onderhoud groen niet eigendom VVE
- Dit onderwerp bevat 46 reacties, 8 deelnemers, en is laatst geüpdatet op maart 13, 20197:03 pm door .
-
Berichten
-
Nu de discussie zich toch wat verder gaat uitstrekken dan het antwoorden van Caroline nog even het volgende.
Wat mij betreft speelt het volgende wel (veel) vaker op dit forum.
Wanneer er een vraag wordt gesteld ontaardt het al snel in elkaar bestoken met meningen en jurisprudentie waarbij (volledig) wordt voorbijgegaan aan de vragensteller. Gebaseerd op louter aannames wordt er maar wat op los geargumenteerd.
Caroline stelt vragen, maar nergens wordt aan Caroline gevraagd wat de specifieke omstandigheden in haar VvE zijn, of wat de argumenten en beweegredenen van bestuur/voorzitter zijn.
Welke belangen denkt men te dienen, en bestaat er (heel) veel steun voor dit idee. Niemand vraagt echter, maar de discussie gaat jolig los in de vrije regeneratie.
Discussie kan nooit kwaad, maar in mijn beleving zou het een goede zaak zijn om bezoekers en vragenstellers optimaal te bedienen.
Ik probeer mezelf in te spannen om de (vaak wanhopige) hulpzoekers van dienst te zijn, maar zie met lede ogen gebeuren dat de discussie ontaardt in een weinig behulpzame zuiver academische discussie en vooral “zelfprofileren”.
Dat vind ik erg jammer. Ik hoop de hulpzoekenden te helpen.En tot slot nog even waarom de aangeboden jurisprudentie geen hout snijdt :
De rechter geeft in ROV 3,4 aan dat ” De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.”
De rechter stelt dat in die (heel) specifieke kwestie en doet geen algemeen geldende/bindende uitspraak.
Op grond van alleen maar deze jurisprudentie plompverloren stellen dat een besluit in de VvE van Caroline nietig zou zijn getuigt naar mijn overtuiging van weinig (juridisch) inzicht.
Deze uitspraak, zonder enige kennis van en vraag naar de feiten en omstandigheden in het andere specifieke geval van Caroline, een op een toepassen/toepasbaar verklaren bij de “Carolinekwestie” is onjuist en raakt kant nog wal.
Ik respecteer de mening van anderen, maar zou toch niet graag zo/op deze manier geholpen willen worden wanneer ik een vraag stel. 😉Is dit niet vergelijkbaar met het plaatsen van kersbomen of het houden van buurt BBQ’s. Het is geen activiteit van de VVE, want het is op geen enkele manier gerelateerd aan (het onderhoud van) een gemeenschappelijk eigendom.
Wat wel kan, is een peiling doen wie er in de buurt aan wil bijdragen op basis van een vrijwillige bijdrage. Dat staat verder niks in de weg als de gemeente (de eigenaar) ermee in stemt.Caroline stelt vragen, maar nergens wordt aan Caroline gevraagd wat de specifieke omstandigheden in haar VvE zijn, of wat de argumenten en beweegredenen van bestuur/voorzitter zijn. Welke belangen denkt men te dienen, en bestaat er (heel) veel steun voor dit idee. Niemand vraagt echter, maar de discussie gaat jolig los in de vrije regeneratie.
Volgens mij houdt niemand hier jou tegen om deze vragen aan de vraagsteller te stellen.
Naar mijn idee staat het (ook/zelfs) mij volkomen vrij om vraagtekens te stellen bij jouw reacties, en om kanttekeningen te plaatsen bij jouw posts/mening. Je wilt toch graag discussie?
Helemaal juist, heb ik ook geheel niets op tegen !
En tot slot nog even waarom de aangeboden jurisprudentie geen hout snijdt : De rechter geeft in ROV 3,4 aan dat ” De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.” De rechter stelt dat in die (heel) specifieke kwestie en doet geen algemeen geldende/bindende uitspraak.
Ja, en staat daarmee direct vast dat dit voor de onderhavige kosten voor het onderhoud aan het gemeenschappelijk plantsoen niet mogelijk zou kunnen zijn?
