[MarjoU]

Onze VVE bestaat uit 3 appartementen. Onlangs is door een lekkage in een van de bovenwoningen flinke schade opgetreden  in de benedenwoning, mijn woning. De schade, inclusief een gedeelte van de reparaties in de bovenwoning, is gedekt door de opstalverzekering van de VVE. Maar hier voor geldt een eigen risico van 1000 euro. Naast deze schade, is er ook derving van huurinkomsten. Mijn woning is momenteel namelijk verhuurd. De huurders hebben ter tegemoetkoming voor de overlast een korting op de huur geeist. Deze kosten zijn bij de verzekeraar ingediend, maar deze heeft hier over nog geen uitspraak gegevens.
Nu vraag ik mij af wie er voor het eigen risico en eventueel ongedekte derving van huurinkomsten opdraaid. Ook state ik open voor tips om dit het beste te regelen.
Alvast bedankt, Marjo

[Bob]

Hi Puck,
Het lijkt me iets te makkelijk om zomaar (zonder nadere onderbouwing) te stellen dat de VvE hier geen partij zou zijn.
Heb je al gecheckt of het gebruik fitnessruimte/fysio/medisch centrum naast jouw woonkamer binnen de in de AvS aan dat appartementsrecht gegeven bestemming past? Zo het huidige gebruik niet binnen de bestemming als omschreven in de AvS past is de VvE wel degelijk partij.
Voorts kun je mogelijk terecht bij de gemeente. Veel gemeentes hebben een loket om overlast door bedrijven te melden. Nu je een bedrijf naast je hebt (met ook nog (zeer) ruime openingstijden) kan de gemeente je misschien verder helpen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Puck114]

Situatie: Ruim 20 jaar geleden hier komen wonen, gebouw met kantoren, winkels en 3 koopappartementen. Inmiddels zijn de kantoor- en winkelruimtes verhuurd aan een medisch centrum. Probleem is dat het fitnessgedeelte van de fysiotherapie op de eerste verdieping zit, grenzend aan mijn woonkamer; geluidsoverlast, het dreunt door… Er is een geluidsmeting geweest, maar omdat het hier om lage tonen ging, is hier geen norm voor. Wel begrip over het feit dat ik overlast heb. Volgens de verhuurder is er een speciale vloer aangelegd. Ben nu inmiddels 5 jaar verder maar het probleem doet zich nog steeds voor. Voorzitter van de Vve zegt hier geen partij in te zijn. Fysio zegt dat zij er alles aan hebben gedaan om overlast te voorkomen, (7 dagen in de week, van s’morgens 8 uur tot s’avonds 21.30 uur en in de weekenden wisselend, er wordt ook prive van de ruimte gebruik gemaakt). De eigenaar houdt zich op de vlakte, waardoor ik het gevoel heb hier alleen in te staan. Andere eigenaren van de appartementen hebben geen last omdat zij aan de andere kant van het gebouw zitten. Welke rechten/mogelijkheden heb ik nu nog?

[Bob]

Hi De Koning,
Het HHR wordt door de vergadering vastgesteld en is daarmee zonder meer geldig/van kracht.
Of het bestuur het HHR conform haar verplichting laat inschrijven of niet doet aan de geldigheid van enig HHR niets toe of af. Er is geen bepaling die aangeeft dat het HHR pas na (al dan niet aangetoonde/bewezen) inschrijving kracht van wet zou krijgen.
Los daarvan merk ik op dat artikel 26 al helder genoeg is. Jouw bovenbuur had zorgvuldiger te werk moeten gaan en vóór het aanbrengen van de harde vloerbedekking na moeten gaan wat eventuele nadere bepalingen en/of eisen van de VvE in deze zijn, en of dergelijke bepalingen er überhaupt zijn.
Bij (ervaren) overlast kan altijd een geluidsonderzoek worden ingesteld, nergens is vastgelegd dat dat pas zou mogen wanneer daar reglementair een grondslag voor is. Overlast kan altijd, en zonder voorwaarden vooraf, leiden tot (nader) onderzoek.
Verjaring dan wel rechtsverwerking behoren inderdaad tot de mogelijkheden.
Met vriendelijke groet, Bob.

