[FeniceB]

Beste Carla en William,
In 2013 is er n.a.v. Veel overlast en inbraak en vandalisme door het toenmalig bestuur gekozen om de 4 woontorens waaruit ons complex bestaat te voorzien van een eigen sleutel per woontoren.
Onder deze 4 torens is een parkeergarage van 2 lagen en zijn op niveau -1 ook nog eens de boxen.
Daarnaast staat er los van ons pand nog een wooncomplex die parkeren in deze garage op -2 en hebben we aan de achterzijde van ons complex een binnenplaats met aangrenzend 24 eensgezinswoningen die recht van overpad hebben via de 2 speedgates maar die verder niets te zoeken hebben in ons complex.
Door een fout in de Splitsingsakte betalen deze eigenhuis eigenaren zelfs niet mee aan de kosten voor onderhoud van de speedgate welke € 13.000,00 per jaar bedragen. Het totale complex van de 4 torens bestaat al uit ongeveer 100 woningen. Als wij de ALV voorstellen deze 2 bewoners een sleutel te geven dienen we dit voor een ieder weer te faciliteren en hebben we kans dat we weer in de oude situatie belanden. Deze is niet wenselijk sinds het nieuwe sleutelplan is het vel rustigers geworden in de woontorens en hebben we minimaal overlast en vandalisme.
Bij aankoop van het appartement, beide zijn eerste bewoner, heeft Ymere alleen deze 2 eigenaren een plek op -2 verkocht ondanks protesten van de kopers was het kopen loslaten.
Ymere wil wel meewerken aan het omzetten van het eigendomsrecht maar wil dat de eigenaren de kosten voor hun rekening nemen. Daarom het voorstel om dit met een soort van wederzijds vruchtgebruik te regelen.
Zo heeft Ymere de beschikking over de 2 parkeerplaatsen op -2 en de eigenaren kunnen op -1 parkeren op een plek van Ymere.
De lift van woontoren 4 is de enige lift die niet doorgaat naar -2 alle andere torens hebben wel een lift die naar -2 gaat. De bewoners moeten dus met de lift van -2 naar -1 in toren 2 of 3 en daar hun appartement in toren 4.
Als een van jullie een andere suggestie heeft om dit op te lossen hoor ik dit graag.
Grt. Bas

[William]

Ik zou ook tegen stemmen :). En als er genoeg bewoners zijn die er net zo over denken, is er in principe geen probleem toch.
Wat ik bedoel is met ‘zaken tussen bewoners’ zijn inderdaad dit soort overtredingen van de regels. Plaatsen van vuil, obstakels, andere overlast etc. etc. Je hebt gelijk als je zegt dat dit aan het bestuur is om hier tegen op te treden. Alleen er is dus een bestuur wat dit toestaat (aanmoedigt?). ik heb geen idee wat je hier aan moet doen.
Ik bedoelde te zeggen dat onderling overleg tussen bewoners vaak een betere, snellere en vriendelijkere optie is.

[kippie]

Beste allemaal,

Ik weet niet of dit de juiste plek is op dit forum om mijn bericht te plaatsen zo niet dan hoor ik dit graag.

Desalniettemin hoop ik dat jullie mij kunnen adviseren wat te doen.

een poos geleden hebben wij een airco ( split unit) gekocht toevallig bespraken wij dit en de locatie ( op het dak ) met onze buurvrouw. allemaal goed even later kwam zij er een dag later in een mail op terug dat ze de locatie van de airco niet goed vond. Wij wilde de airco graag plaatsen op ons dakterras aan de kant van haar dakraam. Dit stelde zij niet op prijs gezien zij last zou kunnen ervaren van het geluid.

Dit werd opgegooid in de VVE, hierbij melde een andere buurvrouw dat gezien we een dakdoorvoer zouden moeten maken er sowieso een toestemming vanuit de VVE uitgegeven zou moeten worden. De vergadering is dan ook diezelfde avond gepland.

