[DikOz]

Het zou inderdaad goed zijn als er meer ondersteuning was om geluidsoverlast van airco’s en warmtepompen in de vve situatie te meten, zeker als het gaat om meerdere units op meerdere balkons. Zou je voor een brommend geluid het monotone geluidsniveau mogen hanteren?

Wat betreft de gebruikersverklaring willen wij proberen zoveel mogelijk in het HR op te nemen, maar dan universeel. Dus niet aparte artikelen voor elke situatie of apparaat. Dat kan best voor aspecten zoals weghalen, onderhoud, herstel muren, gevolgen van natrekking etc. HlHeeft iemand een voorbeeld van zo’n universeel huishoudelijk reglement artikel?

[devvebestuurder]

Op een andere plek/VvE ook bezig met VvE – airco installatie mogelijk maken. Waar wij tegen aanlopen is het risico van geluidoverlast. Niet bij/als één person een airco heeft, dan zal het vast nog wel goed gaan. Maar wat (bij een groter complex) als alle eigenaren een airco met buitenunit plaatsen. Wat als er dan een -continu- brom gaat optreden waardoor het leefgenot aanzienlijk afneemt. En als het zo ver is, dan is het te laat en is het haast niet meer terug te draaien. Ook omdat het probleem niet te herleiden is tot één eigenaar…

Huidig is de regelgeving: Deze installaties mogen niet meer dan 40dB geluid veroorzaken bij de buren

40 dB – meten bij de ‘buren’ is op papier makkelijk geschreven. Maar in de praktijk is meten en laat staan handhaven nog veel lastiger. Anders gezegd, met een telefoon gaat je dat niet lukken, en je bent een flink bedrag kwijt om een specialist te laten meten.

Daarnaast gaat de wetgeving uit van één airco die individueel gemeten moet worden. Maar wat als er een paar meter verderop nog meer staan van de buren?

Daarnaast is er weinig ervaring/documentatie wat de cumulatieve optelling doet van de airco’s. Ook omdat de -norm- is geschreven in dB(A) en eigenlijk qua overlast zou je beter kunnen meten in dB(C) – met de lage frequenties erbij. Maar de dB(C) waarde wordt meestal niet opgegeven door fabrikanten. Waardoor vergelijken lastig is. Ook zal de dB(C) waarde sterker optellen, omdat die lage frequenties minder snel afnemen over afstand.

Daarbij is de NSG – Nederlandse Stichting Geluidshinder – bezig met dit onderwerp en bezig met een aanscherping naar een veel lagere waarde: 30 dB(A)
https://nsg.nl/nl/geluidsaspecten_van_warmtepompen

Juist omdat de optelling van heel veel x 40dB(A) wel heel veel overlast kan gaan geven in het lage geluidsspectrum dat slechts beperkt in deze waarde wordt meegenomen.

Dit alles om de leefomgeving gezond te houden. Wil je nu een overeenkomst opstellen die toekomstbestendig is, is het zinvol dit aspect nu al mee te nemen.

[Rutger]

Goedemiddag,

Ik heb al even gezocht op het forum en kwam mijn vraag nog niet tegen. Ik ben benieuwd of er al ervaringen zijn met warmtepompen bij appartementen. Bij ons overweegt 1 eigenaar een individuele warmtepomp te plaatsen. Ik lees qua regels met name de eis rondom geluidsoverlast bij de buren van maximaal 40db, te meten bij het eerste raam dat open kan. Kan de VvE nog andere eisen stellen of het überhaupt voorkomen? In ons oude reglement staat wel dat er toestemming nodig is om iets aan de gevel te bevestigen maar een deel van de eigenaren zou het in de tuin kunnen plaatsen, waar geen toestemming voor nodig is.

Hoe zien jullie dit en zijn er nog andere zaken waar we rekening mee moeten houden?

Ook lees ik over een gebruikersovereenkomst. Heeft iemand hier een voorbeeld van wellicht?

Alvast bedankt voor jullie hulp.

