Metertjes of verdeelsleutel.
- Dit onderwerp bevat 10 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 13 uren, 43 minuten geleden door .
-
Berichten
-
Onze huurappartementen werden in 1992 koop. Al 33 jaar verdelen we de verwarmingskosten naar grootte van het appartement.
Er is meerdere keren door een te klein aantal bewoners gevraagd om metertjes.
Nu wordt het zonder stemming doorgedrukt, alleen de firma mogen we goedkeuren.
De besparing in gas wordt opgebracht door, of kouder gaan wonen of door elektrisch bij te gaan verwarmen.
De besparing in geld gaat voor een onbekend deel naar de metertjesfirma en hun administratie.Het gaat mij niet om mijn eigen kosten maar om het solidariteitsrecht in onze VVE.
Niemand gaat er op vooruit in de flat, ook het milieu niet, alleen een nieuwe bedrijfstak heeft (gesubsidieerde) verdiensten.Mogen we dit aanvechten te beginnen met een stemming, voor metertjes of voor doorgaan met de verdeelsleutel van de splitsingsakte?
Een koopappartement heeft toch meer rechten dan een huurwoning?Naar mijn mening dient dit in de ALV aan de orde te komen.
Tot voorkort en in de meeste gevallen was de ALV ‘t juiste antwoord.
Echter is er sinds januari 2024 een vernieuwde warmtewet van kracht.
Korte versie als er redelijkerwijs een individuele bemetering van het appartement danwel losse radiatoren mogelijk is, dan is dat verplicht. En de wet gaat in dit geval boven de bepalingen in de AvS.Overigens is het toepassen van meters niet direct een besparing. Het is een (poging tot) het eerlijk verdelen van kosten over de gebruikers. Bewoners kunnen vervolgens wel bewuster worden van hun gebruik en voelen hun gedrag direct in hun portemonnee. Iemand die bewust omgaat met energie zal er wel degelijk opvooruit gaan, want dit is in zijn verbruik op de meters en dus de kostenverdeling terug te zien.
Ook even inhaken op de urban-myth “etertjesfirma en hun administratie”, zij rekenen vast bedrag per metertje en/of appartement. Zij verdienen niet aan het gas, noch aan besparingen. Zij voeren slechts een meting uit en maken daar een berekening op, in opdracht van de VVE.
Is het in de praktijk optimaal? Zeker niet, is het eerlijker, zeker wel (IMHO)!uitgebreider stuk over de warmtewet en een VVE:
https://www.baxadvocaten.nl/nieuws/streep-door-meetplicht-warmtewet-voor-vves/#:~:text=Een%20VvE%20mocht%20de%20verwarmingskosten,de%20breukdelen%20in%20de%20splitsingsakte.APPARTEMENTSRECHT
Het lidmaatschap van de VvE is verplicht. Als je een grondgebonden woning koopt, ben je eigenaar van de hele
woning. Dat werkt anders bij een appartement. Je koopt dan een appartementsrecht. Dat betekent dat je mede-
eigenaar bent van het hele gebouw en het exclusief gebruiksrecht hebt van een stukje daarvan (het privégedeelte,
je appartement).
VERPLICHT LID
Bij het appartementsrecht hoort een verplicht lidmaatschap van de VvE. Het is dus geen keuze om lid te
worden, je wordt het automatisch. Daarbij horen bepaalde rechten en verplichtingen. Die gelden voor iedere
appartementseigenaar.Er zijn genoeg gerechtelijke uitspraken over dit onderwerp
[quote quote=145999]Komen hier wel mensen lezen? Ik zou wat meer reacties willen. Ook als dat inhoudt dat ik Don Quichote nadoe.
Ik zoek echt antwoorden hoor, er moet toch verschil zijn als het huis en de verwarming je eigendom zijn?
En ook de ketels en het hele verwarmingssysteem is via de splitsingsacte deels van ons.Dat hele bevoogdende systeem met die metertjes kan huurders opgelegd worden zeker als het rijk al bijpast met huursubsidie en meebetaald aan te hoge verwarmingskosten.
Maar als je huis je economisch eigendom is mag je toch dit soort dingen met je 91 mede bewoners beslissen?
Reagerend op Rene …
quote
“Overigens is het toepassen van meters niet direct een besparing. Het is een (poging tot) het eerlijk verdelen van kosten over de gebruikers.”
einde quote
… maken eigenaren toch zelf uit wat ze in deze ‘eerlijk’ vinden?
Een huurkazerne moet strak beheerd worden, dat is mij duidelijk, maar daar is hier toch geen sprake van?Het kan zijn dat de site “nederlandvve.nl” er eigenlijk is voor de bestuurders van VVE’s om (zachte) dwang uit te oefenen op appartement eigenaren om ze het idee te geven dat de bemetering verplicht is.
Wie helpt mij met juridische antwoorden.
Alvast mijn dank.[/quote]Er komen hier best veel mensen, maar als je ze op deze manier aanspreekt, motiveer je niet erg tot reacties.
Inhoudelijk:
Zijn alle appartementsrechten individueel bezit of is er ook een grote partij die er heel veel bezit (eventueel >50%).
Wie heeft het besluit tot het plaatsen van meters genomen? Het bestuur, of in een vergadering.
