[Appie1972]

Ik was woonachtig in een appartementencomplex en in het bezit van een inpandige garagebox. Het appartement heb ik 6 jaar geleden verkocht, de garage kon/wilde de nieuwe bewoners niet overnemen.  Die garagebox heb ik dus nog steeds in mijn bezit.

In de Splitsingsakte is een artikel opgenomen waarin staat dat (het appartementsrecht van) een garagebox alleen mag worden verkocht aan iemand die een appartementsrecht op een woning heeft. Met andere woorden: verkoop van de garage aan iemand die geen lid is van de VVE met een woning is niet toegestaan.

De oorspronkelijke gedachtegang hierachter was, dat men liever geen buitenstaanders in het complex heeft. Het aantal appartementen en parkeerplaatsen/garages was namelijk gelijk. Dat zou dus veranderen bij een verkoop aan “derden” Echter, men heeft nu al 6 jaar de situatie die dus eigenlijk niet zou mogen volgens de eigen regels.

Een verzoek tot wijziging van de Splitsingsakte gaat het niet halen. De overige bewoners hebben namelijk geen enkel belang.  Er heeft zich overigens ook niemand gemeld die de garage wil kopen. Er is geen enkele belangstelling.

Staat hier het vrij verkeer van goederen en diensten niet ter discussie? Het principe van vrije overdraagbaarheid van goederen wordt hiermee geschonden.

Zijn er meer mensen met deze ervaring? En liever nog, een oplossing….

 

 

[Rob]

Beste Appie,
De splitsingsakte is duidelijk en leidend op dat gebied.
Er zit naar mijn idee weinig anders op dan af te wachten tot één van de appartementsgerechtigden interesse heeft om jouw garage over te nemen.
Andere mogelijkheid is inderdaad het wijzigen van de splitsingsakte, maar dat is vrij kostbaar en zie ik inderdaad ook niet zo snel gebeuren in jouw situatie.En heel eerlijk gezegd……. als ik daar een appartement zou hebben, zou ik ook waarschijnlijk niet meewerken aan een dergelijke wijziging !
Is het overigens wel duidelijk of jouw appartement en garagebox sowieso wel los van elkaar verkocht mochten worden?
 

[Bob]

Hi Appie,
De splitsingsakte is mij niet duidelijk.
Merkwaardige en tevens vervelende toestand. Zoals je zelf aangaf is de huidige situatie er een die de akte nadrukkelijk niet beoogde.
De garagebox is naar ik begrijp volledig zelfstandig en los van het appartementsrecht/de woning te gebruiken.
Is verhuren een optie of is dat ook verboden in de akte?
Wat is de exacte formulering van het verbod op losse verkoop in de akte?
Hoeveel stemmen kunnen er in de vergadering worden uitgebracht volgens de akte? Zijn dat er 6 of heeft men rekening gehouden met ook “andere eigenaars” van buiten de VvE? Ben jij daarmee nog lid van de VvE en heb je ook nog een stem?
Wat zijn de breukdelen, en hebben de garageboxen een eigen breukdeel? Draag jij nog bij in de (alle) kosten van de VvE (inclusief schil bijvoorbeeld)?
Wat mij betreft ontbreken er nog teveel gegevens en is er mogelijk nog wel voldoende ruimte om “iets” te ondernemen. Het lijkt me logisch dat de eigenaren van de appartementen (woningen) voorrang hebben, en dat men externe bezitters in beginsel het liefst buiten de deur/VvE houdt, maar men heeft de huidige situatie ook niet willen bewerkstelligen zo lijkt me.
Ben zeer benieuwd naar verdere feiten en omstandigheden.
Vriendelijke groet, Bob

[Rob]

Naar mijn idee wordt deze situatie alleen bewerkstelligd door degene die het appartement verkoopt zonder garage.
Ik moest er even naar zoeken, maar een interessante uitspraak over een dergelijke kwestie is hier te vinden !

[Appie1972]

Beste Rob,
Dank voor je reactie. Het los verkopen van de garagebox is toegestaan…. en levert dus mogelijk problemen op.  Maandelijks betaal ik servicekosten en heb stemrecht in de Algemene Ledenvergadering van de VvE. Dit alles natuurlijk in verhouding tot….. en dat betekent dat qua stemverhouding mijn aandeel geen enkele invloed heeft.

