Column: VvE-beheerders en wet- en regelgeving
Naar aanleiding van diverse topics op VvE gerelateerde internetfora over wantoestanden met (onder andere) SKW gecertificeerde VvE-beheerders die soms een loopje nemen met de regelgeving binnen VvE ‘s heb ik besloten dit column te schrijven, in de hoop dat er daadwerkelijk iets gaat veranderen daarin ten gunste van de VvE en de individuele appartementseigenaren.
Door: Rob, appartementseigenaar en sleutelbeheerder van het VvE-forum op VvE-wiki.nl | Redactie: Nederlandvve.nl
In art. 5.7 van de SKW-beoordelingsrichtlijn BRL 5016 is te lezen:
“In de praktijk blijkt regelmatig dat belangen uiteenlopen c.q. dat leden zich niet aan de splitsingsakte, het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement vastgestelde gebruiksafspraken houden.”
Helaas houden veel eigenaren zich inderdaad niet aan de regelgeving, vaak door gebrek aan kennis daarvan en dat is een slechte zaak. Maar hoe vreemd is het als ook enkele SKW gecertificeerde beheerders, die uiteraard wél over deze kennis dienen te beschikken zich niet aan de regelgeving houden?
Ik zal hieronder een klein aantal kwesties uitlichten:
Een willekeurige VvE beheerder
In alle notulen die ik onder ogen ben gekomen van VvE’s die beheert worden door een bepaalde VvE-beheerder in het midden van het land is de volgende tekst te lezen met betrekking tot de goedkeuring voor de incassoprocedure.
“[Naam beheerder] wijst de algemene ledenvergadering erop dat, tenzij zij anders beslist, vorderingen omgeslagen worden over de overige leden zoals beschreven in de splitsingsakte of het modelreglement en dat de algemene ledenvergadering zodoende de resultaten van de incassoprocedure niet afwacht. De vergadering stemt in met de incassoprocedure en besluit om vorderingen niet om te slaan over de overige leden, zoals is vastgelegd de splitsingsakte of het modelreglement.”
Conform de reglementen dienen schulden van eigenaren na verloop van een termijn omgeslagen te worden over de mede-eigenaren. Het mag bekend zijn dat besluiten welke in strijd zijn met de reglementen nietige besluiten zijn en het kan ook nooit in het belang van een VvE zijn wanneer er nietige besluiten genomen worden. Toch wordt hier overduidelijk aangestuurd op het nemen van een dergelijk besluit.
Ik zou graag van de beheerder vernemen welke stappen zij conform BRL5016 art. 5.7.2 gaan nemen om dergelijke nietige besluiten in de toekomst te voorkomen…
Inzagerecht
Er zijn diverse SKW gecertificeerde beheerders die, vaak om redenen van privacy inzage in de administratie weigeren wanneer het gaat om het betalingsgedrag van leden. Ik vind het te gek voor woorden dat eigenaren “gedwongen” worden om juridische stappen te moeten nemen om een recht te halen welke in de regelgeving overduidelijk is vastgelegd. Gelukkig zijn er nog steeds eigenaren die de moed hebben om dergelijke stappen te nemen en onlangs deed de kantonrechter een uitspraak, waarin hij overwoog:
“In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.”
Daaruit volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.
Ook wanneer Modelreglement 2006 van toepassing is, is het niet geven van inzage in strijd met de aard en strekking van de wettelijke gemeenschap van eigendom, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en in strijd met de aard en strekking van de splitsingsakte / modelreglement.
Nog een VvE-beheerder
Op de website van een andere VvE-beheerder is te lezen.
“Daarom hebben wij, naast al het fraais dat u zich in voornoemde taakomschrijvingen maar kunt voorstellen, tevens gekozen voor:
(…)
6) deelname van huurders aan de vergaderingen van de VvE. Uiteraard hebben huurders geen stemrecht, maar huurders maken wel degelijk onderdeel uit van de eigen woonomgeving en kunnen, door meer begrip tussen eigenaars en huurders, bijdragen aan een betere kwaliteit van die omgeving. (…)”
De vergadering van eigenaars is een besloten vergadering en huurders hebben geen toegang tot die vergadering tenzij zij zijn gemachtigd door de eigenaar. Het is niet de beheerder die de keuze mag maken een huurder toegang tot de vergadering te geven, maar uitsluitend een keuze van de eigenaar. Een VvE heeft uitsluitend het beheer van het gezamenlijke complex als doel. Het is geen bewonersvereniging die zich ten doel kan stellen bewonersparticipatie te bevorderen.
SKW
Van SKW certificatie zou ik graag vernemen op welke wijze de beoordelingslijn BRL5016 eventueel aangepast zou kunnen worden zodat beheerders met een SKW certificaat zich strikt(er) aan de regelgeving gaan houden en op welke wijze het toezicht daarop gaat plaatsvinden.
