[Anoniem]

Goedemorgen dames/heren,

Ik ga het kort proberen te houden; ik ben nu iets langer dan een jaar de “trotse” eigenaar van een appartementsrecht. Doorgaans woon ik er echt met veel plezier en wil er voorlopig (maar uiteindelijk wel) nog niet weg.

Onlangs ben ik een aantal dingen tegen het lijf gelopen waar ik toch wel wat advies over zou willen vragen bij jullie. Al ben ik uiteraard hier en daar aan lezen/verder kijken weet ik gewoonweg niet waar ik het beste kan beginnen of hoe ik verder moet.

Het modelreglement waaronder wij vallen is dat van januari 1992. De VVE zelf bestaat uit 12 grotere appartementen (ieder 8 stemmen) en 12 kleinere appartementen (ieder 4 stemmen).

Professioneel beheer en administratiekantoor

Al voordat ik het appartementsrecht kocht was er een professioneel beheer-/administratiekantoor dat verantwoordelijk is voor het uitzetten van opdrachten en opvragen van offertes. Ook regelen zij de incasso’s en procedures die daaraan verbonden zijn.

Ze leken het allemaal prima te hebben geregeld; er is een MJOB, een reservefonds, worden vergaderingen (1 per jaar) gehouden en worden daar notulen/agenda’s voor opgesteld en rondgestuurd.

Waar ik tegenaan loop is voornamelijk de communicatie (ofwel het gebrek daaraan); mijn e-mails worden niet beantwoordt en verzoeken om mij terug te bellen lijken in het ronde archief te belanden. Vaak bel ik dan maar weer en krijg ik alsnog geen antwoord op mijn vragen omdat “het eerst uitgezocht moet worden” met vervolgens wederom de belofte mij terug te bellen.

Ook de onwetendheid zit mij dwars. Ik zit met een ketel die ermee is opgehouden. De monteur moet o.a. het dak op om mijn (privé) rookgasdakdoorvoer te vervangen, maar niemand lijkt te weten hoe je daadwerkelijk op het dak komt. Er zou ‘ergens’ een luik moeten zitten en hier zouden ‘ergens’ sleutels van moeten zijn, maar ook hier weet niemand wie die heeft.

Vervolgens worden er ook dingen gerepareerd (zoals het loopslot van de voordeur). Hierbij ‘vergeet’ men alleen de aansluiting op de intercom waardoor ik nu iedere keer als er iemand bij mij voor de deur staat genoodzaakt ben om 4 verdiepingen naar beneden te lopen om de deur te openen (is een ouder pand zonder lift). Het administratiekantoor was niet op de hoogte van deze reparatie dus ik vraag mij af wie hier überhaupt goedkeuring/opdracht voor gegeven heeft.

Het leek allemaal goed geregeld, maar nu krijg ik het idee dat dit administratiekantoor ons als VVE helemaal niet zo interessant vindt. Ook overige bewoners hebben dit geuit. Het vertrouwen in de organisatie is dus sterk afgenomen en dit lijkt helemaal niemand iets te interesseren.

Overige bewoners

Ik krijg ook niet het idee dat de overige bewoners heel veel willen doen voor de VVE en het wel best vinden. Zo vorm ik bijvoorbeeld als enige het bestuur op dit moment en wenste niemand anders hier deel aan te nemen (wel is er nog 1 iemand die de kascommissie vormt maar ook die heeft aangegeven hiermee te willen stoppen; tijdens de laatste vergadering is zij lichtelijk geforceerd door het administratiekantoor om deze taak uit te blijven voeren). Tevens kwamen er maar zes mensen (inclusief mijzelf) opdagen bij de VVE vergadering en zijn er eigenlijk altijd te weinig stemmen om gelijk een besluit te kunnen nemen.

Verhuur van appartementen

Ooit is er kennelijk ook toestemming gegeven tot de (onder)verhuur van bepaalde appartementen. Er is een uitzendbureau dat hier gebruik van gemaakt heeft; zij hebben een aantal appartementen gekocht en trekken hier iedere 3 maanden een nieuw blik Polen in open. De ene keer heb je geluk en nergens last van; de andere keer lijkt de term “tokkies” een understatement.

De overlast welke veroorzaakt wordt door deze en overige huurders (ook Nederlanders) bestaat uit het plaatsen (en soms dagen/weken laten staan) van vuilniszakken in het trapportaal en met name geluidsoverlast (bijv. met deuren gooien, op (doordeweekse) dagen feestjes geven met harde muziek en schreeuwende mensen).

