Matthijs_ZH
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Rob, dank weer voor het meedenken.
Je schreef:
Nogmaals: het bestuur is GEEN RvC (niet formeel en ook niet informeel)
Ook een eventueel benoemde KCC maakt nooit deel uit van het bestuur.
Dit was nu juist de verwarring die de grondslag was voor mijn initiële vraag. Dat hetgeen reglementair een raad van commissarissen is, in het spraakgebruik hardnekkig ‘het bestuur’ wordt genoemd (niet alleen door de leden, óók door buitenstaanders zoals administratiekantoren).
De oplossing die Bob had bedacht (optie 1) speelt al een tijdje door mijn gedachten. Ik vind die slim bedacht, maar vraag me af of ze werkbaar is, zeker gezien de bestaande spraakverwarring (niet alleen in onze VvE, zie mijn overbuurman ‘contactpersoon’ Lieuwe). Ik vrees dat die verwarring optreedt in vele VvE’s met die aanvullende artikelen over een RvC in hun splitsingsakten.
Optie 2 heeft de schoonheid van de eenvoud. Ik ga daar op kauwen!
Beste William,
Bedankt voor je uitvoerige uitleg.
Onze splitsingsakte wijkt op dit punt van ‘besturen’ inderdaad af van het modelreglement. We moeten het echter wel daarmee doen.
Eerder schreef je:
De taak om het bestuur (of dus externe beheerder) te controleren rust doorgaans bij de kascommissie, die vervolgens een advies uitbrengt aan de vergadering van eigenaars. Overigens hebben de meeste professionele, externe beheerders naar mijn mening de voorkeur om NIET als bestuurder ingeschreven te staan.
Misschien begrijp ik je verkeerd, maar heeft zo’n externe bestuurder wel die keuze? Ik dacht toch dat het reglement in de splitsingsakte leidend is? En geen van de beheerkantoren die offerte uitbrachten hebben gevraagd naar ons reglement, en hebben dat dus ook niet gelezen.
Het blijft voor mijn gevoel tamelijk onverdraaglijk wanneer een extern beheerder zo’n beetje alle bestuurstaken uitvoert en dat voor de daarbij gemaakte fouten het ledenbestuur (van goedwillende amateurs) de verantwoordelijkheid draagt.
Dat jij ervaring hebt met ruim 150 VvE’s maakt mij nieuwsgierig naar jouw beroep. Maar dan durf ik jou nu wel een gewetensvraag te stellen: vind jij dat een professioneel beheerkantoor het ledenbestuur enigszins zou moeten begeleiden c.q. ‘opvoeden’? In ons geval was het eerder andersom, helaas.
Een aansprakelijkheidsverzekering lijkt me sowieso een must voor zo’n ledenbestuur (als een verzekeringsmaatschappij zo’n risico aandurft…).
Beste Rob,
Ik zet uit jouw bovenstaande posting even twee uitspraken onder elkaar:
1) Je eerste zin:
Die dualiteit wordt gewaarborgd door aan de ene kant de administrateur (bestuur) en aan de ander kant de kascontrolecommissie, of in jouw geval de raad van Commissarissen.
2) Je laatste alinea/laatste twee zinnen:
Wanneer de ALV besluit om de administratie uit te besteden aan een administratiekantoor (beheerder) is het bestuur daarvoor eindverantwoordelijke.
Da’s ook de reden waarom decharge aan het bestuur verleend dient te worden en niet aan het administratiekantoor (beheerder).
Duidelijker dan hier kan de begripsverwarring (zelfs binnen één persoon) niet worden weergegeven!
Op alle tussenliggende teksten ga ik niet meer in; vrijwel alles was al eerder te berde gebracht en we gaan nu in kringetjes ronddraaien. Ik stel voor dat we vaststellen dat wij ‘agree to disagree’. Misschien heb ik het ook niet altijd bij het goede eind. Wel wil ik je nog een kleine anekdote vertellen.
Gistermiddag zag ik op straat weer mijn overbuurman. Hij is gepensioneerd en vindt het leuk om veel tijd te investeren in zijn VvE: de ‘spiegelflat’ van ons eigen complex, vrijwel identiek en ook rond 1950 gebouwd. Zoals wel vaker knoopten wij een gesprekje aan.