Belangenorganisaties
Belangenbehartigers van VvE’s en appartementseigenaren promoten geregeld om als VvE vooral op zoek te gaan naar VvE beheerders met een SKW certificaat. Als VvE én als individueel eigenaar moet je er dan van uit kunnen gaan dat een SKW gecertificeerde beheerder kennis heeft van de regelgeving en zich ook strikt aan die regelgeving houdt. Nu uit diverse postings op internetfora, en uit bovenstaande feiten blijkt dat dat niet het geval is bij enkele SKW gecertificeerde beheerders verzoek ik die belangenorganisaties extra aandacht hieraan te geven en er op toe te zien dat, zeker de VvE beheerders die door hen worden aangeprezen zich daadwerkelijk aan de regelgeving gaan houden.
Ik ben benieuwd naar de reacties van de betrokken partijen.
Met vriendelijke groet,
Rob
Appartementseigenaar en sleutelbeheerder van het VvE-Forum
Wat een waardelose collumn, ben het lang niet overal mee eens
Dat je het er niet mee eens bent maakt natuurlijk de column niet waardeloos, TL!
Bovendien gaat het in de column van Rob alleen over feiten die hij heeft geconstateerd, waar ben je het dan precies niet mee eens c.q. welke geconstateerde feiten zijn volgens jou dan onjuist?
Ik vind het wel een goed verhaal, tenminste, als de feiten kloppen. En dat klopt in ieder geval voor het stukje over die ‘andere vvebeheerder’, google maar eens op de tekst die op zijn site zou staan…
Je bent niet toevallig zelf vve beheerder TL?
Ik ben het ook niet eens met deze column, een VvE bestuur je samen met de beheerder en alle leden!
En in overleg afwijken van sommige regeltjes is iets wat de VvE beslist (de rechtspersoon) en niet se beheerder. Uiteindelijk doen we het met elkaar.
Mvg,
Ria Valk
VvE meanderstate
Maar dat is juist precies waar het om gaat! Dat je niet af kunt wijken van de regeltjes omdat die afwijkingen dan nietig zijn. Ook niet als men dat ‘eventjes’ zo bepaalt. Laat staan dat u als professioneel VvE-beheerder dat zomaar kunt bepalen…
Bizar dat de reactie van een van deze (Ria) laat zien er nog niets van begrepen te hebben: een besluit genomen door leden van de VVE die ingaan op wettelijke regelgeving e/of reglement en acten van oprichting/splitsing VVE is nietig en daarom vernietigbaar. Lezen, lezen lezen en goed interpreteren. Daar weten we alles van en de meeste leden van een VVE hebben er geen kaas van gegeten, en conformisme binnen een VVE komt vaak voor (het achteraan lopen van voorstellen die niet rechtsgeldig zijn). Net tegengekomen: een VVE beheerder die zich conformeert met vele fouten en blunders die gemaakt worden (deze is net in dienst gekomen als professionele beheerder), en die hierover aangesproken moet worden door een VVE lid. Ja, dan spreekt het bovenstaande artikel mij wel aan (net gevonden via google of dit type calamiteiten bij VVE beheerders voorkomt nl, dat deze als professional zich niet aan de regels houden, ja dat klopt dus, en direct de big boss hierover aangesproken. Wees gewaarschuwd beheerder want anders pleeg je wanprestatie!!!Ik zal nu de naam van deze beheerder niet gaan noemen maar de volgende keer doe ik het wel!!!!
Beste TL, ook ik, schrijver van het stuk, ben wel benieuwd waar je het allemaal niet mee eens bent !
Beste Ria, daar gaat het wat mij betreft dus al fout.
De regelgeving binnen de VvE is er niet voor niets, en daar zal iedere VvE en VvE beheerder zich aan moeten houden. Ik vind het jammer om te lezen, dat u als professionele beheerder ook geen moeite hebt om van de regelgeving af te wijken.
Wanneer alle leden binnen een VvE van mening zijn dat de regels niet handig zijn zullen hun splitsingsakte aan moeten passen op dat gebied.
Helaas zijn er veel eigenaren en VvE beheerders die strikte naleving van de regels maar een hoop gedoe en lastig vinden. Misschien moeten zij ook maar eens een kijkje nemen op http://www.vverecht.nl/2011/11/naleving-van-de-splitsingsakte/
Klopt helemaal! Omdat men het verdomt om de regels te lezen, is het niet zo belangrijk voor hen. Maar, wees verzekerd dat als een lid dit voortdurend tegenkomt, en het blijft doorzeuren, dat een lid dan de VVE voor het voldongen feit gaat stellen op de juiste wijze rechtsregels en overeenkomsten te hanteren, omdat dan de enige gang is om naar de rechter te stappen. want het is niet redelijk en niet billijk om te veronderstellen dat een lid steeds moet aangeven hoe de regels zijn en anderen dit aan hun laars lappen, met alle mogelijke juridische gevolgen. Wees gewaarschuwd VVE, ik zal nu de naam van de VVE niet noemen maar volgende x doe ik het wel
Ik ben het wel volledig eens met deze column!
