Verplichte vergadering wordt niet gehouden
- Dit onderwerp bevat 54 reacties, 9 deelnemers, en is laatst geüpdatet op december 4, 20154:03 pm door .
-
Berichten
-
Het wel of niet betalen van de bijdrage lost het probleem van Martijn toch niet op.
Zijn eerste stap is: Nogmaals bestuur vragen om een vergadering te beleggen (met 10% of meer van de eigenaren/stemmen). Wordt dit niet gedaan, dan zelf organiseren.
Overigens wordt er naar het modelreglement verwezen, maar voor de stemmen/breukdelen zal Martijn toch echt zijn eigen splitsingsakte/reglement moeten hebben. Het modelreglement is de basis, de meeste VvE’s hebben uitzonderingen in het reglement.Hi Martijn,
Even aanvullen/verduidelijken.
Met niet betalen krijg je er (potentieel) alleen maar problemen bij. Betalingsherinnering(-en), aanmaning en daarop volgend een incassotraject, met als ultiem sluitstuk een rechtszaak.
De laatste alinea van William kan mogelijk wat verwarring geven, zeker met de laatste zin. Die zou wat mij betreft luiden: de akte van splitsing vormt de basis van de VvE en in de akte van splitsing kan een modelreglement van kracht worden verklaard (dan wel integraal worden opgenomen). In de akte van splitsing vindt men de breukdelen en de stemmen, naast eventuele afwijkingen op het van kracht verklaarde modelreglement. Dit ter verduidelijking op William die schrijft “de meeste VvE’s hebben uitzonderingen in het reglement.”
Volgens mij een tikfoutje, er zou m.i. moeten staan “de meeste VvE’s hebben uitzonderingen op het modelreglement. De modelreglementen zijn een vast gegeven en daarop kan slechts gevarieerd worden in de akte van splitsing.
Verder wordt door de schrijvers terecht gerefereerd aan het modelreglement want daar vind men de vereiste hoeveelheden stemmen en de termijnen enz. Op dit punt kan ik bij geen van de bijdragers een misser vinden.
MVG, Bob.Ik weet natuurlijk niet hoe groot de betrokkenheid is van de leden in de VvE van Martijn, maar als ik lees dat er al twee jaar geen (echte) vergadering is geweest dan vrees ik het ergste !
Wat nu als het Martijn niet lukt om zoveel eigenaars bij elkaar te krijgen dat hij aan de 10% van het maximaal aantal uit te brengen stemmen komt ?
Ook dan kan hij niet zelfstandig een vergadering gaan organiseren!
Daarnaast vraag ik me nog af of een incassobureau daadwerkelijk het incassotraject zal overnemen als geenszins duidelijk is waarop de maandelijkse bijdrage is gebaseerd.
Waar staat in MR1992 dat de eigenaars de laatst vastgestelde voorschotbijdragen moeten blijven betalen? Die bepaling lees ik alleen in MR2006!
http://www.vvecentraal.nl/2011/06/15/opschorten-vve-bijdragen-mag-dat/
Zo zie je maar weer dat je, wanneer je iets vindt op internet, heel goed moet kijken wie het zegt, wat er wordt gezegd en met welke autoriteit.
Nu beide stukken werden geschreven in 2011 houd ik mij vast aan het uitgebreide en goed onderbouwde betoog van een gerenommeerd en landelijk bekend en erkend gespecialiseerde advocaat met grote kennis van het VvE-recht. Dit vanzelfsprekend met alle respect voor de afwijkende en niet goed onderbouwde mening van mevrouw Malda.Ik snap nog steeds niet wat Martijn opschiet met het niet betalen van zijn bijdrage, daar los je toch niks mee op?
Martijn vraagt volgens mij duidelijk dit:
‘Concreet mijn vraag; hoe verplicht is een jaarlijkse vergadering, en wat kan ik er tegen doen dat hier niet aan gehouden wordt? Er moeten vele zaken besproken en uitgezocht worden maar de VvE beheerder alsmede bestuurder lijken het niet belangrijk te vinden.’
De jaarlijks vergadering is verplicht. Wordt deze door het bestuur niet georganiseerd zul je het inderdaad zelf moeten doen, volgens de regels die daar bij horen.
