[Bob]

Zelfs “verantwoordelijk” is wat mij betreft een (te) groot woord.
Overlast is een relatief begrip en een kwestie van perceptie.
Het bestrijden van grasvliegjes is absoluut niet eenvoudig, en het echt effectief bestrijden al helemaal niet (houdt zelfs nog risico’s in die een (slechts vermeend) probleem alleen maar kunnen verergeren). Het “probleem” is overigens (zeer) tijdelijk van aard, en het lost zichzelf zonder meer en ook zeker weer op. Daarnaast is helemaal niet zeker dat het probleem zich een volgend jaar weer zal voordoen. Bestrijding van vliegjes in de spouw zou men misschien nog de VvE kunnen “aanwrijven”, maar dat wordt al een stuk moeilijker als ze “gewoon” tegen de gevel of de ramen zitten. Als de vliegjes in de spouw zitten overwinteren ze en veroorzaken ze geen overlast.
Wanneer grasvliegjes via de ramen/roosters binnenkomen kan de bewoner zelf actie ondernemen. Denk aan horrengaas en dergelijke.
Men zou de VvE en/of het bestuur kunnen verzoeken om actie te nemen, maar op grond van statuten claimen dat het zonder meer en zonder enige twijfel de taak is van de VvE dat er nooit (meer) grasvliegjes neerstrijken is wat te kort door de bocht. 😉

[Anoniem]

Wie is verantwoordelijk dat grasvliegjes zich nestelen in de buitenmuur en dakrand van een appartement en overlast bezorgen op de ramen en binnenkomen via roosters. Is dat de eigenaar of de VvE.

[Carla]

@ Rufus, vanuit eigen ervaring….een eigenaar c.q. gebruiker dient er zorg voor te dragen dat het hemelwaterafvoer onbelemmerd kan plaats vinden. b.v. roostertjes rond de afvoerpijp ( op het balkon ) vrij te houden van afval. ( blaadjes e.d. ) ontstaat er overlast vanwege het nalaten van deze verplichting ( staat in het huishoudelijk reglement ) dan zijn de kosten voor de veroorzaker. ( dit dient wel aangetoond te worden door b.v. foto’s )
Slecht loodgieterswerk kan je denk ik niet op het bordje leggen van de opstalverzekering. Dan zou je eerder een claim kunnen leggen ( afhankelijk van de gemaakte garantieafspraken ) bij degene die hiervoor verantwoordelijk is.
Een eigenaar c.q. gebruiker is inderdaad verplicht toegang te verlenen voor onderhoud aan de gemeenschappelijke delen. Je zou in jouw geval de bewoner kunnen sommeren deze toegang te verlenen en tevens neer leggen dat de bewoner verantwoordelijk is om het balkon te ontruimen. Vermeld tegelijk dat wanneer hier niet aan wordt voldaan de kosten van de vervolgschade voor rekening komt van de eigenaar. ( brief dus aan de eigenaar én de gebruiker )
Waar je ook aan zou kunnen denken is het vermelden van , mocht een eigenaar/bewoner/gebruiker niet voldoen om het balkon te ontruimen, deze zal worden ontruimd door de hersteller en de tijd, daarvoor nodig, wordt doorberekend aan de weigeraar. Evenals dat degene die spullen opzij moet zetten om de reparatie uit te voeren niet aansprakelijk kan worden gesteld voor eventuele schade aan de persoonlijke spullen.
Leg in elke geval e.e.a. schriftelijk vast.
Met vriendelijke groet, Carla

[Patricklimbo]

Dank voor de reacties. Ik ben ook blij dat ik er weg ben. De laatste 2 jaar hadden wij een huurster waar de politie regelmatig letterlijk en figuurlijk een inval deed. Drugs en geluidsoverlast. Maar bestuur doet niks.
Voor mij alleen het financiële stuk. Iets waar de huidige beheerder in 5 jaar tijd een rommel van gemaakt heeft en momenteel geen mogelijkheid heeft om goed terug te kijken. Excuus hiervoor is dat ze gefuseerd zijn en een nieuw systeem hebben. Oude hebben ze nog wel maar men kan moeilijk terug kijken.
Van mijn kant heb ik ze wel laten weten dat als ze me nog rekeningen sturen ik een advocaat inschakel daar ik  meerdere keren gevraagd heb hoe en wat precies, per mail bevestigd.
Ook de notaris heeft dit 2 x gedaan. Nu alles verekend is komen ze weer opnieuw met stukken.

