Het belang van de KvK inschrijving voor VvE’s
“We moeten VvE’s niet langer verplichten om zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel” stelde D66 Kamerlid Kees Verhoeven voor, in november van dit jaar. Dit zou moeten leiden tot kostendaling en minder bureaucratie. “Het is raar dat kleine organisaties als de VvE zich moeten inschrijven. Laat de bewoners het zelf maar doen, zonder de KvK”. Klonk alweer een populaire leus van de D66’er. Verhoeven laat zich leiden door de blinde roep om deregulering en geeft er blijk van dat hij de sector niet kent. Wij zijn VvE-professionals en zijn het niet met hem eens.
VvE’s hebben voordeel bij KvK inschrijving
In VvE’s gaat veel geld om. Op de bankrekening van de VvE staan vaak zeer grote bedragen, doordat de eigenaren sparen voor groot onderhoud. Daarnaast heeft elke VvE een bestuur dat de bankrekening beheert. Soms bestaat die uit bewoners, andere VvE’s worden geleid door een professionele VvE beheerder. Een bewoner wil zich niet te veel met de organisatie bemoeien maar hij wil haar wel kunnen vertrouwen. Door een VvE bij de KvK in te schrijven wordt het voor iedereen duidelijk wie het geld van de eigenaren beheert en uit mag geven. Daarnaast ook wie bij een verbouwing namens de VvE een aannemer mag inschakelen.
Notaris heeft informatie uit handelsregister nodig
Als een appartement verkocht wordt moet de notaris informatie over de VvE krijgen (voor- of achterstand van het verkopend VvE-lid, aandeel in de reserve, et cetera). Als gevolg van het inschrijven van de VvE en haar bestuurders, weet de notaris wie hij moet benaderen en worden omissies in het ver- of aankooptraject voorkomen. Daarnaast bestaat een zogenaamde Rotterdamse aanpak. Dit houdt in dat dat panden (VvE’s) met achterstallig onderhoud door de gemeente worden aangeschreven en gedwongen worden het pand bouwkundig op orde te brengen. In het persbericht waarin Verhoeven zijn voorstel bekend maakt zien we dat deze aanpak werkt. Aangezien de meeste VvE’s inmiddels ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel, weet de gemeente wie ze moet aanschrijven. Verhoeven is overigens wel een voorstander van de Rotterdamse aanpak: zijn voorstel is dus ook nog innerlijk tegenstrijdig.
Weet wie je buurpand beheert
Als werkzaamheden aan mandelige bouwdelen met een buurpand moeten worden verricht, raakt dit ook jouw VvE. Door de KvK inschrijving weet het bestuur van jouw VvE hoe ze de buren moet benaderen. Overdracht en verbouwing worden makkelijker wanneer er een bestuurder is die ook bij de notaris en de buren bekend is. Als een VvE staat ingeschreven zijn de verantwoordelijken snel te vinden. Zakendoen gaat dus sneller, en dat is weer een voordeel van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Een ander voordeel van inschrijving is dat al die derden weten wie ze moeten benaderen als ze informatie over de VvE nodig hebben. Inschrijving van een VvE leidt ook tot beter bestuur. In onze ervaring hebben we gemerkt dat wanneer een VvE verplicht wordt zich in te schrijven, haar bestuurders en leden zich ook bewust worden de verplichtingen en noodzakelijkheden die bij het VvE beheer komen kijken. Hierdoor worden zowel leden als bestuurders van de VvE bewust dat het reserveren van bedragen voor groot onderhoud grote voordelen oplevert.
Geen kostenbesparing…
“De registratiekosten moeten aan onderhoud besteedt worden.” Aldus Verhoeven. Misschien weet het Kamerlid niet dat de jaarlijkse registratiekosten bij de Kamer van Koophandel voor een VvE slechts €26,64 bedragen. Voor de allerkleinste VvE’s (2 appartementen) komt dit neer op, om precies te zijn, €1,11 per appartement per maand. Hier kun je in geen enkel café een koffie van bestellen, laat staan dat een VvE van de besparing meer onderhoud kan uitvoeren.