[Appie1972]

Beste Bob,
Ook jij bedankt voor je reactie en het meedenken. De garageboxen zijn een zelfstandige eenheid binnen het complex. Ook in het Kadaster zijn ze zo terug te vinden. Met een eigen breukdeel qua stemrecht en servicekosten. Ik betaal inderdaad mee aan het geheel binnen de VvE (dakonderhoud, lift, gemeenschappelijk water, stroom etc.)
Het verhuren van de garage aan derden (lees: niet bewoners van het complex) is toegestaan. De verkoop aan niet appartementseigenaren is expliciet verboden. In de akte staat dat voor het verkrijgen van een garagebox men in het bezit MOET zijn van een appartementsrecht met bestemming woning. Ik denk niet dat er ook maar één notaris te vinden is, die deze akte laat passeren als ze niet in orde is. Daarnaast zal het bestuur (terecht) aan de bel trekken.
De akte geeft geen enkele ruimte op dit gebied. Ik ben meer benieuwd naar jurisprudentie of uitspraken in soort gelijke situaties. Want om alle bewoners (of het merendeel) op één lijn te krijgen, de akte te veranderen etc. etc. is een utopie. Dat zal nooit gaan lukken.
Het is natuurlijk wel zo, dat ik jaren geleden bij de aankoop van de box met m’n volle verstand heb ondertekend. Maar hoe zit het na 6 jaar in de verkoop te hebben gestaan met de billik- en redelijkheid?  Daar zou toch iets over te vinden moeten zijn?
Ter info: de VvE is volledig in eigen beheer, d.w.z. geen externe (professionele) partij. De bewoners zelf regelen de zaken die nodig zijn.  Zou een externe partij daar nog onpartijdig en onafhankelijk tegenaan kunnen en willen kijken, hier maak ik geen schijn van kans. 🙁
 

[William]

Hoi Appie,
Een externe partij zou wel onpartijdig en onafhankelijk zijn, maar zou tot dezelfde conclusie komen die je zelf hebt, namelijk dat de splitsingsakte leidend is. Ik vrees dat er weinig anders op zit dan;
– wachten tot iemand uit de VvE de garage wil overnemen
– de garage verhuren
– splitsingsakte wijzigen (naar ik begrijp een moeilijk verhaal)
Als de garage ook niet te verhuren is, omdat er geen animo voor is, kun je er eventueel aan denken om de garage voor een symbolisch bedrag te verkopen aan een lid van de VvE. Het levert je niks op, maar je bent wel van de kosten af.

[Bob]

Hi Appie,
Dank voor de nadere details. Aan jurisprudentie kan ik je helaas niet helpen.
Bij mij blijft de zaak echter “wringen”. Vandaar dat ik nog even doorga.
Allereerst merk ik op dat ik nog zeker niet zou opgeven. Immers, de garage is op dit moment (zonder overtreding van de wet of enige vigerende bepaling) in het bezit van iemand zonder appartementsrecht woning (iemand van buiten), en wanneer jij dat appartementsrecht aan iemand anders van buiten verkoopt verandert er in feite voor de VvE-leden helemaal niets (zij hebben alleen maar met een willekeurige andere derde te maken).
Het is naar mijn overtuiging niet redelijk noch billijk dat jij tot in het einde der dagen de garage zou moeten bezitten wanneer noch de VvE noch enig lid daarvan de garage wenst over te nemen.
Verder heb ik nog geen echt verbod op verkoop gelezen in jouw reacties. Ik kan slechts een voorwaarde lezen die geldt om een garage te mogen kopen. De bedoeling van de voorwaarde mag wel duidelijk zijn, maar een voorwaarde is wat mij betreft iets anders dan een verbod.
Vandaar mijn advies om jouw geval en het origineel van de akte van splitsing eens voor advies voor te leggen aan een specialist als bijvoorbeeld Rijssenbeek advocaten. Een initieel advies en eerste beoordeling hoeft niet idioot veel te kosten, en ik weet zeker dat je met die kleine investering exact weet hoe de vork in jouw geval aan de steel zit. Niet geschoten is altijd mis.
Ik hoop dat we te zijner tijd van je mogen horen hoe dit is afgelopen.
Veel succes, Bob

