Matthijs_ZH
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Carla: Als ik jou was, zou ik niet zelf naar de gemeente gaan. Ik zou aan de aanvrager laten weten dat er geen schutting, noch een hek of heg geplaatst mag worden die hoger is dan 1 meter aan de straatzijde. (evenwijdig aan het trottoir ) Laat de aanvrager er zelf maar verder onderzoek naar doen, toch!
Nou, nee. Deze mensen hebben niet echt de attitude om dit zelf te gaan uitzoeken, zeker niet via de gemeente. Ik vind het wel leuk om zelf weer eens bij de gemeentewat herrie te schoppenop de koffie te gaan, ook o.a. in verband met mijn ‘cliffhanger’ 😉
Mocht later blijken dat de gemeente geen bezwaar heeft en een omgevingsvergunning af gaat geven, dan kan je het voorleggen aan de ledenvergadering. Ik heb zo’n donkerbruin vermoeden dat er weinig mensen zullen zijn die de schutting welkom zullen gaan heten.
Carla toch! Was jij niet een van de eersten die opmerkte dat de ledenvergadering hier geen bevoegdheid in heeft, gezien het ontbreken van regels terzake in het (model)reglement?
Het is zeker geen verfraaiing van de aanblik ( straat en complex ), lijkt mij. Ik zou dit (tegen ) argument ook gebruiken. Vergeet ook niet dat wanneer er één schaap over de dam is……(precedentwerking)
Dit is precies het schrikbeeld dat ik voor mij had (ik stel die vraag altijd bij wijze van gedachteoefening: ‘Wat als iedereen dit ging doen?’).
Dat het dus trendy zou worden en vrijwel alle voortuintjes op rij een schutting van 2 meter hoog zouden hebben. Ook aan de overkant van de straat, want die hebben net zulke voortuinen. Dan krijg je dus een situatie als op sommige snelwegen, met aan beide kanten kilometers met geluidsschermen.
Misschien wel leuk om jullie in dit kader een kleine anekdote te vertellen, ten afscheid van dit onderwerp dat nu wel voldoende uitgekauwd lijkt te zijn.
Ik hoorde het verhaal van een (inmiddels al lang overleden) freule die vele jaren hartsvriendin was van onze voormalige koningin Juliana. Het ging over een autorit die nogal zeldzaam was, aangezien zij niet zo vaak buiten het paleis kwam, dat was meer iets voor haar eega. De vriendin – wier naam ik vergeten ben – merkte op dat Juliana een lieve vrouw was, maar soms ook onverwacht fel uit haar slof kon schieten. Zo vroeg ze tijdens de rit op een van ‘s lands rijkswegen: “Wat zijn toch al die ramen langs de weg, of panelen, of wat zijn het voor dingen?”
“Dat zijn geluidsschermen Juul,” zei haar vriendin. “Daarachter zijn woningen en de schermen zijn er om het verkeerslawaai te dempen.”
De majesteit was een moment stil terwijl de nieuwe waarheid kon indalen.
Daarna barstte ze los.
“Maar… dit kán toch niet! Ik kan verdorie mijn land niet zien! Weg met die dingen!”
😉
Bob schreef:
Geen enkele bemoeienis van de VvE en moeilijke VvE-regeltjes.
Schuttingen hoger dan 1 meter vóór de voorgevel-rooilijn zijn niet toegestaan. Ook vóór de woning is de afscheiding tussen de tuin en de openbare weg een erfafscheiding.
Tja… ik ging er dus van uit dat die tuinmuurtjes een soort ‘vooruitgeschoven’ rooilijn zijn (ervan uitgaande dat ‘rooilijn’ de grens aangeeft tussen particuliere en openbare ruimte, d.w.z. waar het trottoir begint).
Echter als je de voorgevel van het gebouw (de ‘schil’) als grens/rooilijn beschouwt wat is dan juridisch de status van de voortuintjes? Die behoren toch kadastraal óók tot het complex? Komen die dan niet in een soort ‘niemandsland’ terecht?
Simpeler kan ik het niet maken.
Dat is dan wel prettig simpel inderdaad: een ‘schutting’ van 1 meter hoog is dan gewoon een tuinhekje. Probleem opgelost zo lijkt het; is dit landelijk geregeld of je weet?
Blijft het toch opmerkelijk dat ik heel wat (nieuwbouw-) woningen heb gezien waar de voor- en/of zijtuin soms wordt begrensd door metalen hekken van hoger dan 2 meter. Dat zal dan vermoedelijk in het bestemmingsplan zijn opgenomen?
