[Carla]

Beste GJ,
Inderdaad, het bestuur zal moeten handhaven. Echter er kan uitsluitend gehandhaafd worden wanneer een dergelijk verhuur ( door de eigenaar ) niet is toegestaan. De VvE kan van alles en nog wat in het huishoudelijk reglement opnemen en ook van alles en nog wat in de notulen hebben staan……dat weegt allemaal niet op ten opzichte van hetgeen in het Modelreglement staat incl. de daarop mogelijke wijzigingen cq. toevoegingen.
Voor zover je informatie tot heden mij duidelijk is, zie ik nog geen verbod op verhuur van een appartement. ( het komt mij voor dat dit een onredelijk verbod zou kunnen zijn, maar dit terzijde.) Er zal sprake zijn in het Modelreglement van bestemming, en deze zal wonen zijn, schat ik zo in. Zolang er aan de bestemming, wonen, wordt voldaan, is er wat mij betreft weinig aan de hand.
Dat het verhuren, in jouw geval aan studenten, niet prettig is voor de overige eigenaars, kan ik me voorstellen. Echter bij overlast van deze studenten, zij moeten overigens voldoen aan hetgeen in de reglementen én het huishoudelijk regelement staat, ( deze dien zij te ondertekenen, dan kan dáár wel tegen opgetreden worden. Daarvoor dient het bestuur de eigenaar voor aansprakelijk te stellen.
William heeft gelijk, verbod op nadere splitsing van een appartement is iets anders dan het opdelen van een appartement waardoor de huurders b.v. ieder een eigen kamer hebben. ( echter ook een dergelijke interne verbouwing is aan regelgeving gebonden )
Mocht je toch kansen willen zien de kwestie in jullie VvE aanhangig te maken lees dan even de volgende link: https://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoedrecht/rechter-vve-kan-kamerverhuur-aan-studenten-verbieden/
Succes en een vriendelijke groet,
Carla.
p.s Het ontzeggen van de toegang ….. daar komt heel wat bij kijken voordat dit besluit, door de rechter genomen zal worden.

[GJ]

heren,
in de splitsingsakte staat dat de appartementen niet gesplitst mogen worden , maar in de ALV is (in 2013 , zo lang speelt het al) besloten en genotuleerd:
”…De vergadering geeft goedkeuring aan het bestuur om juridische stappen te ondernemen, welke kunnen leiden tot het ontzeggen van de toegang tot het complex van onderverhuurders en verdere maatregelen tegen de eigenaren die kamerverhuur hebben opgestart….”
Tevens is in een ALV begin dit jaar opgenomen nog eens benadrukt dat in de Huishoudelijke Reglementen is opgenomen:
“artikel 10: ‘’kamerverhuur, deelverhuur, onderverhuur en woningsplitsing zijn niet toegestaan, onder een boeteclausule van overtreding van 50 € per dag.  ”
Het is momenteel aantoonbaar (advertenties, bewoners zelf) dat er zich studenten hebben gehuisvest. Naast veel overlast , zijn eigenaren ook bang dat dit soort lukratieve (400 euro per kamer) aktiviteiten zich snel zullen uitbreiden in het complex.
De Bestuurder (van VVE) is herhaaldelijk geattendeerd op de huidige situatie, inclusief bewijslast dat er studenten in diverse kamers getrokken zijn en appartementen gesplitst worden , maar antwoordt dat de bewoners zelf met betreffende eigenaars moeten overleggen en dat er bij overlast de politie ingeschakeld kan worden. Verdere akties willen ze niet ondernemen. De Vergadering was indertijd bij de ALV vrijwel unaniem van mening dat onderverhuur en kamerverhuur niet toegestaan was volgens het Huishoudelijk Reglement.
Omdat dit soort onderverhuur en woningsplitsing zich waarschijnlijk snel zal uitbreiden (nogmaals: erg winstgevend voor eigenaars ) , en de VVE/Bestuurder geen aktie wil ondernemen, vraag ik me af welke rechten ik heb als eigenaar en tot wie ik me moet wenden, om de VVE/Bestuurder aan uitvoering van besluiten in het Huishoudelijk Reglement te houden.
 
groet
GJ

[William]

Het heeft inderdaad niet zo veel nut dit op een forum te gooien inderdaad. Het kan ook goed zijn dat jullie VvE het technisch beheer ergens anders hebben liggen.
Wat betreft de wateroverlast; de oorzaak achterhalen, het probleem oplossen en de kelder leegpompen/drogen. Klinkt simpel, maar dat is het in eerste aanleg ook, afhankelijk van de problemen die je tegen komt.