[Rob]

Hoewel het standpunt van het bestuur wel valt te begrijpen denk ik dat er goede redenen kunnen zijn om toch een gebruikersovereenkomst aan te gaan.
Ik neem aan dat er sowieso een gat gemaakt moet gaan worden in de gemeenschappelijke muur tbv de verbinding van de binnen- en buiten unit.
Ik denk dat de VvE belang heeft bij goede afspraken over die doorvoer, de locatie van de airco en eventueel optredende geluidsoverlast.
Het lijkt mij niet verstandig om helemaal niets vast te leggen, alleen omdat de airco op het privégedeelte zou staan.

Door concrete regels en voorwaarden voor installaties op balkons in een gebruikersovereenkomst (of het huishoudelijk reglement) vast te leggen, ontstaat er een duidelijke leidraad.
Daarmee voorkom je ook dat er onenigheid ontstaat over de interpretatie van de regels in de toekomst.
Dat is ook in het belang van andere eigenaren die mogelijk dezelfde plannen hebben.

[Rob]

Hieronder is een voorbeeld van een gebruikersovereenkomst tbv een airco en is natuurlijk aan te passen met aanvullende voorwaarden vanuit de eigen VvE.
Het is altijd verstandig om juridisch advies in te winnen bij een deskundige om er zeker van te zijn dat deze overeenkomst ook geschikt is voor jouw situatie.

Partijen:

Eigenaar: [Naam eigenaar], eigenaar van het appartement gelegen op [adres appartement], hierna te noemen “Eigenaar”.

Vereniging van Eigenaren (VvE): Vereniging van Eigenaren van het gebouw [naam gebouw], gevestigd te [adres gebouw], hierna te noemen “VvE”.

Gezamenlijk te noemen: “Partijen”.

Overwegingen:

De Eigenaar heeft verzocht om een airconditioningsinstallatie (hierna: “airco”) te mogen plaatsen, inclusief een buitenunit, op het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw of in de nabijheid van het appartement.

De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, waaronder de gevel, het dak, en andere onderdelen die gemeenschappelijk eigendom zijn.

De Partijen wensen hun wederzijdse rechten en plichten in deze overeenkomst vast te leggen.

Artikel 1: Toestemming voor het plaatsen van de airco

1.1 De VvE verleent hierbij toestemming aan de Eigenaar om een airco met buitenunit te installeren, onder de voorwaarden zoals vastgelegd in deze overeenkomst.

1.2 Het plaatsen van de buitenunit mag uitsluitend geschieden op de locatie die vooraf schriftelijk door de VvE is goedgekeurd. Dit kan bijvoorbeeld op het dak, balkon of een andere buitenmuur van het gebouw zijn, voor zover het gemeenschappelijk eigendom betreft.

1.3 De airco en buitenunit dienen te voldoen aan de technische en esthetische eisen zoals vastgesteld door de VvE en eventuele geldende regelgeving (zoals gemeentelijke voorschriften en bouwvergunningen).

Artikel 2: Installatievoorschriften

2.1 De installatie van de airco dient te worden uitgevoerd door een erkende installateur, die gecertificeerd is om dergelijke installaties te plaatsen.

2.2 De Eigenaar is verantwoordelijk voor alle kosten die verband houden met de aanschaf, installatie, onderhoud en eventuele verwijdering van de airco en buitenunit.

2.3 De installatie mag geen schade veroorzaken aan gemeenschappelijke delen van het gebouw. Eventuele schade als gevolg van de installatie, onderhoud of verwijdering van de airco komt volledig voor rekening van de Eigenaar.

Artikel 3: Onderhoud en verantwoordelijkheid

3.1 De Eigenaar is volledig verantwoordelijk voor het onderhoud en de werking van de airco en buitenunit.

3.2 Indien de airco of buitenunit geluidsoverlast of andere hinder veroorzaakt voor andere bewoners, is de Eigenaar verplicht om binnen een redelijke termijn maatregelen te nemen om de hinder te verminderen of te verhelpen.

3.3 De Eigenaar vrijwaart de VvE voor elke vorm van aansprakelijkheid die voortvloeit uit het gebruik of de aanwezigheid van de airco en buitenunit, inclusief eventuele schadeclaims van derden.