Verhoeven heeft zich kennelijk niet verdiept in het VvE beheer, en de kranten en radio voelden geen behoefte de argumenten van het kamerlid na te trekken. Vandaar dat wij zelf D66 hebben benaderd met de vraag het standpunt te onderbouwen. Tot vandaag hebben we nog geen reactie gekregen. (zie tevens de update van 21-05-2012 onderaan dit bericht)
…maar juist fraude preventie…
Banken en verzekeraars vragen een afschrift van de KvK inschrijving om te controleren wie tekenbevoegd is namens de Vereniging van Eigenaars. De KvK inschrijving voorkomt daardoor fraude. Zou inschrijving uitblijven dan zou elk individu namens de VvE bankrekeningen kunnen openen. Indien iemand met kwade wil over de zogenaamde (incasso) machtigingsformulieren beschikt, zou hij zelfs op de door hem geopende rekening de ledenbijdragen kunnen incasseren. De bijdragen van eigenaren verdwijnen dan in slechte handen. Wij zien dat deze en andere vormen van fraude nu al aan de orde van de dag zijn. Maar er is weinig fantasie voor nodig om te bedenken dat zonder registratie fraude alleen maar toeneemt.
Verhoeven´s voorstel heeft alleen maar nadelen. Hoewel de motie is aangenomen door de Tweede Kamer, moet er eerst een wetsvoorstel komen dat zowel door de Tweede- als Eerste Kamer moet worden aangenomen. Waar de Tweede Kamer zich vaak laat leiden door de waan van de dag, controleert de Eerste Kamer de kwaliteit van de wetgeving. Door de slechte onderbouwing kunnen wij ons niet voorstellen dat het voorstel die laatste horde haalt… Gelukkig maar. We kunnen niet zonder registratie.
UPDATE 31-01-2012
De jaarlijkse bijdrage aan de Kamer van Koophandel is voor VvE’s dit jaar vastgesteld op €24,08. De kosten zijn dus voor het tweede jaar op rij gedaald. Op 13 november 2012 werd bekend dat de heffing in 2013 zelfs volledig zal verdwijnen.
UPDATE 21-05-2012
Wij vragen Kees Verhoeven en D66, onder meer via Twitter, al sinds maanden om hun standpunten te onderbouwen. Helaas hebben wij nog niets van hem gehoord. Is Kees Verhoeven bang voor het debat? Is dit een aanwijzing dat het voorstel inderdaad gestoeld is op een blinde roep om deregulering? Wij gaan er (vooralsnog) van uit van wel.
Reacties
11 reactiesGerelateerde artikelen
Minister wil dat VvE’s makkelijker een bankrekening kunnen openen. Komt daar nu eindelijk verandering in?
Nieuwe handreiking voor VvE’s: optoppen als kans én uitdaging
Van rommelig tot razendsnel en helemaal bij de tijd: zo is Nederlandvve.nl in 15 jaar veranderd
Het is meer dan waanzinnig om een VVE van minder dan 3 of 4 eenheden te verplichten om zich in te laten schrijven bij de KvK. ik bezit een paar bovenwoningen verdeeld over verschillende adressen, waarvan de benedenwoning een andere eigenaar heeft. Zelfs de opstalverzekering lukt al vaak niet om deze, hoewel verplicht gezamenlijk af te sluiten. Mijn dochter was bang geworden, en heeft stad en land afgelopen om achter de gegevens te komen van de andere VvE eigenaren. Als u zegt vanaf een bepaald aantal oké maar voor iedereen is kolder. En ingeschreven bij de KvK wat veranderd dat?
Geachte heer Douwstra,
Wij horen vaak opmerkingen zoals de uwe; de KvK inschrijving zou administratieve rompslomp opleveren en – met name voor kleine VvE’s – geen enkel nut hebben. Hoewel wij dit begrijpen, zijn we het er niet helemaal mee eens.
