Twijfelachtig punt op ALV agenda
- Dit onderwerp bevat 15 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op mei 12, 20166:59 am door .
-
Berichten
-
Geachte mede forum leden…
Ik wil jullie iets voorleggen, en graag weten hoe jullie er tegen aan kijken of van vinden.Aankomende ALV (deze week) staat op de agenda het volgende punt :
“Het voorstel om toestemming te verlenen aan de toekomstige eigenaren, onder voorbehoud van een succesvolle eigendomsoverdracht, voor het realiseren van een dakterras conform aangedragen stukken en toelichtingen”Achtergrond info :
-Onze VVE heeft 104 woningen waarvan 48 bovenwoningen die onder het ‘dak’ zitten.
-Bij de bouw kon men kiezen voor de dakterras optie, welke 21 gedaan hebben.
-De toestemming zou zijn voor bewoners die nog geen deel uitmaken van de VVE, de overdracht is ergens eind juni pas.
-In het huishoudelijk reglement staat m.b.t. de dakterrassen het volgende :
“ e. De eigenaren van de appartementsrechten op de derde verdieping van het gebouw mogen zonder toestemming van de vergadering van eigenaars een dakterras aanlegen op het gemeenschappelijke dak. Echter, de nieuwe aan te leggen dakterrassen dienen conform het destijds aangeboden meerwerk gerealiseerd te worden. De eigenaren zijn niet bevoegd om hier van af te wijken. De kosten van de te realiseren dakterrassen komen voor rekening van de desbetreffende eigenaar. Daarnaast komt ook het risico van het aanleggen van de dakterrassen voor rekening van de desbetreffende eigenaar. Dit laatste betekent dat deze aansprakelijk zal zijn voor eventuele schade die bij of door het realiseren van het dakterras wordt veroorzaakt. “
-De meegestuurde stukken laten een afwijkend dakterras zien wat hoger en groter is dan de destijds aangeboden optie.
-wij vallen onder model reglement 1992Het probleem is dat er binnen de VVE verschillende opvattingen zijn en niemand eigenlijk weet hoe hier mee om te gaan.
Zo zijn er bewoners die van mening zijn, dat dit punt niet eens op de agenda mag/kan staan, totdat de nieuwe bewoners dit zelf op de agenda laten zetten. (oude bewoners zal het om het even zijn, die zijn blij dat het verkocht is). Zo zijn er bewoners die zeggen, dat een afwijkend terras per definitie (door de regel in het HHR) uitgesloten is, tenzij dit hetzelfde is als wat er door de andere reeds zit.
Zo zijn er bewoners die vinden dat indien er een ander model terras komt, het HHR aangepast dient te worden, waarvoor een ander quorum geld dan wat de beheerder nu doet aangeven.Volgens de beheerder gaat het hier om een individuele toestemming tot plaatsen/bouwen van een terras, en dat mag/kan met een “normale” meerderheid, zonder aanpassing.
De “nieuwe” bewoners zijn ook uitgenodigd om eventueel uitleg te verschaffen op de ALV, maar tenzij zij gemachtigd worden door de “oude” bewoners zou je zeggen dat ze eigenlijk geen recht om aanwezig te zijn, laat staan spreek en/of stemrecht hebben
Hopelijk snappen jullie de ongeruste gevoelens over dit punt binnen onze VVE, en hebben jullie wel goede voor of tegen argumenten waarom dit wel of niet kan of mag…
Mvg
Marlon
Hoi Marlon,
MR1992 art. 13 lid 1 luidt “Iedere op,aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden”
Allereerst ben ik daarom van mening dat het betreffende artikel in jullie HHR in strijd is met bovenstaand artikel, en dus nietig.
Naar mijn idee zal iedere aanvraag om een dakterras te realiseren afzonderlijk afgehandeld moeten worden in een vergadering.
Daarnaast is er nu ook nog eens sprake van een ander dakterras dan alle eerder aangelegde dakterrassen en hebben de nieuwe bewoners naar mijn idee de goede weg bewandeld door één en ander op de ledenvergadering ter sprake te brengen, nu die kans zich voordoet.
Ik heb uiteraard geen zekerheid, maar de kans is zeer aannemelijk dat in de koopovereenkomst van beide partijen de volgende paragraaf is opgenomen:
“13.4. De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. Verkoper verplicht zich om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.