Ik heb al een aantal keer de politie gebeld maar die weigeren langs te komen en geven aan dat ik zelf een dossier moet gaan opbouwen waarbij ik precieze tijden/datums en zelfs aantal decibels vastleg; dit zou ik zeker een aantal weken moeten doen en ik zou het beste eerst met mijn buren kunnen gaan praten. Wanneer dit Polen betreft doen ze net alsof ze geen Engels/Duits begrijpen, laat staan dat Nederlands helpt. Daar komt nog eens bij dat er 3 maanden later weer een nieuw busje Polen voor de deur staat en het hele circus opnieuw begint.

Even concreet

Omdat het toch een heel verhaal is geworden hierbij concreet mijn vragen:

1. Hoe krijg ik het voor elkaar de communicatie met het professionele administratiekantoor te verbeteren?
2. Hoe kan ik dit professionele administratiekantoor motiveren om de gaten/onwetendheid als het aankomt op (mijn inziens) hele simpele dingen te verminderen?
3. Hoe kom ik er achter hoe die vriendelijke monteur (op 17-06-2019) op het dak kan komen?
4. Moeten we (als VVE) misschien toch op zoek naar een ander administratiekantoor?
5. Hoe kan ik de overige bewoners aansporen om toch de handen uit de mouwen te steken? Ergens ben ik bang dat de VVE lichtelijk in slaap gevallen is.
6. Mag een uitzendbureau/verhuurder zomaar iedere 3 maanden nieuwe bewoners in een appartement zetten?
7. Waar kan ik terugvinden of een uitzendbureau/verhuurder daadwerkelijk toestemming gehad heeft van het bestuur om de appartementen te verhuren? (notulen van 2016 zijn aan mij beschikbaar gesteld maar ouder niet; in deze en de notulen van 2017/18 kan ik niets vinden over toestemming van verhuur).
8. Kan ik bij een vergadering het besluit tot (onder)verhuur naar boven brengen en eventueel terug laten draaien? (al verwacht ik hier wel veel weerstand van uitzendbureau en overige huurders)
9. Heeft iemand misschien ervaring met (geluids)overlast en acties die hiertegen genomen kunnen worden (naast het vastleggen van een dossier)?

Alvast dank voor alle eventuele adviezen/hulp en een fijne dag!

[nico]

hallo DikOZ,
ik ga even van mijn vakgebied uit: overlast mbt gepland onderhoud kun je beter clusteren, dat is mijn ervaring en ook advies (mits financieel mogelijk uiteraard. Beter 1x per 3 jaar door de zure appel bijten als elk jaar geconfronteerd te worden met onderhoud en overlast
Bovendien kun je met aannemers een (vooraf) vaste prijs afspreken als een opdracht pas over 3 jaar verstrekt zou worden. In deze constructie is de prijs dus al geindexeerd ervan uitgaande dat de VvE dan wel in het betreffende jaar opdracht verstrekt
met vriendelijke groeten, Nico Barranca

[DikOz]

Dank en ok, er zijn blijkbaar uitvoeringsvoordelen. Hoewel bijvoorbeeld tegenover weinig overlast staat langer overlast in 1 jaar.  Wat minder storend is zal van mens tot mens verschillend worden ervaren.
De huidige clustering is vrij willekeurig (uitgaven gedurende 3 jaar in jaar 3 plaatsen) over een lange periode van 25 jaar. Zou je clustering van uitgaven niet beter van jaar tot jaar kunnen beschouwen/uitvoeren? Door jaarlijks uitgaven te plannen staan bijvoorbeeld zich herhalende werkzaamheden als schilderen in ieder geval op het juiste jaar en kan je t.z.t beter inschatten of 1 a 2 jaar vertraging wenselijk is.
@ Nico Waarom geeft clustering/wat is ‘vast geïndexeerd’ ?

[nico]

voordeel van deze wijze van MJOP is:
niet elk jaar steeds werkzaamheden (lees:overlast), vast geindexeerde prijzen, geen onnodige dubbelzinnige onkosten ivm wijzigen installatie-componenten etc.