Wel fijn dat we ons als VvE hierover dus niet het hoofd hoeven te breken!@ Bob: Juridisch Loket helpt ons niet verder, dat gaat over erfscheidingen (schuttingen tussen achtertuinen). Het gaat echter om een afscheiding met de openbare weg.
@ Carla schreef: Zou je nog even in kunnen gaan op mijn vraag? Klopt het dat de tuinen waar je over spreekt, aan de voorzijde van het gebouw, aan elkaar aansluiten? Zo ja, staan daar al erfafscheidingen tussen in de vorm van….?
Nee, grappig genoeg vormen de ‘erfafscheidingen’ tussen de (telkens twee) gekoppelde voortuintjes geen enkel probleem, omdat duidelijk is waar het midden zich bevindt (ik had hier een foto willen laten zien, maar die kan helaas niet worden geüpload vanaf de harde schijf).
Voor de goede orde: het gaat dus om een schutting evenwijdig aan de straat (en mogelijk ook bij de opgang naar het portiek). Daarom zal ik sowieso nog even bij de gemeente informeren. Het voorschrift van maximaal 1 meter hoog kende ik nog niet, maar klinkt wel begrijpelijk. Daar hebben die bewoners weinig aan, want ze zitten dan nog steeds in het zonnetje van de aandacht 😉
Ik houd jullie op de hoogte van de afloop.
Vriendelijke groet,
Matthijs
Dank Bob, Rob en Carla voor jullie laatste opmerkingen, waardoor nog wat extra puntjes op de i worden gezet. Het is mij nu wel duidelijk wat het motief is achter de bescherming die art. 39 biedt. Wel blijf ik het discutabel vinden dat naar mate de tijd vordert en de omstandigheden veranderen, de regels in de VvE-reglementen in beton gegoten lijken, ‘om latere eigenaren hieraan niet te binden’. Maar hoe valide is dit argument eigenlijk? Immers een nieuwe eigenaar van een appartement krijgt toch altijd te maken met een hem/haar onbekend (model-) reglement en huishoudelijk reglement, dat die nieuwe eigenaar zou moeten lezen alvorens het koopcontract te ondertekenen?
Dat de meeste kopers dat nalaten is twee, maar een koper heeft in elk geval de gelegenheid gehad om zich te (laten) informeren. Misschien zou hier meer aandacht aan moeten worden besteed?
Dan heb ik – op weg naar m’n cliffhanger – nog een tussendoorvraagje, waarbij we afdalen van het dak naar het straatniveau en waarbij het niet meer gaat om toestemming aan een derde partij, maar aan een mede-eigenaar. Hierdoor wijkt mijn vraag zodanig af van de bovenstaande discussie (die begon als gsm-mast vraagstuk) dat ik volgens de regels van dit forum zo meteen een nieuw onderwerp zal starten. Het gaat om een schutting (tja, waar is de Rijdende Rechter als je ‘m nodig hebt? ; -)
Wat Bob hierboven schreef over de relatieve betekenis van rechterlijke uitspraken lijkt mij volkomen juist. Naarmate een hogere rechtsinstantie zich over een kwestie uitspreekt, neemt de ‘waarde’ van eerdere uitspraken toe (doordat die worden vernietigd dan wel bevestigd). Uiteindelijk geeft een uitspraak van de Hoge Raad (of in enkele gevallen zelfs het Europese Hof) de ultieme precedentwerking. Alhoewel je zelfs daar nooit helemaal zeker van kunt zijn, omdat er altijd ook wordt gekeken naar ‘de omstandigheden van het geval’. En die zijn nooit helemaal gelijk. Een detailverschil kan er zelfs voor zorgen dat een arrest naar de andere kant uitvalt.
Rob schreef:
“Wat betreft art. 39 wil ik nog opmerken dat er nog een belangrijke passage in dat artikel staat geschreven. Zie hieronder het dikgedrukte.