[Anoniem]

Een woning gesplitst naar 2 appartementen met splitsingsreglement 1992 (zonder annexen). Het bovenste appartement is verkocht aan een partij die er 4 studenten in wil plaatsen, iets waar ik allerminst gelukkig mee ben. Dit zou problemen kunnen opleveren in de toekomst (bijvoorbeeld overlast en daardoor onenigheid tussen de eigenaren).

Voor de VVE betekent dit een nieuwe partij, die meteen aanbod het voorzitterschap te vervullen.

Wat zijn de (negatieve) consequenties als ik dit uit handen geef?

En als bonusvraag: De VVE bestond tot nu toe uit 2 personen. De nieuwe eigenaren zijn een echtpaar en willen beiden in de VVE waardoor het volgens mij altijd “2 tegen 1” is.

Klopt dit, en zo ja.. wat hier tegen te doen?

[Verbazing]

Misschien wat laat maar ik wil hier even op reageren.
Ik heb dit jaar geprocedeerd om een airco te mogen plaatsen, omdat de Splitsingsakte vermeldde dat dit slechts mocht als het niet zichtbaar was. Uiteindelijk heeft de rechter mij daar gelijk in gegeven. Wat in het Huishoudelijk reglement staat, mag niet in conflict zijn met wat de Splitsingsakte hierover zegt. Die gaat dan ook juridisch vóór.
Maar het bezwaar van de vermeende geluidsoverlast is zeer broos, om twee redenen:
1. als men geluidsoverlast aanvoert, zal men een norm moeten gaan hanteren. Er zijn naar mijn weten geen buitenunits die minder geluid dan 30 db produceren dus een dergelijke grens is onzinnig en wordt m.i. niet ergens ondersteund door wetenschappelijk onderzoek (want hoe komt men dan aan die norm?)
2. als een percentage nergens door hen wordt genoemd, is het van belang te weten of jouw gemeente een Geluidsnorm heeft vastgesteld. Als dat zo is, zou daar een geluidswaarde in kunnen staan die verband houdt met een airco-buitenunit. En staat die er niet in (in mijn gemeente heeft men dit niet willen doen omdat daar onvoldoende over bekend zou zijn), dan heb je volgens mij geluk want dan kan niemand zich op enige norm  beroepen. Dit is in strijd met de wet Redelijkheid en Billijkheid.
Veel succes!!

[Rene]

Ik verbaas me over het toenemend aantal VVE’s dat een wijziging van de AvS ziet als oplossing voor problemen.
Zeker als er tegenstanders zijn, is het een kostbaar en lang traject, waar de uitkomst onzeker van is. In jou geval heb je m.i. een zeer legitiem bezwaar.
Is dit initiatief  ontstaan vanuit de ALV, of is het bestuur op eigen houtje met een kanon op een mug aan het schieten? Ofwel is er een enkel geval van overlast met huurders wat ze denken met een algeheel verbod op te lossen…?
Ik denk dat ik het antwoord al weet….
Het HHR biedt voldoende mogelijkheden om overlast van bewoners aan te pakken. Daar zit geen onderscheid in tussen huurders of eigenaren.
 
 
 

[Anoniem]

Bedankt! Ik zal laten weten hoe het afloopt.
Dat is een hele goede vraag, ik hoop dat de advocaat adviseert om het bezwaar in te trekken, want wat ik uit de vergadering heb begrepen gaat het om “aangezicht” en “geluidsoverlast”. Gezichtsverlies is volgens mij een heel breed begrip en over geluidsoverlast kunnen ze volgens mij nog niet klagen omdat zoals je al eerder aangaf: De unit er nog niet eens staat.
Ik hoop dat je hier ook niet mee te maken zult krijgen Carla, het geeft een hoop zorgen op niks af.
Met vriendelijke groet, Kalebiljartbal

[Anoniem]

Het deel van de gesplitste woning waar ik niet in woon is verkocht en gaat worden omgebouwd tot studentenkamers. Los van de overlast die ik verwacht daalt hierdoor ook de waarde van mijn woning aanzienlijk.

Kan ik deze gang van zaken aanvechten en zo ja, hoe kan ik dat het beste doen?