[Appie1972]

Hoi Bob en William,
Dankjewel voor jullie inbreng in deze materie. Ik ga me laten bijpraten door een jurist / notaris in deze kwestie. Want één ding is voor mij zeker: De huidige situatie is voor niemand bevredigend. Ik kom niet van de garage af, de VvE zit inderdaad met een externe derde partij die er niet woonachtig is.
In de Akte staat (samengevat): “Een appartementsrecht met bestemming garage mag niet worden vervreemd aan een derde die niet tevens eigenaar is van een appartementsrecht met bestemming woning, tenzij deze derde gelijktijdig een appartementsrecht met bestemming woning in eigendom krijgt, etc. etc. Een eigenaar die reeds al een garage heeft mag er geen tweede bijkopen.”.
Het idee om de garage voor een symbolisch bedrag te verkopen is aardig bedacht, maar niet uitvoerbaar. Ik heb hem namelijk zelf ook niet voor een “vriendenprijs” gekregen. De gevraagde verkoopprijs k.k. is zeker marktconform en niet overvraagd in de regio. Daarnaast heeft zich nog nooit iemand gemeld of interesse getoond. Laat staan dat iemand een bod heeft uitgebracht.
Zoals gezegd, ik ga advies inwinnen en zal de afloop / bevindingen hier met jullie delen.
To be continued…….

[Bob]

Hi Appie,
Het verbod is me met jouw laatste post volkomen duidelijk.
Goed dat je een deskundige gaat raadplegen.
Wat mij betreft blijft jou grootste kans liggen in het feit dat de verhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. En het is noch redelijk noch billijk om in de huidige toestand, waar een derde (jijzelf) de garage bezit, niet toe te staan dat (zonder enige feitelijke consequentie voor de leden van de VvE) een andere derde in de plaats treedt van de huidige derde (jou).
We gaan het horen, veel succes, vriendelijke groet, Bob

[Carla]

Beste Appie 1972,
Je hebt al veel reacties ontvangen. Vanwege mijn ondeskundigheid ( problemen dus ) m.b.t. een nieuwe laptop kom ik wellicht als mosterd na de maaltijd. 😉
Toch laat ik je graag weten wat mijn ervaring is met hetgeen je ter sprake brengt.
De door jou gegeven regelgeving herken ik. Is in ons complex ook geldend.
Toen het complex in de verkoop ging zijn er kandidaat kopers geweest die het appartement wel wilden kopen, maar de parkeerplek in de kelder niet. ( om hen moverende redenen ) Hetgeen niet de bedoeling was ( parkeerdruk in de omgeving is groot ). Toch vanwege de losse rechten wel mogelijk. Met als gevolg dat de, destijds, verkopende partij al zo’n 10 jaar met ongeveer 9 parkeerplaatsen in zijn maag zit. En daar ook al 10 jaar de nodige kosten voor draagt.
Zij willen daar vanaf. Dat snap ik best wel. Kosten voor niets én er zelf geen gebruik van mogen maken. Krom…..maar wel volgens de regelgeving. Wat de huidige eigenaars niet is toegestaan, geldt ook voor hen. Wellicht een gevalletje van : ‘ Wie de billen brand, moet op de blaren zitten.’
Vanzelfsprekend, maar dat besef je zelf ook wel, was het handiger geweest, je appartement incl. garage te verkopen. Nu dat niet is gebeurd, ben jij eigenaar en, naar ik aanneem de gebruiker, van de garagebox. En dit reeds gedurende 6 jaar en je voldoet aan de daaraan verbonden kosten via het breukdeel.
En in dit gegeven zie ik een mogelijkheid, via de weg van redelijkheid en billijkheid, om dit te kunnen blijven doen. Daar zijn best wel afspraken met de VvE over te maken die dan wel uitsluitend voor jou van toepassing zouden kunnen zijn.
Wil je echter verkopen aan derden, dan denk ik dat de regelgeving geldend is.
Ik ben, net als de anderen, benieuwd naar het verloop.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Rob]

Hoi Carla en Appie,
Staan er in jullie splitsingsakte eigenlijk geen verdere verwijzingen m.b.t. het gebruik van de parkeerplaats in combinatie met het appartementsrecht van de woning?

