Anoniem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Er is een bericht door de VvE beheerder op het bulletinbord in de hal geplaatst. Het is onacceptabel dat de geplande vergaderdatum van de ALV op 07-04-2020 door de VvE beheerder eenzijdig is afgezegd in verband met de Corona-crisis. Er resteert voldoende tijd om na 1 juni 2020 een nieuwe ALV in te plannen. Dat dit misschien moeilijk is voor de VvE beheerder om een ALV op een latere datum in te plannen lijkt eerder op een intern organisatorisch probleem voor de VvE beheerder.
Na 1 juni 2020 of desnoods later in het derde kwartaal van 2020 zijn er voldoende mogelijkheden om een ALV in te plannen. Desnoods zonder VvE beheerder, zolang het quorum maar wordt gehaald om rechtsgeldige besluiten te nemen. Dit lijkt eerder een kwestie van communicatie en afstemming tussen alle gerechtigde ALV leden.
Ten aanzien van het schrijven resteren de wat aandachtspunten;
Er wordt een aangepaste agenda gemaakt met noodzakelijke besluitvoorstellen;
Wat zijn noodzakelijke besluitvoorstellen?
Wie bepalen de noodzakelijke besluitvoorstellen?
Er wordt een duidelijke agendatoelichting geschreven met onderbouwing van het besluitvoorstel;
De agendapunten die ALV deelnemers hebben ingediend vereisen geen onderbouwing van een besluitvoorstel. Dat ontwikkelt zich tijdens de ALV discussie waarover later democratisch kan worden gestemd.
Er wordt tot 5 dagen voor de ALV de mogelijkheid geboden om schriftelijk vragen hierover te stellen;
De 5 dagen zijn te kort om hierover schriftelijk vragen te stellen. Hiermee worden keuzemogelijkheden tekort gedaan.
Er wordt tot 2 dagen voor de vergadering schriftelijk antwoord gegeven op de gestelde vragen;
Ook dit is gaat niet werken. Het is wel in het voordeel van de VvE beheerder en dit VvE bestuur. De belangen van ALV leden worden hiermee niet gediend.
Er wordt een overzicht gemaakt van vraag + antwoord en deze is als vergaderdocument beschikbaar;
Door van elke vraag + antwoord [met keuzemogelijkheden?] vergaderdocumenten te produceren zal een flinke stapel papier worden gegenereerd. En dan wordt verwacht dat iedereen voldoende tijd heeft om zich in te lezen en een keuze te maken?
Er wordt bij elk agendapunt de mogelijkheid geboden om digitaal in te stemmen op de besluitvoorstellen;
Welke software is voor handen om digitaal te stemmen?
Welke controlemogelijkheden hebben ALV leden?
Er wordt bij elk agendapunt de mogelijkheid geboden om op papier te stemmen op de besluitvoorstellen;
Worden uit de ALV mensen aangewezen om dit proces te scannen en waar nodig in te grijpen wanneer iets fout gaat?
De stemmen die op papier zijn uitgebracht worden bij het bestuur van de VvE ingeleverd;
Het VvE bestuur is niet de meest betrouwbare partij in dit geheel. Ze hebben een belangenverstrengeling.
De stemmen die zowel digitaal als op papier zijn ontvangen worden geteld en conform de bepalingen uit de splitsingsakte worden besluitvoorstellen als “aangenomen” of “afgewezen” verwerkt;
Dit mag alleen een onafhankelijke commissie uit de ALV doen. Zowel de VvE beheerder als dit VvE bestuur hebben een belangenverstrengeling.
De stemmen worden vastgelegd in de notulen van de vergadering die bestaat uit de toelichting, de gestelde vragen + antwoorden en de bijbehorende stemuitslag.
Notulen kunnen het beste door een onafhankelijke notulist worden uitgewerkt. En zeker niet iemand uit dit VvE bestuur of uit de organisatie van de VvE beheerder.
Teveel belangenverstrengelingen.Dank voor de support, maar in welk wetsartikel kan ik dat inzagerecht vinden? Waar staat het in MR92?
Hoi Ronald, er wordt inderdaad over personen schriftelijk gestemd en zonodig opnieuw gestemd en uiteindelijk bepaalt het lot zonodig. Maar ik vind geen procedure voor de verkiezing zelf. Ik lees wel dat de ALV bepaalt hoeveel bestuursleden er moeten komen.
Beste allemaal, dank voor de reacties. Wij hebben wel statuten, maar geen splitsingsakte. Het gaat niet om een appartementencomplex, maar een vm recreatiepark.