Indachtig de discussie in dit forum, vroeg ik Lieuwe hoe de boel in zijn VvE geregeld was, qua reglement in de akte. Ook de overkant heeft, net als wij, een reglement dat gebaseerd is op het MR 1973. En net als bij ons, werkt ook hun VvE met een extern beheerkantoor.
Nu was ik benieuwd hoe zij de onderlinge taakverdeling resp. verantwoordelijkheden geregeld hebben. Lieuwe is – als meest betrokken en zeer actieve eigenaar – zo’n beetje het gezicht van de ‘overkant-VvE’. Voortdurend in touw voor zijn vereniging en aanspreekpunt voor alle leden/eigenaren. Ik vroeg hem hoe bij hen de besluitstructuur geregeld was.
“Lieuwe, jij bent de voorzitter? Ja toch?” Lieuwe: “Nee, ik ben de contactpersoon. Wij hebben geen voorzitter.”
Ik: “Maar hebben jullie dan wel een bestuur?”
Lieuwe: “Jawel, van vier leden. En die staan allemaal keurig ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Maar behalve ik zijn die andere drie niet actief.”
Vervolgens wees ik hem erop dat in ons beider reglementen dat wat wij voor het gemak ‘bestuur’ noemen, feitelijk ‘de commissarissen’ zijn. Ja, dat wist hij ook wel vaag, maar dat ‘deed er niet zo toe’. Dus vroeg ik hem hoe hij dan vierbestuursledencommissarissen bij de KvK had kunnen inschrijven, aangezien het reglement bepaalt dat er ‘drie of vijf commissarissen zijn’. Dit had hij zich nooit afgevraagd, en kon hem ook niet echt boeien. “Het gaat toch gewoon goed zo, zoals het nu gaat?”
Daarna vertelde ik hem dat het er in een conflictsituatie wel degelijk toe kan doen dat je de zaken goed geregeld hebt, want rechters kunnen nogal eens als mieren tekeer gaan.
Waarom vertel ik je deze anekdote Rob?
Het schokkende antwoord is, dat wij (Bob, Carla, William, jij, ik en misschien nog enkele anderen) als bovengemiddeld ontwikkelde burgers en zeer betrokken VvE-deelnemers nu al wekenlang bakkeleien over de tekortschietende definities betreffende de VvE-besturende organen en personen. En dat massa’s administratiekantoren hier totaal geen benul van hebben. Sterker nog: op onze zoektocht naar een nieuw beheerkantoor (nadat we het vorige hadden opgezegd) merkten we dat 2 van de 3 kantoren zich geen raad wisten met onze vraag hoe ze nou de stemmingen organiseerden (“Gewoon, met handopsteken…”). Geen enkel besef dat daarmee geen recht werd gedaan aan de volmachten. En pas wanneer wij daarop wezen, volgde er iets van een ‘Oh ja’-beleving.
En dan als klap op de vuurpijl dus ook nog een KvK die (na opgave door Lieuwe) zomaar vier bestuursleden/commissarissen registreert, in strijd met het reglement in de akte. Dus zonder ook maar iets te controleren.
Als je dit alles bij elkaar optelt, qua falende deskundigheid, hoe kun je dan nog van ‘gewone leden’ verwachten dat zij het allemaal wél ten volle doorzien? Of dat zij -onbezoldigd, dat ook nog – zitting (durven) nemen in een z.g. ‘bestuur’ dat nota bene de eindverantwoordelijkheid zou moeten dragen i.p.v. de (betaalde) ‘professionele beheerder’.
Ik vind dat we langzamerhand wel tot een conclusie kunnen (of moeten) komen.
Die is niet zo vrolijk.
Het is een zooitje in VvE-land.
Bepalingen en definities in diverse (al dan niet aangepaste) MR’s en BW-artikelen fietsen vrolijk kaleidoscopisch door elkaar heen. Met een parafrase op de titel van een vermakelijk boek van Harry Mulisch: ‘Voer voor juristen’.
En dan hebben we het dus over bijna 150.000 VvE’s in ons land. Met ruim 2 miljoen onvrijwillige – want wettelijk aangewezen – leden, aan wie zonder enige opleiding, ervaring of expertise wordt toevertrouwd om het vakkundig beheer van hun appartementen te begeleiden. Ik vind dat absurd.