[Appie1972]

Goedemiddag allen,
Carla. Iedere reactie is welkom, dank daarvoor.
Rob,
Met de bouw van het appartementencomplex, 30 wooneenheden, heeft men indertijd inpandig 8 garageboxen en 22 parkeerplaatsen op eigen terrein laten aanleggen. De gedachte in die tijd (1975) was dat iedere bewoner één auto zou mogen bezitten. Zo net na de oliecrisis was dat geen gekke gedachte ;-).
Anno 2016 is dat wel even wat anders. Sommige bewoners hebben twee of meer auto’s. Het gevolg laat zich raden. Het is een zooitje op de parking. En dan missen ze nog een garage omdat ik die in mijn bezit heb. De oorspronkelijke gedachte uit 1975 is niet zo gek. Volgens mij indertijd ook nog eens een eis van de gemeente. Zorgplicht voor voldoende parkeervoorzieningen. Of dat nu ook nog van toepassing is, is mij niet bekend.
Ik zal in dezer dagen eens juridisch / notarieel advies inwinnen. Want allemaal leuk en aardig, papier is geduldig. Ik ben, misschien tegen beter weten in, benieuwd hoe daar vanuit bijvoorbeeld de rechter naar gekeken zal worden. Het doel van de VvE heiligt niet alle middelen, toch?  Je kunt klaarblijkelijk (bijna) alles in de Splitsingsakte opnemen, maar of je daar in lengte van dagen op terug kunt vallen is de vraag. Natuurlijk, afspraken over wonen in een gezamenlijk gebouw moeten goed worden geregeld. Maar tot hoever kun je die wens en ideologie doorvoeren?

[Carla]

Hoi Rob,
In antwoord op je vraag:
In onze Splitsingsakte staat een heel verhaal. Dit mede vanwege een aantal woningen, die niet tot de VvE behoren,  maar wel aanspraak kunnen doen gelden op het verwerven van een parkeerplaats in de garage.
Verder wordt er expliciet vermeld dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars/gebruikers van de appartementsrechten.
Het is niet toegestaan een parkeerplaats zelfstandig ( los van de woningen ) te vervreemden of in gebruik te geven. ( aan niet eigenaars )
Bij overtreding € 25.000,- boete voor elke dag! Ja, echt waar. 😉
Verhuren mag wel, als het maar aan iemand die is die reeds eigenaar is van een woning.
Hopelijk is je vraag hiermee beantwoord.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Appie1972]

Update n.a.v. gesprek met de notaris:
Het verhaal is duidelijk. Voor de verkoop van de garagebox aan een niet-appartementseigenaar zal de Splitsingsakte moeten worden aangepast. De procedure is een brief naar het Bestuur van de VvE met een verzoek hiertoe en het op de agenda plaatsen van de ALV. Pas als de meerderheid voor is, kan de Splitsingsakte worden gewijzigd. Daarbij moeten ook alle Hypotheekverstrekkers hun fiat geven. (Aangezien er niets aan de woningen veranderd, zou dat op zich geen probleem mogen opleveren). Nee, de grootste uitdaging is een meerderheid verkrijgen die VOOR deze wijziging is. En ja, zij hebben geen enkel belang en vinden het misschien wel best.
De tweede optie is de gang naar de Kantonrechter. Op grond van redelijk- en billikheid kan daar een verzoek worden ingediend. Maar dat betekent dus een juridische en wellicht kostbare procedure. Wegen de kosten dan nog wel op tegen de baten?  (en de uitslag is volgens mij ook niet bekend)
Een derde optie is er niet…. want het bestuur vragen om een uitzondering te maken levert vroeg of laat problemen op. En daarmee zou je onbedoeld de nieuwe eigenaar met een probleem opzadelen.
Ik ga nog eens bedenken wat te doen. Kijk, uiteindelijk wordt alles wel een keer verkocht, maar wanneer? Als de economie aantrekt en ook in de vastgoedsector het geld weer echt gaat rollen, nemen mijn kansen op een succesvolle verkoop weer toe. Tenzij één van jullie nog een goed idee heeft.

[Auteur]

Berichten