Mijn zorg zit erin dat als je vóór of tégen een kandidaat kan stemmen, het zittend (nu in zijn geheel aftredend) bestuur de stemming zal beïnvloeden, zodat er geen enkele nieuwe kandidaat gekozen zal worden. Gevolg zal zijn dat er óf géén bestuur zal zijn óf dat het zittend (nu aftredend) bestuur zal zeggen: zie je wel, er is niemand die vertrouwen heeft in iemand buiten ons, dus wij zullen (zonder herverkiezing) voor het zoveelste jaar met z’n tweetjes verder besturen (zucht). Dat dat wettelijk en conform de statuten niet mag, is helder, maar in deze VVE gebeurt dat gewoon.
Dus de vraag blijft: stel, je hebt (maar) 5 kandidaten, hoe stem je dan? Stem je vóór of tégen iemand? Of kunnen die 5 – bij gebrek aan keuze uit kandidaten – ‘gewoon’ benoemd worden? En als je wel keuze hebt uit bijv. 10 kandidaten, stem je dan vóór of tegen of stem je op 5 uit die 10 kandidaten en de 5 kandidaten met de meeste stemmen worden benoemd? Het mooiste is natuurlijk als je (ruim) keuze hebt uit kandidaten, maar ik vrees dat het er max. 5 zullen zijn. Dus, stem je dan vóór of tégen een kandidaat, stem je op een kandidaat of worden de kandidaten benoemd zonder stemming?
Dank voor opheldering en/of tips in deze!Hoi Rene, bedankt voor je bericht. Wat je in ‘t kort uitlegt, begrijp ik, maar is geen antwoord op mijn vragen. Kun je daar nog antwoord op geven, de praktische kant van de verkiezingen / stembiljetten? Dank!
Bob,
De tweede zin van je laatste bijdrage begrijp ik niet.
Er is gedurende 11 jaar een verkeerde VVE-bijdrage berekend door het niet correct toepassen van het splitsingsreglement. Hierdoor hebben 6 appartementen te weinig betaald en 4 appartementen te veel. Dat wordt door niemand bestreden.
Wat ook niet bestreden wordt en is dat er over 5 jaar wordt verrekend: op basis van juridisch advies door het Bestuur benoemd als, zij die te veel betaald hebben hebben een onverschuldigde betaling verricht (het deel wat te veel betaald is) en zij die te weinig betaald hebben zijn een betaling verschuldigd (dat deel wat te weinig betaald is).
Dat wordt ook niet bestreden.
Daar zit het probleem dus niet.
Drie van de appartementhouders die te veel betaald hebben, zien af van restitutie en 1 appartement heeft aangegeven het te veel betaalde terug te willen. Dat is ook inmiddels geregeld.
Het probleem zit hem hierin dat de 6 appartementhouders die te weinig betaald hebben, wel willen betalen voor diegene die terugbetaling wenste, maar niet de rest van de verschuldigde verplichting willen voldoen. Zij zien het afzien van restitutie door drie appartementhouders als schenking aan de bewoners op verdieping, terwijl het een schenking is aan de VVE-reserve.
Nu willen deze 6 appartementhouders het afzien van restitutie van de 3 bewoners formeel omzetten in een schenking door dit te formaliseren met een besluit van de VVE en daar zet ik grote vraagtekens bij, omdat ik vind dat een schenking tussen enkele leden van de VVE aan enkele andere leden van de VVE een privé aangelegenheid is van betrokkenen en nooit een besluit kan zijn van de VVE. Daar gaat mijn vraag over.Bob,
Er is inderdaad een genomen vergaderbesluit dat het appartement wat een claim heeft ingediend, over de laatste 5 jaar terugbetaling krijgt van de te veel betaalde VVE-bijdrage (de onverschuldigde betaling). Dit is vastgelegd in de notulen en inmiddels uitgevioerd en verrekend met de 6 bewoners op de verdieping.
Dat drie appartementen hebben afgezien van restitutie, is ook vastgelegd in de notulen.
De zes appartementen op verdieping denken de rest van hun verschuldigde betaling echter niet te hoeven voldoen, omdat er drie appartementen afgezien hebben van restitutie. Zij zien dit als schenking aan de bewoners op verdieping. Deze vorm van verrekenen is echter niet vastgelegd in de notulen.
Nu willen de bewoners die afgezien hebben van restitutie daarom alsnog het bedrag claimen. Twee van hen willen dit geld te kunnen schenken aan de bewoners op verdieping. Dat zou kunnen als alle appartementen hier mee instemmen is de redenering.
Vervolgens zou in een VVE-besluit ook deze schenking door alle appartementhouders akkoord bevonden moeten worden.
Dat nu vind ik niet akkoord: het kan mijns inziens nooit zo zijn dat een gehele VVE bekrachtigd dat twee appartementhouders ‘moeten’ schenken aan de 6 bewoners op verdieping.