Of, met een modern hypewoord: bizar.
Welcome to the club, GJ. Hoe meer kritische meedenkers hoe beter.
[Toevoeging: Sorry, ik dacht even dat u een nieuwe deelnemer, was maar u blijkt al 8x te hebben gepost. Was mij even ontgaan.]Dag Rob. Ik ga hier niet alles opnieuw opschrijven wat verloren is gegaan, zoals ik al meldde.
Wat betreft het eerste punt: in het artikel waarnaar je verwees (en gerelateerde artikelen) blijken de rechterlijke uitspraken doorgaans de VvE in het gelijk te stellen wat betreft (onder)verhuur, mits daarover in het reglement een verbod of een beperking is opgenomen. Dit zegt genoeg (ik kan moeilijk alle MR’s hierop gaan napluizen).
ad 2) Beetje flauwe opmerking. Beheer(s)kantoor als spellingdingetje stond los van de discussie over bestuur/commissarissen.
Wat ik dan zou verwachten, is dat ik bij het terugscrollen naar een vorige pagina een foutmelding of waarschuwing zou krijgen. Ik kan het nu niet meer opbrengen om het allemaal opnieuw te gaan opschrijven.
Nog een puntje: je kunt niet een stukje tekst vanuit een andere bijdrage kopiëren en plakken zonder dat de html-code verstoord raakt (ook als het om platte tekst gaat). Ik los dat op door te kopiëren en die tekst dan in kladblok te plakken; vervolgens dat weer kopiëren en in mijn eigen tekst plakken. Behoorlijk omslachtig.
Om toch heel kort twee hoofdpunten uit mijn betoog aan te halen:
1) Rob zou ook eens beter moeten lezen. Ik maakte juist wél een duidelijk onderscheid tussen verhuur (door een eigenaar) en onderverhuur (door een huurder).
2) Ik ben het eens met wat Williamrozeboom schreef. Het is inderdaad een ongewenste situatie. Maar ik houd staande (en het blijkt ook uit diverse discussies hier) dat de begrippen administrateur, bestuur, administratiekantoor, bestuurder, bestuurs-leden voortdurend door elkaar heen worden gebruikt. Commissarissen worden meestal niet genoemd, of verward met leden van een ‘technische’, ‘financiële’, ‘bouwkundige’ commissie. Vier mensen op dit forum mogen dan van mening zijn dat zij het wél snappen, maar niemand heeft ons tot nu toe kunnen uitleggen welke twee instanties in de (modernere) MR’s en/of het BW nu eigenlijk de dualiteit waarborgen, d.w.z. de uitvoerende tegenover de controlerende instantie.
@ redactie
Ik had hier een hele tekst staan, maar moest even terug naar pag. 2 om een paar citaten van andere bijdragers te zoeken. Kom ik hier terug en is m’n tekst in dit veld verdwenen!
MatthijsWat een spraakverwarringen in dit topic!
Pas in de laatste paar bijdragen lijkt er begrip te ontstaan van het onderscheid tussen ‘verhuur’ en (z.g. ‘gesplitste’) ‘onderverhuur’.
Als een eigenaar resp. VvE-lid zijn appartement wil verhuren, is dat in elk MR toegestaan. Echter bij mijn weten is het in de meeste (zo niet alle) MR’s niet toegestaan dat een huurder dat appartement doorverhuurt aan een of meer anderen (= onderverhuur). En daar zijn dan ook heel goede redenen voor (GJ heeft volgens mij zeker een punt).
William schreef:
“Het feit dat er in de splitsingsakte staat dat appartementen niet gesplitst mogen worden, betekent vermoedelijk dat er niet zonder meer een ondersplitsing plaats mag vinden, dat is iets anders dan kamergewijze verhuur.”
‘Ondersplitsing’ lijkt mij een overbodige en onjuiste term (immers bij welke splitsing dan ook zal een nieuwe splitsingsakte nodig zijn en die zal falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement). Waarschijnlijk bedoelt men hiermee gewoon die ‘kamergewijze verhuur’, en dat is dus gewoon onderverhuur aan meer dan één onderhuurder. Zoals bijvoorbeeld wanneer een huurder van een appartement per kamer gaat verhuren met gemeenschappelijk gebruik van keuken/douche/toilet. Of die (onderverhurende) huurder zelf ook nog een kamer blijft bewonen of elders gaat wonen lijkt mij niet van belang.