Stel dat de eigenaar uit de aangehaalde kwestie hier op het forum de simpele vraag gesteld had gesteld of de ALV mag besluiten een gracht die eigendom is van de gemeente te dempen, op kosten van de gezamenlijke eigenaren.
Wat zou die eigenaar er dan aan gehad hebben als hij uitsluitend het formele antwoord had gekregen “ja, dat mag” ?
Als vragensteller zou ik blij zijn als er gronden worden aangereikt waarom een dergelijk besluit mogelijk nietig zou KUNNEN zijn.
@ Bob zegt o.a. ….” Caroline stelt vragen, maar nergens wordt aan Caroline gevraagd wat de specifieke omstandigheden in haar VvE zijn, of wat de argumenten en beweegredenen van bestuur/voorzitter zijn.
Welke belangen denkt men te dienen, en bestaat er (heel) veel steun voor dit idee. Niemand vraagt echter, maar de discussie gaat jolig los in de vrije regeneratie…
En jij hebt deze vragen wél gesteld? De pot verwijt de ketel….enz.Hi Caroline,
Mocht je, de reacties gelezen hebbende, nog vragen en/of opmerkingen hebben dan horen we dat vanzelfsprekend van je.
Op de laatste, wat mij betreft zeer flauwe en niet-constructieve reactie(s), bespaar ik me de moeite te reageren.
Voor de mensen die het kennelijk vooral om de discussie gaat:
Jullie hebben wat mij betreft een wel heel erg enge visie op de taken/verantwoordelijkheden en armslag/beperkingen van een VvE. Maar dat mag natuurlijk, niemand die jullie een strobreed in de weg legt, en zeker ik niet.
Stel nu eens dat het artikel betreffende de kosten “in het belang van de eigenaars” (in hoedanigheid van eigenaar, dus goederenrechtelijk) niet als holle frase al sinds het modelreglement 1973 vaststaat, en vraag je af waarom dat artikel zou zijn opgenomen.
Het lijkt me een diepzinnige discussie waard om te bespreken/bediscussiëren wat als voorbeelden kan worden aangedragen waarbij (vooraf) zeker is dat die kosten de belangen van de eigenaars dienen. Niet zo negatief, en aangeven wat er allemaal niet mag, maar positief, en probeer eens te verzinnen waarvoor dit ertikel dan bestaat.
Veel plezier gewenst met de resulterende discussie (waaraan ik overigens niet zal deelnemen). 😉Beste reageerders,
Dank voor de gegeven input.
Ik heb hier veel aan.
Om wellicht enigszins voorbarig te zijn zal ik straks een gang naar de rechter moeten maken.
Ik wil bij deze nog wel even de specifieke situatie schetsen.
Wij hebben een complex met 50 appartementsrechten waaronder 38 eengezinswoningen en 16 “hoekappartementen”.
Complex is opgeleverd in 2007.
https://www.google.com/maps/@52.3880459,5.1785083,18z
Zie eventueel ook streetview.
betreft Grootzeil/Gangboord/Spiegel
Het donkere gedeelte op deze plattegrond is nu gras en eigendom van de gemeente.
Een bestandje met de uitvoering van het plan krijg ik helaas niet geupload.
Onze voorzitter (sinds vorig jaar mei) vindt het na 12 jaar ineens een kale, winderige vlakte en ondervindt overlast van langslopende mensen (gebrek aan privacy) terwijl hij op een bovenwoning woont.
quote uit een mail: “Echter hierdoor hebben wij nu wel meer zeggenschap over de omheining wat relateert in een flinke STIJGING van jouw WONINGWAARDE. Dit is ook een hoofdreden waarom we dit doen. Dat betekent dat jij jouw woning voor meer kan verkopen. En natuurlijk wordt het een stuk gezelligger en mooier qua omgeving om ons complex heen, we moeten er samen iets moois van gaan maken dan deze kale vlakte.”