Ook binnen onze VvE hebben wij te maken met een SKW gecertificeerde beheerder, die de regels aan zijn laars lapt.
Notulen en vergaderstukken worden regelmatig te laat verstuurd. Als ik daar een opmerking over maak, krijg ik als reactie: De ervaring leert dat de leden hiervoor toch niet naar de kantonrechter gaan! De arrogantie ten top!
Ook ik krijg geen volledige inzage in de administratie. Noch in de financiële administratie (achterstanden van de leden) of de administratie die behoren bij het beheer en onderhoud van het gebouw.
Beheerder geeft aan dat dit een bestuursbesluit is!
Geen bestuursnotulen, rapportages door externe bureaus over de gebreken van het gebouw enz. Allemaal onder het mom van de privacy en/of je hebt er toch geen verstand van!
Vergaderstukken zijn niet compleet, de leden worden niet geïnformeerd en dus niet betrokken bij de besluitvorming! En dan wordt er verwacht dat je weloverwogen besluiten kan nemen tijdens de vergadering.
Inderdaad hebben niet alle leden kennis van de regelgeving of willen zich hierin verdiepen, vergaderingen worden slecht bezocht. Maar dat wil niet zeggen dat het bestuur en de beheerder een eigen koers kunnen varen.
Ik ben juist blij dat door Rob het initiatief wordt genomen deze wantoestanden onder de aandacht te brengen!
Verder ben ik het niet eens met de reactie van Ria Vermeer, dat je in overleg af kan wijken van sommige regeltjes. Welke regeltjes zijn dat dan? Hierdoor ontstaan juist de problemen. Er kunnen alleen maar rechtsgeldige besluiten genomen worden!
…..’Helaas houden veel eigenaren zich inderdaad niet aan de regelgeving, vaak door gebrek aan kennis daarvan en dat is een slechte zaak. Maar hoe vreemd is het als ook enkele SKW gecertificeerde beheerders, die uiteraard wél over deze kennis dienen te beschikken zich niet aan de regelgeving houden?…’
Precies, hoe vreemd!
Toch ook plopt er een vraag bij mij op. Waar is de ( mede) verantwoordelijkheid van de besturen in deze?
Immers niet elke beheerder is tevens bestuurder?
Vanzelfsprekend is het een slechte zaak dat veel VvE leden weinig tot geen kennis hebben van de regelgeving. Maar van een bestuur mag je toch wel iets meer verwachten.
Hoewel ik de aanleiding voor de column best ‘triest’ vind…..alle waardering voor het onder de aandacht brengen.
Ik ben het volledig met je eens Carla, dat het bestuur ook een grote rol speelt in het hele gebeuren.
Een triest voorbeeld van wanbestuur is nu te lezen op http://www.vve-wiki.nl/VvE-forum/onderwerp/frauduleus-bestuur-werkt-samen-met-frauduleuze-beheerder/ maar ook daar speelt helaas de beheerder weer een bedenkelijke rol !
In het voorbeeld van Helene sprake is van een bestuursbesluit om geen inzage te geven in de administratie. Het bestuur is sowieso al niet bevoegd om die beslissing te nemen en ook al zou 99% van de leden het met het bestuur eens zijn en er een vergaderbesluit van maken, dan nog is het in strijd met de reglementen en nietig.
Maar de grote vraag is, moeten VvE beheerders daarin meegaan, ik vind van niet!
VvE beheerders behoren over de juiste kennis van de regelgeving te beschikken en zich niets van eventuele nietige besluiten aantrekken, en zeker niet aansturen op nietige besluiten, hoe plausibel de redenen daarvoor ook wellicht mogen zijn!
Een eigenaar als Helene zou zich juist gesteund moeten voelen door een SKW gecertificeerd beheerder die kennis van zaken heeft, en niet tegengewerkt.
Het is fijn om bevestiging te krijgen dat een (zeker een gecertificeerde) beheerder zich aan de wet-en regelgeving moet houden en dat hij mij juist moet ondersteunen.
Bij ons binnen de VvE houdt de incompetente beheerder én het incompetente bestuur elkaar in het zadel!
Van kritische vragen tijdens de vergadering zijn zij niet gediend. Er worden voorstellen gedaan die totaal niets met beheer en onderhoud te maken hebben. Zo is er al voor tienduizenden euro’s uitgegeven aan nietige besluiten. Als ik daar een opmerking over maak, lijkt het wel alsof de tweede wereldoorlog is uitgebroken. De beheerder beweert gewoon dat de VvE over alles mag besluiten en haalt hiervoor artikel 52 lid 5 van het MR 2006 aan.
En de leden volgen blindelings de beheerder en het bestuur!
Voorzitter van de vergadering mag gewoon lid zijn van de kascommissie, geld onttrekken uit het reservefonds zonder toestemming van de leden en de benodigde handtekeningen enz…
Bestuurslid geeft zich zelf een computer, laat geld van de VvE op zijn privérekening storten om contante betalingen te doen, zonder factuur en er worden privéreparaties betaald! Enz…..