Excuus Bob, als ik voor verwarring gezorgd heb. Wat ik bedoelde te zeggen is dat elke VvE zijn eigen splitsingsakte/reglement heeft, die uiteraard veelal gebaseerd is op één van de modelreglementen. Doordat toch nog een behoorlijk aantal VvE’s een afwijking/uitzondering/aanvulling in hun splitsingsakte/reglement heeft ten opzichte van het standaard modelreglement, lijkt het mij altijd verstandig om als eigenaar even de akte/reglement van je eigen VvE door te nemen 🙂 .Hi William,
Naar ik denk zijn wij het helemaal met elkaar eens. 😉 Ik begreep precies wat je bedoelde, maar omdat Martijn aangaf dat hij echt nieuw was in deze materie leek het me een goede zaak om voor alle zekerheid de puntjes nog even op de i te zetten.
Conclusie is wat mij betreft; gewoon doorbetalen, het bestuur “aanjagen”, en als dat niet werkt 10% van de stemmen vergaren en zelf het heft in handen nemen.
MVG, Bob.Helemaal mee eens :). Eerst kijken wat dat oplevert, en dan verder kijken.
Martijn, hou je ons op de hoogte?Bedankt voor alle reacties, veel info, en daar kan ik wat mee. Inmiddels heb ik weer contact met de VvE beheerder. Heeft mij vanmorgen gemaild met de mededeling dat de groot eigenaar eindelijk de concept splitsingsakte heeft toegestuurd(er zijn wat wijzingingen in de begane grond aangebracht vwb winkels), met het verzoek een ALV in te plannen. Erg bijzonder, want dat verzoek dien ik ook al maanden in.
Het lijkt dus weer een vervolg te krijgen, en hou jullie hier zeker op de hoogte!!!
Bedankt tot zover.Hi Martijn,
Je zegt een CONCEPT van de akte van splitsing. Moet ik nu begrijpen dat er nog helemaal geen notariële akte bestaat, of zijn jullie (misschien wel zonder dat iemand dat in de gaten heeft) losjes even een bestaande splitsingsakte aan het wijzigen!?
MVG, Bob
Ok, dit wordt een heel raar verhaal zo. De beheerder MOET de splitsingsakte hebben, dat is immers de basis van zijn beheertaken.
Of is er zoals Bob zegt nog helemaal geen sprake van een ´bestaande VvE´ maar moet het pand nog gesplitst worden?Er is al een splitsingsakte, maar omdat er wat wijzigingen van de winkels zijn(magazijnen zijn verwijderd, er komt een supermarkt voor in de plaats welke niet aan de VvE meedoet maar los tegen ons pand aan staat), en een aantal winkels zijn met scheidingen anders verdeeld, de een wordt wat groter, de ander wat kleiner. Hierom is dus een concept splitsingsakte opgesteld, welke ter goedkeuring aan de leden voorgelegd zal gaan worden.
Hi Martijn,
Op dit moment heb ik geen tijd om uitgebreid te reageren. Aan dit wijzigen van de splitsingsakte zitten heel veel haken en ogen, en ook grote risico’s.
Je moet heel erg op je hoede zijn. Geen enkele verslechtering accepteren. Je hebt waarschijnlijk als particulier eigenaar geen enkel belang bij de wijziging, maar je betaalt wel mee aan het kostbare en lange wijzigingstraject!
Pas op, vriendelijke groet,
Bob
Bob,
Bedankt. Mocht je hier later nog over uit kunnen wijden(risico’s voor ons hiermee vooral), dan graag!
Het lijkt mij erop dat ik er weinig mee van doen heb, aangezien ik 2 hoog woon, en de winkels zijn daarmee wat verder van mijn bed zeg maar. Het enige wat is gebeurd is dat aanbouw aan het complex afgebroken, daarvoor in de plaats wordt een grote supermarkt gebouwd(wat ik persoonlijk zeer fijn vind). Daarnaast is 1 leeg winkelpand in 2en verdeeld over de 2 naastgelegen winkels, en hebben alle winkels natuurlijk hun magazijnruimtes niet meer omdat dat niet meer bestaat. Qua woningen verandert er niets.Hi Martijn,
Allereerst merk ik op dat het voor mij moeilijk (lees onmogelijk) is om jouw zaak inhoudelijk volledig en exact te behandelen. Ik ken de situatie in jouw VvE niet en er ontbreken veel te veel feiten en gegevens. Zo weet ik niet hoe de bestaande splitsing precies in elkaar zit, en natuurlijk ook niet wat de wijzigingen inhouden. Verder ken ik (net als jij) het nieuwe concept van de akte niet. Ook weet ik niet of er sprake is van ondersplitsingen. De bestaande toestand is te vaag en ik ga daarom proberen een helder algemeen verhaal op hoofdlijnen te geven.