[William]

Ik ben het met Rob eens. De enige reden waarom de VVE in eerste instantie opdracht heeft gegeven, is omdat de oorzaak niet bekend was. Ik vraag me trouwens wel af of de onderbewoner, of iemand van de VvE, eerst langs is geweest om te vragen of u of uw huurder wellicht wateroverlast had. Dan had de kwestie naar mijn mening zonder loodgieter afgedaan kunnen worden.
Daarmee kan de VvE, buiten enige eigenaar om, iedere willekeurige opdracht verstrekken aan iedere willekeurige leverancier en de rekening naar de onwetende eigenaar sturen.
Hier ben ik het dan eigenlijk ook wel weer mee eens. Echter in dit geval, de oorzaak was niet direct duidelijk. Dan vind ik het ‘acceptabel’ dat de VvE opdracht geeft de oorzaak te vinden.

[Rob]

Een algeheel verhuurverbod mag wellicht in de toekomst misschien geen stand houden.
Het lijkt mij persoonlijk dan nog wél handig om enige beperkingen aan eventuele verhuurmogelijkheden op te nemen
Denk daarbij aan een verbod op kamergewijze verhuur en airbnb of short-stay.
Op die manier kunnen eigenaren wél op een normale wijze hun appartement verhuren maar voorkom je voor een groot deel al de helaas vaak voorkomende overlast bij verhuur aan meerdere studenten en/of toeristen.

[BvS2017]

Hallo,

Heeft iemand ervaring met de situatie dat een winkel onder een dubbel bovenhuis zijn plafond wilt isoleren en dat de kosten gedeeld moeten worden met de eigenaar van de woning (dubbelbovenhuis). Onder het mom van beide partijen hebben hier profijt van, denk aan minder geluidsoverlast wij horen de geluiden van de winkel niet en zij horen ons niet lopen/praten e.d.

Er bestaat een VVE, woning 2/3 eigenaar en de winkel 1/3.

Zou dat dan inhouden dat de woningeigenaar 2/3 moet betalen voor de isolatie van het plafond van de winkel?

Alvast bedankt voor evt reacties. Mvg, BvS

[Bob]

Nu weigert hij toegang te geven tot zijn tuin/appartement voor het plaatsen van de steiger onder het mom van dat hij geen werklieden in zijn huis wil, en bang is voor schade aan zijn uitbouw met glazen dak vanwege pleisterwerk wat kan vallen van de gevel..
Hij heeft de eigenaar van de 1e verdieping achter zich, want die heeft reeds een balkon bovenop zijn uitbouw en die wil ook geen werklieden door het appartement. Dus daar zijn dan 3 stemmen van de 6… De andere twee eigenaren stemmen in principe voor toestemming, en een (of mogelijk beide) willen van de mogelijkheid gebruik maken om ook een balkon te plaatsen. Maar geen meerderheid, dus het gebeurt niet lijkt het.
Buiten de argumenten die ik al noemde is er geen goede verklaring of reden te bedenken waarom er geen medewerking kan worden gegeven. Het lijkt meer een persoonlijk iets te wezen vanuit het standpunt dat de begane grond al alles heeft wat zij willen, en dat de rest maar kan “stikken”…
Eerste alinea. Dit zijn absoluut geen gronden om met succes medewerking te (kunnen) weigeren. Dat is echter van later zorg, zover zijn we nog niet. Vanzelfsprekend kan de onderliggende (dwarsliggende) eigenaar wel eisen dat er goed wordt overlegd i.v.m. hinder en overlast, en dqt eventuele schade volledig wordt vergoed, maar weigeren past zeker niet. Hetzelfde verhaal geldt voor de 1e verdieper.
Het mooie aan de 2e alinea is dat er al een balkon is, er is dus een precedent! Dat zal jouw zaak te zijner tijd zeker helpen. Dat de stemmen in de toekomst mogelijk gaan staken is met zekerheid géén showstopper, maar daar hebben we het later nog over. Er zijn meerdere (juridische) wegen die naar Rome leiden, en het is sterk afhankelijk van de feitelijke situatie welk pad, of welke paden, moeten worden gelopen. Zoals gezegd, daar komen we op terug.
3e Alinea. Er is al een precedent, en zonder goede grond medewerking weigeren heet “onredelijk en onbillijk”. Dit terwijl de VvE wordt geregeerd door redelijkheid en billijkheid. Hier heb je zeker (ook/nog) een stevig punt.

[Rob]

Leestip:  artikel op de website van Rijssenbeek !