Natuurlijk stel ik daar tijdens de vergadering vragen over! Dat heeft geresulteerd in schriftelijke en mondelinge bedreigingen vanuit het bestuur!
Inmiddels vinden zij mij zo lastig, dat ik hiervoor wordt bestraft! Lekkage vanuit gemeenschappelijk gedeelte waar ik veel last van heb, wordt niet gemaakt. Tijdens de vergadering vraag ik ondersteuning van de leden, maar zij kijken gewoon de andere kant op. Na de vergadering durven zij mij wel aan te spreken en geven mij gelijk, maar daar heb ik niets aan.
Inmiddels ligt er een dagvaarding klaar voor de VvE!
En dat alleen maar omdat ik voor mijn rechten opkom.
Ik zou graag eens met de heren van de SKW certificatie om de tafel zitten en hen ervan overtuigen het certificaat van deze beheerder per direct in te trekken!!
Beste Helene, fijn dat je je hier gesteund weet want wat je aan de orde stelt is om te huilen. De nu te nemen stappen zijn onvermijdelijk en bieden hopelijk wat soelaas.
Beste Helene, ik zou het ontzettend fijn vinden als je mij / ons op de hoogte houdt / brengt van de afloop van de rechtzaak . Ik vind het je eigenlijk belachelijk en jammer dat dergelijke stappen nodig zijn en vind het zeer moedig van je.
Uiteraard wens ik je in ieder geval ontzettend veel succes toe !!!
Het eerste woordje ‘”je” in de tweede zin kon ik helaas niet meer verwijderen 😉
Beste Rob,
Zodra er iets bekend is breng ik jullie op de hoogte. Het is inderdaad jammer dat dergelijke stappen nodig zijn! De prioriteit ligt nu om de lekkage te verhelpen.
Over de andere zaken moet ik nog eens goed nadenken wat ik hiermee ga doen. Het vergt ontzettend veel tijd en energie. Niet dat ik het op wil geven, maar het zou handiger zijn meer leden mee te krijgen.
Ik heb al diverse malen de jurisprudentie voor wat betreft het recht op inzage onder de aandacht gebracht, maar het bestuur hanteert eigen regels!
Nu wordt er nog te veel van uitgegaan dat de beheerder en het bestuur het echt wel zullen weten!
Wat wil je ook als er in de vergaderstukken staat dat het bestuur beslist over het onderhoud aan het gebouw (ja, vandaar dat ik nu een rechtszaak moet beginnen) en dat de voorzitter van de vergadering toestemming geeft om geld te onttrekken uit de reserves!
Ja, u vergeet dat er eerst toestemming van de vergadering nodig is!
Heb ik een vraag aan jou. De beheerder is gemachtigd door het bestuur om geld van alle rekeningen af te halen. Dus ook de spaarrekeningen! En daar is toch echt geen vergaderbesluit over geweest!
De beheerder heeft een volledige volmacht, blijkt uit de inschrijving van de KvK.
Ik zou graag weten hoe dit bij jouw/jullie/andere VvE is geregeld.
Bij vragen hierover wordt door het bestuur en de beheerder erg wazig gereageerd.
Het is jammer dat de SKW certificatie geen reactie geeft op jouw column.
Met vriendelijke groet,
Helene
Beste Helene,
Heel eerlijk gezegd heb ik me daar nooit erg in verdiept nog.
Ik vermoedt echter dat het op dezelfde manier is geregeld als bij jullie.
Er is tenminste nog nooit conform art.32 lid 3 door de vergadering een eigenaar aangewezen naast de voorzitter van de vergadering.
Wel zijn uiteraard alle besluiten welke ten laste komen van het reservefonds door de vergadering bekrachtigd.
Ik weet natuurlijk dat het niet geheel conform de regelgeving is maar ik ken uit ervaring ook jouw gevoel als je er in de VvE bijna helemaal alleen voor staat.
Zolang alles dan maar inzichtelijk blijft in de jaarrekening hou ik het er maar even bij.
Helaas is in jouw VvE echter geen sprake van openheid in de administratie begrijp ik.
Wat betreft de column kan ik meedelen dat ik wel de toezegging heb gekregen dat mijn mail als ingebracht stuk in het college van deskundigen van SKW wordt ingebracht.
Of dat ons verder gaat helpen kan ik uiteraard nog niet zeggen.
De reacties van de betreffende bedrijven waren minder hoopvol, zij blijven van mening dat het juist de openheid en transparantie ten goede komt en dat de VvE gerechtigd is dergelijke besluiten te nemen.
Als ik weer even meer tijd heb ga ik nog wel een vervolgmail sturen, in ieder geval naar SKW.
Hoi Helene, lees ook eens op https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/betalingen-uit-reservefonds-vve/ en dan met name onder het kopje ‘bijzonderheden’.
Ik vrees dat het in veel VvE’s niet volgens de regels geregeld is !!
Hoi Rob,
Het artikel- wie mag er betalingen doen uit het reservefonds- waar jij naar verwijst is mij bekend! Het is gewoon vreemd dat de beheerder bij ons door het bestuur gemachtigd is om geld van alle spaarrekeningen te halen.