Artikel 4: Tijdelijke verwijdering voor onderhoud of renovatie

4.1 De VvE behoudt zich het recht voor om de tijdelijke verwijdering van de airco en buitenunit te eisen indien dit noodzakelijk wordt geacht voor onderhoudswerkzaamheden, renovaties of andere bouwtechnische redenen aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

4.2 De Eigenaar is verplicht om de airco en buitenunit op eerste verzoek van de VvE tijdelijk te verwijderen en na afronding van de werkzaamheden op dezelfde locatie terug te plaatsen, mits dit geen belemmering vormt voor de uitgevoerde werkzaamheden of toekomstige onderhoudswerkzaamheden.

4.3 De kosten voor de tijdelijke verwijdering en herplaatsing van de airco en buitenunit komen voor rekening van de Eigenaar, tenzij anders overeengekomen.

4.4 De Eigenaar heeft geen recht op schadevergoeding voor tijdelijke verwijdering, maar behoudt het recht om de airco na de werkzaamheden zonder extra toestemming terug te plaatsen, tenzij de situatie (bouwtechnisch) is veranderd en nieuwe toestemming vereist is.

Artikel 5: Verkoop of verhuur van het appartement

5.1 Bij verkoop of verhuur van het appartement is de nieuwe eigenaar of huurder verplicht zich te houden aan de voorwaarden van deze overeenkomst.

5.2 De Eigenaar is verplicht de nieuwe eigenaar of huurder schriftelijk op de hoogte te brengen van het bestaan van deze overeenkomst en de verplichtingen die hieruit voortvloeien.

5.3 Indien de airco en buitenunit niet gewenst of toegestaan zijn door de nieuwe eigenaar of huurder, dient de Eigenaar deze te verwijderen op eigen kosten, waarbij de oorspronkelijke staat van de gemeenschappelijke delen hersteld moet worden.

Artikel 6: Duur en beëindiging

6.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd en blijft van kracht zolang de airco en buitenunit zijn geïnstalleerd op of aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

6.2 De Eigenaar kan deze overeenkomst beëindigen door de airco en buitenunit te verwijderen en de VvE hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen.

Artikel 7: Toepasselijk recht en geschillen

7.1 Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing.

7.2 Geschillen die voortvloeien uit deze overeenkomst zullen bij voorkeur in onderling overleg worden opgelost. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, zullen geschillen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter in het arrondissement waar het gebouw is gelegen.

Ondertekening

Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te [plaats] op [datum].

Voor de Eigenaar:
[Naam eigenaar]
[Handtekening eigenaar]

Voor de VvE:
[Naam VvE-vertegenwoordiger]
[Handtekening VvE-vertegenwoordiger]
[Naam en functie binnen de VvE]

[Harry Tresoor]

Ja, dat kan. Een VVE-bestuur heeft verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Ik zou het wel duidelijk communiceren en als mededeling op de volgende ALV zetten. De noodgreep naar “overlast” vind ik buiten proporties. Maar het maakt nogal wat uit of je een VVE hebt van 3-30-300 appartementsrechten. In mijn geval (3 rechten) speelt het niet.

Een VVE-bestuur heeft aanzienlijke bevoegdheden en sommigen (leden en bestuurders) hebben daar moeite mee. Zo heb ik een glazenwasser ingeschakeld binnen ons budget, ondanks protest van een VVE-lid.

[dwvs]

Ja, vve’s mogen dat mits je het ergens aankondigt dat colportage en huis en huis verkoop niet is toegestaan. Heb je de aankondiging wel en je ervaart overlast dan heeft de politie een basis(de aankondiging) om dergelijke lieden te verwijderen.

[VvE-stem]

Toch vreemd. Gaat het nou om niet verhuren of om overlast? De feiten konden ook gaan over 1 huurder die de overlast veroorzaakte. Ik dacht dat het om een zaak ging waar ze met zijn tienen op 60 vierkante meter zaten en dat ik zou zien dat een mens op minstens een x aantal vierkante meters mag leven excl voorzieningen zoals toilet.