[sunshine]

Even rechtzetten Carla,
 
Ik wil het trapje helemaal niet kwijt! Ik ben er juist heel blij mee, en niemand heeft er ooit last van gehad of over geklaagd, maar nieuwe bewoners op de bovenverdieping vinden het schadelijk voor de uniformiteit (terwijl het de achtergevel is, waar je vanaf geen enkele weg iets van ziet, het complex grenst aan een bosje) of zijn bang dat het op een of andere manier voor overlast zal zorgen…
Deze trapjes zijn er al meer dan 10 jaar, maar komende vergadering kan alleen maar gestemd worden of ze
a; per direct worden verwijderd
b; worden verwijderd op het moment dat het appartement verkocht wordt
Voor beide opties geldt dat de kosten van herstel door de huidige bewoners moeten worden gedragen..
 

[Carla]

Goedemorgen,
Het document is op zich niet heel erg spannend. In het document worden voornamelijk zaken genoemd die tegen eerdere besluiten ingaan. Bijvoorbeeld: we zorgen voor 5 jaar een AED in de flat inclusief trainingen voor 1500. Bestuur zegt nu in hun document: dit gaan we afschaffen. Echter ligt er al een besluit dit kan niet zomaar, zonder toestemming leden, teruggedraaid worden.
Ook nemen ze afstand van sociale bemoeienis terwijl het bestuur, volgens mij, ook aan de lat staat voor de leefbaarheid. Bij bijvoorbeeld overlast, overtredingen HHR, etc. zijn zij het eerste aanspreekpunt.
Het aparte ver vergadering was het volgende:

• Voorzitter (FB) liet toe dat er als groep werd gekozen en niet als individu. Het nieuwe bestuur had aangegeven dit zo te willen doen. Dus “of je neemt ons als groep” “of u heeft geen nieuwe bestuur” werd er letterlijk gezegd;
• Over het document: “u accepteert het document of we zijn niet uw bestuur”. Hierop is vanuit de zaal geageerd, maar helaas niet genotuleerd. Uit de zaal werd gezegd: “Een bestuur wordt gekozen op basis van persoon en niet op basis van beleid”. De voorzitter greep ook hier niet in.

Waar kan ik terug vinden dat een bestuur als lid wordt gekozen en niet als groep?

[maartenzee]

Beste forum leden,
Momenteel zitten wij in de situatie dat in de laatste ledenvergadering besloten is dat er maximaal 1 persoon mag wonen in de appartementen. Dit was reeds een regel zo blijkt maar nu zou deze dan nageleefd gaan worden. Nu weet ik niet of dit een een huishoudelijk regelement betreft of een in een splitsingsacte maar dat ga ik nog uitzoeken. Betreft een woning van 45m2 en het waterverbruik is opgenomen in de VVE kosten dit zou een motivatie kunnen zijn. Terecht natuurlijk en dan zou ik een extra bijdrage verwachten in de VVE bijdrage niet meer dan logisch.
Echte reden is dat de stemmers bang zijn dat het gebouw verloederd. Het betreft een nette flat in een nette buurt in den haag. Alleen al de term dubbele bewoning is zo uniek dat je het zo googled en gevonden heb.
Het betreft ons tweede huis wat te huur staat (geen excuus maar daarom ook niet actief meer in de VVE). Onze vorige huurders waren een stel en met die reden kregen wij een brief waarin vermeld stond dat er sprake was van dubbele bewoning. Gebeld met de VVE beheer begrepen in eerste instantie ook niet waar het over ging maar na nogmaals gebeld te hebben. Kwam bovenstaande aan de orde. Wij wonen niet in dit appartement en verhuren het tegen kostprijs om de lasten te drukken (tijdelijke verhuur). Uitgelegd dat de huidige huurders eruit gingen en dat het dus eigenlijk geen probleem vormde voor ons.
Net (18-6-2016) een brief binnen waarin wij nu een boete opgelegd hebben gekregen van 500 euro omdat wij niet schriftelijk verantwoording hebben afgelegd dat wij het op gingen lossen. Nu hebben wij gebeld en het uitgelegd en de huurders zijn dan ook al vertrokken op 1 mei. Ofwel aan onze afspraak voldaan. Nu is het simpel een kwestie van de beheerder op te bellen en het nogmaals uit te leggen maar wil even naadje van de kous weten. Aangetekende brief met sommatie van het bedrag is zonder enige bewijslast dat is al vreemd natuurlijk, normaal kun je ook je foto opvragen indien je geflitst ben. Of de huurders zich exact op 1 mei hebben uitgeschreven zou ik moeten achterhalen maar dan nog zou de VVE beheerder dit mee moeten leveren lijkt mij.
Verder vindt ik de regeling niet meer van deze tijd. Er wonen momenteel meerdere stellen in het complex al jaren die nu dan een van de partners uit moet laten schrijven. Deze hebben het verloren in de stemming blijkbaar.
Daarom overweeg ik ook met rechtsbijstand mogelijk samen met een aantal andere eigenaren dit hernieuwde voorstel aan te vechten het lijkt mij niet dat het stand houd bij de rechter. Indien geen overlast en natuurlijk compensatie waterverbruik maar dat is vanzelfsprekend.
Graag jullie inspirerende visie!
BVD Maarten