[Carla]

In antwoord op je vraag of de tegenstemmers gelijk gaan krijgen, kan/mag je hier geen sluitend antwoord op verwachten. Een rechter zal hoor en wederhoor toepassen en vervolgens de belangen gaan wegen.
Echter op grond van hetgeen je aanreikt, een meerderheid die akkoord is gegaan….daarvan mag je uitgaan dat dit een juridisch kloppend besluit is geweest. ( mits ook aan alle andere voorwaarden is voldaan zoals het op een juiste wijze van bijeenroepen van de vergadering ). Waardoor vernietiging niet voor de hand ligt.
Naar mijn, bescheiden, mening, zullen de tegenstemmers met goede argumenten moeten komen om het besluit alsnog te laten vernietigen. Een op voorhand aannemen dat er geluidsoverlast zal gaan plaats vinden, vind ik zelf geen sterk argument. Dat staat immers nog helemaal niet vast.
Overigens de maatregelen die je noemt, die staan in het huishoudelijk reglement, welke uitsluitend kunnen worden toegestaan met instemming van het bestuur, is onjuist weergegeven. Het is niet het bestuur die wel of geen toestemming verleend maar de leden van de VvE, in vergadering bijeen.
Met vriendelijke groet, Carla

[Anoniem]

Goedenavond,

Ik had deze week een extra ledenvergadering aangevraagd omtrent het plaatsen van een airco met buitenunit op mijn balkon achter. Dit omdat het afgelopen zomer heet was en het kwik bij mij 32 graden binnen heeft bereikt, tevens woon ik in een appartementencomplex met meerdere lagen en zicht op mijn balkon achter. Ik heb deze ledenvergadering gewonnen met een meerderheid van 1 stem voor, namelijk 15 voor, 14 tegen en 2 onthouding.

Ik heb nog met de tegenstemmers proberen te bemiddelen door aan te bieden het zicht op de buitenunit te beperken maar dit mocht niet baten. De tegenstemmers beweren namelijk dat het geluidsoverlast met zich meebrengt en het aangezicht van het gebouw achteruit gaat. Een collega van mij heeft dit jaar een airco met buitenunit laten plaatsen van dezelfde capaciteit/aantal db namelijk Max. 57. Ik heb hem de buitenunit laten filmen om te bewijzen dat je deze niet hoort, ik heb deze video ook getoond op de extra ledenvergadering(je hoort de vin pas draaien als de telefoon tegen bijna tegen de unit aanzit) maar dit mocht evenmin niet baten. Ook heb ik aangeboden om ons Huishoudelijk Modelreglement van 1983 aan te passen zodat er geen luide airco’s met buitenunit geplaatst kunnen worden. Al deze bemiddelingen werden negatief ontvangen door de tegenstemmers.

In artikel 3 van ons huishoudelijk reglement staan deze dingen die te maken kunnen hebben tot de betrekking van de airco met buitenunit:

De volgende zaken zijn niet toegestaan zonder toestemming van het bestuur:

• Antennes en/of schotels te plaatsen
• Reclamebiljetten of boren in en aan de gemeenschappelijke ruimten aan te brengen.
• Overige uitstekende voorwerpen, zoals vlaggen en bloembakken.
• Het dak te betreden of constructies aan of op het dak aan te brengen.

De voorzitter van ons bestuur heeft aangegeven dat de buitenunit op mijn balkon op trilbalken komt te staan en dus niet aan de gevel van ons complex word bevestigt, waardoor ik de extra ledenvergadering heb aan kunnen vragen, want als het sowieso niet mocht, had ik het de extra ledenvergadering ook nooit aangevraagd.

Na de ledenvergadering waren de tegenstemmers het nog steeds niet met de uitslag en gaan de zaak dus voorleggen aan de kantonrechter.

Nu zijn mijn vragen: hoeveel kans hebben de tegenstemmers dat de rechter hun gelijk gaat geven? En hoe lang zou het kunnen duren voordat ik een brief binnen krijg?

Als jullie eventueel nog vragen hebben of advies zou ik dit graag van jullie ontvangen.

Met vriendelijke groet,

Kalebiljartbal

[Carla]

Beste OnePlusOne,
Ik lees hier je problematiek en zie dat je aardig op weg wordt geholpen door @ Rob. Ik beaam graag zijn visie m.n. dat het besturen van een VvE geen sinecure is. Zeker wanneer je, zoals je schetst, oploopt tegen veel onwetendheid, slechte communicatie met de beheerder en merendeels ongeïnteresseerde leden.
Het is nu, denk ik, aan jou, als bestuurder, om goed te gaan kijken waar je zaken weer in het rechte spoor kan krijgen. Ik denk daarbij aan eens te gaan kijken wat er precies in de overeenkomst staat die de VvE is aangegaan met de beheerder. Wat kan er wel/niet van hem/haar worden verwacht.
Vervolgens zou je kunnen overwegen om met het uitzendbureau in gesprek te gaan over de overlast die jullie ervaren van zijn huurders. Mocht b.v. blijken dat het uitzendbureau een huurcontract op maakt en die door de huurders laat tekenen, dan zou je kunnen verzoeken om de gebruikersovereenkomst, welke verplicht is ( zie reglement 1992 )  te vertalen en deze tegelijk te laten ondertekenen. Dan weet je in elk geval, als bestuurder, wie er wonen én dat zij weet hebben van hetgeen geldend is binnen jullie VvE.
Ondervind je alsnog overlast, spreek dan niet alleen de veroorzaker maar ook de eigenaar er op aan. ( het uitzendbureau )
Je vraag aan @ Rob, neem ik maar meteen even mee. 😉
Wanneer er conflicterende kwesties blijken te zijn is het Modelreglement/Splitsingsakte leidend.
Succes en weet je hier welkom met je vragen.
Met vriendelijke groet, Carla

