Eigenaar wil vloerverwarming in bestaande bouw aanleggen. Gevolgen voor VVE?
- Dit onderwerp bevat 15 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op december 22, 202211:34 am door .
-
Berichten
-
Bij ons wil iemand vloerverwarming aanleggen door bijna het hele appartement (bestaande bouw). Wij hebben MR 1992, er staan geen bijzonderheden hierover in de splitsingsakte.
Zijn er gevolgen voor de VVE? Vragen die ik heb:- Kan de VVE eisen van de installateur dat deze onderzoekt dat andere leidingen niet geraakt zullen worden bij het frezen van gleuven in de afwerklaag? (anhydriet op de betonnen vloer)
- Moet de installateur aangeven of/wat de verandering in de contactgeluiden isolatie is, na aanleg van de vloerverwarming?
- De Splitsingsakte eist minimaal 10db verbetering van de vloerbedekking voor contactgeluiden. Zijn de daarvoor vaak gebruikte ondervloeren ook geschikt voor vloerverwarming en andersom? De installateur zegt: vraag het de vloerbedekker.
- Wordt de vloerverwarming na aanleg automatisch eigendom van de VVE via natrekking? (als een onderdeel zodanig met de hoofdzaak wordt verbonden dat deze daarvan niet kan worden afgescheiden zonder beschadiging)
- Moet de eigenaar aan de VVE toestemming vragen? Zelfs als frezen in de ‘afwerklaag’ valt onder MR 1992, art 9.1a (uitzondering voor de afwerklaag in privé gedeelten). Dit gezien de mogelijke andere consequenties.
Hier staat het enige dat ik op gebruikersforums heb kunnen vinden uit 2015. Heeft iemand het aanleggen van vloerverwarming wel eens en op welke grond, verboden?
A. De anhydriet afdeklaag is niet per definitie aan te merken als afwerklaag. De afwerklaag is de verf, vloerbedekking, behang, stucwerk dat een bewoner zelf aanbrengt c.q. aanpast. De anhydriet afdeklaag is door de aannemer ooit bij de nieuwbouw aangebracht en is dus aan te merken als gemeenschappelijk en wordt niet door een bewoner aan smaak of heelheid aangepast.
B. De cv, riool, elektra-leidingen die in de afdeklaag liggen zijn privé voor zover ze alleen op het bewuste appartement slaan. Maar deze privé leidingen liggen in gemeenschappelijke vloer.
C. Frezen in de gemeenschappelijk vloer is conform MR19292 niet toegestaan behoudens specifieke goedkeur ALV. De ALV kan voorwaarden stellen als ze goedkeur willen geven. Zoals aansprakelijkheid bij schade, terugbrengen in oude situatie bij verkoop appartement. Maar ze kan ook niet-goedkeuren en stellen dat de vloerverwarming dan maar OP de anhydriet vloer gelegd moet worden zonder te frezen.
Dit allemaal afhankelijk van de specifieke situatie, bijvoorbeeld frezen in dunne vloeren is wat anders als frezen in dikke vloeren.
D. Verantwoordelijk jegens de VvE is de eigenaar, niet de installateur.
E. De VvE kan refereren aan de eisen vervat in MR1992 en mogelijk HHR betreffende geluidswerende maatregelen. En kan bij overlast achteraf expertise inhuren om de overlast te kwalificeren (meten). Bij terecht klachten betaald de eigenaar dat, bij onterechte klachten de VvE. Dit alles zou in HHR al reeds vastgelegd kunnen (moeten) zijn, anders opnemen in specifiek goedkeuringsbesluit door ALV.
F. Vastleggen dat eigenaar aansprakelijk gesteld kan worden voor vervolgschade bij onverhoopt lekken van vloerverwarming. Het is niet per definitie een verzekerbaar schadegeval.Vooraf: ik zeg niet dat je ongelijk hebt, maar wel dat er onderbouwd andere interpretaties mogelijk zijn, bijvoorbeeld omdat ‘afwerklaag’ nergens nader is gespecificeerd.