MR1992 art.39 lid 1
Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
(PS voor @matthijs, dus antwoord B, wanneer de terugkerende verplichtingen een langere periode beslaan dan een jaar ;))”
@Rob: Voor mijn gevoel blijft dat art. 39 een echt monstrum dat niet voor niets tot problemen en discussies leidt. Eerder las ik een stuk waaruit ik opmaakte dat dit voorschrift vooral bedoeld was voor nieuw op te richten VvE’s (zoals bij nieuwbouwprojecten) om te voorkomen dat een projectontwikkelaar of grooteigenaar de boel vooraf al naar zijn hand zou zetten en de overige eigenaars – die pas later zouden toetreden – dus nog jarenlang zou kunnen overheersen. Los van de vraag of dit de initiële intentie was van art. 39 staat wel vast dat het inmiddels een veel bredere, algemene werking heeft gekregen, waarvan de ratio mij ontgaat.
Rob schreef verder:
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting van de VvE om de lokatie op het dak beschikbaar te houden voor de provider.
Ik zeg dan: ‘So what?’
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting de monteurs van de provider toegang te geven tot het dak i.v.m. onderhoud. En misschien zijn er nog andere verplichtingen m.b.t verzekeringen e.d.
Nogmaals: ‘So what?’
Natuurlijk zijn er allerlei jaarlijks terugkomende verplichtingen waaraan een VvE moet voldoen. Naast het betalen van de verzekeringspremies bijvoorbeeld ook het tarief voor de administrateur, de kosten van de portiekschoonmaak, bijdrage Kamer van Koophandel, energiekosten voor de portiekverlichting, enzovoort, enzovoort.
En wat het dak betreft: wij hebben een contract met ons dakonderhoudsbedrijf om elk jaar de valbeveiliging te controleren (sinds we die 3 jaar geleden hebben laten aanbrengen, volgens wettelijk voorschrift). Als we echter art. 39.1 letterlijk zouden nemen, zou dat dan niet betekenen dat we al die verplichtingen elk jaar opnieuw per contract moeten regelen? Dat is totaal onwerkbaar, dit kan dus ook niet de bedoeling zijn.
De tekst van het artikel vind ik ook nogal onbegrijpelijk, liever gezegd: een mystificatie zoals je die eerder in een religieuze sekte verwacht. Uit de door Rob aangehaalde tekst:
Tot het aangaan van overeenkomsten [……], kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
Lees dit nou eens drie keer opnieuw, langzaam, en laat die laatste negen woorden tot je doordringen. Feitelijk wordt er gezegd: regel het zelf maar. Want er wordt zelfs geen suggestie gedaan op welke plek en hoe je dit zou kunnen omschrijven in het reglement. Waar heb je dan een Modelreglement voor (dat in de meeste gevallen vrijwel ongewijzigd wordt overgenomen in de akte)? Mij dunkt een lelijke omissie van de notariële ‘founding fathers’ van het model, misschien als compromis aan het eind van een te lange avondzitting met wellicht iets teveel beslispunten op de agenda en wellicht iets teveel borreltjes buiten de agenda. Om het dan maar af te kaarten met: “Bedenk zelf maar wat voor jullie reglement”. Mocht het inderdaad zo zijn gegaan dan stel ik voor om art. 39 vanaf nu te munten als ‘het likeurcompromis’.
Dan nog even over die vermaledijde ‘derde’ (in casu het telecombedrijf van de gsm-masten). Nergens lees ik wat daartegen het bezwaar is, vanuit het BW of het reglement. Bovendien wemelt het (zie hierboven) van de ‘derden’ bij al die meerjarige contracten. Het gaat dan mijns inziens niet aan om hier te spreken over ‘regelmatig terugkerende verplichtingen’. Nee, het is gewoon één verplichting (die weliswaar langer dan een jaar duurt, maar binnen één contract).
En tot slot nog dit: Ik kreeg nog geen antwoord op mijn vraag hoe het kan dat de overheid (die rechtstatelijk gebonden is aan de wet) het aangaan van contracten met derden, die kennelijk in strijd zouden zijn met art. 39, zelf actief propageert?
Denk aan:
* dakvergroening
* aanbrengen zonnepanelen
* aardwarmteprojecten
* beveiligingssystemen (‘politiekeurmerk’)
* etc.
Allemaal initiatieven die niets te maken hebben met ‘normaal onderhoud’, waar noodzakelijkerwijs derden bij betrokken zijn en die meerjarige verplichtingen meebrengen, en dus… niet zouden zijn toegestaan aan een VvE?