Op het dak hebben wij besproken wat er ging gebeuren. Wij hebben beloofd de airco aan de andere kant van het dakterras te plaatsen gezien dit het geen is wat herrie maak. Dit was de eis van de buurvrouw. De andere leden van de VVE gaven aan hem niet te willen horen en niet te willen zien. Betreft de doorvoer is afgesproken dat wij hier zelf verantwoording voor dragen mocht er lekkage oid. als gevolg van de doorvoer komen. Dit is als notule op papier gezet.

Hierbij dachten wij dus alle toestemming gekregen te hebben en ging mijn vriend met bevriende dakdekker de dakdoorvoer en airco plaatsen. De buurvrouw schrok toen ze zag dat de dakdoorvoer echter alsnog naast haar dakraam is geplaatst. Gevolg volgende dag een dreigmailtje met dat de dakdoorvoer verwijderd moest worden omdat zij hier geen toestemming voor heeft verleend. Ze gaf ons een week om met de oplossing te komen. Echter hebben wij de airco zoals afgesproken aan de andere kant van het terras geplaatst.

Na een aantal mailtjes over en weer waarbij zij zegt dat die dakdoorvoer daar niet is goed gekeurd ( naar mijn in ziens is er niet over een locatie van de dakdoorvoer gesproken. ) zegt zij nu dat er geen toestemming is verleend, ook heeft zij met de buurman gepraat en volgens haar geeft nu de onderbuurman ook geen toestemming. Terwijl hij niets met de locatie van de dak doorvoer van doen heeft. Hij heeft daar niet meer of minder last van.

mijn vraag in onze splitsingsakte staat dat er een meerderheid van de leden van de VVE voor moet stemmmen met 4 leden was zij de enige die tegen was. De buurman trekt naar mijn inzien zijn stem zonder geldige reden in.

en is de reden de dak doorvoer zorgt voor geluidsoverlast en daarom mag deze daar niet voldoende. De airco unit binnen en buiten zijn de gene die geluid maken (binnen wettelijk gestelde geluidsgrenzen). De buitenunit staat ver vanuit haar raam en is zoals ik begrijp het probleem ook niet. Ze gebruikt de dakdoorvoer naar mijn mening om te zorgen dat de airco binnen die tegen de scheidingmuur hangt niet voor geluidsoverlast zorgt. echter mogen wij zelf bepalen waar wij onze binnen unit neer hangen lijkt mij?

Staan wij nu in ons recht of heeft de buurvrouw gelijk en moeten wij de dakdoorvoer verwijderen.

Ik heb helemaal geen zin in deze problemen en wil het, het liefste zonder rechtelijke dwang oplossen. maar mocht dit het geval zijn wil ik graag weten wat mijn rechten zijn

Sorry voor het lange verhaal en alvast bedankt

[Carla]