Doordat de VvE ingeschreven is bij de Kamer van Koophandel, weten degenen met wie de Vereniging van Eigenaars zaken doet (denk aan aannemers, verzekeringsmaatschappijen, etc.) of degene die ze voor zich hebben daadwerkelijk bevoegd is. Daarnaast voorkomt het inschrijven bij de KvK verschillende vormen van fraude: niet ieder willekeurig persoon kan zich voordoen als vertegenwoordiger van de VvE. Het meest belangrijks en voor de hand liggend is daarmee het vaststellen van aansprakelijkheid en vertegenwoordigingsbevoegdheid.
U geeft aan dat uw dochter moeite heeft gedaan om de andere eigenaren te achterhalen, dat is vervelend: wij hopen dat het inmiddels is gelukt? Zo niet, dan kan uw dochter bij ons de gegevens opvragen, wij hebben namelijk een directe koppeling met het kadaster.
In onze blog hebben we uiteen gezet welke voordelen de KvK inschrijving heeft (of eigenlijk meer welke risico’s vermeden worden door het inschrijven bij de Kamer van Koophandel). Wel begrijpen wij uiteraard dat het inschrijven vaak lastig kan zijn omdat de meeste appartementseigenaren en / of bestuurders niet thuis zijn in de materie. Om deze reden hebben wij handleidingen gemaakt waarmee de inschrijving wat eenvoudiger gemaakt wordt.
Voor de goede orde benadrukken wij dat elke VvE een rechtspersoon is en deelneemt aan het economisch verkeer. Zelfs de kleinste VvE’s sluiten overeenkomsten af voor tienduizenden euro’s. Het is dan van essentieel belang dat de aannemer of andere leverancier weet met wie hij zaken doet.
Daarnaast: de inschrijving is eenmalig en om de kosten hoeft geen enkele VvE het te laten (€26,14 per jaar). Tenslotte is het zo dat op elke vestiging van de Kamer van Koophandel zeer kundige vaklui werken die graag van dienst zijn om VvE’s te assisteren bij de inschrijving.
Met hartelijke groet,
Nederlandvve.nl
Als intermediair in de Haagse regio komen wij maar al te vaak tegen dat hele straten naar verloop van tijd uitgepond zijn of op andere wijze verdeeld/gespitst. Geen actieve vereniging. Is er natuurlijk wel, maar wordt door iedereen ontkend. Geen gezamenlijke verzekering, geen reservering, geen gezamenlijke bankrekening, etc, etc. En wat erger is… ze gedagen zich als een soort huurders en als ze zich al realiseren dat ze eigenaar zijn (of liever, de bank 😉 dan zij ze volledig onbekend met het begrip appartementsrecht.
Alleen al de verplichting om een onderhoudsbegroting te maken en dus iets te reserveren moet voldoende zijn om een inschrijving bij de KvK te handhaven. Als een bank niet weet met wie er zaken gedaan wordt, dan zal er geen rekening komen en om nu mijn buurman op het geld van de VVE te laten “zitten”, lijkt me niet verstandig. Jammer van alle toestanden vooraf, maar liever dat dan achteraf een discussie.
Ik neem gemakshalve maar aan dat die 40% die geen inschrijving bij de KvK hebben ook aan deze verplichting niet voldaan (kunnen) hebben. Vergaderd hebben ze vaak ook niet, ze kennen elkaar niet en, zeker in de grote steden, ze spreken elkaars taal niet.
Het risico van het niet hebben van een collectieve opstalverzekering is natuurlijk levensgroot, maar wordt gedoogd door geldgevers etc. Wel zien we tegenwoordig steeds vaker dat er naar een in inschrijving KvK gevraagd wordt en onderhoudsplan en reservering bij het verstrekken van een hypotheek. Dat levert nog wel eens een teleurstelling op (uiteraard hebben wij het dan vaak “gedaan”).