[VvE-stem]

Rob wrote:

Onlangs verscheen op de site van NederlandVVE deze blog over een escalerend conflict binnen een VvE.
Een eigenaar die geluidsoverlast ervoer van uit het bovengelegen appartement en stapt uiteindelijk naar de rechter
Deze rechter oordeelt dat er onvoldoende bewijs is om de betreffende eigenaar te veroordelen voor buitensproigegeluidsoverlast, maar dan komt het
<em class=”d4pbbc-italic”>“… De VvE krijgt echter kritiek vanwege het gebrekkige naleven van de regels en het falen van effectieve bemiddeling. De VvE krijgt de opdracht om duidelijke procedures op te stellen voor conflictbemiddeling en deze consequent toe te passen.”

Nu wordt in dit verhaal helaas niet duidelijk waar die geluidsoverlast precies uit heeft bestaan, en ook is de gehele uitspraak verder niet na te lezen.
Maar persoonlijk vind ik het gedeelte over conflictbemiddeling een bijzonder vreemde uitspraak van deze rechter.

Sinds wanneer is conflictbemiddeling een taak van de VvE cq. het bestuur en/of waarom zou dat een taak voor de VVE moeten zijn?
We hebben een splitsingsakte en een huishoudelijk reglement waarop het bestuur mogelijk kan handhaven, maar een rol voor de VvE, of bestuurder als ‘bemiddelaar’ in een conflict lijkt mij persoonlijk een ongewenste invulling van de taak.

Ik ben erg benieuwd hoe anderen hier tegenover staan.

Ben het helemaal met je eens. En ik ga nog een stapje verder: De rechter heeft alweer geen idee waar hij/zij het over heeft. Bemiddelen is niet de taak van de VvE, maar handhaven wel tot op een zekere hoogte. Dus VvE had een boete kunnen geven of iets om wel een actiever rol te vervullen. Zal wel weer een kwestie zijn van een slechte juridische verdediging van de VvE waardoor de rechter dit kan uitspreken?

[Rob]

Onlangs verscheen op de site van NederlandVVE deze blog over een escalerend conflict binnen een VvE.
Een eigenaar die geluidsoverlast ervoer van uit het bovengelegen appartement en stapt uiteindelijk naar de rechter
Deze rechter oordeelt dat er onvoldoende bewijs is om de betreffende eigenaar te veroordelen voor buitensproigegeluidsoverlast, maar dan komt het
“… De VvE krijgt echter kritiek vanwege het gebrekkige naleven van de regels en het falen van effectieve bemiddeling. De VvE krijgt de opdracht om duidelijke procedures op te stellen voor conflictbemiddeling en deze consequent toe te passen.”

Nu wordt in dit verhaal helaas niet duidelijk waar die geluidsoverlast precies uit heeft bestaan, en ook is de gehele uitspraak verder niet na te lezen.
Maar persoonlijk vind ik het gedeelte over conflictbemiddeling een bijzonder vreemde uitspraak van deze rechter.

Sinds wanneer is conflictbemiddeling een taak van de VvE cq. het bestuur en/of waarom zou dat een taak voor de VVE moeten zijn?
We hebben een splitsingsakte en een huishoudelijk reglement waarop het bestuur mogelijk kan handhaven, maar een rol voor de VvE, of bestuurder als ‘bemiddelaar’ in een conflict lijkt mij persoonlijk een ongewenste invulling van de taak.

Ik ben erg benieuwd hoe anderen hier tegenover staan.

[Rob]

In deze kwestie heeft het bestuur van een VvE een eigenaar aangeschreven en een allerlaatste gelegenheid gegeven om een blijkbaar overlastgevende vloer aan te passen en wordt haar een dwangsom van € 100,00 aangezegd bij niet nakoming van die verplichting.
De normen in het huishoudelijk reglement zijn echter vastgesteld ná het moment waarop de eigenaar de vloer heeft gelegd.
De kantonrechter is van oordeel dat het besluit van het bestuur nietig is nu het is gebaseerd op een norm die ten tijde van het aanleggen van de vloer in 2018 niet gold.

Het bestuur was niet bevoegd om deze eigenaar een waarschuwing en een boete op te leggen.
Door dit wel te doen is sprake van strijd met artikel 41 van het Modelreglement.

