Arbitragebeding in splitsingsakte VvE geldig?

Veel verenigingen van eigenaars (VvE) hebben in hun splitsingsakte een arbitragebeding staan. Als er dan een geschil in de VvE ontstaat, dat is de gewone rechter niet bevoegd om daarover te oordelen, maar moet een arbiter benoemd worden. Maar in bepaalde gevallen hoeft zo’n arbitragebeding toch niet gevolgd te worden en kan een rechtsvraag aan de burgerlijke rechter voorgelegd worden. Nederlandvve.nl legt uit hoe dat zit.

Wat is arbitrage

Arbitrage is een manier om geschillen op te lossen. Het is een vorm van particuliere geschilbeslechting. Particulier, want buiten de overheidsrechter om. Bij overeenkomst of in de splitsingsakte van een VvE kan worden bepaald dat geschillen via arbitrage opgelost moeten worden. De partijen bij die overeenkomst zijn dan gebonden om hun geschillen aan de arbiters (een soort particuliere rechters) voor te leggen. De uitspraak is vervolgens bindend voor alle partijen. Een andere manier van particuliere geschiloplossing is bijvoorbeeld mediation. Ook bindend advies komt vaak voor. Dat laatste zien we vaak bij de Rijdende Rechter: die oordeelt op basis van bindend advies.

Arbitragebeding in splitsingsakte: rechter onbevoegd

Staat er een arbitragebeding in de splitsingsakte, dan is de gewone rechter onbevoegd. Als een geschil dan toch voorgelegd wordt aan de kantonrechter of de rechtbank, dan mag de rechter niet oordelen over dat geschil. Daarop zijn wel een paar uitzonderingen. Allereerst is van belang om goed te kijken naar de formulering van het arbitragebeding in de splitsingsakte. Vaak geldt het beding namelijk alleen als er een geschil is tussen de leden onderling (in plaats van tussen een lid en de VvE), of is het van toepassing als de stemmen staken. Maar als er een besluit wordt genomen dat één of meerdere van de leden niet bevalt, dan is het arbitragebeding meestal niet van toepassing.

Arbitragebeding van de VvE niet van toepassing

De Hoge Raad heeft in 2006 namelijk bepaald dat als een geschil betrekking heeft op de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit, dat een arbitragebeding niet geldig is. Een uitspraak daarover heeft namelijk gevolgen voor zowel de VvE als voor derden. Die derden zijn geen partij bij de arbitrageclausule. Bovendien is een uitspraak over de nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten van openbare orde. Daarom is tussenkomst van de overheidsrechter nodig.

Alternatieve geschilbeslechting voor VvE’s

Voor VvE’s kan alternatieve geschilbeslechting zoals arbitrage of mediation voordelen hebben. Het voordeel van arbitrage is dat er arbiters gekozen kunnen worden met specifieke verstand van zaken. Bijvoorbeeld over het beheer van VvE’s of bouwkundige zaken. Ook mediation kan een oplossing zijn in geval van geschillen. Het voordeel daarvan is dat er gezocht wordt naar een oplossing waar alle betrokkenen mee kunnen leven.