Verder wordt er bij ons gewoon geld uit de reserves gehaald, zonder toestemming van de leden!
Als voorbeeld:
Er wordt een voorstel gedaan voor € 6000,– energie besparende maatregelen. Tijdens de vergadering maak ik de leden er op attent dat dit alleen maar kan met een gekwalificeerde meerderheid. Beheerder geeft aan dat dit niet nodig is. Tot mijn grote verbazing is er uiteindelijk totaal € 60.000 uitgegeven aan energie besparende maatregelen. Ik heb dit bij het bestuur en de beheerder onder de aandacht gebracht en gevraagd wie hiervoor toestemming heeft gegeven en wie hiervoor getekend heeft. Reactie was: “Wij, als bestuur hebben hier toestemming voor gegeven. Als je het er niet mee eens bent dan stuur je ons op de volgende vergadering maar weg. Alle andere leden zijn het hier wel mee eens.”
Beheerder laat dus duidelijk steken vallen.
Dit jaar is er weer geld uit de reserves gehaald, zonder toestemming van de leden. Ik heb dit op de vergadering weer onder de aandacht gebracht en de reactie van de voorzitter van de vergadering was: “Ik heb hiervoor getekend. Ik mag voor alles tekenen wat in de MJOB staat”. Hij is hier vast van overtuigd. En de beheerder beaamt dit. En de leden…..ja, als het bestuur en de beheerder dit zeggen, zal het wel zo zijn!
Voor wat betreft de volledige volmacht van de beheerder (met goedkeuring van het bestuur!), daar heb ik de KvK over gebeld. Zij hebben geen controlerende taak. Zij gaan ervan uit dat degene die zich inschrijft naar eer en geweten handelt. Als ik notulen van de ALV kon overleggen dat dit geen vergaderbesluit was, konden zij deze volmacht intrekken.
Zo kan een beheerder zich dus ‘ontfermen’ over de VvE. En met deze inschrijving krijgt hij via de bank een volledige volmacht om over de gelden van de VvE te beschikken.
En de leden hebben hier geen toestemming voor gegeven!
Het is allemaal zeer vreemd!
Hoi Helene, bedoel je nu echt €60.000 ??
Dat zou toch echt helemaal van de gekke zijn !
Het blijft inderdaad allemaal een heel vreemde situatie in jouw VvE.
Wat betreft de gekwalificeerde meerderheid voor energie besparende maatregelen zou ik je voorzitter en beheerder maar eens verwijzen naar https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/stemmenmeerderheid-energiebesparing-vve/
Juist in MR2006 zijn er duidelijke bepalingen over het reservefonds en MJOP en de daaraan gekoppelde begroting te vinden, de artikelen 10 en 11.
Naar mijn idee mag de voorzitter uitsluitend toestemming geven voor de uitgaven die in de begroting conform art. 11 lid 1 en 2 voor het betreffende boekjaar zijn vastgelegd.
Hoi Rob,
Ja, ik bedoel echt € 60.000! Op de vergaderingen heb ik al diverse malen verwezen naar regelgeving, jurisprudentie en de diverse artikelen op de websites van bijv. NederlandVvE.
Maar ja, als het bestuur aangeeft dat de wet en de modelreglementen op verschillende manieren gelezen en geïnterpreteerd kunnen worden en de beheerder hierin mee gaat dan kan ik wel het gelijk aan mijn kant hebben, maar gelijk hebben en gelijk krijgen……
Is het toeval dat nu op de site een artikel is geplaatst “MJOP is geen mandaat voor onderhoud”?
Voor mij is het duidelijk, maar ik heb de moed al opgegeven dit bij het bestuur en de beheerder onder de aandacht te brengen.
“Regels zijn lastig en moeilijk en niet werkbaar!
Pas als het verkeerd gaat is het tijd om de regels toe te passen!”
Tsja……..
Soms kan je het toeval een beetje helpen 😉
Zou het zeker doen en hoop dat je je niet laat weerhouden.
Rob, waar je naar verwijst, via bovenstaande link in je reactie van 11:08 uur, waarvoor dank, lees ik met stijgende verbazing en groeiende afschuw. Diep triest!
Ook het niet vinden van enig gehoor bij VvE Belang, doet een duit in het bekende zakje. Wat rest is de gang naar de rechter.
Mee eens, ook wat Helene ( 27 mei 2015 om 22:47 ) naar voren brengt is ontoelaatbaar. Helene, sterkte in je gerechtvaardigde ‘strijd’.
De praktijk laat dus eigenlijk zien dat er SKW gecertificeerde beheerkantoren zijn waarvan je een optimum aan kennis van zaken mag verwachten.
Echter het hebben van kennis geeft blijkbaar geen ‘garantie’ op ook ernaar kunnen/willen handelen.
* Van de stijfkop en de zot, vult de advocaat zijn pot.*
Wens een ieder die met genoemde praktijken te maken heeft, veel wijsheid.