Ik zie hier echter het algemeen belang niet in. Mijn woonplezier wordt er niet beter van en mijn woningwaarde zal hierdoor echt niet stijgen.
Het initiatief om bomen en hagen te laten planten is vanuit hem gekomen en in de laatste ALV heeft hij gevraagd om een en ander in gang te zetten. Er is besproken dat een en ander eerst juridisch uitgezocht zou gaan worden, maar sinds die tijd bestookt hij de leden met mails om input voor het plan. Daar wordt niet tot nauwelijks op gereageerd door de leden, maar dat is gebruikelijk in onze VVE.
Ik heb zelf contact gezocht met de gemeente en die is niet van plan om de grond over te dragen, slechts het onderhoud uit handen te geven.
Op mijn vraag wat de kosten voor dit onderhoud zullen zijn heb ik nog geen reactie mogen ontvangen.
Nu wil hij het plan op de volgende ALV voor goedkeuring voorleggen aan de leden.
De reden voor mijn vraagstelling is dat er binnen onze VVE nogal eens makkelijk met de regels omgegaan wordt wat betreft besluitvorming.
Ik ben dus zeer geholpen met het antwoord dat in ieder geval een verzwaard quorum nodig is.
Tevens maak ik mij ernstig zorgen over de kosten die voor rekening van de VVE gaan komen met name omdat er vorig boekjaar een tekort was van € 4000 op de begroting en voor afgelopen boekjaar een tekort van meer dan € 7000 welke worden afgeboekt op de reserves.
Wanneer de bijdrage omhoog zou moeten voor dit plan zal er wel weerstand komen.
Uit de reacties begrijp ik dat de ALV mag besluiten om het plan uit te voeren en dat in dat geval ook de kosten voor rekening komen van de VVE met de kanttekening dat een dergelijk besluit nietig/vernietigbaar is met bijbehorende gang naar de rechter.
Persoonlijk druist dit een beetje tegen mijn gevoel in.
art. 38 van het splitsingsreglement geeft aan dat de vergadering beslist over het beheer van gemeenschappelijke zaken enz.
Hoe kan de ALV dan besluiten nemen zaken die niet tot de gemeenschap behoren.
Met vriendelijke groet,
Caroline DammersHallo Caroline…
Ik zie nu wel verschil met de situatie bij jullie, ten opzichte van onze situatie.
“Ons” (apdotie) groen is een van de straat afgelegen binnen tuin met enkel een doorgaand fietspad /voetpad. De gemeente heeft ook alle kosten tot aanpassen en nieuwe beplanting, waarbij het ontwerp door de bewoners gekozen is, voor haar rekening genomen met enkel de eis dat wij deze als bewoners zouden onderhouden. En hiermee heeft destijds de ALV ingestemd, en eerlijk gezegd, maakt het groen en de bomen die toen geplant zijn, de binnentuin bij ons wel een stuk plezieriger en heeft bij ons in ieder geval wel een toegevoegde waarde. Ook laten wji dit dus niet door een derde partij onderhouden maar enkel door vrijwilligers onder de bewoners.
Enige wat het de VvE kost is het gegeven budget van €250,- per jaar, voor bijvoorbeeld het vervangen van schoffels en emmers.
Had het voorstel geweest dit voor veel geld bij een hoveniersbedrijf te laten doen dan had dit waarschijnlijk niet door de vergadering heen gekomen.
mvg MarlonBeste Caroline,
Veel dank voor je nadere informatie. Wat mij betreft ….. ik ben het met @ Rob en @ RonaldL eens. En deel de zorgen die je hebt rond dit gebeuren.
Je noemt art. 38 van jullie splitsingsakte. Daaruit merk ik op dat jullie splitsingsakte gebaseerd op Modelreglement 1992. Klopt dat?
Zo ja, lees het art. dan eens verder en m.n. lid 5 , 7 en 8.