Dag Bob en Rob,
In antwoord op de vragen van @ Bob:
* Ja, de bovengrondse parkeerplaats is een appartementsrecht. Eigendom van verzoeker.
* Is verkregen in 2009
* Het hek is geplaatst in 2006 omdat er veel hinder werd ondervonden door jongeren die ( zonder hek ) heel makkelijk het gebouw konden betreden. Wat ook regelmatig gebeurde. Gaf een sterk gevoel van onveiligheid.
* Er was geen enkel bezwaar. Vanzelfsprekend gezien het voorgaande.
Tja….dat kantonrechters tot verschillende uitspraken komen ( Nieuwjaarsreceptie ) kan, zo blijkt, omdat kantonrechters enige interpretatievrijheid hebben. ( meen ik wel eens gelezen te hebben )
Reactie op @ Rob:
Dank voor je reactie Rob.
Stel je voor dat er een slot in komt met alleen voor de twee betrokkenen een sleutel. Dan komt je in de ‘rubriek alleenrecht’. Het verlenen van het gebruik van een gemeenschappelijke zaak aan uitsluitend twee eigenaars. Dat kan, maar dan komen er weer andere ‘haken en ogen’aan te pas. ( tijdelijkheid of niet, overgang rechten naar nieuwe eigenaars bij verkoop of niet, wie is waarvoor verantwoordelijk, onderhoud, enz ) Het gehele hek, incl. de deur blijft nu eigendom van de VvE, dus ook het onderhoud en eventuele vervanging in de toekomst.
Er zijn meerdere parkeerplaatsen aldaar. Allen als appartementsrecht bij de begane grondwoningen. De parkeerplaatsen zijn allen normaal te bereiken. ( via de openbare weg ) Enkele eigenaars kunnen de parkeerplaatsen bereiken via hun eigen tuin. Anderen moeten even omlopen. Voor de twee verzoekers is dat een klein stukje verder om lopen.
Je zegt:
” Als ik het goed begrijp komt het er bijna op neer dat de ALV alle verzoeken van eigenaren bijna maar moet inwilligen om niet verzeild te raken in juridische procedures uit angst omdat men via de rechter een vervangende machtiging kan vragen.”
Dat vind ik een ongefundeerde angst. Nergens voor nodig wanneer er goed gewikt en gewogen ( redelijkheid en billijkheid ) voordat er besloten wordt door de VvE.
Het is niet ondenkbaar, wat je zegt:
“Het is omgekeerd natuurlijk ook altijd mogelijk dat een eigenaar, die bijvoorbeeld door het nieuwe hek extra geluidsoverlast of andere hinder zou ondervinden naar de rechter stapt omdat hij het weer niet eens zou zijn met het besluit om toestemming te verlenen.”.
Want het nu nog onbegaanbare pad, loopt langs de gevel van een ander appartement van ons complex.
De betreffende eigenaar heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen een afsluitbare deur. ( wel tegen betaling uit de algemene middelen )
Vooralsnog zie ik hier ook geen problemen ontstaan. Mede omdat er de praktijk zal uitwijzen dat geen andere eigenaars er gebruik van zullen gaan maken.
Hopelijk wat meer inzicht nu in de casus.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Ik vind het nog steeds een bijzondere besluitvorming.
Zeker nu besloten is om de deur zodanig te maken dat iedere eigenaar gebruik daarvan kan maken.
Alleen als de bovengrondse parkeerplaats uitsluitend aan de 2 verzoekende eigenaren toebehoren en andere eigenaren derhalve nooit op die plaats (kunnen) komen kan men volhouden dat alleen de twee verzoekende eigenaren daar conform art. 38 lid 8 “voordeel uit trekken”.
Aangezien Carla in een eerdere reactie schreef dat de kosten door (inmiddels 2) aanvragers dienen te worden betaald sluit ik niet uit dat andere eigenaren wellicht ook voordeel uit die situatie kunnen hebben.
Stel je voor dat alleen 1 van de eigenaren het verzoek gedaan had, en voor eigen rekening het gehele hek vervangen zou hebben.
Zou het dan niet bijzonder vreemd zijn als op een later tijdstip de tweede, en mogelijk daarna meer eigenaren ineens van dat hek gebruik gaan maken zonder dat zij enige bijdrage hebben hoeven leveren aan de financiering daarvan !
Bob, ik ben blij met je kort aanvulling van 13-06-2015 om 20:51 want ik vond persoonlijk niet dat men een “nieuwe installatie” ruim moet interpreteren en vond eveneens de verandering van het hek niet onder de noemer ‘nieuwe installatie’ vallen.
Als ik het goed begrijp komt het er bijna op neer dat de ALV alle verzoeken van eigenaren bijna maar moet inwilligen om niet verzeild te raken in juridische procedures uit angst omdat men via de rechter een vervangende machtiging kan vragen.
Het is omgekeerd natuurlijk ook altijd mogelijk dat een eigenaar, die bijvoorbeeld door het nieuwe hek extra geluidsoverlast of andere hinder zou ondervinden naar de rechter stapt omdat hij het weer niet eens zou zijn met het besluit om toestemming te verlenen.
Als de ALV in redelijkheid en billijkheid tot een besluit is gekomen om wel-of geen toestemming te verlenen zal de rechter mijn inziens echt niet snel de besluitvorming terzijde leggen.
Dat geldt dus ook voor de situatie waarin er een nieuwe eigenaar zou komen die verzoekt om van het draaihek weer een vast hek te maken.
Als de ALV dan in redelijkheid en billijkheid weer tot een besluit daarover is gekomen zou ik niet zo bang zijn voor juridische procedures.

