/is. Daar gaat de vergadering over, en/of het bestuur.
Hoe het zou moeten zijn begrijp ik inmiddels echt wel. Je gaat er dan van uit dat een bestuurder qua kennis evenwaardig is aan de beheerder. Dit is hier verre van het geval; het bestuur heeft geen idee wat de overeenkomst inhoudt maar heeft hem wel getekend.
Registratie van achtereenvolgende besturen had al jaren niet meer plaatsgevonden. De nieuwe beheerder heeft dit opgepikt maar heeft zich wel met alle autorisaties in laten schrijven. Het bestuur weet van niets en wijst naar de beheerder..
Na een aantal indringende gesprekken heeft de bestuurder zich zeer onlangs teruggetrokken. Er is geen archief, geen logboek, geen schoonmaakprogramma, geen inzicht in lopende overeenkomsten en vergoedingen… dus kom mij maar niet aan bij wie ik wat zou moeten kunnen navragen want het is er niet. De beheerder zit in het zelfde schuitje, die heeft de zaak in deplorabele toestand overgenomen wat ik ook onbegrijpelijk vind want ik had deze klant fijn in de wachtkamer gezet.
De leden is verzocht om schriftelijk in te stemmen met het benoemen van tijdelijke bestuurders die orde in de chaos kunnen scheppen, het boekjaar kunnen afsluiten zodat de ALV al dan niet decharge kan verlenen en om een sluitende begroting voor 2020 te maken. Daarvoor is een unaniem resultaat en 100% opkomst nodig.
We hebben niet met een beginnend brandje te maken maar met een hardnekkige ondergrondse veenbrand waarvoor met groot materieel uitgerukt moet worden.
gisteren meegemaakt: de voorzitter komt met 4 volmachten in de vergadering, samen met nog iemand die nu in het bestuur gekozen is door de volmachten hadden zij een meerderheid van stemmen. Tegenkandidaten werden bij voorbaat weggestemd, het stemmen wat schriftelijk had moeten gebeuren, werd met handopsteken gedaan, er zouden minimaal 3 bestuursleden moeten zijn, er zijn er 2 . Omdat de tegenkandidaten niet op de agenda stonden, kon er zgn volstaan worden met mondeling stemmen. Is er jurisprudentie dat een bestuurder geen volmachten mag aannemen en zo zijn eigen vlees keurt?
Dank voor de reacties. Als het toegestaan is wil ik er nog even op door gaan om niet op de eerstvolgende ledenvergadering onvoorbereid te zijn:
In de splitsingsakte is letterlijk opgenomen:
tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
a de verandabungalow met toebehoren dat uitsluitend behoort dan wel dienstbaar is tot een privegedeelte (zulks met inbegrip van de delen van dit gebouw die mogelijk boven, op of onder de gemeenschappelijke grond zijn gerealiseerd doch uitsluitend dienstbaar zijn aan de priveruimte), waaronder mede wordt begrepen de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van dit gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, de dakkapellen de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede alle vloeren en wanden en ook die scheiding vormen tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n)
Als er nu een aantal bewoners zijn die een spaarpot aan willen gaan leggen voor het vervangen van het dak en onderhoud aan de gevelbekleding, dan kan ik niet worden verplicht om hieraan deel te nemen omdat het een privé aangelegenheid is? Als iedereen deel moet nemen, dan zal eerst de splitsingsakte gewijzigd moeten worden? Voor wijziging van de splitsingsakte is 2/3 of 4/5 meerderheid nodig? Het zijn twaalf woningen betekent dit dan dat bij 8 of bij 9 stemmen er een meerderheid is? Als het zover zou komen en een bewoner zou in de toekomst onderhoud nodig hebben aan zijn/haar dak zonder dat het gehele dak vervangen zou moeten worden dan is dit onderhoud voor rekening van de VvE? De spaarpot zou alleen gebruikt worden voor het in 1 keer vervangen van 12 daken (2 blokken van 6 rijtjeswoningen).
Het beheer is uitbesteed aan PUUR beheer. Zij zeggen dat de bestuursleden het bij het rechte eind hebben en dat het dak en de gevelbekleding gemeenschappelijke zaken zijn. Ik vind dit vreemd omdat bij de oprichting van de VvE, Puur Beheer de begroting heeft gemaakt voor onderhoud/opstalverzekering etc. In de begroting die in 2019 gemaakt is, zijn geen bedragen gereserveerd voor het dak en de gevelbekleding en nu komt Puur Beheer ineens dat het gemeenschappelijke zaken zijn.
Het nadeel van zo’n spaarpot vind ik dat we nu moeten wachten tot het moment dat het bestuur besluit dat er onderhoud nodig is. Ik geef de voorkeur om dit zelf te kunnen bepalen. Wij willen wellicht na 5 jaar de buitenkant laten onderhouden terwijl er afgesproken wordt dit na 10 jaar te doen. Dan zou ik 5 jaar moeten wachten en tegen een lelijke pui aan moeten kijken voor er iets aan gedaan wordt. Daarnaast vind ik het vreemd en ongebruikelijk dat bij schade aan het dak ik (bij gemeenschappelijke zaak) dan zelf op zou moeten draaien voor de kosten.
Zie graag de reacties tegemoet. Dank!Dank voor de reacties tot zover. Ik begrijp dat vele wegen naar Rome leiden en de reacties bieden mij een aardig inkijkje in de mogelijkheden.
Ik zou nog wel willen weten hoe er over de volledige autorisatie van de beheerder gedacht wordt.