Deze kwestie is zeer actueel, gezien de opkomst van o.a. Air-bnb, met name in Amsterdam en omgeving. Dit is dus gewoon verboden en een VvE zou hierop direct moeten ingrijpen.
Gelukkig zijn de ‘founding fathers’ van de MR’s al 33 jaar geleden zo helderziend geweest om deze bepaling tegen potentiële huisjesmelkers op te nemen.
P.s. Ik heb vanavond weer eens wat nieuwe onderwerpen in dit forum bekeken en ik merk opnieuw dat onze mede-bijdragers het vaak hebben over ‘het bestuur’ (met soms ook het aantal leden erbij: ‘drie’) en dan gaat het dus steeds over vrijwilligers vanuit de ledenvergadering. Maar het ‘bestuur’ bestaat volgens de wet, althans volgens het MR, uit de ‘administrateur’ (doorgaans een administratiekantoor) en dat is per definitie een eenhoofdige functionaris.
Ik had deze begripsverwarring al een paar keer eerder in de groep gegooid, maar die discussie heeft nog steeds niet tot een eenduidige uitkomst geleid.
Zo schreef Bob nog hierboven:
“Puntje op de i: het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het administratiekantoor, maar die van het bestuur.”
Kijk, dat bedoel ik.
Zelfs Bob, die eerder nog gedecideerd schreef (naar mijn mening terecht): “Het bestuur = de administrateur” trapt nu in de val van deze fictieve tegenstelling.
Alsof een politiek analist zou zeggen:
“Puntje op de i: het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het kabinet, maar die van de regering.”
Daarbij de rol van het parlement buiten beschouwing latend.
In casu: de rol van de ‘commissarissen’.
Zou je dat eens kort willen uitleggen Bob?
Gaat dit helemaal om buiten het reglement in de splitsingsakte?
En treedt de VvE in zo’n geval niet op als een actor in het economisch verkeer, terwijl haar (enige) opdracht toch is het waarborgen van de belangen van de leden?Bob schreef:
De VvE mag de grond kopen. Wanneer de VvE de grond koopt, en niet de gezamenlijke eigenaars, wordt de VvE de nieuwe eigenaar. Dan wordt de grond niet in de splitsing betrokken en is wijziging van de akte en tekening niet nodig.
Is het niet zo dat ‘de VvE = de gezamenlijke eigenaars’?
Wanneer de VvE (ofwel de ALV) een aankoop doet ten nutte van alle leden, is het dan niet zo dat deze evenredig ten laste én ten voordele komt van het complex als geheel, d.w.z. automatisch in de gemeenschap valt (lees: onderdeel gaat uitmaken van de gemeenschappelijke zaken)?
Dus ongeacht de aard of functie van de aankoop c.q. uitbreiding, – zij het een stuk grond, een dak met zonnepanelen (of antennes ; -) dan wel een nieuwe schutting als erfgrens met de achtertuinen van een aangrenzende VvE.Hi Bob,
Altijd leuk, taalfitties. Maar… op een forum als dit, waar juridisch heel precies wordt gemeten en gewogen, naast ‘leuk’ ook vooral belangrijk.
Formeel zijn beide mogelijkheden toegestaan. Ik heb het gesuggereerde googletestje even gedaan:
* beheerkantoor: 9800 maal
* beheerskantoor: 6830 maal
Kijk ook eens naar deze naburige link: https://onzetaal.nl/taaladvies/advies/beheerplan-beheersplan waarin we o.a. lezen: “De regels voor het schrijven van de tussen-s zijn erg vrij: we schrijven een tussen-s als we hem ook horen en uitspreken. Wie geen tussen-s hoort en uitspreekt in een samenstelling, mag hem ook achterwege laten.”