[Pieter]

Hallo Jim,
Het afgelopen jaar ook met dit probleem geconfronteerd geweest en dat is als volgt verlopen.
Een eigenaar, nota bene een bestuurslid, had, zonder overleg met overige bewoners,een installatiebedrijf (sanitair) opdracht gegeven om in het hele appartement vloerverwarming aan te leggen. Dit bedrijf huurde een ander bedrijf in om met hydraulische boorhamers de vloer open te hakken. Volgens het Modelreglement art. 9 1a hoort de afdeklaag niet bij de gemeenschappelijke gedeelten/zaken. Omdat de afdeklaag van ca 4 cm veel te weinig is om vloerverwarming met een tegelvloer aan te leggen, werd er, gezien het aantal vuilcontainers,  ook van de constructievloer extra centimeters afgevoerd. Deze operatie duurde 3 dagen en alle bewoners werden door de herrie de straat op gestuurd. Er is nog geprobeerd het werk te stoppen, maar de andere bestuursleden waren kennelijk ingelicht en niet bereikbaar. Wat te voorspellen was is uitgekomen: de onderburen hebben bij gebrek aan isolatie overlast van herrie en dat heeft tot een rechtzaak geleid die nog voortduurt.
Conclusie: vloerverwarming aanleggen in een bestaand appartement is niet aan te raden. Een erkend bouwbedrijf zal garant moeten staan voor een juiste uitvoering (alleen fresen) en die is waarschijnlijk niet voor zo’n klus te vinden.
 
Gr. Pieter

[Rob]

Ik ben ook zeer benieuwd naar de uitspraak van de rechter in een dergelijke kwestie.
Zeker ook omdat ik een ander standpunt inneem hierover.
Als men in een appartementencomplex kiest voor cameratoezicht, dan wordt dat uiteraard alleen gedaan om bv inbrekers te weren, vandalisme tegen te gaan of de veiligheid in en rond het complex te verhogen
Naar mijn mening legt daar het belang van de gezamenlijke eigenaars, als zodanig.
Dat een individuele eigenaar camera’s niet belangrijk vindt of daar geen geld aan wil besteden wil mijns inziens niet zeggen dat hij ook geen belang/voordeel heeft bij een camerasysteem.
Wanneer het camerasysteem een preventieve werking heeft en leidt tot minder overlast, vandalisme e.d., dan is dat ook in het belang van degene die liever geen camera’s had gehad.
Uiteraard zou een dergelijk besluit tot aanschaf van een dergelijk nieuw systeem conform artikel 38 met een gekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden en dient er aangegeven te worden op welke wijze het systeem gefinancierd gaat worden.
Nu men heeft gekozen om daarvoor “het overschot” te gaan gebruiken lijkt mij ook dat aan die voorwaarde is voldaan.
Dat vind ik niet het omzeilen van artikel 38 lid 7, maar juist gebruik maken daarvan.
Maar goed, in ben geen rechter 😉

[Carla]

Beste huismeester,
Wellicht kan deze informatie je helpen een stapje verder te komen.
http://hcc-nieuws.comyr.com/index.php/regelgeving/135-bedrijf-aan-huis
Het hoeft niet schokkend te zijn dat er drie bedrijfsnamen aan het adres worden gelinkt. Maar zoals je in het bijgaande artikel kan lezen, zijn er voorwaarden gesteld aan het hebben van een bedrijf aan huis. Op zich is dat de verantwoordelijkheid van degene die het bedrijf gevestigd heeft.
Blijft natuurlijk overeind dat er geen overlast mag ontstaan. En juist dát is relatief en beslist heel ingewikkeld om te bewijzen. Steek anders je licht eens op bij iemand die dat geluid kan meten. En dit dan in relatie met de tijdsduur.
Succes en een vriendelijke groet,
Carla.
p.s. Ben je de enige in het appartement die er last van heeft? Zo nee, probeer dan de klachten te bundelen en zorg voor een goed onderbouwd dossier.