A. Artikel 9 gaat over onderdelen die bij de bouw worden opgeleverd. Uitleg van ‘afwerklaag’ zou in dat kader gedaan moeten worden. Lijkt mij sterk dat behang etc. bedoeld worden.
B. Er zijn een aantal gerechtelijke uitspraken over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van leidingen in privégedeelten. Mij spreekt in de jurisprudentie het volgende meeste aan: in art. 9 komt wel het woord ‘leidingen’ voor, maar altijd als onderdeel van een ‘systeem’.
De MR 1992 zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken” gaat in die uitleg dus niet over ‘leidingen’ maar over ‘installaties’ met de daarbij behorende de leidingen.C. (zie ook A.) Of frezen volgens MR1992 wel of niet mag, is afhankelijk van de uitleg ‘afwerklaag’. Verleggen van een leiding in een 25 jaar oude badkamer zou in jouw uitleg niet mogen zonder toestemming van de leden. Bij de meeste VVE’s dus een besluit dat eens per jaar op de ALV genomen kan worden.
‘Dun en dik’ leg ik uit als ‘het mag toch wel’. In mijn uitleg alleen als er voldoende ruimte in de afwerklaag is. Frezen in de betonnen draagvloer lijkt mij zeer onverstandig.D. Eens met relatie eigenaar – installateur.
E. Achteraf? Dat is wat ik zo veel mogelijk zou willen voorkomen en het komt vermoedelijk dicht bij verwijtbaar onbehoorlijk besturen. Dus vooraf moet bekend gemaakt worden wat de invloed van de gefreesde gleuven is op de reductie van contactgeluiden.
De eis over contactgeluiden in MR1992 (ook in het HR) gaat over ‘verbetering’. Dus extra reductie t.o.v. wat het bouwbesluit aangaf op het moment van de bouw. Mee eens dat in aanvulling op die preventieve actie, de bewoner geattendeerd moet worden op de meetprocedure achteraf bij klachten en mogelijk ook herstel bij verkoop.F. Dat raakt een kernpunt: wordt de VVE, na de aanleg, eigenaar van die vloerverwarming door natrekking? Ja, dan kan je vastleggen wat je wilt, maar de eigenaar (VVE in dat geval) is de verantwoordelijke. Er zijn veel leveringsvoorwaarden te vinden waarin een clausule over natrekking is te vinden op het moment van algemene bouwwerkzaamheden.
Zie
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2019:4528Para 5.7
Hier is een uitspraak over de afwerklaag.
Nu ben ik geen jurist, maar ik interpreteer dit als dat de deklaag (vaak 5 cm zandcement of anhydriet) NIET de afwerklaag is omdat deze deklaag voor alle appartementen identiek zijn vanaf de bouw.
Het zou rechtonzekerheid geven om dit deel toe te wijzen aan privé.De afwerklaag is dus stucwerk, ondervloer en parket, verf, behang etc. Die lagen die elke nieuwe bewoner aanpakt om het appartement naar eigen zin te maken.
De leidingen zoals vloerverwarming die onderdeel zijn van de eigen cv installatie (dus privé, niet de blokverwarming) of tegenwoordig de eigen warmtepomp installatie in prive zijn dus ook privé.
Met natrekking heb ik geen ervaring.
Een verbouwde badkamer wordt ook niet automatisch in de opstal vezekering van de VvE meegenomen, alleen als daar een aparte clausule voor is. Anders valt het tot de privé verzekering. Ook “nagelvast”.Vandaar dat ik blijf bij de stelling: frezen mag niet behoudens toestemming ALV.
Dat die slechts jaarlijks is, is waar, maar in dit verband niet meer dan lastig. Het is geen juridisch argument.Die uitspraak gaat over een balkon. En het is altijd moeilijk dat te vertalen naar een andere situatie. Maar misschien nog duidelijker zijn MR 2006 en 2017. Daarin staat:
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten … worden gerekend:
…
c. de plafonds en overige afwerklagen ….[ en dan wat onduidelijkheden]
…En dat zou betekenen dat voor behang- en stucwerk toestemming van de VVE nodig is. Dat lijkt mij echt niet de bedoeling. Maar in 2006/2017 wordt het nog onduidelijker of een vloer een afwerklaag heeft vanuit de bouw, dus vraag ik het aan de bouwer.