[nico]

goedemiddag,
uw verhaal lezende begrijp ik dat het om 2 gebouwen gaat met elk 1 lift. Lange stilstand is zeker voor oudere en minder-valide bewoners/gebruikers dan zeer onwenselijk. Er zijn echter welke enkele mogelijkheden te bedenken om de overlast tot een minimum te beperken. Echter is mij niet bekend wat de renovaties precies inhouden en welke stilstand door de opdrachtnemer is aangegeven.
Enkele mogelijke (maar niet uitsluitende) opties zijn:
– tijdelijke noodlift tegen het complex (mits bouwkundig mogelijk), maar dit is een relatief duur alternatief
– tijdelijke trapliften in het trappenhuis op basis van huren
– lifthulp op basis van afroepen
– uit huis plaatsing van de bewoners in bijv. hotel of vakantiepark
– tijdelijk gebruik van de lift tijdens de renovatie onder begeleiding van een liftmonteur en mits uiteraard dan ook technisch mogelijk
Concreet: het zal per geval bekeken moeten worden, er is in dit soort situaties geen standaard oplossing.
Verder zullen er ook ook “harde” afspraken gemaakt moeten worden met de opdrachtnemer dat de planning van oplevering niet uitloopt en hierdoor nog meer frustratie bij de bewoners ontstaat
m.vr. gr. Nico Barranca

[Ceelang]

Beste reageerders,
Dank voor de gegeven input.
Ik heb hier veel aan.
Om wellicht enigszins voorbarig te zijn zal ik straks een gang naar de rechter moeten maken.
Ik wil bij deze nog wel even de specifieke situatie schetsen.
Wij hebben een complex met 50 appartementsrechten waaronder 38 eengezinswoningen en 16 “hoekappartementen”.
Complex is opgeleverd in 2007.
https://www.google.com/maps/@52.3880459,5.1785083,18z
Zie eventueel ook streetview.
betreft Grootzeil/Gangboord/Spiegel
Het donkere gedeelte op deze plattegrond is nu gras en eigendom van de gemeente.
Een bestandje met de uitvoering van het plan krijg ik helaas niet geupload.
Onze voorzitter (sinds vorig jaar mei) vindt het na 12 jaar ineens een kale, winderige vlakte en ondervindt overlast van langslopende mensen (gebrek aan privacy) terwijl hij op een bovenwoning woont.
quote uit een mail: “Echter hierdoor hebben wij nu wel meer zeggenschap over de omheining wat relateert in een flinke STIJGING van jouw WONINGWAARDE. Dit is ook een hoofdreden waarom we dit doen. Dat betekent dat jij jouw woning voor meer kan verkopen. En natuurlijk wordt het een stuk gezelligger en mooier qua omgeving om ons complex heen, we moeten er samen iets moois van gaan maken dan deze kale vlakte.”
Ik zie hier echter het algemeen belang niet in. Mijn woonplezier wordt er niet beter van en mijn woningwaarde zal hierdoor echt niet stijgen.
Het initiatief om bomen en hagen te laten planten is vanuit hem gekomen en in de laatste ALV heeft hij gevraagd om een en ander in gang te zetten. Er is besproken dat een en ander eerst juridisch uitgezocht zou gaan worden, maar sinds die tijd bestookt hij de leden met mails om input voor het plan. Daar wordt niet tot nauwelijks op gereageerd door de leden, maar dat is gebruikelijk in onze VVE.
Ik heb zelf contact gezocht met de gemeente en die is niet van plan om de grond over te dragen, slechts het onderhoud uit handen te geven.
Op mijn vraag wat de kosten voor dit onderhoud zullen zijn heb ik nog geen reactie mogen ontvangen.
Nu wil hij het plan op de volgende ALV voor goedkeuring voorleggen aan de leden.
De reden voor mijn vraagstelling is dat er binnen onze VVE nogal eens makkelijk met de regels omgegaan wordt wat betreft besluitvorming.
Ik ben dus zeer geholpen met het antwoord dat in ieder geval een verzwaard quorum nodig is.
Tevens maak ik mij ernstig zorgen over de kosten die voor rekening van de VVE gaan komen met name omdat er vorig boekjaar een tekort was van € 4000 op de begroting en voor afgelopen boekjaar een tekort van meer dan € 7000 welke worden afgeboekt op de reserves.
Wanneer de bijdrage omhoog zou moeten voor dit plan zal er wel weerstand komen.
Uit de reacties begrijp ik dat de ALV mag besluiten om het plan uit te voeren en dat in dat geval ook de kosten voor rekening komen van de VVE met de kanttekening dat een dergelijk besluit nietig/vernietigbaar is met bijbehorende gang naar de rechter.
Persoonlijk druist dit een beetje tegen mijn gevoel in.
art. 38 van het splitsingsreglement geeft aan dat de vergadering beslist over het beheer van gemeenschappelijke zaken enz.
Hoe kan de ALV dan besluiten nemen zaken die niet tot de gemeenschap behoren.
Met vriendelijke groet,
Caroline Dammers