Het lijkt mij dat als je in de ‘geest’ ofwel de ‘intentie’ van (elk) reglement wilt handelen (wellicht ook zelfs naar de letter), er maar één criterium is: dat je ervoor zorgt dat een contractpartij (een ‘derde’) nooit in staat wordt gesteld om de VvE of haar leden of haar fysieke wooncomplex uitsluitend of overwegend tot eigen nut te exploiteren. Anders gezegd: de VvE moet er als geheel profijt van ondervinden en wel zodanig dat de leden hieruit een evenredig voordeel trekken.
Nu ga ik weer een poosje naar jullie luisteren 😉
Hallo Rob,
N.a.v. mijn opmerking dat nergens in het MR een verbod te vinden is om een installatie te laten plaatsen en/of exploiteren door een derde partij, schreef je:
Dat bepaalde zaken al veelvuldig voorkomen is mijn inziens nog geen bewijs dat die zaken ook juridisch zijn toegestaan binnen de VvE.
Daar heb je helemaal gelijk in. Maar waar de overheid (gemeenten, provincies, het rijk) installaties van derden wél goedkeurt, nee: zelfs aanmoedigt d.m.v. subsidies, cursussen en bewonersbijeenkomsten, mag je toch verwachten dat men daar juridisch niet over één nacht ijs is gegaan.
Eerste belangrijke verschil met de zonnepanelen is natuurlijk dat die installatie valt onder “ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex”.
Of het toegestaan is die installatie door derden te laten exploiteren ?
Ik ben daar op dit moment nog niet helemaal uit!
Ik denk van wel (dat het dus mag, zie hierboven; het wordt nergens verboden). De restrictie ‘ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex’ ben ik nog in geen reglement of wetsbepaling tegen gekomen. Dat lijkt een extra voorwaarde die door sommige rechters is bedacht, maar geen wettige grond heeft.
In vele (model)reglementen is een artikel opgenomen (bv MR1992 art. 39) waarin het niet toegestaan is om overeenkomsten aan te gaan, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken.
Is een dergelijke exploitatie-overeenkomst niet in strijd met dat artikel?
(PS. …. en is dat ook niet zo voor de overeenkomst m.b.t. de gsm-mast?)
Dat is inderdaad een breinkrakertje…
Bedacht door een notaris (sorry Bob, ik moet dit opschrijven) die semantisch niet zo heel goed overweg kon met de Nederlandse taal; zeg ik het zo netjes genoeg? 😉
Die zin heeft namelijk twee betekenissen, hetgeen niet zo handig is in een reglement met een groot juridisch belang. Dit kan de bepaling betekenen:
A) het is niet toegestaan om overeenkomsten aan te gaan, […], die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken.
B) het is niet toegestaan om overeenkomsten aan te gaan, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, […].
Oftewel: zijn het de overeenkomsten of de regelmatig terugkerende verplichtingen die niet langer dan een jaar mogen duren? Of misschien moet zelfs aan beide voorwaarden zijn voldaan om niet te zijn toegestaan?
Mijn vraag is dan: wat zou hier nou eigenlijk precies bedoeld zijn? Wie moet waartegen worden beschermd?
“…. Zo kwam hier ook de vraag langs of (na die rechterlijke uitspraak) de VvE nu schadeplichtig zou zijn aan de telecomprovider. Niet dus, mits je dit in het onderhavige contract hebt opgenomen en aansprakelijkheid zijdens de VvE hebt uitgesloten. Daar moet je dan wel (tijdig) aan hebben gedacht. ” (citaat van mij)
Jij antwoordde:
Ik durf te gokken dat er op dit moment geen enkele overeenkomst is gesloten tussen een VvE en telecomprovider waarin die laatste heeft vastgelegd de aansprakelijkheid te zullen dragen in het geval de installatie als gevolg van een rechterlijke uitspraak verwijderd moet worden. Ik zou dus liever zeggen “ja dus, tenzij …….”
Pas op! Ik zei niet dat de telecomprovider aansprakelijkheid zou moeten dragen voor het geval de rechter opdraagt de installatie te verwijderen. Ik schreef dat de VvE moet bedingen dat zij zelf in zo’n geval niet schadeplichtig is, dat is echt iets anders. Ik zou voor mijn eigen VvE zo’n contract nooit ondertekenen zonder dit beding. Wat dus betekent dat als er een verbod komt, de provider op eigen kosten de antennes mag weghalen en het dak weer terugbrengen in de oorspronkelijke staat (want dat komt uiteraard óók in het contract).