Met vriendelijke groet, CarlaHi Caroline,
Dank voor de nadere toelichting en informatie. Helemaal helder. Om het complex te begrijpen/zien heb ik even op Funda gekeken, daar staan drie appartementsrechten in jouw complex te koop, en dat geeft samen met streetview ruim voldoende inzicht in jouw complex en bijbehorende omgeving.Persoonlijk druist dit een beetje tegen mijn gevoel in.
art. 38 van het splitsingsreglement geeft aan dat de vergadering beslist over het beheer van gemeenschappelijke zaken enz.
Hoe kan de ALV dan besluiten nemen zaken die niet tot de gemeenschap behoren.Ik begrijp jouw gevoelen volkomen. Hierbij mijn antwoord op jouw vraag.
Waarover de vergadering kan, mag en ook/zelfs moet beslissen is door de hele Akte van Splitsing (AvS) en het vigerende Modelreglement (MR) heen beschreven. De beslissingsbevoegdheid van de vergadering gaat veel verder dan alleen maar de besluiten waarover artikel 38 handelt. De strekking van 38 lid 1 bepaalt voornamelijk, maar niet alleen maar, dat de vergadering hierover beslist “voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt“. De bevoegdheid van het bestuur op dit punt wordt daarom direct daarna in lid 2 beschreven. Het door jou aangehaalde lid 1 heeft dus zeker niet de bedoeling/strekking om de beslissingsbevoegdheid van de vergadering te beperken tot hetgeen jij aangeeft. Het geheel van AvS en MR moet in onderlinge samenhang worden gelezen.
Verder breng ik in vervolg op mijn eerdere posts artikel 30 en met name lid 3 voor de volledigheid nog onder jouw aandacht.
Quote
De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.
Unquote
Er is dus meer onder de zon dan alleen maar beheer, onderhoud en instandhouding.
Hoop dat ik het iets heb kunnen verhelderen.
Tot slot zie ik tot mijn grote genoegen de zeer uitgebreide en heldere toelichting/reactie hierboven. Zo weet je gelukkig helemaal wat je moet doen, waar je op moet letten en wat eventuele valkuilen en showstoppers in deze casus zijn. 😉
Met vriendelijke groet, Bob.Even lekker wegdromen….
“Voorzien van alle informatie die nodig is om op de juiste wijze besluiten te nemen gaat Caroline vol goede moed naar de vergadering.
Vol spanning kijkt ze uit naar het agendapunt.
Zonder dat iemand nog weet wat nu eigenlijk het algemene belang is van deze kwestie weet de voorzitter de leden te overtuigen dat het onderhoud van de gemeentegrond toch echt in het belang is van alle leden en ja hoor, met overgrote meerderheid wordt het besluit aangenomen.
Tevreden hamert de voorzitter het agendapunt af, zijn geesteskind heeft het gehaald… hoera !
Om dit feest te vieren is iedereen uitgenodigd voor de aansluitende borrel met allerlei heerlijke hapjes en drankjes. Dat is goed voor de saamhorigheid en dus in het belang van de eigenaars, dus toegestaan. 😉
Op de weg terug naar huis komt het besef bij Caroline terug dat zij nu echt moet gaan meebetalen aan het onderhoud van de gemeentegrond.
Nog steeds twijfelt ze aan het gezamenlijk belang, nog steeds wordt haar woonplezier niet vergroot en nog steeds is het de vraag of de woningwaarde daadwerkelijk zal stijgen.
Thuisgekomen stapt zij snel in bed, maar 2 uur later is ze nog klaarwakker.
Ze denkt, wat ben ik nu feitelijk opgeschoten? Ze blijft maar piekeren over het genomen besluit en de financiële gevolgen daarvan voor haar.
Na een poosje stapt ze dan maar uit bed, start de computer op en leest dit topic nog eens na.”
Einde droom.Tot slot zie ik tot mijn grote genoegen de zeer uitgebreide en heldere toelichting/reactie hierboven. Zo weet je gelukkig helemaal wat je moet doen, waar je op moet letten en wat eventuele valkuilen en showstoppers in deze casus zijn. 😉
Hier worden de reacties van met name Carla en Rob bedoeld.
Wat we met de droom van Rob moeten blijft voor mij een volkomen raadsel.