Interessant punt van je over de badkamer en de verzekering. Ik zal daar eens navragen hoe zij met natrekking omgaan. Natrekking lijkt mij zeker van toepassing voor een badkamer renovatie en ook op grote delen van een keuken. Sommige installateurs proberen in de voorwaarden natrekking te verhinderen (dus wordt geen eigendom van de VVE) in geval wan wanbetaling.
Dat van de CV moet ik opzoeken. Als ik het mij goed herinner bestaat er een uitspraak dat als het ‘beton’ open moet, het leidingsdeel in de vloer gemeenschappelijk is. En natuurlijk een uitspraak die het tegengestelde aangeeft in een andere situatie.
Mr2006 art 17 c.
Is helemaal niet onduidelijk.
Dat gaat over
de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich niet bevinden in een privé gedeelte
Oftewel de gemeenschappelijke gedeeltes. Nogal wiedes dat de VvE gaat over de gemeenschappelijke ruimtes!En dan iets nieuws:
alsmede de plafonds en afwerklagen van de vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte;
In tegenstelling tot MR1992 zijn de prive-balkons nu VvE sache en niet meer prive!Definities blijven lastig. Wat is een balkon? Een balkon heeft nooit een plafond, een balkon is een uitstekende vloer. Een balkon met een plafond is een loggia, een niet-uitstekend balkon is een terras.
Maar goed, de MR-en hebben nooit een begrippenlijst gehad. Blijft dus rechtzaken regenen.Maar goed, daar ging de vraag niet over. Die ging over “wat is een afwerklaag”.
In het aangehaalde “balkon-arrest” is de door de rechter aangehaalde argumentatie goed te gebruiken ook voor een binnen-afwerklaag. Die argumenten zijn niet opeens anders voor buiten of binnen.Dan die leidingen “in” vloeren.
Het MR stelt “slechts” dat die leidingen (van prive installatie) privé zijn en laat de vraag waar die leidingen lopen totaal onbesproken. Het is al eeuwen zo dat leidingen “weggewerkt” zitten achter beschot of ingegoten in afdeklaag. Als dat juridisch van belang zou moeten zijn had dat toch wel in het MR gestaan?RonaldL schreef:
[…..]
“Dan die leidingen “in” vloeren.
Het MR stelt “slechts” dat die leidingen (van prive installatie) privé zijn en laat de vraag waar die leidingen lopen totaal onbesproken. Het is al eeuwen zo dat leidingen “weggewerkt” zitten achter beschot of ingegoten in afdeklaag. Als dat juridisch van belang zou moeten zijn had dat toch wel in het MR gestaan?”Blijkbaar niet, zie volgende uitspraak uit 2011/2014
[……] “hij heeft de betonnen vloer moeten laten openhakken teneinde de reparatie aan deze afvoerleiding te kunnen laten uitvoeren. Het is dan ook aannemelijk dat de afvoerleiding onder deze omstandigheden ook als gemeenschappelijk heeft te gelden. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat in de vermelding in het Reglement de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, niet tot een ander oordeel leidt”Maar bijvoorbeeld de rijdende rechter oordeelt anders (ook over een afvoerleiding) en een recente uitspraak bevestigt min of meer de invloed van hakken in gemeenschappelijk beton “Dit betekent dat de leidingen in de betonvloeren ook op grond van artikel 9 lid 1 sub b gemeenschappelijk zijn.”
Samenvattend:
Als eerste wordt gekeken of een leiding gemeenschappelijk is of niet.
De rechters schreven dat een afvoerleiding onderdeel is van een gemeenschappelijke installatie.
En dat ook de waterleiding gemeenschappelijk is. Blijkbaar ook die waterleidingen NA de meter in privé gedeelten.Pas daarna komt de vraag in beton of niet.
Dit topic hier gaat over vloerverwarming.
Is een vloerverwarming onderdeel van een gemeenschappelijke installatie?
