Anoniem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Bedankt! Ik zal laten weten hoe het afloopt.
Dat is een hele goede vraag, ik hoop dat de advocaat adviseert om het bezwaar in te trekken, want wat ik uit de vergadering heb begrepen gaat het om “aangezicht” en “geluidsoverlast”. Gezichtsverlies is volgens mij een heel breed begrip en over geluidsoverlast kunnen ze volgens mij nog niet klagen omdat zoals je al eerder aangaf: De unit er nog niet eens staat.
Ik hoop dat je hier ook niet mee te maken zult krijgen Carla, het geeft een hoop zorgen op niks af.
Met vriendelijke groet, KalebiljartbalBedankt Carla, ik had zo’n vermoeden dat ze niet heel sterk in hun recht zouden staan, maar dit zijn wel goede tegenargumenten die ik kan afgeven. Het besluit van de rechter zal het uitwijzen.
Ik heb ook op internet lopen zoeken maar ik kan geen casus vinden waar iemand de kantonrechter inschakelt nadat een meerderheid het heeft goedgekeurd.
In ieder geval bedankt voor de reactie.
Met vriendelijke groet, Kalebiljartbal@ Yupp, terwijl ik met een reactie bezig was, voegde jij info toe aan je bijdrage. Deze lees ik nu pas.
* met verhuren aan….verandert er niets aan de bestemming. Die blijft dus wonen.
* Of de bank zich kan bemoeien met de, door jou niet gewenste ontwikkelingen, betwijfel ik zeer.
* Je kan m.i. alleen zorg dragen dat e.e.a. volgens de , nu geldende, regelgeving, verloopt.
Met vriendelijke groet, CarlaIn de splitsingsakte lees ik:
het modelreglement 1992 zonder annexen.
Biedt dit reglement mogelijkheid om ombouw tot studentenappartementen te voorkomen?
Artikel 17
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
aangevuld met:
Bij huishoudelijk reglement kunnen nadere regels gesteld worden ten aanzien van het gebruik van de prive gedeelten. De prive gedeelten zijn bestemd om als woning te gebruiken.
Kan een bank die de hypotheek heeft verstrekt aan mij hierin iets betekenen? Zij hebben lijkt mij ook geen belang in een waardedaling van mijn woning.Bedankt voor de reacties. Zojuist heb ik de bank gesproken over de kwestie. Zij (ING) geven aan dat bij mijn ontslag en het uitblijven van een opvolger de rekening opgeheven moet worden.
Kan het zijn dat deze inleg een voorschot is geweest en om die reden er weer uit gehaald kan worden?
De beheerder is de enige die dit heeft gedaan, de andere twee appartementen dus niet, dus hij heeft meer betaald ivm de andere leden van de VvE.Dat klopt, het staat in de splitsingsakte. De vraag was ook niet waar kan ik het vinden maar wat is een redelijke/gebruikelijke verdeelsleutel waarmee een prive terras in het breukdeel wordt meegenomen? Enig idee? Enige jurisprudentie?
Dag Rob,
gisteren is de begroting doorgestuurd en morgen / woensdag hebben we de ALV.
We zijn een kleine VvE, drie deelnemers in totaal, dus dit bedrag is wel gelijk merkbaar als het eruit wordt gehaald.
Naar mijn weten heeft de beheerder de VvE opgericht en was het verplicht hier een startkapitaal in te storten, dit deel haalt hij er nu weer uit.Hallo Rene,
Mijn vraagstelling behoeft wat nadere info.
Bestemmingsplan spreekt over parkeren ONDER de gebouwen.
Mijn Spl. akte spreekt over parkeerplaatsen IN het souterain.
Mijn bouwvergunning spreekt over 56 woningen en 112 parkeerplaatsen.
Aan 17 eigenaren is de 2e parkeerplaats ontfutseld en toebedeeld aan omliggende flatbewoners, welke zijn opgenomen als appartementsrecht eigenaren:alle parkeerplaatsen liggen overigens NIET ONDER het gebouw maar ERNAAST, vandaar dat het item ´een aandeel IN het gebouw´ zeer relevant is.Hallo Rob,
Dank voor je snelle reactie.
De eigenaar van de parkeerplaats heeft wel in de omschrijving van de Spl akte een appartementsrecht, maar geen aanwijsbaar deel IN het gebouw en dit staat wel als zodanig in de Spl akte
Ik zou het betreffende blad moeten bijsluiten, maar weet niet hoe dat moet.Wederom dank voor de reactie Rob! Weer een aantal handige links.
