Jock
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoho, die 100% is nou niet bepaald MIJN focus…..
Enfin:
Als de werkwijze van de voorstemmers (en dus van de advocaat) niet de juiste is zal dat vanzelf blijken, het “stappenplan” is immers ook geen wetgeving en ook de mening van een advocaat.
Ik hoopte voor mijzelf al eerder de zaak een beetje helder te krijgen op grond van de wetteksten, en ik ga in dat kader het boek “Het wijzigen van de akte van splitsing in appartementsrechten” van het Instituut voor Bouwrecht nog even bestuderen, en dan zien we verder wel. In elk geval bedankt voor jullie reacties!Beste Bob en Rob,
De persoon die in de vergadering aankondigde dat de 92% voorstemmers even de bij de rechter een vervangende machtiging voor die 8% tegenstemmers gaat halen baseert zich op een mail van een advocaat die stelt zich in VvE recht gespecialiseerd te hebben.
In die lange mail geeft hij een aantal zaken aan, waaronder het gegeven dat een rechter bij schade aan onze kant het besluit tot statutenwijziging zal moeten vernietigen, en dat dat dus een zinloze weg is.
Hij sluit de brief af met de volgende alinea: “Kortom, indien de VvE alsnog tot wijzing van het reglement van splitsing wenst over te gaan zal dit
met medewerking van alle eigenaren en beperkt gerechtigden moeten gebeuren. Indien een of
meerdere eigenaren of beperkt gerechtigden zich niet verklaren of hun medewerking zonder redelijke
grond weigeren, kunnen een of meerdere eigenaren aan wie ten minste de helft van het aantal
stemmen in de vergadering toekomt het geschil voorleggen aan de kantonrechter en haar verzoeken
om de medewerking van de weigerachtige appartementseigenaars en/of beperkt gerechtigden te
vervangen door de vervangende machtiging van de kantonrechter. Of een dergelijke machtiging zal
worden verleend is moeilijk te voorspellen. Dit is in hoge mate afhankelijk van het redelijkheidsoordeel
van de behandelend rechter.”
Hij heeft het hier niet over wel of niet vergaderen of de 80%, hij stelt hier enkel dat dit de enige weg voor de voorstemmers is.
En wat ‘men’ dus nu van plan is , is om in juni te gaan vergaderen en omdat de 100% dan dus niet gehaald gaat worden vervolgens naar de kantonrechter te stappen voor die vervangende machtiging, waarna ze op 100% uit kunnen komen en het gewoon door kan gaan. En ik lees in dit stuk van de advocaat of in de wet niet dat ze dit niet kunnen, sterker nog, ik lees het als zijnde de ‘enige weg’. Vandaar dus mijn conclusie dat de leden straks met twee procedures tegelijk bezig zijn, zij halen hun machtiging en wij de besluitsvernietiging. Lijkt me gek.
Verder heeft de advocaat het over het redelijkheidsoordeel van de rechter, wat dus alle kanten (ook de verkeerde) op kan gaan. Terwijl vragen om vernietiging cfrm 5:140b voor ons risicoloos lijkt, dus zal het jullie duidelijk zijn waarom deze kwestie zo belangrijk is…….Beste Bob, bedankt voor je reactie.Eerlijk gezegd worstel ik meer met de logica en wat er staat dan met de taal….
Jij schrijft in je “Aanvulling poging 1” in je tweede alinea dat er maar 1 optie rest nl 139:2 lid 1. Vergaderen, met ruime meerderheid besluiten en dan drie maanden wachten wat de minderheid gaat doen.
Nee zeggen zij, wij passen artikel 140:1 lid 1 toe en als de kantonrechter ons die machtiging geeft hebben we die 100% en zijn we klaar.
En als ik 140:1 lid 1 lees staat dat er ook.
Wanneer is dan volgens jou die machtiging van toepassing?Geen probleem Rob, bedankt voor je input. Wellicht zal in de nabije toekomst in onze situatie blijken hoe e.e.a. zit en dan weten we meer.