Dag Bob,
Het is niet mijn missie om jou te overtuigen hoor, dus als dat niet (meteen) lukt, ben ik echt niet teleurgesteld ; -)
Artikel 4 staat in het hoofdstuk B. dat handelt over gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
Je mist hier totaal mijn punt: ik had zelf al aangegeven dat ik het begrip ‘bestemming’ had geëxploreerd, ongeacht of het ging om privé- of gemeenschappelijke delen. Mijn vaststellingen zien op beide. Dan schrijf je op de volgende regel:
Voornaamste dat wordt bepaald is dat die gedeelten moeten worden gebruikt volgens de bestemming (die dus onveranderlijk in de akte werd neergeslagen).
Mis! Nergens in de akte heb ik een bestemming neergeslagen zien worden (dat was nu juist het punt dat ik maakte). Aan jou is het nu om aan te geven op welke plaats(en) de omschrijving staat waaraan een of meer bestemming(en) moet/moeten voldoen.
Artikel 9 staat in hoofdstuk C. dat handelt over de privé-gedeelten (en dus niet het gezamenlijke dak). Voor zover wordt verwezen naar het (oude) BW mag ik je, ingevolge de transponeringstabel, verwijzen naar BW5 119.
Hier geldt hetzelfde: ‘bestemming’ wordt niet nader omschreven of gespecificeerd; toestemming wordt bepaald door de ledenvergadering. BW 5.119 heb ik bekeken; dit verandert hier niets aan.
Artikel 31 als door jou aangehaald/geciteerd doet in het “spel” niet echt mee, immers, dat artikel geeft slechts aan waaraan het gereserveerde geld kan/mag worden besteed.
En laat dat nou net het voorbeeld zijn van een bepaling – wellicht de enige – waarin het begrip ‘bestemming’ juist wél eenduidig wordt beschreven!
[…] ik blijf in hetgeen ik hiervoor verkondigde vasthouden aan de onderbouwde uitleg van rechtbank en de “geleerden” die jij al eerder neerzette als niet al te wijs en misleid (en andere typering die minder flatteus was).
Je bedoelt ‘sukkels’. Ik vind het inderdaad nogal dom om van een reglement uit 1972 te verwachten dat daarin toestemming voor gsm-masten te vinden had moeten zijn. Dat is net zoiets als Leonardo da Vinci met terugwerkende kracht verwijten dat hij weliswaar leuk visionair kon tekenen, maar nog geen goedwerkende spaceshuttle had ontworpen.
De kern is dus dat de modelreglementen nergens de bestemmingen van onderdelen van het complex definiëren. Dat mag (in vrijwel alle gevallen) de vergadering van de VvE doen. In het voorbeeld van de afgewezen gsm-mast heeft de rechter dus die leemte in het reglement zelf maar een beetje zitten invullen (zoals de door jou aangehaalde eis dat een installatie altijd dienstig moet zijn voor het functioneren van het gebouw en/of dat er geen derde partij in betrokken mag zijn). Dat is bij mijn weten nooit in welk reglement dan ook ‘neergeslagen’. Mocht het wel zo zijn, vertel je me dan waar ik dat kan lezen?
Bob schreef:
Op dit punt kan ik je met absolute zekerheid aangeven dat je de fout in gaat. Ik zou heel erg graag van je horen waar je deze “feiten” als neergeslagen tekst hebt kunnen vinden. De vergadering kan en mag de bestemming als gegeven in de akte van splitsing NIET wijzigen, anders dan door wijziging van die splitsingsakte zelf (en volgens de daarvoor voorgeschreven procedure).
Nou Bob, hier komt ie dan:
In onze splitsingsakte (MR 1972) komt het begrip ‘bestemming’ vijfmaal voor: eenmaal in artikel 4, driemaal in artikel 9 en eenmaal in artikel 31.
Ze luiden als volgt:
Artikel 4
Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, volgens de bestemming daarvan.
Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van mede-genot van de andere eigenaars of gebruikers.
Artikel 9
2. (zie artikel 875 l, laatste lid, gewijzigd bij de Memorie van Antwoord) De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
3. In geval van wijziging van de bestemming van een privé gedeelte, is artikel 875 l lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
Artikel 31
1. Er wordt een reservefonds gevormd, waaruit buitengewone uitgaven kunnen worden bestreden. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met toepassing van het bepaalde in artikel 37 lid 5, dan wel na opheffing van de splitsing.