Ja misschien moeten we gewoon bij zeer slechte prestaties de naam van de beheerder (bedrijf) noemen, zeker bij zeer grote wanprestaties, dan is het snel afgelopen. En zorgen dat het flink verspreid wordt op internet.
Allereerst merk ik op dat al mijn nekharen overeind gaan staan wanneer ik de reacties op de column lees.
Ik ben blij met het feit dat de columnist zich inspant om iets te doen aan de (in mijn ervaring) abominabele kennis en kunde van de gemiddelde (goed betaalde) VvE-beheerder.
Merk voor alle duidelijkheid wel op dat de beheerder echt helemaal NIETS te zeggen (bepalen) heeft in welke VvE dan ook.
De VvE kent slechts: 1. De vergadering (alle leden, het hoogste orgaan), 2. het bestuur, 3. de voorzitter van de vergadering en 4. de kascontrolecommissie.
De “beheerder” heeft kennis, kunde en expertise in te brengen en adviseert en ondersteunt het bestuur en de vergadering. Alles wat de beheerder presteert valt onder verantwoordelijkheid van één van de vier echte organen van enige VvE,
In de praktijk presteren veel beheerders slecht, maar voor veel geld, en daarom juich ik SKW-certificering toe.
De kwaliteit van de beheerders moet echt véél beter.
MVG, Bob.
Beste Bob,
Je hebt gelijk in hetgeen je schrijft.
En tegelijk proef ik een zekere discrepantie bij de volgende zin:
” Alles wat de beheerder presteert valt onder verantwoordelijkheid van één van de vier echte organen van de VvE.”
Wanneer draagt een VvE een groot deel van haar taken, impliciet die van haar bestuur, over aan een beheerkantoor? Technisch en/of administratief.
Met name omdat niet altijd de juiste krachten aanwezig zijn om deze klus, naar behoren te vervullen en tevens om een deskundige continuïteit te waarborgen.
Dat wil m.i. ‘in de praktijk’ dus ook zeggen dat de VvE met deze daad tegelijk een deel van haar verantwoordelijkheid overdraagt aan ‘de deskundigheid’.
Deze ‘deskundigheid’ kan vanzelf sprekend niet zijn welwillende gang gaan, net zo min als het bestuur dat mag.
Regels zijn regels. Dat moge duidelijk zijn.
Ik denk dat de door jou geschreven en door mij geciteerde zin : “Alles wat de beheerder presteert valt onder verantwoordelijkheid van één van de vier echte organen van enige VvE, ” per geval en met enige nuance, bekeken zal moeten worden.
Krijg haast de neiging om juist bij de leden en bestuurders een ‘kwalificatie certificering’ te verlangen.;-)
Helaas zat/zit het huidige bestuur wel met de gevolgen van onjuiste voorstellen/beslissingen uit het verleden.
Hoe denken jullie er over dat een beheerder met SKW certificaat aan de vve gaat vragen om volledige volmacht te krijgen?? toen ik dat las gingen mijn haren ook overeind. Helaas hebben wij een groot eigenaar die de meeste stemmen heeft, dus jullie begrijpen het al, wij kunnen niks uitrichten als hij beslist.
Zo kan ik nog wel even doorgaan maar zal het hierbij laten. Ben sinds kort eigenaar dus valt er voor mij een hoop te lezen
Beste Carla,
Dank voor jouw reactie.
Hoewel ik de redenatie en het gevoel in jouw betoog begrijp zie ik geen discrepantie.
Naar mijn overtuiging heeft ieder van de 4 organen van enige VvE haar eigen taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden.
Wanneer we het bestuur als voorbeeld nemen geldt dat ook onverkort. Het is natuurlijk zo dat ter verlichting van de bestuurstaken (veel) werkzaamheden kunnen worden overgedragen aan derden (technisch, administratief en financieel beheer). Het is echter niet zo dat daarmee ook de verantwoordelijkheid verschuift naar die derde. Het bestuur kent haar eigen verantwoordelijkheden en die zijn in beginsel onvervreemdbaar (delegatie is niet zomaar van toepassing).
Het bestuur blijft naar mijn overtuiging haar eigen verantwoordelijkheden dragen. Maar het is natuurlijk ook zo dat de derde (de beheerder) er niet zomaar een potje van kan maken. De derde is (zo nodig in rechte) aan te spreken op de werkzaamheden en adviezen die zij uitvoert dan wel geeft. Daarom is het mijns inziens zo ontzettend belangrijk dat kwaliteitsborging (SKW) handen en voeten krijgt. De (leken) bestuurders moeten kunnen rekenen en vertrouwen op de vakkennis van de beheerder. De vergadering (alle leden) moeten ook kunnen kiezen voor een goede (gecertificeerde) beheerder.
Bestuurders moeten zich ook heel goed realiseren dat zij hun werk verrichten in het belang van alle leden. Het bestuur kent veel taken en verantwoordelijkheden, maar naar verhouding maar (zeer) weinig eigen bevoegdheden. Het bestuur voert voornamelijk uit wat de vergadering haar opdraagt. Het bestuur werkt voor de leden, en niet andersom.