Vandaar mijn samenvatting:- Dat bewoners op verdieping hoe dan ook hun verschuldigde betaling dienen te voldoen.
- Afzien van restitutie door de 3 appartementen op de begane grond betekent dat het geld in de VVE kas blijft;
- Als van het vastgelegde besluit om af te zien van restitutie afgeweken wordt, er een besluit van de algemene ledenvergadering wordt genegeerd;
- Als er voorgesteld wordt alsnog een andere verrekening toe te passen, dat mogelijk een eerder besluit kan ‘overrulen’, mits dit besluit unaniem genomen wordt;
- Dat een schenking van enkele bewoners aan enkele andere bewoners een privé zaak is, hetgeen niet binnen de VVE vastgelegd behoort te worden.
Dank voor iw antwoorden.
de verzekeringskwestie kan ik aankaarten voor de benoeming in de TD en tuincommissie.
Door mijn achtergrond als o.a. Onderhoudsmonteur weet ik wel waar wel en niet mee te mogen werken. Zeker bij de streng geregelde liften.
Blijft nog open de vraag van wie ” orders” of opdrachten te mogen ontvangen.
de voorzitter, of het beheerkantoor, of mijn verhuurder.alvast dank voor t antwoord.
@ Dankjewel voor je uitvoerige beargumentering Bob
Heb inmiddels ook het modelreglement gevonden. Dat staat ook in de splitstingsakte.De komparant verklaarde tot bovenstaande splitsing over te gaan en aan het voormelde modelreglement, waarvan de bepalingen, zoals hiervoren gemeld, als reglement zullen gelden, voorts de navolgende wijzigingen aan te brengen en de bepalingen toe te voegen, waarin als daarin artikelen worden vermeld, de artikelen van het modelreglement bedoeld zijn:
a. De toestemming, bedoeld in artikel 3 lid 2 wordt geacht verleend te zijn voor het eigen gebruik van hen, die hun appartement verkregen door levering door de komparant in deze, dan wel van diens rechtverkrijgenden onder algemene titel of één hunner;
b. De gedeelten in de gemeenschap bedoeld in artikel 14 lid 1 zijn als volgt;
voor het appartement nummer 1: vijf/vijfentwintigste gedeelte;
voor het appartement nummer 2: zeven/vijfentwintigste gedeelte;
voor het appartement nummer 3: zeven/vijfentwintigste gedeelte;
voor het appartement nummer 4: zes/vijfentwintigste gedeelte;
terwijl in aanvulling op artikel 14 lid 3 de lasten verbonden aan het onderhoud en reparatie van de bedekking van het plat, behorend bij het appartement indexnummer 3 uitsluitend komen voor rekening en risico van de eigenaar van dit appartement;
c. De vereniging van eigenaren, bedoeld in artikel 20, welke bij deze wordt opgericht, draagt de naam Vereniging van Eigenaren (***) en is gevestigd te ***.
d. De vergaderingen van eigenaren, bedoeld in artikel 21 lid 4 worden gehouden te ***;
e. Het maximaal aantal stemmen, bedoeld in artikel 22 lid 4 bedraagt 4, namelijk voor:
het appartement nummer 1: één stem;
het appartement nummer 2: één stem;
het appartement nummer 3: één stem;
het appartement nummer 4: één stem;
f. Voor de eerst maal wordt overeenkomstig artikel 30 lid 4 tot administrateur benoemd: de heer ********, accountant , wonende te ***, per adres ********
g. Het bedrag bedoeld in artikel 32 lid 2, wordt vastgesteld op vijfhonderd gulden;
h. artikel 21 lid 3 wordt gewijzigd in dier voege, dat voor “tenminste vijf eigenaren” wordt gelezen “twee eigenaren” en dat voor “verzoeken” wordt gelezen “verzoekt”;
i. In artikel 26 lid 5 wordt het gedeelte “mits met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen geschrapt.Dankjewel Bob. Het is ook erg verwarrend. Niets is meer zoals het was.
Het zijn 4 woonlagen plus een zolderetage en een souterrain.
Huis is begane grond. Daar is een trap naar het souterrain waar een kamer is die niet op de splitsingsakte staat. Aan de tuinkant (zuiden) is ook een serre uitbouw aan gebouwd die ook niet op de splitsingsakte staat.
1 hoog heeft behalve de etage op 1 hoog ook een inpandige trap aan de tuinkant (zuiden) naar beneden waar zich in het souterrain o.a. een badkamer en slaapkamer bevindt.
Er is op I hoog ook nog een slaapkamer bovenop het souterrain (zuiden) gebouwd waarvan ik ook het vermoeden heb dat deze niet op de splitsingsakte vermeld staat.