[Rob]

Veel vragen waarbij het m.i. niet eenvoudig is een pasklaar antwoord te geven.
In ieder geval veel werk aan de winkel als ik het zo zie.
Je kan het handelen van de beheerder op de vergadering ter sprake brengen en als de meerderheid van de eigenaren ook deze- of andere klachten heeft zou je als VvE inderdaad kunnen overwegen om op zoek te gaan naar een nieuwe beheerder.
Zijn er geen oud-bestuurders die weten hoe de toegang tot het dak mogelijk is?
Wat betreft de huurders is het ook allemaal niet zo eenvoudig.
Is er in jullie akte iets geregeld over verhuur van het appartement?
Indien niet, dan staat het de eigenaren in principe vrij om (zonder toestemming van de bestuurder van de VvE ) de woning te verhuren.
Eén en ander is erg afhankelijk van de letterlijke tekt in jullie akte.
En tenslotte nog deze link m.b.t. overlast in de VvE.
 

[Anoniem]

Goedemorgen dames/heren,

Ik ga het kort proberen te houden; ik ben nu iets langer dan een jaar de “trotse” eigenaar van een appartementsrecht. Doorgaans woon ik er echt met veel plezier en wil er voorlopig (maar uiteindelijk wel) nog niet weg.

Onlangs ben ik een aantal dingen tegen het lijf gelopen waar ik toch wel wat advies over zou willen vragen bij jullie. Al ben ik uiteraard hier en daar aan lezen/verder kijken weet ik gewoonweg niet waar ik het beste kan beginnen of hoe ik verder moet.

Het modelreglement waaronder wij vallen is dat van januari 1992. De VVE zelf bestaat uit 12 grotere appartementen (ieder 8 stemmen) en 12 kleinere appartementen (ieder 4 stemmen).

Professioneel beheer en administratiekantoor

Al voordat ik het appartementsrecht kocht was er een professioneel beheer-/administratiekantoor dat verantwoordelijk is voor het uitzetten van opdrachten en opvragen van offertes. Ook regelen zij de incasso’s en procedures die daaraan verbonden zijn.

Ze leken het allemaal prima te hebben geregeld; er is een MJOB, een reservefonds, worden vergaderingen (1 per jaar) gehouden en worden daar notulen/agenda’s voor opgesteld en rondgestuurd.

Waar ik tegenaan loop is voornamelijk de communicatie (ofwel het gebrek daaraan); mijn e-mails worden niet beantwoordt en verzoeken om mij terug te bellen lijken in het ronde archief te belanden. Vaak bel ik dan maar weer en krijg ik alsnog geen antwoord op mijn vragen omdat “het eerst uitgezocht moet worden” met vervolgens wederom de belofte mij terug te bellen.

Ook de onwetendheid zit mij dwars. Ik zit met een ketel die ermee is opgehouden. De monteur moet o.a. het dak op om mijn (privé) rookgasdakdoorvoer te vervangen, maar niemand lijkt te weten hoe je daadwerkelijk op het dak komt. Er zou ‘ergens’ een luik moeten zitten en hier zouden ‘ergens’ sleutels van moeten zijn, maar ook hier weet niemand wie die heeft.

Vervolgens worden er ook dingen gerepareerd (zoals het loopslot van de voordeur). Hierbij ‘vergeet’ men alleen de aansluiting op de intercom waardoor ik nu iedere keer als er iemand bij mij voor de deur staat genoodzaakt ben om 4 verdiepingen naar beneden te lopen om de deur te openen (is een ouder pand zonder lift). Het administratiekantoor was niet op de hoogte van deze reparatie dus ik vraag mij af wie hier überhaupt goedkeuring/opdracht voor gegeven heeft.

Het leek allemaal goed geregeld, maar nu krijg ik het idee dat dit administratiekantoor ons als VVE helemaal niet zo interessant vindt. Ook overige bewoners hebben dit geuit. Het vertrouwen in de organisatie is dus sterk afgenomen en dit lijkt helemaal niemand iets te interesseren.