Daarnaast komt het begrip ‘bestemd‘ nog 9 keer voor, maar nooit in de zin van een vanuit het reglement voorgeschreven functie. Wel zie je hierboven (door mij gecursiveerd) waar de vergadering een bestemming kan wijzigen of toestemming kan geven aan een eigenaar om een bestemming te wijzigen.
Het lemma ‘dak‘ komt in slechts twee artikelen voor.
Eenmaal in art.2, om aan te geven dat het tot de gemeenschappelijke delen behoort.
Vervolgens in Artikel 11.1:
De eigenaars of gebruikers van de privé gedeelten gelegen direct onder het dak, zijn verplicht de installaties voor radio, televisie en dergelijke, welke met toestemming of krachtens besluit van de vergadering op het dak worden aangebracht, te gedogen (cursivering van mij).
Daaronder valt dus ook een GSM-mast. Of welke installatie dan ook, mits aangebracht met toestemming of krachtens besluit van de vergadering. Punt.
Dit zou jou Bob, als gekend voorstander van close reading, moeten overtuigen ; -)
Geen woord over een bepaalde bestemming van het dak waartoe de VvE zich zou moeten beperken. Ook geen voorwaarde dat een geplaatste installatie uitsluitend mag dienen voor het functioneren van het complex zelf. Dit is door die desbetreffende rechter zo ingevuld, of liever: eraan toegevoegd, maar staat gewoon niet in de splitsingsakte.
Kortom, het plaatsen van zo’n GSM-mast valt gewoon binnen het reglement. Wat uiteraard niet wegneemt dat het oppassen geblazen is met dat soort voorstellen van T-mobile, KPN of andere professionele aasgieren. Zo kwam hier ook de vraag langs of (na die rechterlijke uitspraak) de VvE nu schadeplichtig zou zijn aan de telecomprovider. Niet dus, mits je dit in het onderhavige contract hebt opgenomen en aansprakelijkheid zijdens de VvE hebt uitgesloten. Daar moet je dan wel (tijdig) aan hebben gedacht.
Ik begrijp het dus wel als leden/besturen/administrateurs bij ‘bewegend recht’ het zekere voor het onzekere nemen en reeds in de sonderingsfase (voorbeeld van Carla) de aanbieding afblazen.
Wat betreft de ‘Tip’ van Bob: – ‘Kijk ook eens naar zaken als het Nationale Antennebeleid, het Antenneconvenant alsook de Instemmingsprocedure voor huurders (al bij één huurder)’: – deze komen niet voor in de modelreglementen.
Tot slot nog dit: het MR vermeldt nergens een verbod om installaties te laten plaatsen en exploiteren door een derde partij. Dit komt al steeds vaker voor, veelal zelfs gestimuleerd door de (gemeentelijke) overheid. Denk aan de plaatsing van zonnecellen t.b.v. energiebesparing, waarbij de installaties worden geplaatst en onderhouden door een derde partij, bijvoorbeeld Nuon. Niks mis mee, afgezien uiteraard van één vanzelfsprekende voorwaarde: dat de opbrengsten ten goede komen aan de VvE zelf (oftewel gelijkelijk worden verdeeld onder alle eigenaren).
Cliffhanger: heb ik zelf dan geen dakzorgen? Nou en of heb ik die wel!
Er vind regelmatig een zeer grove vorm van dakmisbruik plaats die veel, héél veel verder gaat dan het plaatsen van een GSM-mast of van zonnepanelen. En die vaak ook nog de juridische toets doorstaat. Een schandalige ontwikkeling die de waarde van alle appartementen in een complex onomkeerbaar aantast. Nee, ik bedoel niet de jaarlijkse beklimming door Zwarte Piet.
Helaas past dit onderwerp niet binnen de definiëring van deze ‘thread’, dus zal ik hierover een aparte discussie starten.
Hoi allen, Ik blijf toch lastig doen, inzake deze besproken passage: ‘Matthijs schreef: “Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.” Dat is helemaal correct’ De ledenvergadering mag van geen enkel deel de bestemming wijzigen naar mijn mening, gemeenschappelijk of privé. Maar, waar in de akte staat de letterlijke bestemming van een dak beschreven?
Dit is nu de vraag die ik vannacht wilde stellen, nadat ik alle aangedragen jurisprudentie had gelezen. Maar ik was inmiddels zo murw van alle – soms tegenstrijdige – informatie dat ik het even zo liet; wie weet zou iemand anders ermee komen? En zie!