Dan vraag ik mij alleen nog af waar jij gevonden hebt dat de eerste manier zonder vergadering is ? Dat staat niet in 139:1 dus wellicht in jurisprudentie?
groepjes,
RobHa Rob, ik snap wat je zegt, maar ook weer niet.
En in het stappenplan staat: “Indien de wijziging tevens (of alleen) de statuten of het reglement van de VvE betreft dient altijd een besluit in vergadering genomen te worden (art 2:42 lid 1 BW)”
En in 2:42 lid 1 staat dat inderdaad, en de verdeelsleutel is altijd een onderdeel van de statuten (dat blijkbaar een enger begrip is dan splitsingsakte, dan zie ik ook terug in onze akte) dus moet dit via een ledenvergadering.
Zit ik goed?Beste Rob, zeer bedankt.
Ik begrijp echter niet waarom 5:140 lid 1 betrekking heeft op de eerste manier, want bij ‘medewerking van alle appartementseigenaren’ is een vervangende machtiging immers onnodig…. meer dan ‘alle’ heb je niet nodig.
5:140 lid 1 heeft het over leden die niet toestemmen en dat is het geval bij onze situatie, en bij 5:140 lid 2.
Waarom ik hier zo over doorga: het grote verschil is dat bij zo’n vervangende machtiging de kantonrechter inhoudelijk op de kwestie ingaat en dan moet je maar afwachten hoe het afloopt.
Maar bij besluitsvernietiging cfrm 5:140b hoef je als minderheid enkel aan te tonen dat je schade hebt en dat je geen schadevergoeding is aangeboden en dan moet de rechter het besluit vernietigen.
Dat is dus nogal een verschil.
Hoe zie jij dit?Beste mensen,
Ik moet helaas toch even terugkomen op mijn vraag als topicstarter, hierboven.
Ik dacht namelijk e.e.a. te snappen door het artikel dat Rob adviseerde, namelijk
Ik las daar onder besluit verworpen door minder dan 80% vóórstemmers dat men naar de kantonrechter kan om een machtiging te vragen betreffende de tegenstemmers zodat het besluit toch met minimaal 80% is aangenomen.
Dat is bij ons niet van toestemming omdat het percentage vóórstemmers 92% is en dat het voorstel ‘dus’ is aangenomen, waarna wij tegenstemmers binnen drie maanden naar de arrondissementsrechter moeten als wij het genomen besluit willen vernietigen.
Maar tijdens de recente vergadering kondigde een van de voorstemmers aan dat men (als 8% tegenstemt ) naar de rechter stapt om een machtiging te krijgen en zo alsnog op 100% te eindigen.
En dat begrijp ik niet: het kan toch niet zo zijn dat ZIJ een rechtszaak voeren bij een lagere rechter om tot 100% te komen en dat WIJ tegelijkertijd een rechtszaak voeren bij een hogere instantie om hun besluit te laten vernietigen, dat klinkt onlogisch en onpraktisch.
En die situatie kom ik in het “stappenplan” niet tegen. Als ik in het BW kijk zie ik artikel 5:140 lid 1 (die machtiging die zij willen halen) en 5:140b lid 1 (het vernietigen wat wij willen). Naar mijn gevoel conflicteert dit, welke denkfout maak ik?
@Nico, ik denk dat je gelijk hebt, in de wvw is bijv. geregeld dat een auto die een voetganger aanrijdt altijd eenzijdig 100% schuld treft, behalve in geval van aantoonbare opzet zoals zelfmoord. Als dat op privéterrein gebeurt zal de WA-verzekeraar die lezing zeker niet pikken.
Maar zoals Carla zegt: je kunt gedragsregels in het huishoudelijk reglement opnemen en ‘dus’ dan toch ook alle gedragsregels uit de wvw…? Zodat de wvw niet als juridische wet geldig is in de parkeergarage, maar wel op inhoud. Zoals je ook een gebod van max. 30 km/u in een huishoudelijk reglement kunt opnemen, je kopieert dan gewoon de inhoud van een wet en maakt daar een privaatrechtelijke regel van.