[Carla]

Beste huismeester,
Ben het eens met William, kijk eerst even of er bij jullie sprake is van een huishoudelijk reglement waarin mogelijk iets beschreven staat over geluidsoverlast.
Mocht er geen huishoudelijk reglement zijn of er wel zijn maar geen specifieke afspraken in staan m.b.t. het gegeven  geluidsoverlast, dan kan je nog terecht bij de Wetgeving. Zie b.v. http://huis-en-tuin.infonu.nl/wonen/20744-geluidsoverlast-door-buren-wat-mag-en-wat-kan.html
Verder heb je gelijk, het appartement heeft als bestemming ‘wonen ‘.  Echter het gebruiken van een ‘industruele naaimachiene ‘ ( privé of zakelijk ) wil nog niet zeggen dat er inbreuk wordt gemaakt op de bestemming wonen. Voor privégebruik kan er geen bezwaar zijn. Voor zakelijk gebruik ( moet nog wel aangetoond worden ! ) dan nog mag die machiene er staan maar dient de gebruiker zich wel te houden aan de regels m.b.t. het vestigen van een bedrijf. ( K.v.K … en niet mee dan een X aantal vierkante meters gebruiken van de privéruimte, geen personeel, er zelf wonen enz. )
Én vanzelfsprekend mag degene geen overlast bezorgen. En juist die ervaren overlast is vaak een lastige kwestie. Ik hoop van harte dat je/jullie er met elkaar uit komen. Succes.
Met vriendelijke groet,
Carla

[William]

Hoi Huismeester,
De splitsingsakte is leidend in deze. Maar als de buurvrouw geen ‘officieel’ bedrijf heeft geef ik je niet zo veel kans eerlijk gezegd. Als zij hobby-gewijs klusjes doet voor vrienden/kennissen/familie etc., is dit natuurlijk geen officiële bedrijfsvoering.
Dit valt onder ‘normale’ overlast, vergelijkbaar met het draaien van harde muziek en dergelijke. Vaak is hierover niet concreet iets opgenomen in het splitsingsreglement, maar verwijst deze naar een eventueel Huishoudelijk Reglement. Heeft uw VvE een Huishoudelijk Reglement? Anders zou ik in contact treden met het bestuur en eerst het een en ander daar overleggen.

[Huismeester]

L.S.

Sinds enige tijd is er in ons appartement een bromtoon te horen, welbekend als laagfrequent geluid. Na lange tijd zijn wij er achter gekomen dat de buurvrouw in ons naastgelegen appartement een industriële naaimachine gebruikt waarvan de motor constant blijft draaien, hiervan ondervinden wij zware hinder. De buurvrouw is niet erg meewerkend geweest in onze klacht en vind dat wij het maar moeten accepteren, het is nou eenmaal haar hobby en haar klussen moeten af voor een bepaalde datum.

Als ik de Akte en het M.R. er bij haal, lees ik dat een appartement bedoelt is voor “wonen” en niet als bedrijfsruimte mag worden gebruikt. Het een en ander staat ook beschreven in het bestemmingsplan van onze gemeente.

Mijn vraag is: Mag zo’n industriële naaimachine gebruikt worden in en appartement?

[Bob]

Hi Miranda,
Hier wat algemene opmerkingen daar ik niet weet onder welk MR jullie VvE werkt, en of over dit onderwerp nog nadere regelingen staan in de akte en/of het HHR. Ik neem even aan dat de huidige situatie conform akte en tekening is.
In elk geval raad ik je aan om na te gaan of je toestemming nodig hebt van de Gemeente (omgevingsvergunning), naast de toestemming van de vergadering.
Wanneer je het dakterras zou (mogen) uitbreiden wordt het interessant om te weten hoe die uitbreiding wordt toegestaan.
In het geval je de akte zou (laten) aanpassen wijzigt de omvang van jouw privégedeelte, en daarmee ook jouw breukdeel (en dus het aandeel in ALLE kosten van de VvE). Dan zijn jouw rechten in omvang en verkoopbaarheid geborgd. Wijziging van de akte is niet niks; zie onderstaande link/URL.