[Bob]

William wrote:

Doel je op de checklist VVE onderaan de advertentie? Waar bijvoorbeeld de inschrijving KvK op ‘Nee’ staat etc.?

Neen, daar ben ik inmiddels wel aan gewend. 😉
Bijvoorbeeld :
Alleen in de parterre woningen is harde vloerbedekking toegestaan. Op de overige verdiepingen wordt alleen zachte vloerbedekking toegestaan om geluidsoverlast te voorkomen.
Kennelijk kan in deze VvE via de begane grond geen overlast door contactgeluid ontstaan. Ongekend goede vooroorlogse constructie! 😉
Tot ziens William.

[Anoniem]

@ Carla; Eigenlijk willen we aantal bewoners per appartement enigszins beperkt blijft tot stellen of gezinnen en niet dat daar nog allemaal mensen aan toegevoegd worden. Nu gaat het om één extra medebewoner, maar misschien een volgende keer wel om meerdere. De gemeenschappelijke ruimtes zijn relatief klein voor de vier appartementen wat vroeger nooit een probleem was, aangezien er altijd max twee volwassen bewoners per appartement waren. Als dit opschaalt naar 4, 5 of zelfs 6, dan is het voor iedereen plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke fietsenkelder niet meer houdbaar. Ook willen we niet dat het handelen van de bewoners (gezin) en medebewoner een precedent gaat vormen voor de toekomst. Als er sprake is van meerdere appartementen waarbij gezinnen familieleden in huis halen, dan gaat dit uiteindelijk ten kosten van de leefbaarheid voor de overige bewoners. Ondanks dat onderverhuur verboden is en er vraagtekens zijn of de medebewoning niet een vorm van verhuur is, valt deze medebewoning daaraan niet te toetsen. Dit begrijpen we als Vve, maar dit maakt de situatie nog minder wenselijk. (Helemaal omdat het gezin in een eerder stadia al ongevraagd van AirBnB (onder)verhuur gebruik maakte).
Met bewoners en verhuurder om tafel zitten is geen optie, want die weigeren ieder gesprek. Daarom ben ik voor de Vve op zoek naar een mogelijkheid om een kader te scheppen waarin iets gezegd kan worden over de samenstelling van bewoning per appartement.
@ Rene; Uiteraard is het gaan samenwonen met een partner of kinderen krijgen of kinderen die een volwassen leeftijd krijgen helemaal geen discussie punt. Mijn formulering was wat dat betreft niet handig te noemen, maar meer bedoelt om te kijken of ze als invalshoek konden dienen.
‘Unit’ was trouwens een verkeerde woordkeus voor het type bewoning. Het gaat om verhuur-‘eenheden’ per woning. Dit wordt gehanteerd door de gemeente om o.a. kamergewijze verhuur te indexeren. Dit is meestal gelinkt aan het aantal zelfstandige bewoners en aantal kamers (zie info op internet voor duidelijke definitie).
Helaas, besef ik dat de mogelijkheden beperkt zijn. Maar de Vve is het er over eens dat de huidige gang van zaken niet wenselijk is. Met mijn post op dit forum wil ik dan ook kijken naar de opties die voor de Vve heeft. Duidelijk is wel, dat als we niets doen, dit tot meer overlast in de toekomst kan gaan leiden.