Met mijn kernachtige samenvatting als voornoemd (‘VvE mag dus geen bestemming veranderen’) had ik mij door Bob, deels ook door Rob, op het verkeerde been laten zetten, net zoals Bob & Rob (kennelijk) door de opgevoerde rechters waren misleid.
Toen ik vannacht ging slapen, speelde door mijn hoofd deze ene vraag: ‘Maar waar stáát dat dan, wat de bestemming van het dak is’. Vanmorgen verder gezocht en… het staat gewoon NERGENS. Niet in onze splitsingsakte noch in het modelreglement. En vermoedelijk in geen enkel modelreglement.
In tegendeel: ik kom vooral bepalingen tegen waarin staat dat het wijzigen van allerlei bestemmingen (zowel in de gemeenschappelijke als de privégedeelten) alleen zijn toegestaan met toestemming van de vergadering! (Met een eenvoudige meerderheid, dat ook nog.)
Bob, ik vermoed dat jij je hebt laten meevoeren met de (foutieve) aanname van een rechter die stiekem zo’n verbod op dakbestemmingswijziging erin heeft gefietst. De enige (verplichte) bestemmingen die ik in het modelreglement aantref, zijn die welke zien op de woonfunctie van elk appartement en de beperking dat een tuin als tuin dient te worden gebruikt en onderhouden. Al staat zelfs dat niet vast.
Wat betreft dat dak zie ik nog veel ernstiger consequenties.
Die bespreek ik later, want nu ga ik een ander type nieuwe jurisprudentie bekijken; – het scheidsgerecht tussen onze zuiderburen en de Welshmen 😉
William schreef:
De installatie dient ook absoluut niet ten behoeve van het gebruik (en/of onderhoud) van het appartementencomplex. Echter, gelden deze bepalingen niet alleen voor de KOSTEN die gemaakt worden. Deze kosten mogen niet zijn voor zaken niet bestemd voor gebruik/onderhoud van de VvE. Er van uitgaande dat het verhuren van dakvlak t.b.v. het laten plaatsen van een zendmast de VvE geen cent kost, zie ik omtrent een dergelijk besluit nog steeds niet zo’n groot probleem.
Dat is dus precies wat ik in het begin van de discussie al schreef. Blijkt dus achteraf wel degelijk juist te zijn. Ik kom hier zo op terug.
Ik ben dus ook weer een stapje verder, met dank aan Bob.
Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.Bob schreef:
“Persoonlijke maximen drijven de VvE niet.”
Zo zou het idealiter moeten zijn…
Maar of dit ook zo gaat?
Hoe meer ik mij in het VvE-gebeuren verdiep, hoe verbaasder ik raak over de intrinsieke paradox. ALV, beheerder en commissarissen die in een continue dans om de macht verwikkeld zijn, een baaierd van misverstanden en halfbegrepen communicatie. Met als publiek de gewone leden als in meerderheid makke schapen en een enkele vergeefse ‘rebel without a cause’.
Bij mijn weten de enige wettelijk voorgeschreven vereniging met ook nog de meeste leden. Waarin meestal het amateurisme hoogtij viert, terwijl er tussen de tienduizenden euro’s tot soms vele tonnen moeten worden beheerd.
Een dans bovendien rondom die veelal uitbundige snoeppot die Reservefonds heet.
Dus je mag als VvE zo’n besluit niet nemen over de functie van het gemeenschappelijke dak? Vreemde redenering van deze rechtbank.
De verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast voor gebruik door T-Mobile vindt niet plaats ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex en behoort om die reden niet tot de bestemming van het dak.
Maar daar gaan die artikelen uit het Modelreglement helemaal niet over. Die zien alleen op de uitgaven voor het afbreken of plaatsen van installaties die een kostengrens te boven gaan en daarom een gekwalificeerde meerderheid behoeven.
Ook overigens voorziet het Modelreglement niet in de verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast. Het besluit van 12 november 2002 van VvE Schuitengat levert naar het oordeel van de rechtbank dan ook een schending op van het bepaalde in artikel 5:108 lid 1 BW. Daarmee is dit besluit ingevolge artikel 2:14 BW juncto 5:129 BW nietig.
Nee sukkels, natuurlijk voorziet een modelreglement uit 1972 niet in verhuur t.b.v. plaatsing van een GSM-zendmast. Omdat mobiele telefonie nog helemaal niet bestond. Dit laat maar weer eens zien hoezeer die verouderde reglementen de toekomst van toen = het heden van nu, aan banden leggen (evenals het geval is met de mandaatbedragen in guldens, die niet mogen worden geïndexeerd).