(Uitspraak van de rechter)

[VvE-stem]

Beste dekoning,

Een wel of niet ingeschreven HR staat helemaal los van een rechtszaak inzake een geluidsonderzoek.

Eisen dat een harde vloer verwijderd wordt, doe je op basis van het HR en MR.

Maar eisen dat een harde vloer verwijderd wordt, moet een individuele eigenaar doen en niet de VvE.

Iedere zaak is anders, dus je zal bijvoorbeeld moeten uitleggen waarom en hoe lang je geluidsoverlast hebt.

[hansvrijmoed]

aanvullend op de vraag van Roel:

ik zit bij mijn VVE met een vergelijkbare situatie. In onze splitsingsakte staat hier niets expliciet over, maar wordt verwezen naar het Modelregelement appartementsrechten versie 1992. Maar vergeleken met latere versies is die van 1992 op sommige punten onduidelijk.

Het betreft met name artikelen 9 lid 1 a en b artikel 18 lid 1 en lid 5.

In artikel 9 worden de zaken omschreven die gemeenschappelijk en
individueel zijn.
Daarbij zou je een afvoerkanaal / schacht nog als een schoorsteen kunnen zien (en dan is het gemeenschappelijk), of als onderdeel van een technische
installatie ten dienste van één privé vertrek, en dan zou het individueel zijn.

Daarnaast is artikel 18 lid 1 verwarrend, als het gaat om het
onderhoud en de uitzonderingen van de zaken genoemd in artikel 9.1 b.
Wordt hier bedoeld dat het onderhoud van deze individuele zaken wel
gemeenschappelijk is? Want het leest alsof een individuele eigenaar
deze zaken niet zelf hoeft te onderhouden.

Concrete situatie:
we hebben een complex met 40 appartementen, waarbij steeds 4
individuele rookgas afvoerkanalen in een gemeenschappelijke
schoorsteen naar het dak gaan. Deze kanalen zijn na 25 jaar inmiddels
dringend aan vervanging toe. Voor het onderhoud van die kanalen is er
breekwerk bij de bovenliggende appartementen nodig. Het zou daarom
logisch zijn als dit onderhoud via de VVE gecoördineerd kan worden.
Juist omdat de werkzaamheden bij één eigenaar ook breekwerk / overlast
heeft voor andere eigenaren.

Indien het ondubbelzinnig een privé aangelegenheid blijft, ben ik
benieuwd hoe dit zich verhoudt tot artikel 18 lid 5, met betrekking
tot hinder en gevaar voor andere gebruikers en het nemen van de nodige
maatregelen. Het niet vervangen van die kanalen brengt een gevaarlijk
risico met zich mee op koolmonoxide vergiftiging. Wie handhaaft dan
dat individuele eigenaren ook echt die verantwoordelijkheid nemen om
hier actie te ondernemen, en op welke termijn?

Ik ben me er van bewust dat artikel 10 de ruimte biedt dat eigenaren
hier nog over kunnen beslissen in een vergadering, maar ik was
benieuwd hoe andere VVE’s met deze situatie omgaan.

[martinvissermotoren]

Hallo Rob,

In het kort: de stemming zou gaan over een door mij ingebracht voorstel voor het plaatsen van een hek tussen ons perceel en het perceel van “de buren”. Er is door de VvE geen erfdienstbaarheid verleend, maar dit wordt door de buren wel genomen. Dit veroorzaakt overlast omdat wij ons terrein niet zo kunnen gebruiken als we het wensen, door o.a. geparkeerde auto’s op ons terrein, laden en lossen van vrachtwagens etc.

Het hek zou onze buren duidelijk moeten maken (ook al staat dat in hun eigen koopakte ook al vermeld) dat er geen erfdienstbaarheid is verleend. De buren zijn er regelmatig op aangesproken. Maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. Vandaar een voorstel voor het plaatsen van een hek, overigens op kosten van o.a. mijzelf en niet uit de pot van de VvE.

Het lastige is: een aantal eigenaren binnen ons bedrijfsverzamelgebouw hebben recent óók een unit in het naastgelegen pand gekocht (dus onze buren). Hieronder is ook de voorzitter van de VvE.