[William]

Hoi Liesbet,
Ik adviseer in deze juist wél naar de politie te stappen, als de overlast dusdanig erg is dat het leefgenot en de nachtrust er op achteruit gaat. Sommige (grote) gemeenten hebben hiervoor een apart ‘meldpunt overlast’ voor ingericht.
Dossiervorming en bewijslast is in dit soort kwesties het allerbelangrijkste, dus dat betekent melden en registreren.
Je beheerder kan hierin in eerste instantie weinig in betekenen. Die heeft geen zicht op welke appartementen wel of niet verhuurd worden, en aan hoeveel mensen. Het bestuur is bij machte om op te treden bij overtredingen van het Huishoudelijk Reglement. In de praktijk heb ik echter alleen meegemaakt dat het blijft bij brieven schrijven naar de verhurende eigenaar.

[Liesbet]

Hallo Jan,
Ik ben de informatie aan het doorlezen.
Van de beheerder wist ik al dat er dossier opbouw moet komen willen we überhaupt iets aan de situatie kunnen doen. Ik vind het nogal al een stap om meldingen te gaan maken bij de politie maar het moet wel als ik het doorlees. In de splitsingsakte staat helaas geen verbod beschreven om verdere opkoop van appartementen voor verhuur tegen te gaan.
Groeten Liesbet

[Jan Berents]

Een vervelende zaak, maar zijn niet de eigenaars hier verantwoordelijk voor?? Misschien een idee om onderstaande artikelen te lezen (raadplegen)
Wanneer is sprake van onredelijke hinder?
Datum 20 / 02 / 2017 Door Roy Besselink In Kennisbank,
Een bewoner veroorzaakt overlast.
Vraag 27 op de website van VVEBelang
——–
Redactie VvE-forum.nl:
Artikel is vervangen door link naar website !
Het is niet toegestaan om (nieuws- of andere) berichten geheel of grotendeels over te nemen (van andere websites) en deze te posten op het forum. (zie huisregels)
———
Groet Jan

[Liesbet]

Geachte dames en heren,

Ik ben vandaag eens gaan lezen binnen dit forum. Veel onderwerpen brengen mij verduidelijking maar ook complete verwarring.

Ik ben eigenaar van een appartement in een complex van 16 appartementen. Bijna de helft wordt op dit moment onderverhuurt door eigenaren aan 3-4 studenten per appartement. Wij hebben een bestuur en een redelijk gezonde VVE. Wij hebben een huishoudelijk reglement die niet wordt nageleefd door de studenten. De meesten hebben het reglement nooit gezien. Er is veel overlast i,v,m, geluid, denkende aan muziek, trappenhuis, dichtslaande deuren tot in de nachtelijke uren. Op dit moment lijk ik hier niets mee te kunnen doen, enkel het melden naar de beheerder toe. We weten zelfs niet wie er wonen ook de beheerder niet. Ik heb een gezond verstand en mij lijkt het normaal dat de beheerder weet wie er in het complex wonen denkende aan calamiteiten e.d.. Ik dacht altijd dat het reglement ondertekent moet worden door de huurder en dat er een getekend exemplaar gestuurd moet worden aan de beheerder. Ikzelf heb dit 3 jaar geleden wel moeten tekenen?!

De overlast wordt duidelijk bij de eigenaren die er daadwerkelijk wonen teveel. Omdat ik als voorzitter gekozen ben van de VVE krijg ik hier veel mail over. Lastig vind ik dit. Het woongenot voor ons gaat dan ook hard achteruit. Ik ben van mening dat dit soort van samenwonen goed moet kunnen. Mijn vraag is waarop kunnen wij ons beroepen als de huisregels niet worden nageleefd zoals geluidsoverlast, veel vreemden in het trappenhuis, fietsenprobleem. Volgens de beheerder moeten we dan de wijkagent gaan inschakelen om een soort van dossier op te bouwen, zodat de gemeente misschien iets kan gaan ondernemen. Hoe zit het nu. Wie helpt mij uit deze brand.

Groet, Liesbet

 

[dekoning]

Wij hebben een kleine VvE, 5 leden. Het gebouw bestaat uit 3 panden met 3 daken die wel met elkaar  verbonden zijn maar het hoofdpand (3 eigenaren) en de twee panden aangrenzende (beide één eigenaar) hebben een eigen ingang. De leden uit de “subpanden” hebben niets met het hoofdpand te maken. Ze betalen ook een geringe bijdrage hoofdzakelijk voor de opstalverzekering. De betrokkenheid van deze leden is nihil wat deels begrijpelijk is.