Je geeft aan dat er een aanbouw is afgebroken en dat er een (veel grotere?) supermarkt voor in de plaats komt, en verder dat de grenzen tussen de privégedeelten zijn gewijzigd. En je schreef dat de nieuw te bouwen supermarkt niet meedoet aan de VvE?! Is er op die manier een stuk bezit (grond en gebouw) aan de bestaande VvE onttrokken? Ik ben heel benieuwd of dat allemaal met toestemming van de vergadering en volgens de regelen der kunst is gegaan. Daar ga ik verder niet op in, want dan wordt mijn betoog geen reactie, maar een boek.
In elk geval geef ik je even mee dat je er alles mee te maken hebt, ongeacht op welke verdieping je woont. Vanzelfsprekend heb je niets te maken met de winkels, in die zin dat je niet gaat over de andere privégedeelten binnen de VvE, maar van rechtswege lid zijnde van de VvE heb je alles te maken met de binnen de VvE bestaande gemeenschappelijke zaken en gedeelten. Zie op dit punt modelreglement 1992 (MR1992) artikelen 9 en 10. De aard en omvang van de gemeenschappelijke zaken en gedeelten hebben zonder meer invloed op de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (dus ook voor jouw rekening). Zie op dit punt MR1992 artikel 3.
Naast (lees boven) het MR is het op deze punten bepaalde in de akte van splitsing van belang. Zoals reeds geschreven ken ik die akte niet (en ik ga ook niet raden).
In de (bestaande) akte van splitsing zijn de breukdelen en uit te brengen stemmen neergeslagen. Aan de hand van de breukdelen wordt bepaald voor welk deel jij in (alle) kosten van de gemeenschap bijdraagt. Het risico dat ik bedoelde is dat de aard en omvang van de gemeenschap zijn toegenomen, en daarmee ook de kosten. In de nieuwe akte kunnen ook andere breukdelen (kostenverdelingen) ontstaan en andere stemverhoudingen (invloed). Verder kan het zo zijn dat er ondersplitsingen worden gemaakt of juist opgeheven.
Het is dus zaak dat je heel erg goed nagaat (aan de hand van de bestaande akte) hoe jouw VvE nu in elkaar zit, en welke kosten voor welke zaken voor jouw rekening komen.
Datzelfde moet je heel precies nagaan aan de hand van het gepresenteerde concept.
Als je dat hebt gedaan kun je de oude en nieuwe situatie nauwkeurig vergelijken, en zien of jouw (financiële) positie binnen de VvE verbetert, verslechtert of gelijk blijft. Probeer iemand te vinden die goed op de hoogte is van hoe een VvE werkt of hoort te werken en ga niet over één nacht ijs. Schroom niet om tegen te stemmen en houd bij een voor jou ongunstig besluit van de vergadering de termijnen voor de gang naar de rechter scherp in de gaten.
Ik realiseer me dat dit mogelijk erg beangstigend klinkt (het kan ook meevallen) maar beter blo Jan dan do Jan zeg ik maar.
Tot slot nog even een link naar hoe een wijziging van een splitsingsakte tot stand komt (hoort te komen). Dan weet je hoe het hoort en hoe het in jouw VvE had moeten gaan (of misschien wel is gegaan). Zo kun je je ook een voorstelling maken van de kosten waarmee een wijziging gepaard gaat. En daar betaal je naar alle waarschijnlijkheid (en zonder enig eigen belang) naar breukdeel aan mee.
Hoor wel wanneer je nog specifieke vragen hebt en ik hoop dat je met het bovenstaande uit de voeten kunt.
Vriendelijke groet,
Bob.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.