Omdat o.a. een aantal VvE leden ook gebruik willen maken van ons terrein om bij hun unit aan de overkant te komen (of degenen aan wie zij hun units verhuren), hebben zij een verstrengeld belang: door te stemmen tegen het plaatsen van een hek kunnen zij (en hun huurders) nog steeds onrechtmatig gebruik maken van ons terrein.

De voorzitter en een aantal leden is boos de vergadering uitgelopen toen er aangegeven werd dat op basis van artikel 45.4 en 51.9 een aantal leden mogelijk hun stemrecht niet zouden kunnen uitoefenen.

Bij mij in de splitsingsakten staan die artikelen er zo:
Artikel 45
4. Een stemgerechtigde kan zijn stemrecht niet uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij aan
hem, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, of aan
vennootschappen waarin hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte
lijn direct of indirect een meerderheidsbelang hebben, anders dan in hun hoedanigheid van
eigenaar, rechten worden toegekend of verplichtingen worden kwijtgescholden.

Artikel 51
9. Een bestuurder kan zijn stemrecht niet uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij aan hem,
zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, anders dan in hun
hoedanigheid van eigenaar, of aan vennootschappen waarin hij, zijn echtgenoot, geregistreerd
partner of bloedverwanten in de rechte lijn direct of indirect een meerderheidsbelang hebben,
rechten worden toegekend of verplichtingen worden kwijtgescholden.

Vraag is: klopt het dat de VvE-leden met een unit zowel in ons bedrijfsverzamelgebouw als ook één (of meerdere) units in het naastgelegen pand hun stem dan niet zouden kunnen uitbrengen?

Groet Martin

[martinvissermotoren]

Dank voor je reactie. Het is zeker een complexe zaak. Vandaar dat de reactie van de Vraagbaak is om juridische hulp in te schakelen.

Ik heb de eigendomsinformatie van de 16 units in gebouw 2 opgevraagd uit de openbare gegevens van het Kadaster. En daarna nog een kopie van een koopakte. In de koopakte(die over de koop 7 units gaat ivm dezelfde eigenaar) staat duidelijk omschreven dat er geen erfdienstbaarheid wordt verleend door eigenaren van gebouw 1 aan die van gebouw 2. Ook staat er dat het terrein voor gebouw 2 een breedte heeft van 2,5 meter.

Dus de koopakte is kloppend hierin. De eigenaren weten dus dat zij geen gebruik mogen maken van het terrein van gebouw 1. Jammergenoeg gebeurd dit veelvuldig, en wordt het na 4 maanden overlast en aanspreken ook niet minder.

Een hek op de erfgrens lijkt de enige manier om overlast te voorkomen. Maar daar ligt het probleem: gebouw 1 heeft 30 units. Daarvan bezitten 4 eigenaren van gebouw 1( die samen 6 units in gebouw 1- en dus 6 stemmen binnen onze VvE hebben) in totaal ook 16 units in gebouw 2.

Daarnaast zijn er meerdere eigenaren van gebouw 1 die steevast voor het verlenen van erfdienstbaarheid hebben gestemd, en die samen met de projectontwikkelaar, mij en 10 andere uniteigenaren hebben gedaagd in een rechtzaak ( die zij gelukkig verloren hebben).

Ik zou, samen met deze 10 andere eigenaren, graag een hek willen om het nemen van recht van overpad moeilijker te maken. Samen zijn we geen meerderheid van stemmen. Kortom: we zitten vast in deze lastige situatie.

Ik ben op zoek naar manieren om toch dat hek geplaatst te krijgen, zodat ieder krijgt wat hij heeft gekocht. En vooral zodat de irritatie, het aanspreken stopt. Bij voorkeur uiteraard zonder weer een gang naar een advocaat.

Ik heb wel een adviesgesprek met de advocaat die ons eerder heeft bijgestaan. En wil graag een gesprek met de gemeente, die eerder de voorwaarde van het plaatsen van een hek door de projectontwikkelaar, heeft laten vallen.

Als iemand verder nog tips heeft, dan neem ik die graag aan.
De tip van de Rijdende Rechter neem ik in ieder geval mee.
Groet, Martin