Verkoper machtigt voor zover mogelijk hierbij koper wel/niet* om vanaf de datum dat deze koopovereenkomst niet meer op grond van een ontbindende voorwaarde kan worden ontbonden doch niet eerder dan ……… namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”
Als aan de voorwaarden is voldaan en de verkoper heeft uiteraard het woordje “niet” doorgestreept, is de koper door de verkoper gemachtigd om “namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”
Alle andere eigenaren zijn volledig op de hoogte van de plannen voor het dakterras.
Iedereen kan dus zijn of haar standpunt in de vergadering ter sprake brengen.
Daar moet toch op een goede volwassen manier over gesproken kunnen worden, lijkt mij !Hi Marlon,
Naar mijn mening ontbreekt nog de nodige informatie om een goed gefundeerd oordeel te kunnen geven. Desondanks een eerste aanzet met wat opmerkingen, maar met ook vragen.
In het algemeen stel ik dat ieder lid in beginsel agendapunten mag aandragen voor de ALV. Kennelijk heeft de beheerder (conform overeenkomst ?) de agenda en stukken met de uitnodiging voor de vergadering uitgebracht, maar dat doet niets af aan het feit dat de beheerder dat doet onder aanwijzing en bevoegdheid/verantwoordelijkheid van het bestuur (dat naar alle waarschijnlijkheid bestaat uit leden van de VvE ?). Wanneer mijn aanname correct is, staat het punt daarmee terecht op de agenda. Daar komt nog bij dat uit jouw vraag niet duidelijk is wie het punt echt laat agenderen. Misschien de oude eigenaars wel, en die hebben mogelijk (zeker) een belang, en vooral wanneer in het koopcontract een ontbindende voorwaarde is opgenomen dat de koop alleen maar doorgaat wanneer de nieuwe (aanstaande) eigenaars een (te) groot dakterras mogen aanleggen.
Met voorgaande zie je dat er nog wel wat vraagtekens zijn. Naar mijn overtuiging mag het punt zonder meer op de agenda staan. Ik zou zeggen, wat maakt het ook uit. Stemmen geeft een uitslag, en aan een besluit kan ieder lid weer wat doen (al dan niet met succes).
Verder moet je naar mijn idee even een trede hoger. Ik vind het aannemelijk te veronderstellen dat de dakterrassen, die bij de eerste koop een optie waren, al worden genoemd in de originele akte van splitsing. Immers, een illegale optie aanbieden vanuit de bouw(-er) lijkt me onwaarschijnlijk. Zeker wanneer het “standaard” dakterras al in de akte wordt genoemd is het absoluut niet vreemd om die standaard vast te leggen in het HHR. Het kan zijn dat de optie, maar niet de standaard afmeting is bepaald in de akte. Dat de bepaling in het HHR, zoals Rob stelt, nietig is vind ik dus eveneens onwaarschijnlijk. Waar het dakterras al een optie was bij de bouw komt het me voor dat het onredelijk zou zijn om welke spijtoptant dan ook toestemming te weigeren om alsnog een dakterras te realiseren, er zijn er immers al 21! Ik ben er van overtuigd dat ik met succes mijn gelijk zou halen bij de rechter wanneer de vergadering mij zou weigeren om een standaard dakterras (net als de 21 andere) aan te mogen leggen. Ik zou zeggen, kijk de akte even na.
Maar de mogelijke nieuwe eigenaars willen kennelijk een groter dakterras dan standaard is toegestaan. Dat gaat hen naar mijn idee niet zomaar lukken. Is er op het dak wel plaats voor 48 zo grote dakterassen? De eigenaars van de al bestaande 21 dakterassen willen bij verleende toestemming mogelijk ook uitbreiding, en met toestemming voor de nieuwe eigenaars is het precedent al klaargelegd. De leden moeten maar goed nadenken vóórdat zij toestemmen! Niet toestaan zou ik met de nu bekende feiten zeggen.
Mogelijk kun je jouw verhaal/vraag wat beter uitdiepen?
Vriendelijke groet, BobHeren, dank voor de antwoorden.
Wederom blijkt dat er meer bij een VVE komt kijken dan je in eerste instantie zou denken.Over regels aangaande koop overeenkomsten ed. had ik tot nu toe geen idee van, dit terwijl ik al 2 keer een appartement gekocht in een complex met een VVE.
En dan met name bepalingen die al dan niet het recht tot stemmen regelen of ontbindende factoren.
Heeft een beheerder hierin een verplichting dit te verifiëren voordat deze in gesprek gaat met toekomstige bewoners???