Op twee hoog (beletage 1 hoog) is een trap naar twee hoog. Daar is op het zuiden een aanbouw gedaan op het zogenaamde plat die ook niet op de splitsingsakte staat.
Er gaat op twee hoog een trap naar drie hoog en ook naar vier hoog.
Vier hoog is inderdaad een zolderetage wat bij twee en drie hoog hoort.
Ik heb helaas geen tekening hiervan en inmiddels hebben ze beneden weer verbouwd.@ Bob:
Dank voor je uitleg 🙂 Ik ben ook niet uit op oeverloze discussies hoor. Gewoon op duidelijkheid. Hierbij een gecensureerde versie van de AvS. Ik hoop dat je het desondanks kunt beoordelen. Alvast dankjewel weer 🙂
SPLITSINGSAKTE
Huis
Het (souterrain) appartement, plaatselijk bekend *** te ***, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de flatwoning, bestaande uit drie kamers in het souterrain met de direct daarachter gelegen keuken in de na te melden gebouw zomede de westelijk gelegen tuin, zoals ter plaatse kennelijk is afgebakend, kadastraal bekend gemeente ***, sectie *** complex aanduiding *** appartement indexnummer 1, uitmakende het vijf/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend *** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen , kadastraal bekend gemeente ***, sectie * nummer ***, groot twee are tien centiare.
Eerste verdieping:
2. Het appartement, plaatselijk bekend *** dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning, bestaande uit een keuken met ondergelegen berging en veranda in het souterrain, met de daaraan grenzende oostelijk gelegen tuin als ter plaatse kennelijk aangeduid, zomede de begane grond verdieping, bestaande uit twee kamers en badkamer en daarachter gelegen kamer in na te melden gebouw, een en ander kadastraal bekend gemeente ***, sectie complexaanduiding *** appartement indexnummer 2, uitmakende het zeven/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend *** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen kadastraal bekend gemeente ***, sectie*** nummer***, groot twee are tien centiare.
Tweede verdieping:
Het appartement, plaatselijk bekend *** dat recht geeft op uitsluitend gebruik van de woning, bestaande uit drie kamers met keuken en aangrenzend plat op de eerste verdieping zo mede de achter (zuidwestelijke) gelegen kamer met berging op de zolder van na te melden gebouw en kadastraal bekend gemeente *** , sectie*** complex aanduiding ***, appartement indexnummer 3, uitmakende het, zeven/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend *** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen kadastraal bekend gemeente ***, sectie * nummer ***, groot twee are tien centiare
Derde verdieping:
Het appartement, plaatselijk bekend *** dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de tweede verdieping, bestaande uit drie kamers met keuken, zomede de voor (noord-oostelijk) gelegen kamer met berging op de zolder van na te melden gebouw en kadastraal bekend gemeente ***, sectie*** complex aanduiding *** appartement index nummer 4, uitmakende het zes/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend ***** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen kadastraal bekend gemeente *****, sectie *** nummer ***, groot twee are tien centiare.
De komparant verklaarde tot bovenstaande splitsing over te gaan en aan het voormelde modelreglement, waarvan de bepalingen, zoals hiervoren gemeld, als reglement zullen gelden, voorts de navolgende wijzigingen aan te brengen en de bepalingen toe te voegen, waarin als daarin artikelen worden vermeld artikelen van het modelreglement bedoeld zijn.
Eerdere bevinding van de V.v.E. beheerder/administrateur:
;- Onderhoud uitbouw/plat is in de akte benoemd. Kosten van onderhoud van de uitbouw zijn voor rekening van de eigenaar van de uitbouw. Ook de kosten van gevolgschade door achterstallig onderhoud van de uitbouw vallen in eerste instantie hieronder. Daar het echter om een nagelvast onderdeel van het gebouw gaat is het altijd zinvol om eventuele schade (dus niet de reparatiekosten van de uitbouw) in onder gelegen appartementen aan wanden en plafonds te claimen (via de administratie van de V.v.E.) bij de verzekering. Indien de verzekering de schade namelijk accepteert als een onvoorziene gebeurtenis volgt mogelijk een vergoeding.
– Bewoonde deel in kelder souterrain is niet in de akte benoemd. Deze ruimte is dus na de splitsing in 1972 gerealiseerd en in gebruik genomen. In het kadaster staan voor dit appartement (sectie*** complex*** index 1) 3 kamers en een keuken aangeduid, maar geen kelderruimte. Het onderhoud van deze extra ruimte (is geen onderdeel van de V.v.E.) komt daarom voor de gebruikers van appartementsrecht met index 1.@Bob Helder en geen probleem ik ga het uitpluizen. 🙂 Het is best een lap tekst en moeilijk leesbaar.