Vriendelijke groet,
Bob
Beste Carla,
Nog even aanvullen wat ik hiervoor schreef.
Het is natuurlijk wel mogelijk om ook het bestuur te laten doen door een beheerder. Het is dan mijns inziens wel zaak dat de beheerder zich bereid verklaart om tot “bestuur” van de VvE te worden benoemd(!) en de vergadering moet vervolgens de beheerder conform de regelen der kunst in een ALV tot bestuur benoemen.
MVG,
Bob.
Beste Bob,
Dank voor je reactie welke ik onderschrijf.
Toch ook lees ik m.n.: ” De derde is (zo nodig in rechte) aan te spreken op de werkzaamheden en adviezen die zij uitvoert dan wel geeft.”
Juist dat nu bedoelde ik.
Want inderdaad de ( leken ) bestuurders én de leden van de VvE moeten kunnen vertrouwen op de vakkennis en een beheerder.
Mocht dat vertrouwen op enig moment beschaamd worden/zijn, dan kan je dat niet, zonder meer, direct leggen op b.v. het bordje van het bestuur, als zijnde de verantwoordelijke.
Er wordt immers uitgegaan van vertrouwen in de kennis en kunde van de beheerder!
Juist door het ‘gebrek’aan voldoende kennis en kunde van leden ( VvE ) én te vaak ook bij bestuurders.
De nuance die ik tracht aan het licht te brengen geldt ook ten opzichte van hetgeen je zegt: ” Het bestuur voert voornamelijk uit wat de vergadering haar opdraagt.”
Ik begrijp best wel wat je zegt.
Maar toch een klein voorbeeldje waar ik met juist deze zin om de oren werd geslagen.
De vergadering gaat akkoord met een Nieuwjaarsreceptie. Ik maak bekend dat dit niet is toegestaan. ( jurisprudentie is verdeeld over een dergelijk besluit ) Maar goed. Het was nog een cadeautje van het vorige bestuur! Ik heb aangegeven dat wij het als bestuur niet wensten te organiseren. En zie…..de vorige voorzitter kende het door jou genoemde zinnetje uit zijn hoofd en wees mij er fijntjes op dat wanneer ik dat zou weigeren te doen, het consequenties zou hebben. ( opstappen uit het bestuur ).
Begrijp je Bob, ik ben een groot voorstander om de regels na te leven en daar ook scherp op toe te zien. Maar….. er zijn ook momenten waarop de letterlijkheid ( zonder mogelijkheid voor nuance) ook de plank mis kunnen slaan.
Dank ook voor je aanvullende info. Het was mij bekend.
Vriendelijke groet,
Carla.
Beste Carla,
Wij zijn het met elkaar eens. Lang leve de menselijke maat.
HET probleem is helaas vaak dat het zakelijke VvE-probleem een prestigekwestie tussen personen wordt.
Juridisch gezien zal de/een rechtbank altijd naar redelijkheid en billijkheid (ver-)oordelen. Een nuance die in veel VvE’s helaas niet (meer) bestaat.
Het is in mijn overtuiging wel zaak om zwart en wit goed te kennen voordat men de eigen nuance grijs kiest.
Voor chantage (Nieuwjaarsreceptie) zwichten is voor mij (ook) een gruwel, maar het alternatief is soms een nog slechtere keuze.
Vriendelijke groet,
Bob.
Beste Bob,
Ik voel je haarfijn aan. Je zegt het mooi….” ken zwart en wit goed voordat je grijs kiest.” Zó waar!
Bedankt voor de prettige uitwisseling. Was fijn even met je te ‘sparren’.
Beste Carla,
Dank, het genoegen was wederzijds.
“Voorts ben ik van mening dat de kwaliteit van de VvE-beheerders drastisch omhoog moet”.
Met vriendelijke groet,
Bob
Naar aanleiding van het standpunt dat leden alle info rond achterstallige betaling van een lid in moeten kunnen zien is bij onze VVE de discussie ontstaan hoe dit zich verhoud tot de Wet bescherming persoonsgegevens.
Beste Jelte, die wet is in dit geval niet van toepassing omdat de reglementen bepalen dat er recht bestaat op inzage.
Zie ook het oordeel van de rechter in een dergelijke zaak onder het kopje “inzagerecht” in de column hierboven !
Ook in die zaak meende de bestuurder/beheerder geen volledige inzage te hoeven verstekken i.v.m. de privacywetgeving.
Uit dezelfde zaak komt ook onderstaand citaat van de rechter.