Verder zijn alle bestaande terrassen bij de bouw geplaatst. Geen enkele erna. Navraag bij andere bewoners die niet de eerste eigenaar zijn, leert dat ze verteld waren dat je mag geen terras meer mocht bouwen, of enkel als deze het zelfde zou zijn als de meerwerk optie bij de bouw, iets wat het al dan niet geldige HHR artikel lijkt te bevestigen.
De beheerder heeft inderdaad conform onze overeenkomst de agenda en stukken verzorgd aan de leden. De basis hiervoor was de agenda zoals die door het bestuur voorbereid was.
Ter verduidelijking : De voorzitter heeft de agenda samengesteld met punten die bij het bestuur bekend waren of ingebracht zijn door leden. Leden kunnen mailen naar zowel de beheerder als de centrale VVE mail, en op de agenda zoals het bestuur aan de beheerder heeft overgedragen stond dit punt nog niet. Dit was 2 dagen voor dat de uitnodigingen van de ALV bij de leden moest liggen.
Vervolgens komt de agenda, waarbij dit eerst samen met een ander soortgelijk punt, het vast bevestigen van een windscherm aan de galerij, stond en is dit gesplitst in een sub a, b, c, 2 dagen hierna.
Bij de meegestuurde stukken zijn heen en weer gestuurde mails tussen de kopers en de beheerder, dus lijkt me dat dit niet door de oud bewoners op de agenda is laten zetten.
De nieuwe kopers hebben al tekeningen laten maken, bij de gemeente navraag gedaan, en/of zelfs al een aannemer in geschakeld. Gemeente vind trouwens alles best zolang ze niet boven de 13.5 meter komen.
Verder kan ik ook eigenlijk in de Akte van splitsing verder niets extra vinden over eventuele terrassen. En aangezien ik niet vanaf het begin hier woon, ken ik ook niet hoe e.e.a. toen geregeld is, of aangeboden is geweest. Kan me wel indenken dat ze het alsnog hebben willen vastleggen, vandaar het HHR artikel.
De bestaande zitten centraal boven de woning en laten ruimte naar de buren. (tussen naastgelegen terrassen zit ongeveer 4 a 5 meter. Het terras zoals gepland is met 25m2 beduidend groter dan de 16.5m2 van wat er nu zit, en komt tot aan de rand van de naast gelegen woning.
Of ze perse een groter willen , of juist niet was er nu zit, dat weet ik niet. Weet wel dat hun grotere terras aanzienlijk goedkoper te plaatsen is, daar er binnenshuis niets extra aangepast hoeft te worden, iets wat de kosten aanzienlijk verhoogd en voor andere tot nu een drempel is geweest dit al reeds te doen.
Gaat waarschijnlijk tegen gestemd worden, maar we blijven een beetje een rare smaak houden over dit punt.
Mvg
MarlonHi Marlon,
Dank voor jouw aanvullingen. Daar word ik wel nieuwsgierig van.
Vreemd dat er als optie tijdens de bouw dakterassen zijn aangeboden, maar dat er kennelijk niets over is opgenomen in de akte.
Men zou verwachten dat er tenminste iets zou moeten staan over de bestemming van de woningen onder het dak (bestemd als woning met of zonder dakterras o.i.d.). Ook zou men kunnen verwachten iets te vinden over de verdeling van de kosten, als nu wel opgenomen in het HHR. Uit jouw verhaal/aanvulling lees ik dat het woord dakterras niet in de akte voorkomt.
Bovenstaande neemt echter niet weg dat er op 21 van de 48 bovenappartementen uniform uitgevoerde dakterrassen liggen. Nog los van het HHR ben ik overtuigd van het feit dat dergelijke dakterrassen nog steeds kunnen en mogen worden gerealiseerd. Immers, er liggen er al 21 en een weigering ook andere daarvoor in aanmerking komende appartementen toestemming te verlenen strookt absoluut niet met de redelijkheid en billijkheid die “ons” regeren.
Een verbod van de VvE (weigering toestemming voor het nu gevraagde veel grotere dakterras) om het nu gevraagde dakterras te realiseren zal zeer waarschijnlijk (mits goed beargumenteerd) bij de rechter zonder meer stand houden. Denk hierbij o.a. aan precedentwerking, hinder voor aanpalende buurterassen en ook aan onredelijkheid/onbillijkheid jegens de eigenaren van bestaande terassen. De Gemeente mag dan geen bezwaar hebben, de VvE heeft zeggenschap over wat er wel of niet wordt gebouwd op het gezamenlijke dak (en niemand anders).