Zie echter ook geheel geen positieve discussie ontstaan, maar/en de hulp van de andere 3 experts zie ik ook nog niet echt van de grond komen.
Nu Carla het, aldus haar uitgebreide reactie, volledig met Rob en Ronald eens is zie ik de verdere hulp en ondersteuning door voornoemd drietal met vertrouwen tegemoet.Ik probeer mezelf in te spannen om de (vaak wanhopige) hulpzoekers van dienst te zijn
Door forumleden die een andere mening zijn toegedaan af te zeiken?
In dit artikel op VVErecht.nl wordt de eerder aangehaalde (m.i. soortgelijke) kwestie over de gedempte gemeentelijke gracht uitvoerig besproken door een ECHTE jurist.
Twee opmerkelijk citaten uit dit artikel:
“… Vervolgens toetst het hof het besluit aan de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Dat is opmerkelijk, want met de vaststelling dat geen sprake is van ‘beheer over de gemeenschap’ zou al vastgesteld kunnen worden, dat de VvE haar wettelijke en statutaire bevoegdheden overschreden heeft.”
“… Dat het hof vaststelt, dat geen sprake is van een besluit dat een gemeenschappelijke zaak betreft, zou zo bezien op zichzelf genomen al voldoende grondslag bieden voor het oordeel, dat het besluit nietig is, zeker nu de betreffende gedempte gracht eigendom van de gemeente blijft. Het besluit is in strijd met een materiële bepaling van het reglement (artikel 3 lid 1 sub a), en daarmee op grond van artikel 5:129 jo 2:14 BW nietig. De beoordeling van de vraag of het besluit een gemeenschappelijk belang dient, kan in dat geval achterwege blijven naar mijn mening.”
Wat een (over)reactie weer. 😉
Helaas moet ik je wéér op een onvolkomenheid wijzen.
Je trekt het verhaal van de “echte jurist” zoals je die noemt geheel ten onrechte, en met foute uitkomst, uit zijn verband.
Ten eerste gebruikt de echte jurist “zou” en geeft daarmee slechts zijn mening, en daarenboven,… Vervolgens toetst het hof het besluit aan de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Dat is opmerkelijk, want met de vaststelling dat geen sprake is van ‘beheer over de gemeenschap’ zou al vastgesteld kunnen worden, dat de VvE haar wettelijke en statutaire bevoegdheden overschreden heeft.
wordt onmiddellijk gevolgd door de zin
quote Het Hof ziet echter in de statutaire bepaling, dat de VvE ten doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars een zelfstandige rechtsgrond waaraan het besluit getoetst wordt:
unquote
Jouw echte jurist bespreekt het vonnis en heeft een eigen mening die een wat striktere interpretatie van de regelgeving inhoudt. Dat kan en mag natuurlijk, maar de mening van deze, overigens door mij ook vaak gelezen en gerespecteerde, jurist komt niet in de plaats van het vonnis.
Kort; je gebruikt helaas weer iets dat je volkomen uit het verband trekt en slaat daarmee naar mijn stellige overtuiging de plank (weer) mis.
De meelezers beveel ik betreffende artikel van harte aan. Daarbij geef ik mee dat de mening van betreffende jurist goed moet worden bestudeerd, en zeker niet moet worden opgeknipt in stukjes die de lezer naar eigen idee goed van pas komen in enige discussie. 😉
Rob, probeer verder mij niet te overtuigen van jouw gelijk, maar besteed je aandacht liever samen met Carla en Ronald aan een adequate ondersteuning van Caroline.
Niet mij te vuur en te zwaard bestrijden maar daadwerkelijke hulp voor de zoekenden.
Veel succes gewenst.Aanvullend:
Deelname op een forum, en meedoen aan een discussie, houdt in dat mensen met een andere mening reageren op de ingenomen stelling en de onderliggende argumentatie. Dat is een inherente consequentie van deelname.
Voor degenen die daar te zere zieltjes voor hebben;
If you can’t stand the heat, don’t go into the kitchen. 😉
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.