“Met het bestuur van de VvE is de kantonrechter echter van oordeel dat de privacy van elk lid op zich meebrengt dat dit recht op informatie niet meebrengt dat een verplichting bestaat om, zonder dat daartoe een noodzaak bestaat, aan elk lid de bankrekeningnummers van de andere leden van VvE verstrekken. Mede gelet op het feit dat het door de ALV benoemde bestuur van de VvE wel volledige inzage heeft in de financiële administratie, is voor het voldoen aan de in art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte genoemde verplichting voldoende dat de administrateur de leden desgevraagd een overzicht verstrekt van de individuele betalingen per lid, alsmede de data waarop deze bepalingen zijn verricht.”
Beste Bob, dank voor de reactie. Wat in onze discussie cruciaal is, is de opmerking “desgevraagd”. In de verantwoording over het boekjaar wordt aan alle leden het overzicht verschaft van de betalingen en eventuele achterstanden daarin. Herkenbaar op persoon. Argument van de bestuurder “name en shame” bevordert het sneller betalen van achterstanden.
Desgevraagd houdt in mijn beleving in dat volstaan kan worden in de rapportage met een totaal overzicht en, als een lid is die wil weten welke leden bijdragen aan een achterstand dat er dan sprake is van de verplichting zoals genoemd.
Je zou inderdaad kunnen volstaan met de rapportage van het totaal en ieder die dat wenst desgevraagd inzage te verstrekken in de achterliggende informatie.
Persoonlijk ben ik voorstander van de grootst mogelijke vorm van transparantie binnen een VvE.
Alle leden zijn gezamenlijk verantwoordelijk om de kosten voor onderhoud van het complex bij elkaar te brengen en vraag me dan ook af waarom men soms zo huiverig is om deze gegevens gewoon In de jaarlijkse rapportage weer te geven.
In mijn huidige en vorige VvE worden deze gegevens altijd gewoon inzichtelijk gemaakt in de jaarrekening zonder dat er ooit een probleem van gemaakt wordt.
En naar mijn mening heeft iedereen daar ook gewoon recht op.
Ik ben het tenslotte ook met de bestuurder eens dat men daardoor minder snel betalingsachterstanden laat ontstaan.
…. daarnaast is het ook zo dat schulden na verloop van een termijn na vaststelling van de jaarrekening moeten worden omgeslagen over de andere eigenaren.
Tenslotte moet er in een ledenvergadering ook eventueel over de betalingsachterstanden gesproken kunnen / mogen worden.
Iedere eigenaar heeft er dus belang bij dat deze zaken gewoon open en eerlijk op de jaarrekening vermeld worden !
Rob, dank voor de toelichting ik neem hem mee in onze discussie.
1. Als besluiten nietig zijn of nietig moeten worden verklaard, is het beste om naar de kantonrechter te stappen
2. dat geldt ook als een beheerder of bestuurder zonder machtiging van de ALV geld van de rekening haalt of zonder instemming van de ALV renovaties laat verrichten. Kijk goed dan naar de splitsingsakte en oprichtingsakte alv van de notaris waarin staat tot welk bedrag een beheerder/bestuurder uitgave mag doen voor bijv spoedreparatie (dat is meestal een klein bedrag).
wanneer een bestuurder beheerder wanprestaties verricht, kun je ook naar de kantonrechter gaan, en als alv niet meewerkt dat doen met een vervangende machtiging.
als meer mensen dit gaan doen is het snel afgelopen, net ook procedure gestart, en ook alv gevraagd om directe ontbinding vvemngtnh contract, die ook zonder instemming alv renovaties laat verrichten en ook na waarschuwing hier gewoon mee doorgaat, hiervoor al procedure gestart en wat mij betreft direct ontbinding contract, als alv niet instemt, vraag ik voorlopige voorziening aan met direct uitspraak in bodem. Als meer mensen dat gaan doen zullen meer beheerders op hun tellen gaan passen, maar helaas weten mensen dat niet wat ze moeten doen
In feite zouden leden van een VVE ook een ‘vve rijbewijs’ moeten hebben wanneer leden besluiten een aandeel te kopen in een groot appartementsgehbouw met tig appartementen. Een ingehuurde beheerder spint er nu garen bij wanneer deze stelt dat, wanneer leden VVE een rechtszaak aanspannen, dat deze beheerder voor de ‘begeleiding’ extra kosten rekent en die in rekening brengt bij de VVE. Nu staat er wel iets in de overeenkomst over begeleiden bij schade/rechtszaken, en dat hier extra kosten voor gerekend worden, maar dan moet zo n beheerder wel a een offerte laten zien, b de noodzaak aantonen en c daarover laten stemmen. Zolang wij een extern beheerder hebben zijn alle alv’s nietig want a. geen vz van de vergadering aanwezig b geen bestuurder aanwezig (die is extern benoemd maar niet aanwezig op de vergaderingen), dat betekent dat de onderhandse notulen ook niet kunnen worden ondertekend door vz en bestuurder (en dat is nietig). Dus alle alv’ zijn nietig. WE zien in praktijk heel veel kwetsbare vve leden die het niet snappen, ook al probeer je van alles uit te leggen. Ze zien ‘de wet, het reglement etc. als iets wat een ander vve stelt (een vve lid die dit meldt dat het gaat om regels uit notariele akten en wetten)