Simpele vraag, moeilijk antwoord.Het MR 1992 spreekt in art 9 van “centrale verwarming”. Ik kan uit die tekst slechts halen het zgn. “blokverwarming” systeem. Één ketel die het hele gebouw warmte levert, of stadsverwarming. In dat licht is de toevoeging “radiatoren en kranen” logisch.
Als de CV ketel in het appartement zelf hangt, dan is de gehele installatie privé dus niet gemeenschappelijk. Dan is de toevoeging “radiatoren….” inhoudsloos.
In het laatste geval is een daaraan toegevoegde vloerverwarming dus privé.
Het aanleggen van een vloerverwarming waarbij dus gehakt moet worden in gemeenschappelijke vloer in principe verboden, althans behoeft toestemming van VvE.
Bij een eventuele goedkeuring door de ALV zal de voorwaarde opgenomen moeten worden dat alle gevolgen (ook gevolgschade) voor scheurvorming, lekkages, etc. voor rekening eigenaar is en niet VvE en dat natrekking dat niet veranderd en dat deze voorwaarde “doorverkocht” moet worden aan toekomstige eigenaar.Ander punt:
Als waterleiding en afvoer per definitie gemeenschappelijk is ook al ligt de leiding in een privé gedeelte dan is ELKE verandering of verbouwing van keuken, badkamer, fonteintje dus verboden althans behoeft goedkeuring van de VvE. Eventuele goedkeuring te vergezellen door zelfde voorwaarden.RonaldL schreef:
[…….]
“Ander punt:
Als waterleiding en afvoer per definitie gemeenschappelijk is ook al ligt de leiding in een privé gedeelte dan is ELKE verandering of verbouwing van keuken, badkamer, fonteintje dus verboden althans behoeft goedkeuring van de VvE. Eventuele goedkeuring te vergezellen door zelfde voorwaarden.”Zoals ik al eerder schreef is dan het gevolg dat slechts 1x per jaar beslist wordt (heel precies: niet de VVE, maar de vergadering moet toestemming geven). Eenmaal per jaar vind ik onredelijk en van voor elke leidingsverhouding een ALV organiseren worden de leden en bestuur vergadermoe. En dat is zeer slecht voor het functioneren van een VVE.
Dus kom ik terug op mijn eerdere punt: de afwerklaag (de bouw spreekt vaak over ‘deklaag’.). Er staat veel over op Internet, maar het betreft bijna altijd een afwerklaag op het een balkon. De afwerklaag is gelukkig uitgezonderd in MR 1992 en is niet gemeenschappelijk. Als je als VVE het beleid hebt dat alleen zaken zoals behang onder afwerklaag vallen, heb je het probleem voor alles toestemming vragen wel. Overigens, welke VVE doet dat zo in de praktijk?Als je als eigenaar weet dat 1x per jaar de ALV besluiten neemt, kan je daar met plannen van verbouwingen rekening mee houden. Of dat onredelijk is, weet ik niet.
Mijns inziens (maar ja, geen jurist) is er nog wel wat af te dingen op de aangehaalde arresten.
Enerzijds wordt gesteld dat zaken gemeenschappelijk zijn (waterleiding en afvoer ook in prive gedeelten) maar anderzijds is er oog voor rechtsongelijkheid als in prive genomen beslissingen daarna onder verantwoordelijkheid van de VvE zouden vallen.
En dat frezen in vloeren gelinkt wordt aan de hechtheid van het gebouw. De deklaag is er juist voor om frezen in DIE laag de hechtheid NIET aan te tasten.
Helaas (beetje sarcastisch) loopt er in onze VvE geen zaak die ik voor de rechter kan brengen om bovenstaande te toetsen.
Wie wel?Inmiddels hebben we een probleem in ons complex. Toestemming gegeven voor vloerverwarming aan nieuwe kopers van een woning. De verwarming is gefreesd in de bestaande betonnen vloer en de onderburen die er al jaren wonen klagen over contact- en loopgeluiden. Het frezen duurde ook dagen. De verwarming zal in de toplaag zijn gefreesd. Er is door ons toestemming voor gegeven.