[Rene]

Een aanpassing van de AvS voor dit “probleem” is een dure en zoals een aantal al aangeven niet de beste manier om hier mee om te gaan. Ik zou als bewoner niet blij zijn met een VVE die mij eenzijdig gaat inperken in de vrijheden die ik op dit moment geniet.
Want met je voorstel van maximaal twee volwassenen betekend ook dat je op de 18e verjaardag van je kind, of je vrouw of je kind op straat dient te zetten.
Anders is het dat de bepaling al vanaf oprichting aanwezig is. Dan heb ik bij aanschaf als potentieel eigenaar er een keuze in gehad.
Je hebt al voldoende rechten als VVE doordat de huurder en verhuurder zich conformeren aan het huishoudelijk reglement en AvS. Ik ben als hoofdbewoner ook verantwoordelijk voor iedereen die bij mij inwoont. Of dat een partner, kind, of onder-/kamerhuurder is, maakt dan weinig of geen verschil.
Je gaat als VVE toch ook niet elk gezinslid apart een verklaring laten ondertekenen?
Het verhaal van de “units” begrijp ik niet. Bedoel je hier slaapkamers mee?
Handhaving van het huishoudelijk reglement voor eenieder die woonachtig is in het complex zou afdoende moeten zijn om overlast te voorkomen en/of in te perken.

[Rob]

Ik kan mij niet voorstellen dat genoemde maatregelen stand zullen houden wanneer het voor de rechter zou komen.
Op welke regelgeving zou je die maatregelen willen baseren?
Persoonlijk denk ik dat de VvE zich beter kan richten op een goede en strenge aanpak van daadwerkelijke overlast.
 

[Verbazing]

Dit staat er bij mij dus niet in! Artikel 22.3  gaat over wind- en zonwering. Ik ben even door gaan lezen naar ‘munitie voor de tegenpartij’. In art. 23 staat dat ik geen verandering maag aanbrengen die de constructie van het gebouw verandert. Maar verderop staat onder welke voorwaarden ik wel een scheidingswand mag weghalen mits de draging van de constructie hierdoor niet verandert.
Dit impliceert dat er best geknutseld mag worden, en ik vraag me dan ook af wat een gaatje in de buitenwand voor verschil uitmaakt.
Vandaar mijn vraag welk motief men in alle redelijkheid kan hebben om een airco af te wijzen. En de vervolgvraag of een kantonrechter wel of niet vindt dat mijn individuele belang (er zit een medisch deel aan mijn verzoek) onevenredig wordt geschaad.
Dat de geluidsoverlast meevalt kan ik 100% onderschrijven. Ik moest naar het apparaat toe lopen in de ‘winkel’ om het goed te kunnen horen.
Zou een kantonrechter mij geen gelijk geven, zou het dan een optie zijn om te gaan voor een monoblock waarvoor je weliswaar gaatjes in de muur moet boren maar die in de buitenmuur met roosters worden ‘afgesloten’? Dan zullen ze hier gaan zeuren dat het zichtbaar is en dan willen ze dat ook niet. Ik voel me hier klem gezet door mensen die van alles vinden, nee zeggen, en mij vervolgens met een kater achterlaten. Voor mijn gevoel is alle redelijkheid dan weg.

[Rob]

Verbazing wrote:

Op mijn balkon kan niemand kijken, geen buren, en niet vanaf de straat. Dan denk ik dus: dat betekent dat ik dit mag want waarop zou verzet dan nog gebaseerd kunnen zijn?

Misschein op lid 3 van hetzelfde artikel 😉
“De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.”
Je zal namelijk ook een gat moeten boren door de (waarschijnlijk/misschien) gemeenschappelijke gevel om van de binnen-unit naar de buiten-unit te komen.
Wat betreft de geluidsoverlast; bij ons hebben ook diverse eigenaren een airco en uit ervaring kan ik je melden dat een airco (met inverter !) hier geen geluidsoverlast geeft !
 

[Verbazing]

Beste lezers,

Ik ben me op de tweede ALV van onze VvE eigenlijk best rotgeschrokken en zou graag advies krijgen hoe te handelen.

Het begint afgelopen zomer met de hitte; wij willen airco. Het huishoudelijk reglement was er slechts nog in concept, dus ik heb mijn zienswijze aan de desbetreffende commissie overgebracht; ik wilde uiteraard ruimte om airco te installeren. Dit werd niet in het definitieve concept opgenomen want men wist niet wat voor overlast er veroorzaakt zou worden.

De beheerder had ik gemaild hierover. Deze zei: als je 3 mensen kenbaar laat maken dat ze airco willen, dan wordt dit besproken in de ALV. Ik heb aangegeven dat dat geregeld zou worden, en die mensen hebben zich ook per email gemeld. Ik heb mijn eigen aircoplan ingebracht als agendapunt.