Dit is interessant, benieuwd hoe dit juridisch zit.@Rob, jouw (en mijn) uitgangspunt is dat als er dingen wel of niet zijn toegestaan, men zich daar aan dient te houden.
In deze VvE is het zo dat men het met elkaar eens is dat iets gewijzigd moet worden maar dat men dat ook gewoon kan afspreken. Een nieuwe splitsingsakte vond men in 2013 te duur, je kunt het toch ook informeel afspreken als iedereen ‘redelijk’ en ‘volwassen’ is?
Ik herinner mij niet dat er in de periode dat ik er ben überhaupt een kascommissie was, het bestuur komt met cijfers en dan is dat toch prima? En nu blijkt, na het externe advies van de advocaat, dat de jaarrekeningen van de afgelopen jaren niet kloppen, dan maakt het bestuur die toch gewoon opnieuw en dan is dat toch ook prima? En als er een kascommissie is praat die gewoon met het bestuur mee, door de al zeven jaar durende ruzie tussen de 90% en de paar losse parkeerplaatseigenaren staat die meerderheid als een blok achter het bestuur, het is totaal verzuurd.
Het is mij ook niet duidelijk hoe de man benoemd is, ik ben pas sinds 2015 bij de VvE en in alle notulen wordt hij voorzitter genoemd en volgens de KvK zit hij ook in het bestuur.
En hij krijgt zoveel decharges als hij maar wil, immers 90% is het vanwege persoonlijk financieel voordeel met hem eens (EN woont naast of tegenover hem) , al zegt hij morgen dat 1 plus 1 twaalf is. Dus als niet het feitelijk handelen, maar de decharge het punt is dan zijn we snel klaar en komt hij er gewoon mee weg.Duidelijk, bedankt!
@Bob: wat steeds gekker wordt is eigenlijk ‘alles’ 🙂
Zoals ik eerder al uitgelegd heb werden in deze VvE vanaf ongeveer 2013 ‘fantasie’-statuten gehanteerd om zo de parkeergarage-kosten in afwijking van de enige echte statuten met zo’n 300% te laten stijgen. In december heeft een advocaat daarover gezegd dat dat niet correct is en sterk nog: dat zijns inziens het toenmalige besluit om tot statutenwijziging ook niet meer geldig was zodat die nieuwe splitsingsakte notarieel helemaal niet meer gepasseerd zou kunnen worden. Wat ik hierboven voorspelde gebeurde dus afgelopen zaterdag: er werd ter plekke een nieuwe statuten-wijzigingstekst op tafel gelegd maar iemand had op het laatste moment gelezen dat deze een tijdje ter inzage gelegd had moeten worden, dus is het zinnetje dat deze wijziging op 23 maart aangenomen is met pen doorgestreept (!). De besluitvorming gaat dus naar de volgende vergadering , maar men wilde NU weten of wij/ik tegen zouden stemmen. Ik wilde deze tekst (met daarin verwijzingen naar andere artikelen van de splitsingsakte) op mijn gemak kunnen bestuderen thuis, samen met de hele tekst van de akte. En daarover kunnen nadenken en eventueel advies inwinnen. Maar men heeft desgevraagd dezelfde tekst als zes jaar geleden (voor mijn tijd) gehanteerd dus men voelt op zijn klompen aan dat wij hier niet meer akkoord zullen gaan. En de hele club keerde zich verbaal agressief tegen mij. Nu hoef ik daar geen vrienden te hebben, maar toch zijn dit soort dingen erg vervelend om mee te maken. Op inhoud kan ik mijn mannetje wel staan, maar tegen op onderbuikgevoelens gebaseerde beledigingen en insinuaties kan ik niet zo goed. Toen ik later over een heel ander onderwerp een gewone en rustige vraag stelde (waar ooit het besluit genotuleerd was dat servicekosten niet jaarlijks afgerekend werden maar het surplus bij de reserves gevoegd werd) schreeuwde de voorzitter dat hij “het” nu zat was en op het punt stond af te treden zodat wij het vervolgens verder uit konden zoeken, en dat was IK schuld (picture uitgestrekte arm met uitgestoken vinger). Op mijn vraag kwam geen antwoord, wel gaf een ander lid aan dat dit inderdaad nooit genotuleerd was (zodat ik dan toch een punt had?). Enfin, dit laatste heeft niks met dit draadje te maken, maar ik wilde je vraag even (deels) beantwoorden. Ik zal nu even een andere rubriek gaan opzoeken om mijn vraag over het voorzitterschap te stellen.Welnu, de vergadering is achter de rug! En het wordt alleen maar gekker.