Wat mij betreft zou een beheerder best inzicht in alle financiële zaken mogen hebben en het lijkt mij ook dat het niet verkeerd is als de beheerder de operationele taken van een penningmeester uitvoert mits daar voldoende controle op wordt uitgeoefend. Bestuur en beheerder voeren naar mijn idee samen het beleid dat door de AVL bepaald wordt, uit waarbij een zekere vrijheid van handelen nodig is om het werkbaar te houden.
Maar waarom je de bestuurder dan een beperkte en de beheerder een volledige autorisatie zou geven, ontgaat mij.Bedankt voor je reactie Monaster.
Goede tip mbt splitsingsakte. Hier ga ik achteraan.
Voor nu is er 1 persoon slecht ter been, maar dit kan natuurlijk elk moment veranderen door ouder worden, maar ook door bijvoorbeeld een enkel of been breken en daardoor genoodzaakt zijn om krukken, rolstoel of rollator te gebruiken. Daarom zou het vreemd zijn om kosten op 1 bewoner te laten betalen lijkt mij.
Bij gemeente gevraagd mbt WMO-vergoeding, maar daar werd gezegd dat aangezien het om koopappartement gaat, de VvE verantwoordelijk is.Bedankt voor je reactie Nico.
De voordeur zou dan dmv een drukknop geopend kunnen worden als je uit de lift komt.
Navraag mbt WMO is al gedaan, maar er wordt aangegeven dat dit niet vergoed wordt aangezien het om koopappartement gaat en VvE verantwoordelijk zou zijn voor veilige entree.
Normaal onderhoud aan gemeenschappelijke ruimtes/zaken wordt ook betaald door VvE, dus waarom zou dit dan anders zijn?@teleton snel het ontbrekende bedrag overhevelen van de AR naar GO. Als de ALV zich daar tegen verzet, dan zou je jaarlijks 0.5% van de herbouwwaarde moeten reserveren
Dat zou ik ook denken. Maar als het voorstel tot verhoging van de reservering eventueel wordt weggestemd, komt een voorstel met 0,5 % helemaal niet door de ALV. Die reservering zou dan op grond van wat wettelijk bepaald is, afgedwongen moeten worden.
Ik hoop dat men tot inkeer komt en het meest redelijke voorstel zal accepteren. Voor ik het voorstel tot overhevelen indien, wil ik in ieder geval inventariseren wat er vervroegd gerepareerd/vervangen moet worden. De indruk is dat bijvoorbeeld het dak, de balkons en de huisinstallatie, kunststof ramen en schuifpuien en het bellentableau veel eerder aan de beurt zijn dan in het MJOP geprognotiseerd staat.
Aan het dak zijn in de afgelopen jaren al diverse “kleine”reparaties gedaan maar bij iedere plensbui is er weer een lek. De reparateur wil het bellentableau en de intercominstallatie niet meer herstellen nadat hij de boel diverse keren met kunst en vliegwerk en veel te veel manuren aan de praat heeft gekregen. Er is geen plan….
Kunststof puien en ramen zijn nooit onderhouden waardoor er hoogfrequent gebreken gemeld worden. Ze komen oorspronkelijk uit Italië en onderdelen zijn niet of nauwelijks verkrijgbaar. Tot nu toe wijst de VvE iedere verantwoording voor onderhoud en reparatie af. Waarom vervanging dan wel in het MJOP staat, weet men niet…..Volgens mij is het MR1992 er klip en klaar over maar als ik advies vraag bij VvE belang, zeggen ze dat ik het verkeerd lees en dat ramen en deuren aan de binnenzijde tot de privé gedeeltes horen. Als je het zo ziet, horen de muren en het dak ook tot de privé gedeeltes. Die hebben immers ook allemaal een binnenzijde….
Je zou verwachten dat de ALV in opstand zou komen; het tegendeel is waar. Men berust want “Het geeft zo’n nare sfeer..”
Gezien het feit dat er nog wel wat lijken uit de kast zullen rollen, kan het misschien ook handig zijn om (een deel van) deze posten uit de Algemene Reserve te financieren. Te snel overhevelen lijkt me dan ook weer niet gewenst. Ik ben er wel een voorstander van maar pas als we een goed inzicht in de ellende hebben en een betrouwbare financiële basis voor de komende jaren hebben gelegd.
Het wordt nog een hele puzzel.@bob ik ging er van uit Dat het saldo GO niet in overeenstemming is met de in de MJOP geprognosticeerde kosten. .
En zo is het: het saldo GO is bij lange na niet in overeenstemming met de kosten zoals ze in het oude en het nieuwe MJOP staan. In de begroting is geen extra dotatie opgenomen om dat verschil in te lopen waardoor het verschil ieder jaar groter dreigt te worden. Daarom stel ik de begroting op de komende ALV ter discussie. Wanneer we hem dit boekjaar zouden verdubbelen en vervolgens jaarlijks met 5% verhogen (Exclusief indexering prijsstijgingen en geldontwaarding) komen we nog steeds geld tekort in 2025.
Omdat er ook een post Algemene Reserveringen op de balans staat, ben ik aan het onderzoeken of daar niet een gedeelte van overgeheveld kan worden naar de Reservering GO, UITERAARD na instemming van de ALV.
Ik lees hier nu ook dat het niet verkeerd is om de Algemene Reserveringen (AR) min of meer op het niveau van de jaarlijkse exploitatie te houden dus moet ik daar eens over nadenken. Als we een sluitende MJOB (begroting) zouden hebben, lijkt mij een AR van de jaarlijkse exploitatie wat aan de hoge kant.
Wanneer de ALV niet gewend is om mee te denken, drukt de verantwoording voor een plausibel voorstel voor een herverdeling van AR naar GO extra zwaar en er is geen weg terug!