Die gebruikersovereenkomsten lijken niet zo heel uitgebreid dus m.i. geen enkele reden om er geen te hebben. Het gaat mij ook echt niet om het daadwerkelijk uitzetten van de huurders; ik ben het met je eens wat betreft dat het teveel tijd/moeite gaat kosten om iemand uit te zetten.
Misschien is het toch goed om een keer een brief uit te sturen behalve alleen maar mensen aan te spreken op het gedrag (want dit laatste heeft duidelijk niet altijd nut). Dan is er tenminste wel een stap gezet en zien ze daadwerkelijk dat er iemand bovenop zit en het gedrag niet getolereerd word. Daarbij staat er dan ook iets dat gebruikt kan worden wanneer het echt te ver gaat.De hiërachie voor de regelgeving in de VvE is:
- Het BW (boek 5 en voor zover van toepassing boek 2);
- De akte van splitsing;
- Het in de akte van splitsing vastgestelde modelreglement;
- Eventueel het huishoudelijk reglement;
- De besluiten van de Vergadering;
- De uitvoering door het bestuur.
Dit was inderdaad ongeveer wat ik bedoelde. Ik heb ondertussen toch al redelijk wat artikelen door zitten lezen die te vinden waren in bepaalde documenten (zoals het BW, akte van splitsing, etc) dus ik vroeg mij vooral af hoe het zit met welk artikel nu leidend is op het moment dat er twee artikelen zijn die elkaar tegenspreken.
Stel we hebben in het huishoudelijk reglement iets opgenomen dat in het modelreglement tegengesproken wordt; welke van de twee is dan leidend? Het huishoudelijk reglement of het modelreglement?Hallo Rene,
Bedankt voor je super snel antwoord. Ik heb in het stppenplan de gegevens gevonden, die ik nodig had. Verder staan er gegevens in of er wel of niet een aparte VvE moet worden opgericht Zijn hier richtlijnen voor?
M.vr.gr. PaulAllen,
Dank voor jullie waardevolle bijdrage aan dit topic! Wat een topic al niet teweeg kan brengen. Dit in de ruimste zin des woords.
Laat ik voorop stellen dat ik geen voorstander ben van het creëren van juridisch afdwingbare situaties. Dit zal de onderlinge verstandhouding binnen een (kleine) VVE niet ten goede komen.
Stel dat er in het ”best case” scenario 2/3 meerderheid ontstaat bij vervallen voorwaarde financieringsvoorbehoud (ergo: 2/3 kan aan te zuiveren bedrag financieren), dan ben ik het met Bob eens dat dit nog niet wil zeggen dat ik er ben. Juridisch is het aan te zuiveren bedrag van de overige 1/3 stemgerechtigde (in dit geval 3 eigenaren) afdwingbaar. Ik heb . als bestuurder echter ook invulling te geven aan artikel 52, lid 7 uit het modelsplitsingsreglement 2006. Die schrijft het volgende voor:
“Een extra (voorschot) bijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van van zodanige besluiten kan eerst gescheiden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn”.
Gegeven de contacten welke ik met alle eigenaren heb kan ik er vanuit gaan dat 1/3 financieel niet kan aanzuiveren. Hiermee kan ik conform artikel 52, lid 7 dus geen opdrachten aangaan voor uitvoering. Noodzakelijke geld is namelijk niet voorhanden.
Alternatieven:
1. (Bancaire) financiering: (1) Hier ben ik zelf geen voorstander van (2) Gesubsidieerde financering (v.b. energiebespaarlening) niet mogelijk gegeven voorwaarden (3) Voorwaarden en hoogte rente zal niet misselijk zijn. Heeft er iemand ervaring met bancaire VVE financiering?, zo ja welke bank + rente?
2. Uitstel vervanging (stel 4 jaar), onderdeel maken van MJOP en verhogen kwartaalbijdrage: In dit geval zal dit een verdubbeling van kwartaalbijdragen van eigenaren betekenen. 1/3 deel zal ook hier bezwaren tegen hebben c.q. dit niet kunnen / willen bijdragen (is mijn verwachting)
3. Artikel 24 procedure –> Vervanging per eigenaar met toestemming onder voorwaarden VVE: In dit geval zullen de eigenaren die wel willen vervangen moeten accepteren dat er een toekomstig financieel risico is / blijft op een gemeenschappelijke bijdrage voor vervanging kozijnen van de overige eigenaren (conform splitsingsakte) als door Carla geschetst. In mijn ogen is dit wel een calculeerbaar risico er vanuit gaande dat het reguliere onderhoud (schilderwerk e.d.) netjes plaatsheeft. Er is nu immers geen acute noodzaak voor vervanging.