Ik kan me voorstellen dat men het lastig vindt, maar wel HANDHAVEN!
wel of geen kvk kan mij niet echt wat schelen
je krijgt alleen maar post van lui die je kan missen als kiespijn
wat veel belangrijker is, is dat veel vve’s niet actief zijn
als je roept dat een actieve vve verplicht is moet je daar als rijk / provincie / stad ook achteraan
en zorgen dat iedereen een active vve heeft
inschrijving vve bij kvk zegt helmaal niets over actief of niet en vaak is deze info oud
of heeft iemand zich gewoon ingeschreven om dat die dacht dat dat wel goed zou zijn
Beste mensen, ik ben lid van een vve van twee leden. De vve is opgestart. Per email is uiteindelijl vergaderd over het aanwijzen van een bestuurder. Het andere lid zou bestuurder zijn en vve inschrijven bij kvk ik heb daarvoor notuelen ondertekend, kopie identiteit etc geleverd. De buurvrouw heeft dat niet gedaan en weigert te erkennen dat zij bestuurder is. Heeft ook notulen niet getekend. Heeft mij niet op de hoogte gesteld van dat ze toch geem bestuurder wilde zijn en wil ons niet inschrijven en weigert ook om mij bestuurder te laten zijn. Wat kan ik nu nog doen? Ik kan de vve niet inschrijven omdat zij haar id kopie niet wil geven. Kan ik nu aangifte doen van een economisch delict? Of is er een dienst of iets dergelijks die dit kan laten handhaven? Ik vind het problematisch om naar de rechter te gaan omdat ik dan steeds zal moeten betalen voor de weigering van mijn buurvrouw.
Beste Amanda,
Ik zal je vraag via e-mail beantwoorden.
Met hartelijke groeten,
Robert van Ewijk
tijdens de bouw van het app.complex heeft de aannemer 5 x VvE opgericht. Na oplevering is er een bestuur gekozen en nu moeten wij alle kosten van inschrijving bij KvK vanaf oprichting gaan betalen. De aannemer was toen toch de enige bestuurder? Waarom wordt de kosten achteraf doorbelast?
Beste Jadine,
De VvE is een rechtspersoon en zal daarom de kosten van de inschrijving moeten dragen. Indien er geen geld in kas is, zullen de leden moeten bijstorten. Wel kan het zo zijn dat de vorige eigenaren (de ontwikkelaar bijvoorbeeld) nog een bijdrage verschuldigd is voor de periode dat hij eigenaar was.
Kortom: het gaat er niet om wie bestuurder was op enig moment c.q. wie eigenaar was, aangezien de betaalplicht op de VvE rust omdat dit een rechtspersoon is.
Met vriendelijke groeten,
Robert van Ewijk
Nederlandvve.nl
Naar aanleiding van een stukje in een blaadje van een belangenorganisatie heb ik wat besturen die zelf bestuur willen zijn. Dus met inschrijving in de KvK en alles erop en eraan.
Even kort de gevolgen:
1. Alle wijzigingen in de KvK moeten steeds doorgegeven worden via wijzigingsformulieren, ook een wijziging van functie van een bestuurslid
2. Daarna zal er ook een nieuw handtekeningenformulier van de bank gestuurd moeten worden en getekend worden door de nieuwe bestuursleden
3. Als bestuursleden niet bekend zijn bij de bank moeten hun ID in laten scannen bij de bank
En elke mutatie van het bestuur weer terug naar punt 1…
Merkt er nu niemand dat dat niet werkt? Er staan hier steeds weer nieuwe bestuursleden op de stoep die zelfs het KvK formulier niet ingevuld krijgen. Ofwel bureaucratie ten top!
Het heeft mijn voorkeur als bestuurder ingeschreven te zijn en lokale bestuursleden te hebben zonder inschrijving in de KvK. Maar ik vraag me af of dat wel voldoende is en juridisch correct.
Uiteraard komen wij tegemoet aan de wensen als het formeel allemaal geregeld moet worden maar dan blijft er weer minder tijd voor echte werkzaamheden.
Wie kan mij informeren over de geldigheid van VvE-notulen van een ALV, indien de tenaamstelling onjuist is opgenomen door de beheerder?
Zijn de notulen en de daarin opgenomen besluiten vernietigbaar?
Bij welke bank en op welke wijze activeer ik onze VVE van 2 appartementen het voordeligst?