Binnen een VVE geldt: de vergadering beslist, het bestuur voert uit. Maar als er een meerderheidsbesluit is, heb je je daar bij neer te leggen. Uiteraard kun je naar de rechter, maar dan moet je ook een sterke zaak hebben wil je gelijk krijgen (als de meerderheid meters wil en daarin gesteund wordt door de huidige wetgeving, moet je je daar bij neerleggen). Let hierbij ook op wat Rene zegt over de aangepaste warmtewet.Mijn advies is:
* Neem de akte goed door om te kijken hoe je een vergadering kunt beleggen
* verzamel gelijkgestemden. Bepaal of er een meerderheid is die tegen de meters is
* vraag het bestuur een vergadering te beleggen over dit onderwerp
* vraag het bestuur met een onderbouwing te komen waarom de metertjes zinvol zijn
* stel je eigen tegenargumenten op. Maak daarbij ook duidelijk waarom je denkt dat de Warmtewet in jullie geval niet van toepassing is
* de vergadering neemt de uiteindelijke beslissing (die kan worden aangevochten)Beste Oma Jeanette, ik reageer op een paar van je vragen. Ik ben pensionado en al 4 jaar bestuurder van een kleine VVE. Ik ben geen expert, maar handig genoeg om alle wet- en regelgeving te raadplegen. Misschien kan ik iets bijdragen.
Die nieuwe makelaar is gewoon lid van jullie VVE en heeft voor 10 appartementen stemrecht, net als de eigenaren van de andere 5 verhuurders. Jullie zijn met 80-90 appartementen veruit in de meerderheid, ook als er met 2/3 meerderheid gestemd moet worden.
De beheerder kan/mag nooit op eigen houtje dit soort besluiten nemen, want die werkt in opdracht van het bestuur. Als het bestuur dit door de vingers ziet, dan is het nodig aan vervanging toe. Stel het aan de orde op de volgende ALV.
In mijn VVE (van 4) gebeurt niets, zonder toestemming van de ALV. Het bestuur en de leden kunnen agendapunten aanleveren (liefst met een uitgewerkt voorstel) en dan dan wordt dat besproken in de ALV.
De kwestie van meters of verdeelsleutels is ingewikkeld, vooral de financiële gevolgen voor iedere eigenaar. De aanleg voor 100 appartementen is een grote investering en de VVE bijdragen zullen omhoog gaan. De besparing per appartement (break-even) moet ook duidelijk zijn in een uitgewerkt voorstel met alle gevolgen voor de eigenaars.
Dit vraagt om een zorgvuldige afstemming, zodat iedereen zich ‘eerlijk’ behandeld voelt. Een fatsoenlijk bestuur trekt hier een paar maanden voor uit, met vele nieuwsbrieven en mail communicatie, totdat een besluitrijp voorstel in stemming kan worden gebracht op de volgende (of ingelaste) ALV.
Ik ben aardig op de hoogte van de wettelijke verplichtingen, maar een VVE van 4 is iets anders dan een VVE van 100. Wij hebben al jaren lak aan wettelijke verplichtingen, want we kunnen er ons toch niet aan houden. We hebben nog geen kandidaten voor de nieuwe Kascommissie.
Wie gaat er juridische stappen ondernemen? Kent iemand de wetstekst? Wat zijn de sancties, wie zijn de handhavers? Iemand zal het initiatief moeten nemen om aangifte te doen. Zoals zo vaak is dit slordige wetgeving, want wat is “als redelijkerwijs een individuele bemetering van het appartement dan wel losse radiatoren mogelijk is, dan is dat verplicht.”?
Pas als er handhavers op de stoep staan (wie? Bouw & Woning toezicht?), dan heeft de VVE wel een probleem. Dan moet het bestuur actie ondernemen, maar ook voorleggen aan de (ingelaste) ALV. Dat kost ook zeker een paar maanden.
De reactie van Rob-Willem was volgens mij het meest duidelijk. Ik parafraseer;
Binnen een VVE geldt: De vergadering (ALV) besluit, het bestuur voert uit. Bij een meerderheidsbesluit is, heb je je daarbij neer te leggen. Uiteraard kun je naar de rechter, maar dan moet je ook een sterke zaak hebben wil je gelijk krijgen.
Mijn (Rob-Willem) advies is:
* Neem de Akte van Splitsing goed door om te kijken hoe je een (ingelaste) vergadering (ALV) kunt beleggen
* verzamel gelijkgestemden. Bepaal of er een meerderheid is die tegen de meters is
* vraag het bestuur een vergadering te beleggen over dit onderwerp
* vraag het bestuur met een onderbouwing te komen waarom de metertjes zinvol zijn
* stel je eigen tegenargumenten op. Maak daarbij ook duidelijk waarom je denkt dat de Warmtewet in jullie geval niet van toepassing is
* de vergadering (ALV) neemt de uiteindelijke beslissing (die kan worden aangevochten)= = =
Ik wil er een gratis advies aan toe voegen;
Er wonen vast wel wat pensionado’s, die tijd en zin hebben om zich te verdiepen in de VVE regels. Zoek ze op en maak een koffie kransje of een praat clubje. Jullie kunnen het volgende bestuur zijn.
Groet en succes, Harry
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.