Er is pvc-vloer gelegd met extra dempende laag en toch geven de onderburen aan ontzettend veel last te hebben van loop- en contactgeluiden. Er is in een ander appartement ook toestemming gegeven en deze onderburen geven ook aan dat de woning veel gehoriger is geworden, maar niet zo erg als in deze woning. De bewoner geeft aan praten, televisie, contact- en loopgeluiden. Ze geven aan alsof het lijkt in dezelfde woning te wonen.
De woning valt over meerdere appartementen en die buren geven ook aan er meer last van te hebben dan voor de verkoop van dit appartement.
We weten niet zo goed hoe we dit als VvE moeten oplossen. Het vervelende in dit verhaal is dat de buren huurders zijn en zij geven terecht aan dat ze hun woning op deze manier in deze staat niet hebben gehuurd. Doordat er in dit complex huurders en kopers wonen, vinden we dit een ingewikkeld verhaal.“Er is pvc-vloer gelegd met extra dempende laag”
Wat is die extra laag? Voldoet die specifiek voor PVC vloeren aan de vereiste 10db verbetering van de geluidsisolatie? Zie voor de nieuwe geluidsisolatie norm (2012) bijvoorbeeld: https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/nulmeting-contactgeluid/Wat te doen? Ik zou een contactgeluid isolatietest laten doen (hamertest) en dan zowel op een stuk zonder vloerverwarming (studeerkamer?) als een stuk met (woonkamer?). Dat levert inzicht in de isolatie van contactgeluiden, geeft geen inzicht in praten en TV overlast.
“Toestemming gegeven voor vloerverwarming” en “Er is in een ander appartement ook toestemming gegeven”. Ik hoop dat de ALV die toestemmingen heeft gegeven? (toch niet het bestuur?). Welk modelreglement is van toepassing?
Hamertest laten doen. Is dan duidelijk of vloer genoeg isoleert. Kosten zijn denk ik ongeveer € 1600,00.
Hamertest laten doen. Is dan duidelijk of vloer genoeg isoleert. Kosten zijn denk ik ongeveer € 1600,00.
Dank je wel!
“Er is pvc-vloer gelegd met extra dempende laag”
Wat is die extra laag? Voldoet die specifiek voor PVC vloeren aan de vereiste 10db verbetering van de geluidsisolatie? Zie voor de nieuwe geluidsisolatie norm (2012) bijvoorbeeld: https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/nulmeting-contactgeluid/Wat te doen? Ik zou een contactgeluid isolatietest laten doen (hamertest) en dan zowel op een stuk zonder vloerverwarming (studeerkamer?) als een stuk met (woonkamer?). Dat levert inzicht in de isolatie van contactgeluiden, geeft geen inzicht in praten en TV overlast.
“Toestemming gegeven voor vloerverwarming” en “Er is in een ander appartement ook toestemming gegeven”. Ik hoop dat de ALV die toestemmingen heeft gegeven? (toch niet het bestuur?). Welk modelreglement is van toepassing?
/quote]
Het is niet bekend welke ondervloer er precies is gelegd. Daarnaast zegt het ook niets of de dekvloer zwevend is gelegd. Als dat niet zo is, zorgt dit voor contactgeluid via de muren.
De tv hangt ook aan een muur. Die kan het geluid via de muren geleiden?
Het begint er op te lijken dat de dekvloer niet zwevend is gelegd. De onderbuurvrouw geeft aan alsof er niets op de vloer ligt. Zo is ze inmiddels meermaals wakker geworden op nachtrustbestemde tijden, omdat iemand boven haar loopt en de harde geluiden op de vloer. In het andere appartement waar vloerverwarming is gelegd, geeft de onderbuurvrouw ook aan veel meer geluiden dan voorheen te horen, maar wel minder dan de onderburen van dit appartement. Nu houden die mensen ook meer rekening met hun leefgedrag dan deze mensen.
Daarnaast is het punt of de leidingen voldoende vrij liggen i.v.m. het uitzetten en krimpen van de leidingen. Als dit niet zo is dan is er een risico op scheuren in het beton.
De ALV heeft hier geen toestemming voor gegeven. Hamertest gaan we overwegen, dank je wel.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.