Splitsingsakte wijzigen: stappenplan met toelichting

In het geval je “slechts” toestemming krijgt voor de uitbreiding wijzigt jouw breukdeel niet, en dus ook jouw bijdrage in de/alle kosten van de VvE niet. De toestemming is echter gebonden aan jouw persoon, en niet zomaar over te dragen en/of te verkopen. De nieuwe eigenaar moet wederom toestemming vragen voor het exclusieve gebruik, maar de vergadering zal in principe wel moeten werken met redelijke en billijke argumenten om de jouw wel eerder gegeven toestemming niet te verlenen (het is immers geen populariteitswedstrijd maar een zakelijk gebeuren).
In het 1e geval betaal je al via het gewijzigde breukdeel, en ik neem gemakshalve even aan dat je als enige belanghebbende ook opdraait voor de kosten voor het wijzigen van de akte. Het komt me voor dat daarnaast ook nog eens betalen voor de gebiedsuitbreiding je snel de lust zal ontnemen?!
In het 2e geval kan ik me voorstellen dat er “iets” voor de gebiedsuitbreiding zou worden gevraagd, al kan ik de reden en redelijkheid daarin niet zien/onderbouwen/waarmaken.
Vanzelfsprekend zal de vergadering bepalen dat de aanleg, het onderhoud en alle andere kosten die verband houden met (de uitbreiding van) het dakterras alleen op jouw drukken. Ook het “opnemen” van het dakterras bij onderhoud aan het dak komt voor jouw rekening zal de vergadering zeggen.
Een prijs als voor grond zou in mijn overtuiging buitensporig zijn, je krijgt immers geen deel van de grond waarop het appartementencomplex staat overgedragen en/of getransporteerd. Jou toestaan zelf iets op het dak te leggen kost de VvE ook nog eens absoluut niets.
Tot slot. Er kunnen zonder dat iemand van de leden zicht heeft op jouw uitbreiding toch argumenten zijn die toestemming in de weg zouden kunnen staan. Woont er bijvoorbeeld een andere eigenaar onder jouw uitbreiding en kan er daarmee sprake zijn van (uitbreiding van) eventuele geluidsoverlast?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Peter,
In reactie op jouw posts hierboven het volgende.
Ik kan je niet (goed) adviseren over de vorm en inhoud van jouw verweer. Daarvoor mis ik veel te veel feitelijke informatie. Daar kan ik je dus ook niet mee helpen, maar gelukkig weet je je verzekerd van de bijstand van een jurist.
Wat ik nog wel kan zeggen is het volgende.
Uitgaand van het feit dat de oorspronkelijke bestemming “winkel” is (? weet ik niet) is met een verandering naar “horeca” mijns inziens wel degelijk sprake van wijziging van de bestemming en benodigde toestemming van de vergadering. Wanneer hij met zijn meerderheidsbelang dat besluit “doordrukt” is er voor de rechter mogelijk hard te maken dat er sprake is van misbruik van zijn meerderheidsbelang. Bestemmingen winkel en horeca (restaurant) hebben ieder hun eigen gevolgen en uitingen van overlast. Denk hierbij aan openings- en sluitingstijden, kooklucht, geluidsoverlast enzovoorts. Er kunnen heel goede redenen zijn om de wijziging in horeca ten opzichte van jou en jouw buurman als onredelijk en onbillijk te noemen. Realiseer je wel dat feiten en argumenten de doorslag gaan geven en dat de uitslag van de wedstrijd bij de rechter nooit vooraf met zekerheid is te voorspellen. Zorg voor steekhoudende argumenten en een goed dossier.
Veel succes gewenst,
Bob

[Peter]

@bob
Ik heb je reactie in het topic van Wies gelezen.
Aangezien alle leden tevens bestuurder zijn en alledrie hebben ingestemd met de vergadering, de verbouwing al in volle gang was, wij al op de hoogte waren van het doel hiervan en bezwaren al geuit hadden. Zou ik dit dan namens de VvE moeten/kunnen verdedigen als overmacht? Zo ja hoe zou ik dit dan kunnen opstellen in mijn verweerschrift?
Al het voor de hand liggende heb ik al. Correspontie met betrekking tot beleggen vergadering, belangen VvE (pand bouwtechnisch niet geschikt), overlast bewoners etc.
Grt Peter.