Vriendelijke groet, Bob.Hallo Bob…
Heb toch nog maar een keer de akte van splitsing door gelezen, en dit is alles wat ik kan vinden.
Na de notariële formaliteiten komt bij paragraaf B de splitsing van appartementen en parkeerplaatsen. Dit is dan wat er staat voor de ‘woning’:
“Het appartemensrecht, omvattende de bevoegdheid to het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte op de tweede en derde verdieping en verder toebehoren, plaatselijk nog onbekend, kadastraal bekend gemeente …”
Bij verdere punten word ook met geen word gerept over terras of dakterras en/of daaraan gerelateerde zake aangaande eventuele andere verdeelsleutel m.b.t. onderhoud of dergelijke. Echter helemaal achterin bij paragraaf H Vestiging Erfdienstbaarheden
staat :
Onder de opschortende voorwaarde van levering van een appartemensrecht door gemeente en/of bouwer aan (een) derde(n) wordt bij deze akte gevestigd en aangenomen:
1.over en weer ten behoeve van en ten laste van de gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex, de erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting voor ieder der eigenaren om te gedogen dat de toestand waarin deze appartementsrechten zich onderling na realisatie van het goedgekeurde bouwplan zullen blijken te bevinden, dient te worden gehandhaafd. Deze erfdienstbaarheid omvat tevens de uitvoering van de standaard meerwerkopties aan te brengen tijdens de bouw of de uitvoering van deze standaard meerwerkopties aan te brengen ná de oplevering (waaronder met name begrepen de meerwerkoptie voor kopers/eigenaren van een woning op de derde verdieping van het gebouw tot het hebben van een dakterras op het gemeenschappelijke dak van het gebouw), de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse leidingen, kabels ten behoeve van telefoonaansluitingen, de afvoer van hemelwater, gootwater en feacaliën (door rioleringswerken of anderszins), eventuele inbalking, inankering en overbouw, licht en uitzicht, zijnde hieronder niet inbegrepen een verbod om te bouwen of te verbouwen, terwijl deze erfdienstbaarheden niet geacht worden te zijn verzwaard door bebouwing, meerdere bebouwing of verandering van aard of bestemming van de heersende erven;
(sub 2 heeft het alleen over loopbruggen nabij de liften)
In dit stuk is het dakterras dus slechts 1x genoemd.
En van de uitleg op google over erfbaarheden word ik nu ook niet zomaar wijzer.
Mvg
MarlonJe bedoelt denk ik ‘erfdienstbaarheden’. Dat is een soort zakelijk (gebruiks)recht, zonder dat je direct eigenaar bent van het betreffende object. Recht van overpad is een voorbeeld van een erfdienstbaarheid.
Hi Marlon,
Nu deze erfdienstbaarheid in de akte is gevestigd kom ik tot de conclusie dat het door jou genoemde artikel betreffende de dakterassen uit het HHR in lijn is met de akte. De akte geeft aan dat ook ná oplevering een standaard dakterras kan en mag worden gerealiseerd. Zie verder mijn eerdere opmerkingen.
Vriendelijke groet, Bob.Inderdaad Bob.
Uiteraard staat het eenieder nog wel vrij om een poging te wagen een groter dakterras te mogen realiseren, wat uiteraard dan alleen via de ledenvergadering mogelijk is.
Of het lukt is natuurlijk weer wat anders 😉Sterker nog; vragen staat vrij, maar het lukt wat mij betreft met zekerheid niet!
Immers, de akte staat slechts de standaard meerwerkopties toe (ook na oplevering). Dat betekent dat een besluit om een groter dakterras toe te staan strijd oplevert met de akte, en daarmee is een dergelijk besluit per definitie nietig.
I rest my case…….
Vriendelijke groet, Bob.Heren…
Dank voor het meedenken en “verduidelijken” van de materie.
We gaan er voor de vergadering nog een keer goed naar kijken en nemen de door jullie aangedragen ideeën, bevindingen en inzichten mee.
Het geeft ons in ieder geval wel handvatten in eventuele discussie met de leden.
Mvg
Marlon
Bob, ik ben eigenlijk toch nog even nieuwsgierig waar jij leest dat er een definitief verbod is aangegeven tot uitbreiding van het terras.
In eerste instantie lijkt mij de verplichting om een standaard terras te gedogen iets anders dan een algeheel verbod op uitbreiding van het standaard terras.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.