Ik zou jullie af en toe een dingetje voor willen leggen , maar dat zal niet telkens over hetzelfde gaan, er speelt teveel, ook als ik mij beperk tot ‘mijn’ belangen.
Is het slim om in dit draadje verder te gaan, of wordt dat niet gelezen en moet ik telkens een nieuw topic aanmaken..?Rob, Bob en Rene, hartelijk dank, hier kan ik iets mee.
Om nog even in te gaan op de gefronste wenkbrauwen van Rene: het is geen kwestie van slapen, het is een mix van moedwil en onkunde. Ik ben eigenaar van een parkeerplaats vanaf 2015 maar ik heb de notulen vanaf het begin (denk ik) en dat is 2012. En ik kan objectief vaststellen dat de leidende houding altijd geweest is: wij doen wat wij willen en met wetten en reglementen hebben we niks te maken (die heeft ook praktisch niemand bij zich tijdens een vergadering). Onderliggend probleem is dat er veel meer parkeerplaatsen zijn dan woningen zodat men een ander belang heeft. Tel daarbij op dat de woningeigenaren samen aan een gezellig hofje wonen en ongetwijfeld met elkaar barbecuen, terwijl de parkeerplaatseigenaren extern wonen en/of verhuren. Dat moet natuurlijk niks uitmaken, maar dan snappen jullie het sfeertje. In de vergadering krijgen de woningeigenaren alle ruimte, vragen van de parkeerplaatshouders worden genegeerd etc etc. En dan kun je over regeltjes beginnen, maar tussen gelijk hebben en gelijk krijgen zit een enorme kloof. Wie naar de rechter zou willen stappen over alles wat hier gebeurd en genotuleerd is zou tientallen zaken hebben lopen. Vandaar dat ik me enkel op de hoofdzaak probeer te focussen.
Hoi, daar ben ik weer. Is het ondanks dat mijn vraag een andere is een idee dat ik gewoon in dit draadje doorga..? Het gaat immers nog steeds om dezelfde VvE vergadering .
Het gaat om het volgende. In de vergadering is beslist -via een stemming- dat er een onderzoek gaat komen naar de mogelijkheden en consequenties van zonnepanelen die het stroomverbruik van de parkeergarage zou moeten drukken. Of dat interessant is hangt uiteraard van de kosten af.
Nu krijgen we de statuten en tot mijn verbazing staat daarin dat tot aanschaf van zonnepanelen is besloten door de vergadering . Gelukkig waren mijn beide medestanders bij de vergadering aanwezig en hebben die hetzelfde gehoord.
Maar wat moet ik nu doen? Tegen een besluit van de ledenvergadering moet je volgens mij binnen een maand bezwaar maken bij de kantonrechter als je het onterecht vindt. Maar hier is geen sprake van een ledenbesluit maar van foute notulen..!
Volstaat dan een aangetekende brief aan het bestuur met het verzoek deze fout te corrigeren ? De andere leden hebben dit natuurlijk ook gezien maar willen zoveel mogelijk kosten op ons deponeren en zullen dus niet klagen.
Graag jullie mening
groetjes
Rob