Overige bewoners

Ik krijg ook niet het idee dat de overige bewoners heel veel willen doen voor de VVE en het wel best vinden. Zo vorm ik bijvoorbeeld als enige het bestuur op dit moment en wenste niemand anders hier deel aan te nemen (wel is er nog 1 iemand die de kascommissie vormt maar ook die heeft aangegeven hiermee te willen stoppen; tijdens de laatste vergadering is zij lichtelijk geforceerd door het administratiekantoor om deze taak uit te blijven voeren). Tevens kwamen er maar zes mensen (inclusief mijzelf) opdagen bij de VVE vergadering en zijn er eigenlijk altijd te weinig stemmen om gelijk een besluit te kunnen nemen.

Verhuur van appartementen

Ooit is er kennelijk ook toestemming gegeven tot de (onder)verhuur van bepaalde appartementen. Er is een uitzendbureau dat hier gebruik van gemaakt heeft; zij hebben een aantal appartementen gekocht en trekken hier iedere 3 maanden een nieuw blik Polen in open. De ene keer heb je geluk en nergens last van; de andere keer lijkt de term “tokkies” een understatement.

De overlast welke veroorzaakt wordt door deze en overige huurders (ook Nederlanders) bestaat uit het plaatsen (en soms dagen/weken laten staan) van vuilniszakken in het trapportaal en met name geluidsoverlast (bijv. met deuren gooien, op (doordeweekse) dagen feestjes geven met harde muziek en schreeuwende mensen).

Ik heb al een aantal keer de politie gebeld maar die weigeren langs te komen en geven aan dat ik zelf een dossier moet gaan opbouwen waarbij ik precieze tijden/datums en zelfs aantal decibels vastleg; dit zou ik zeker een aantal weken moeten doen en ik zou het beste eerst met mijn buren kunnen gaan praten. Wanneer dit Polen betreft doen ze net alsof ze geen Engels/Duits begrijpen, laat staan dat Nederlands helpt. Daar komt nog eens bij dat er 3 maanden later weer een nieuw busje Polen voor de deur staat en het hele circus opnieuw begint.

Even concreet

Omdat het toch een heel verhaal is geworden hierbij concreet mijn vragen:

1. Hoe krijg ik het voor elkaar de communicatie met het professionele administratiekantoor te verbeteren?
2. Hoe kan ik dit professionele administratiekantoor motiveren om de gaten/onwetendheid als het aankomt op (mijn inziens) hele simpele dingen te verminderen?
3. Hoe kom ik er achter hoe die vriendelijke monteur (op 17-06-2019) op het dak kan komen?
4. Moeten we (als VVE) misschien toch op zoek naar een ander administratiekantoor?
5. Hoe kan ik de overige bewoners aansporen om toch de handen uit de mouwen te steken? Ergens ben ik bang dat de VVE lichtelijk in slaap gevallen is.
6. Mag een uitzendbureau/verhuurder zomaar iedere 3 maanden nieuwe bewoners in een appartement zetten?
7. Waar kan ik terugvinden of een uitzendbureau/verhuurder daadwerkelijk toestemming gehad heeft van het bestuur om de appartementen te verhuren? (notulen van 2016 zijn aan mij beschikbaar gesteld maar ouder niet; in deze en de notulen van 2017/18 kan ik niets vinden over toestemming van verhuur).
8. Kan ik bij een vergadering het besluit tot (onder)verhuur naar boven brengen en eventueel terug laten draaien? (al verwacht ik hier wel veel weerstand van uitzendbureau en overige huurders)
9. Heeft iemand misschien ervaring met (geluids)overlast en acties die hiertegen genomen kunnen worden (naast het vastleggen van een dossier)?

Alvast dank voor alle eventuele adviezen/hulp en een fijne dag!

[nico]

hallo DikOZ,
ik ga even van mijn vakgebied uit: overlast mbt gepland onderhoud kun je beter clusteren, dat is mijn ervaring en ook advies (mits financieel mogelijk uiteraard. Beter 1x per 3 jaar door de zure appel bijten als elk jaar geconfronteerd te worden met onderhoud en overlast
Bovendien kun je met aannemers een (vooraf) vaste prijs afspreken als een opdracht pas over 3 jaar verstrekt zou worden. In deze constructie is de prijs dus al geindexeerd ervan uitgaande dat de VvE dan wel in het betreffende jaar opdracht verstrekt
met vriendelijke groeten, Nico Barranca