Ik gebruik daarnaast nog een criterium: goed en duidelijk schrijven. Dat wil zeggen: wees zo specifiek en zo eenduidig mogelijk in je woordkeuze. Alleen afgaan op de klank (‘of je een s hoort’) vind ik een te armoedige benadering. Zoals Onze Taal aangeeft: kijk ook naar het stamwoord. ‘Beheren’ is toch echt niet synoniem met ‘beheersen’.
Ik voeg daar een ander voorbeeld aan toe. ‘Kruit’ klinkt hetzelfde als ‘kruid’, maar deze homofone woorden hebben verschillende betekenis, wat duidelijk wordt in de samenstellingen: kruitfabriek versus kruidentuin (of kruidnagel).
Bij een VvE-administratiekantoor is voor iedereen duidelijk dat het hier niet gaat om be-heersen (dat zou niet zo best zijn!) maar om beheer.
Daarom vind ik dat ‘beheerkantoor’ heersend zou moeten zijn (wat het in de praktijk ook is ; -)
Bob, jij meent dat een ledenbestuur wel degelijk mogelijk is en deed deze interessante suggestie:
‘Dit is wat er mijns inziens in jouw VvE zou moeten/kunnen gebeuren.
De Vergadering benoemt jou en de 2 andere leden tot administrateur, dan zijn jullie het “ledenbestuur”. De vergadering besluit om ter ondersteuning van het bestuur een beheerskantoor te contracteren. De beheersovereenkomst beschrijft wat de beheerder, onder verantwoordelijkheid van het bestuur, voor de VvE moet doen.‘
Je bedoelt hier met ‘administrateur’ een pars pro toto: die functie staat niet voor één persoon, zoals het reglement zegt, maar een ‘instituut’ (vergelijkbaar met de ‘Nationale Ombudsman’, waar ook tientallen medewerkers zijn). Een (leden)bestuur bestaat echter uit VvE leden (of hun echtgenoten) en met een door de vergadering aangewezen voorzitter. En laat dat nou juist de omschrijving zijn van de commissarissen.
Daar kom je dus mee in de knel, als je vervolgens schrijft:
‘De Vergadering benoemt het in de AvS verplicht gestelde aantal commissarissen, en als ik de door jou geciteerde AvS goed heb gevat heb je met 1 van de 3 commissarissen ook meteen een VvdV, en de KCC is ook direct gevormd (onder voorbehoud van inhoud van de artikelen betreffende de RvC).‘
Het blijft hoe dan ook een hybride toestand. We hebben namelijk een contract met het ondersteunend kantoor, waarin staat opgesomd wat het kantoor voor onze VvE doet. Daarnaast staat echter in de akte vermeld wat de ‘administrateur’ (ofwel de bestuurder) allemaal geacht wordt te doen, en dat is geen pretje (een ‘bestuur’ van vrijwilligers zou hier bijna een dagtaak aan hebben). Zouden wij ons dus als (fictieve) ‘administrateur’ laten benoemen, dan zouden we een last op onze rug nemen die je echt niet van leden/eigenaren mag eisen (nog afgezien van de daarmee gepaard gaande verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid).
Helaas ontstaat er door jouw plannetje een extra ‘laag’, want ons reglement schrijft ook een ‘college van commissarissen’ voor, als toezicht op het bestuur.
Maar als wij zelf het bestuur worden (al dan niet onder één paraplu met het beheerkantoor) dan moeten er dus nóg meer leden actief worden (als commissarissen, dus ten minste drie). Ik zie dat echt niet gebeuren in onze VvE.
Ten slotte schreef je:
‘Zo hebben jullie alle 4 de organen gerealiseerd binnen de eigen VvE en voldoen aan alle regelgeving. De VvdV hoeft overigens de vergaderingen niet te leiden, voor te zitten en te notuleren, dat kun je de gecontracteerde beheerder laten doen.’
Of het in onze akte inderdaad om vier ‘organen’ gaat, zal ik nog eens opnieuw bekijken. Het leiden van de ALV gebeurt conform reglement door de VvdV, tenzij. Notuleren mag het kantoor doen, de leiding van de vergadering houd ik liever zelf in de hand (wij hebben onze bekomst gehad van een kantoor dat – nogal manipulatief – de vergaderingen voorzat).
Nu we er zo diep ingedoken zijn, valt het mij op dat aan de ‘administrateur’ c.q. ‘beheerder’, c.q. ