VvE loopt jaren servicekosten mis bij verkoop appartement
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) uit Kapelle heeft te kampen gehad met een notoire wanbetaler. De Zeeuwse VvE heeft de afgelopen jaren weliswaar enkele betalingsherinneringen en aanmaningen gestuurd, maar nooit actie ondernomen door een incassobureau in te schakelen. Mede als gevolg hiervan is de betalingsachterstand van de eigenaar opgelopen tot ruim vijf jaar. Onlangs heeft de eigenaar zijn appartement te koop gezet en inmiddels heeft hij een koper gevonden. De VvE was daardoor gerustgesteld want de notaris zou de betalingsachterstanden gaan innen bij de koper. Het bestuur van de VvE realiseerde zich echter niet dat van de koopsom niet álle achterstanden ingehouden kunnen worden.
Koopcontract gesloten
In september is het koopcontract gesloten. De levering van het appartement zal al medio november plaatsvinden. De notaris nam daarop contact op met het bestuur van de VvE en vroeg, onder meer, naar de betalingsachterstanden van verkoper over 2013 en 2012. Het bestuur gaf de notaris een keurig overzicht van alle niet betaalde bedragen sinds 2008. De notaris wees erop – tot grote schrik van het bestuur – dat hij bij de koper slechts de bedragen kon innen over het lopende en verleden boekjaar. De wet bepaalt immers dat de koper alleen aangesproken kan worden voor de schulden die opeisbaar zijn geworden in die boekjaren. Vanaf begin 2012 dus.
Grote gevolgen
De VvE heeft hierdoor een tegenvaller ter grootte van drie jaar servicekosten. Aangezien het om een kleine VvE gaat en aangezien de VvE hier geen rekening mee had gehouden, zal de VvE nu noodzakelijk onderhoud moeten gaan uitstellen totdat van iedere eigenaar een extra bijdrage is geïncasseerd. Alternatief is om van de balans een fors bedrag af te schrijven. Mogelijk had deze tegenvaller voorkomen kunnen worden door eerder in te grijpen.
Verkopers worden vaak ‘met rust gelaten’
Het verhaal van de Kapelse VvE is geen unicum. Het komt vaker voor dat wanbetalers ‘met rust gelaten worden’ als het appartement te koop staat. Ten onrechte gaan veel VvE’s er dan namelijk van uit dat de achterstand volledig geïnd zal worden door de notaris. Helaas is dit beperkt tot maximaal twee jaar. Wij raden iedere VvE aan om een goed incassobeleid te voeren: op deze manier kunnen grote tegenvallers voorkomen worden.
Onderzoek naar betalingsachterstanden in VvE’s
Stichting VvE Belang is een onderzoek gestart naar betalingsachterstanden van VvE-leden.
Gerelateerd
– Handleiding incasseren achterstallige VvE bijdragen (VvE-Handleidingen)
– VvE kan appartement verkopen bij achterstand servicekosten (Nieuws / Artikelen)
– TIP: Innen achterstand bij verkoop appartement beperkt (VvE-informatie)
– TIP: VvE een incassobureau inschakelen (VvE-incasso)
– Onderzoek naar betalingsachterstanden in VvE’s
als het over meerdere jaren gaat neem ik aan dat deze achterstanden, net zoals alle andere financiële zaken op de jaarvergadering besproken worden. Gaat de vergadering akkoord met deze achterstand, dan heb je daarover collectief een besluit genomen en zal dit voor het bestuur wellicht met een sisser aflopen.
Is daar geen melding van gemaakt, of heeft men de aanwijzingen van de vergadering niet opgevolgd (aanwijzingen bijvoorbeeld om een incassobureau in te schakelen) dan hoop ik maar dat de bestuurders van deze VVE een Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering hebben.
Ik zou het als onwetend lid van de vereniging wel weten, ik zou het bestuur er toch even voor aanschrijven.
Grote gevolgen? Volgens de modelreglementen dienen de achterstanden omgeslagen te worden naar de andere leden. Het onderhoud zou dus gewoon uitgevoerd kunnen worden.
Dat omslaan is een behoorlijk ‘groot gevolg…’ M.n. aangezien het om een kleine VvE gaat.
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
In alle modelreglementen is een artikel opgenomen waarin is bepaald dat de schuld van een eigenaar na een bepaalde termijn omgeslagen dient te worden over de andere eigenaars.
Helaas zijn er zeer veel bestuurders (zelfs voorzien van SKW certificaat) die deze bepaling geheel negeren.
Wanneer deze schulden conform de reglementen worden omgeslagen, zal er naar mijn mening eerder en vaker bij eigenaren “een lampje gaan branden” dat er werk gemaakt moet worden van een strakke incassoprocedure.
Is het echt zo eenvoudig voor de notaris om een betalingsachterstand van bijna 2 jaar op de koper te verhalen? Als ik als koper met een dergelijk lijk uit de kast geconfronteerd zou worden, zou dat reden kunnen zijn om van de koop af te willen zien. Het komt mij in ieder geval vreemd voor dat je voor een voldongen feit staat?
Beste Colin,
Ja, zo eenvoudig is het. In de wet staat namelijk dat de koper hoofdelijk aansprakelijk is voor de achterstanden uit het lopende en verleden boekjaar. Vaak zie je een erg grote achterstand terug in de verkoopprijs. Ook komt het voor dat het de koper ‘niet uitmaakt’ of er grote achterstanden zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval als panden op een veiling ver onder de marktprijs verkocht worden.
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Colin,
Je zal als koper niet worden geconfronteerd met een dergelijke vordering. De notaris zal de ‘betalingsachterstand’ achterhouden van de aanvankelijke verkoopprijs die de kopende partij betaald. Indien je een appartement aanschaft voor EUR 135.000,- en er is een vordering van EUR 500,- krijgt de verkopende partij ‘maar’ EUR 130.000,- gestort…..
Een bekend SKW gecertificeerd VVE beheerder houdt nog steeds een nietige besluitvorming in stand door ALV’s te laten besluiten om vorderingen niet om te slaan over de overige leden, zoals is vastgelegd in de splitsingsakte of het modelreglement.
Toch vreemd dat deze beheerder deze nietige besluitvorming in stand houdt !!
Indien er sprake is van een executieveiling zullen de achterstallige betalingen uit het lopende en voorgaande boekjaar opgenomen worden in de bijzondere veilingvoorwaarden.
Deze kosten komen bovenop de biedprijs en zijn voor rekening koper.
In die situatie wordt je als koper dus wel geconfronteerd met dergelijke vorderingen, maar daar kies je in dat geval ook voor.
De vordering op de verkopende partij blijft natuurlijk wel bestaan. Als de verkoopopbrengst hoger is dan de hypotheek, kan (op het verschil) beslag worden gelegd. Als dat niet mogelijk is, kan wellicht loonbeslag worden gelegd. Slechts bij een faillissement van verkoper bestaat de kans (maar hoeft niet perse) dat de vordering (al dan niet deels) moet worden afgeschreven.
hier een eigenaar 5 jaar achterstand van vve betalingen schrijven aanspreken niets helpt de man betaald niet alles in plaats van 53 euro betaald hij maar 27 per maand er word nu een nieuwe voorzitter aangesteld en penninmeester omdat de andere verhuizen en de oudste haar huis heeft verkocht en alles door heeft gegeven een incasso / deurwaarder aan stellen om het geld alsnog te recuperen durft de vve niet grote woorden maar daden is wat anders het antw is dat ze bang zijn van de betreffende eigenaar van het pand met vve schulden er is ook een reservefonds aanwezig de eigenaar die schuld heeft bij vve word meer niet dan wel op de hoogte gehouden is en vve bestuur met grote vraagtekens wat gebeurd er nu als de nieuwe voorzitter dit allemaal op zijn bord krijgt hoe dit op te lossen? het pand van de vve eigenaar met schulden vertoont al jaren zwaar achterstallig onderhoud waar niets word aan gedaan kan in sommige gevallen de vve niet de gemeente aanschrijven om dit pand te sluiten/ verplicht te verkopen?
Hé “Ik”,
Wat dacht je van punten en hoofdletters?! Hier is geen touw aan vast te knopen.