[Anoniem]

Rob. Bedankt voor de uitleg. Het is een bevestiging van wat ik al vermoedde. Als er bewoners overlast hebben dan moet de vergadering het besluit weer ongedaan maken.
Onze VvE heeft niet veel actieve leden en opkomst ALV is doorgaans slecht. Vaak net voldoende om het minimum aantal stemmen beschikbaar te halen. We willen dus voorkomen dat meerdere vergaderingen nodig zijn, want dan wordt opkomst nog slechter.
Het woord ‘eisen’ heb ik verkeerd gebruikt. Het zijn meer richtlijnen voor betreffende eigenaar om de kans te vergroten dat voor het plaatsen van de airco wordt gestemd. (Als ze aankomt met een voorstel voor een airco die 200Db genereerd en permanent aan de gevel wordt verankerd dan is de kans heel klein dat ze toestemming krijgt.) Bij vorige ALV is het punt al besproken en hebben eigenaren aangegeven dat ze positief zouden stemmen mits aan de genoemde richtlijnen wordt voldaan. Dit keer staat definitieve stemming op de agenda.
Gr., R

[Anoniem]

Binnenkort organiseert onze VvE de jaarlijkse ALV. Ik ben bestuurder van de VvE en bij de voorbereiding zijn een aantal vragen naar voren gekomen.

1 eigenaar heeft aangegeven dat ze een 2-delige airco wil plaatsen vanwege gezondheidsklachten van haar partner. Dus een stille binnen-unit en een lawaaiige buiten-unit. Als bestuur hebben we al eisen gesteld aan de bevestiging, max. geluidsniveau en dat buiten-unit in de winter afgekoppeld moet worden. Daarnaast aangegeven dat de vergadering moet beslissen hierover en dat er een overeenkomst ondertekend moet worden waarin bovenstaande eisen staan en dat bij verkoop van haar woning de airco wordt verwijderd en de muur wordt hersteld.

Vraag 1. Is een volstrekte meerderheid voldoende om hierover te besluiten? Als ik het modelreglement 1992 lees, is de helft + 1 stemmen genoeg. Mede-bestuursleden zijn van mening dat 2/3e deel nodig is.

Vraag 2. Wat nu als na plaatsing van de unit, 1 of meer bewoners toch overlast heeft van de airco. Mag het bestuur dan maatregelen nemen om in uiterste geval de unit te laten verwijderen, of moet de vergadering hierover een uitspraak doen?

Eigenaresse heeft voor een binnen-airco al een (groot) gat in de buitenmuur laten maken, zonder toestemming van bestuur of vergadering. We willen voorstellen dat zij de kosten voor herstel van de muur al van tevoren stort in de VvE onderhoudspot. Andere bestuursleden vinden het opleggen van een boete ook nodig, omdat een gat is gemaakt in het algemene eigendom.
Vraag 3. Heeft iemand ervaring met opleggen van boetes? Wat is een redelijk bedrag om op te leggen bijv. in ons geval? (Ik begrijp dat alleen de vergadering mag beslissen over het uiteindelijke bedrag.)

Alvast bedankt.
M.vr.gr.,
Robert

[Kamphuisad]

Beste Forumleiders,
een aantal leden binnen onze VvE wil een daktuin aanleggen op het parkeerdak van onze parkeergarage. Hiervoor was bij de verkoop van het appartementencomplex (2012) al een aanzet gegeven door de makelaar, echter met de opmerking dat dit door de eigenaren zelf moet worden opgepakt en gefinancierd.
Hoe zit het met de besluitvorming hieromtrent:
– Moeten alle leden akkoord gaan met het aanleggen van een daktuin of geldt hier een gewone meerderheid van stemmen?
– Stel dat de meerderheid ermee instemt, zijn de tegenstemmers dan ook verplicht om de kosten van aanleg en onderhoud te dragen?
– Hoe zit het met de eisen die de tegenstemmers kunnen stellen aan een eventueel ontwerp. Ik denk dan aan technische eisen van het dak, geluidsoverlast bij gebruik, privacy van bewoners die grenzen aan de daktuin?
– Is verfraaiing van het pand (en dus van invloed op de waarde van het pand) een geldig argument om tegenstemmers te laten participeren?

Graag hoor ik jullie reactie.

alvast hartelijk dank.
Selma.