De vorige bestuurder is onstlagen wegens onbehoorlijk bestuur. Schreef geen vergaderingen uit, balansen waren er niet of met fantasiegetallen (“ik heb het bijna in orde”), notulen deed ‘ie niet aan controles voorkwam hij met eindeloze smoezen etc. etc. Om helemaal gestoord van te worden. En de vermoedens kwamen uit: inmiddels 4 jaar geleden zijn vrijwel alle reserves naar zijn eigen bankrekening overgeboekt.

De enige twee betrokken bewoners waren ook de enige die elke maand en op tijd hun bijdrage betaalden.

Deze twee leden vormen nu ook het nieuwe bestuur. Hebben gezorgd dat alle achterstallige betalingen alsnog geind zijn (die eigenlijk ‘verjaard’ waren volgens ons MR) en de verduisterde gelden zijn alsnog teruggestort (zonder excuus, zonder tekst en uitleg te hebben gegeven )en het nieuwe bestuur was met een enorme berg werk opgezadeld.

Maar goed alles is nu in kannen en kruiken. Iedereen betaald nu keurig op tijd en staat de VvE strak op de rit.

Terugkomend op het Huishoudelijk Reglement, dit willen wij graag invoeren maar dat moet met 3/4 van de stemmen. De twee enige betrokken leden vormen dus ook het bestuur.

De actieve vergadering van eigenaren bestaat dus eigenlijk alleen uit bestuursleden. De ontslagen voorzitter laat zich nooit meer zien en niemand heeft en wil ook contact meer met hem. In het verleden heeft hij ook voor ernstige goverlast gezorgd, overdag, ‘s avonds en ‘s nachts. Dit is toen in de kiem gesmoord. Juist om toekomstige conflicten met een nieuwe bewoner te voorkomen hechten wij groot belang aan de invoer van dit reglement.

Dit Huishoudelijk Reglement kunnen wij toch gewoon via twee vergaderingen (met inachtneming van de formaliteiten en voorschriften) als bestuur en tevens vergadering van eigenaren rechtsgeldig maken?

 

[mvanw]

In de akte zijn indexnummers 1-104 de diverse appartementen en zijn indexnummers 105-208 de parkeerplaatsen in de onderliggende garage.
De letterlijke tekst aangaande het ‘vervreemden’ is als volgt:
G. TOESTEMMINGSVEREISTE EN BOETE/KETTINGBEDING BIJ VERVREEMDING VAN DE APPARTEMENTSRECHTEN MET DE INDEXNUMMERS 105 TOT EN MET 208.
Een eigenaar van (een van) de appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats, te weten de appartementsrechten met de indexnummers 105 tot en met 208,
is slechts bevoegd dat appartementsrecht te vervreemden aan een eigenaar van een van de appartementsrechten met de indexnummers 1 tot en met 104 dan wel aan een verkrijger die gelijktijdig met de verkrijging van dat appartementsrecht van de parkeerplaats een appartementsrecht van een woning in het onderhavige complex verkrijgt.
Indien een eigenaar een appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een van genoemde parkeerplaatsen wil vervreemden aan een andere verkrijger dan in de vorige zin bedoeld, dient hij daartoe de toestemming te vragen aan de vereniging van eigenaars.
Het verzoek dient te worden ingediend bij het bestuur dat na ontvangst van het verzoek op een termijn van een maand de vergadering van eigenaars bijeen zal roepen. De vereniging van eigenaars is bevoegd aan de toestemming voorwaarden te verbinden. Onder vervreemding wordt tevens verstaan toedeling bij verdeling en vestiging van een beperkt genotsrecht dan wel levering in economische eigendom. Indien een eigenaar handelt in strijd met het hiervoor in dit lid G bepaalde verbeurt hij een dadelijk opeisbare boete aan de vereniging van eigenaars ad twintig duizend euro (€ 20.000,00).
(en dan een stukje over indexatie van het bedrag…)
En nu snap ik niet alles wat er staat, maar het lijkt dus wel te mogen.
(En wat de Gemeente betreft, er is hier (nog) geen parkeer druk probleem, daar er in de omgeving van ons complex op max 150 m genoeg plaatsen zijn. Na aanleiding van overlast met parkeren op het gras nabij onze entrees hebben wij dit door de gemeente laten onderzoeken.)
Mvg Marlon