Ik denk toch dat dit laatste alternatief in dat geval mijn voorkeur heeft voor behoud goede onderlinge verstandhouding binnen VVE.
Aanvullende vragen:- Wanneer is er volgens de wet sprake van (noodzakelijk) onderhoud of (noodzakelijke) vervanging Bob? Ik kan mij voorstellen dat dit bij houtrot / lekkages / einde levensduur is. Maar wie bepaald dit? Voorbeeld: Kunnen tochtverschijnselen als gevolg van het ontbreken van een goede kierafdichting bij de oorspronkelijke schuiframen gezien worden als (noodzakelijk) onderhoud wat ten laste komt van de VVE? of sterker nog als een argument gebruikt kan worden voor opvolgende appartementseigenaren voor het verzoek tot het doen vervanging van de kozijnen vanuit de VVE?
- Kan er onder artikel 52.lid 9 (meningen verschillen blijkbaar of dit lid wel/niet nietig is) een afspraak gemaakt worden over een afwijkende kostenverdeling voor enkel de vervanging van kozijnen? Waarom ik dit vraag: 2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.
Dank voor je reactie Rob; ik heb er alle begrip voor dat er geen pasklaar antwoord is. Die ‘makkelijke’ vragen waarop dat wel mogelijk is had ik voor een groot deel al zelf weten te beantwoorden dus dan blijven de wat lastigere over 😉
Inderdaad is er werk aan de winkel, er werd heel licht gedaan over de taak van een bestuur toen er tijdens de laatste vergadering gevraagd werd of er iemand zitting wilde nemen in het bestuur. Dit zou voornamelijk zijn om de extern beheerder iemand te geven om zo nu en dan contact mee te hebben. Al heel snel kreeg ik in de gaten dat het wel meer was dan alleen dat….
Oud-bestuurders zijn inmiddels allemaal verhuist en/of overleden. Degene die verhuist zijn heb ik geprobeerd te bereiken (telefonisch en per e-mail) maar het is tot nog toe niet gelukt hiermee in contact te komen.
In de splitsingsakte staat niet expliciet iets over huurders/gebruikers vermeld behalve dat “De eigenaren en gebruikers zijn verplicht de privégedeelten te gebruik als volgt:
a. de sub 1 tot en met 24 omschreven bergingen als berging; en
b. de sub 25 tot en met 48 omgeschreven flatwoningen voor bewoning.”
Uiteraard heb ik ook het modelreglement doorgenomen en hier staat wel iets over “het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker”. Kan ik er hierbij vanuit gaan dat er met “gebruiker” overigens een huurder bedoeld wordt?
Tevens staat er in het modelreglement (artikel 24): “een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.”
In artikel 26 wordt vervolgens gesproken over het feit dat de eigenaars verplicht zijn er zorg voor te dragen dat hun privé gedeelte niet betrokken wordt door iemand die de in artikel 24 bedoelde verklaring niet getekend heeft. Ook staat er vervolgens dat als de verplichtingen niet nagekomen worden (geen getekende verklaring of breuk van reglementen) deze door het bestuur ‘verwijderd’ kan worden uit het privé gedeelte en gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten worden ontzegd.
Ons huishoudelijk reglement staat bijvoorbeeld al dat het niet toegestaan is afval in de gemeenschappelijke ruimten te plaatsen. Dit gebeurd wel (sterker nog, er stond vanochtend weer een zak extra). Hier spreken we dus al over het niet houden aan de reglementen. Ook ben ik nog niet zo lang betrokken als intern bestuur dus misschien liggen die getekende overeenkomsten wel bij de extern beheerder; maar als ik het goed begrijp zouden die mensen dus sowieso uitgezet kunnen worden op het moment dat deze overeenkomst er niet blijkt te zijn? Ook lijkt het mij logisch dat er iedere keer als er nieuwe huurders in komen deze de overeenkomst moeten tekenen?
Zit er nog een bepaalde hiërarchie in alle aktes/reglementen of gelden deze allemaal even ‘zwaar’?
Zoals gezegd ben ik nog vrij nieuw als persoon in het bestuur en heb ik het gevoel dat er te licht gedaan werd over de rol toen deze tijdens de vergadering toegelicht werd. Maar wie A zegt moet ook B zeggen. Ik wil dit soort dingen dan ook goed en volgens de regels oppakken. Merk toch wel dat ik met mijn gebrek aan ervaring met veel vragen zit.