Maar de interesse van de drie belangstellenden werd niet als zodanig behandeld. Sterker nog: het concept huishoudelijk reglement werd niet puntsgewijs behandeld en dus ging de stemming over het gehele concept. En dat werd goedgekeurd, met één tegenstemmer: ik. Want mijn punt dat hier raakvlakken mee had moest nog behandeld worden en dat is a) niet slim en b) niet echt kies.

Toen was het woord aan mij. Ik legde uit dat ik airco wilde aanleggen zoals letterlijk in de splitsingsakte vermeld:  niet zichtbaar voor anderen. Maar de bovenbuurvrouw vond dat ze er last van zou hebben (het geluid van de buitenunit) en een andere bewoner had het over precedentwerking. Dat snap ik, maar dan had zij een appartement aan een andere zijd emoeten kopen want zij kan niet onzichtbaar plaatsen. Zij heeft zich in het afgelopek jaar blijkbaar populair gemaakt want iedereen was tegen. Maat tegen op basis van argumenten die volgens de splitsingsakte geen hout sneden. Het eerder aangenomen huishoudelijk reglement zei dat er niets mocht, maar de splitsingaakte gaat voor en is die passage dus als nietig te beschouwen.

De beheerder verzuimde in eerste instantie een stemming te houden, die volgde pas na het volgende agendapunt.

Nu komen de notulen binnen, en zegt men dat, nadat iemand van de technische commissie een verhaal had gehouden over ontwikkelingen in converter-technologie ‘waarschijnlijk’ in de toekomst voor het hele gebouw voordelen zou opleveren. Maar dat verhaal had niets met mijn agendapunt te maken, noch kan dit onderdeel zijn van enige beeldvorming omtrent mijn verzoek. De afwijzing vind ik dan ook onterecht, want op verkeerde aannames en emotionele redenen gebaseerd, en niet op datgene dat wettelijk is bepaald.

Afgezien van deze missers mag ik nu binnen 4 weken na de afwijzing een zaak aanhangig maken bij het kantongerecht, wat ik ook écht ga doen. Ik wil écht airco. Waar kan ik terecht voor voorbeelde van pleitnota’s en dergelijke zaken? De VvE mag zich in zo’n zaak verweren, en dus moet ik (zonder advocaat maar ik sta mijn mannetje wel mits geholpen) een stuk gaan opstellen dat voor de rechter relevante informatie bevat, en met name geen ruis waar hij niets mee kan. Wat zeg ik wel en wat zeg ik niet?

 

[Helene]