Een wijze rechtbank zou naar mijn mening ook naar de intentie van een reglement moeten kijken, niet alleen naar een formele tekst van meer dan 40 jaar geleden. Opvallend is ook dat de enige ‘echte’ klacht van eiser, namelijk angst voor elektromagnetische golven, in het hele proces niet meer aan de orde is gekomen.
Maar ja, ik kan me zomaar vergissen. Als bijvoorbeeld zou blijken dat een VvE niet bij meerderheid kan besluiten om de bestemming van (een onderdeel van) de gemeenschappelijke zaken – in dit geval het dak – te wijzigen, ook niet als die wijziging tot voordeel strekt van alle leden (de huurpenningen van T-mobile). Dat dat alleen maar zou kunnen door een heel nieuw reglement op te stellen.
Dan heb ik niks gezegd…Ik heb de hele draad nog eens doorgelezen en ben het met Bob eens: het bestuur noch de vergadering kan zomaar besluiten tot het verwijderen van de trapjes.
Toen Sanne (= ‘sunshine’) haar appartement kocht, mocht zij ervan uitgaan dat het trapje bij het appartement hoorde. Anders had de notaris of het bestuur haar erop moeten wijzen dat dit trapje illegaal, dan wel verdacht, dan wel discutabel was. Dat was het niet; pas ná Sanne kwamen er nieuwe bewoners die begonnen te klagen.
Twee omstandigheden genoemd door Sanne in haar eerste bijdrage, lijken mij van belang:
[1] Kunt u mij vertellen of het plaatsen van een trapje vanaf het balkon op de 1e verdieping (is eerste woonlaag) naar de (gemeenschappelijke) tuin reglementair toegestaan is (als daar niet expliciet iets over genoemd is in de notuelen)?
In principe is de achterzijde van het gebouw vrij om deze naar eigen inzicht in te richten. Ook in mijn VvE hebben diverse parterre-eigenaren zelfs hele bijkeukens tegen de achtergevel aangebouwd. Daarbij gaat het echter om particuliere achtertuinen die afzonderlijk zijn opgenomen in het kadaster, deel uitmakend van het appartement. Bij Sanne gaat het echter om een gemeenschappelijke tuin, die – via dat trapje – is voorzien van een particuliere toegang. Dat een VvE-bestuur hier moeite mee heeft valt te begrijpen; het is nog maar een kleine stap of zo’n eigenaar creëert onderaan die trap een ‘eigen’ (moes)tuintje. Een goede reden om toestemming te weigeren of er voorwaarden aan te verbinden, echter…
[2] De vorige eigenaar en haar buurvrouw hebben zo’n trapje laten plaatsen en het is niet terug te vinden of dit met toestemming van de vergadering is gebeurd.
Hiermee staat Sanne volgens mij heel sterk. Als inderdaad in het archief niet is terug te vinden of er al dan niet toestemming is verleend, dan is er feitelijk sprake van ‘passieve toestemming’ ofwel gedogen. Zeker als kan worden vastgesteld dat die situatie al meer dan 10 jaar bestaat en het bestuur daarvan op de hoogte was. Dan kun je niet zomaar een eigenaar die met de aanleg van die trap niets van doen had, dwingen om de boel op eigen kosten af te breken.
Ten slotte. Wat ik hierboven accentueerde lijkt mij essentieel: ‘Was het bestuur (resp. de VvE, resp. de beheerder) op de hoogte?
Neem mijn eerdere voorbeeld van de ‘verfraaide’ huisdeuren in een portiek. Doordat wij als nieuw bestuur samen met de nieuwe beheerder een schouw hielden, kwamen wij in alle portieken en konden wij dit constateren. Daarmee is een imperatief ontstaan: wij zullen ons hierover nu een mening moeten vormen en al dan niet in actie moeten komen.
Laat je dit na, dan begin je feitelijk te gedogen hetgeen naarmate de tijd vordert steeds moeilijker is terug te draaien (gewoonterecht; bestuurlijke consistentie).
Dit is ook een van de redenen waarom wij eind vorig jaar – op de eerste ledenvergadering geleid door ons nieuwe bestuur – portiekvertegenwoordigers hebben aangesteld, voor elk portiek één. Die moeten de ‘ogen en oren’ worden voor het bestuur.