Hoi Bob en Rob,
Zoals beloofd. Ik zal proberen het zo kort mogelijk te houden, maar een stukje voorgeschiedenis is handig.
Afgelopen december werden wij geconfronteerd met een ernstige lekkage in ons appartement. Het water kwam door de gevel naar binnen. Vele onderzoeken zijn er uitgevoerd door een lekdetectie bedrijf en de uitkomsten hiervan waren op tegenschot liggende balkons waardoor het water bij ons naar binnen kwam. De klachten van op tegenschot liggende balkons, waardoor de gevels ernstig vervuilden en er water liep tussen de gevel en de balkons, zijn door mij en een aantal andere leden d.m.v. agendapunten en ingekomen stukken op vele vergaderingen onder de aandacht gebracht en geweigerd. Stelselmatig werd dit door het bestuur van tafel geveegd. En dat begrijp ik wel, want het bestuur heeft tijdens een arbitragezaak in 2014 over de vele gebreken tijdens de oplevering afspraken gemaakt met de aannemer zonder toestemming van de vergadering. Een van die afspraken was, dat de spuwers van de balkons zijn dichtgemaakt om zo de wateroverlast weg te nemen met die voorwaarden dat er geen klachten meer in behandeling werden genomen over wateroverlast.
Het lekdetectie bedrijf heeft een bouwkundig onderzoek geadviseerd en de constructeur van het gebouw is ingeschakeld en heeft onderzoeken uitgevoerd. Uitkomst van deze onderzoeken:
De balkons zijn niet volgens tekening uitgevoerd, balkons hangen op tegenschot en de waterkering ontbreekt. Aangenomen kan worden dat dit niet beperkt is tot de balkons waarvan ik lekkage heb. Advies van de constructeur: De balkons rondom af kitten en de balkonplaat op afschot brengen. De enige oplossing hiervoor is een nieuwe afwerklaag aan te brengen op afschot.
Ja, de afspraken die het bestuur gemaakt heeft gaat de VvE veel geld kosten. De termijn waarop er nog beroep gedaan kan worden op gebreken is allang verstreken.
De onderzoeken zijn begin juli afgerond. Ik heb het bestuur, gezien de ernst van de situatie, verzocht een vergadering uit te schrijven, met als enig agendapunt de problemen van de balkons. Geen reactie.
Begin augustus informeert het bestuur de leden met een nieuwsbrief dat er problemen zijn met een aantal balkons en dat er offertes zijn aangevraagd bij gespecialiseerde bedrijven om afschot te realiseren.
September informeert het bestuur de leden dat er inmiddels opdrachten zijn verstrekt om de problemen op te lossen. Op basis van opgedane ervaringen met een ander balkon is aan dit bedrijf de opdracht verstrekt. (De opgedane ervaring is dat de tegelzetter van een lid van de  TC, die eerder bij hem tegels heeft gelegd, de opdracht heeft gekregen!)
En nu komt de financiële commissie in beeld. In de nieuwsbrief staat: Ter info, alle opdrachten zijn verstrekt op basis van urgentie om de problemen op te lossen en met goedkeuring van de financiële commissie .
De urgentie om afschot te realiseren d.m.v. het aanbrengen van tegels ontgaat mij. Dit is ook niet het advies van de constructeur. De ALV is gepland op 31 oktober a.s. Het bestuur is bevoegd om de oorzaak van de lekkage weg te nemen zonder toestemming van de vergadering. Voor de aanpassing is toestemming nodig van de vergadering.
Bovendien hebben zij met het verstrekken van de diverse onderzoeksopdrachten het mandaat overschreden. Het bestuur had de leden tijdens de vergadering in mei al moeten informeren over de problemen en kosten en een mandaat te vragen de onderzoeken uit te laten voeren tegen bekendmaking van de kosten.
Ondanks dat de balkons (in september, dus ruim 2 maanden na uitkomst van de onderzoeken) zijn afgekit heb ik nog steeds last van lekkage. Onlangs is er weer een vochtmeting geweest, de bedoeling is dat er binnen 2 weken weer een vochtmeting wordt uitgevoerd, mits het heeft geregend. De urgentie voor het leggen van tegels ontgaat mij. Inmiddels heb ik ook al gehoord dat deze werkzaamheden pas in november plaatsvinden.
Bij het leggen van tegels heb ik een aantal vraagtekens: Van wie is deze tegelvloer dan, wie is verantwoordelijk bij schade en betaalt hiervoor het herstel? Als het appartement verkocht wordt en de nieuwe eigenaar besluit de tegels te verwijderen hebben wij weer een probleem. Worden hier afspraken over vastgelegd?
Bovendien dekt de opstalverzekering van de VvE de schade in ons appartement niet, omdat dit een fout in de constructie betreft en achterstallig onderhoud. Op vragen hierover krijg ik geen enkele reactie van het bestuur.
Wellicht kan de financiële commissie hierin iets betekenen?:)
Tot zover,
Vriendelijke groeten, Helene
 
 

[Carla]

@ Joepie, in mijn optiek dient degene die overlast ervaart van de harde vloer hiervan het bestuur in kennis te stellen. ( zorg voor dossieropbouw, dus alles schriftelijk vastleggen )Vervolgens kan het bestuur een onafhankelijke geluidsmeting laten doen. Mocht deze meting uitwijzen dat het geluid toelaatbaar wordt geacht, dan zijn de kosten van de meting voor degene ( een of meer ) die de klacht heeft ingediend. Worden de normen overschreden dan zijn de kosten van de meting voor de veroorzaker. Tevens is de veroorzaker gehouden om voor eigen rekening en risico, dusdanige voorzieningen te treffen opdat de vloer alsnog aan de bedoelde norm voldoet.
Bij in gebreke blijven, zal er weinig anders op zitten dan de veroorzaker, via een rechterlijke uitspraak, tot handelen te dwingen.
Met vriendelijke groet, Carla.
p.s. Aan een onafhankelijk bedrijf, welke geluidmetingen verricht, kan ik je niet helpen. Wij hebben in het verleden ook wel eens een klacht ontvangen van een eigenaar. Maar na uitleg ( zoals beschreven ) heeft de klager zich terug getrokken. Deze wilde het risico van de kosten van het onderzoek ( eventueel ) zelf te moeten dragen niet nemen. Geluidoverlast is best wel een subjectieve ervaring.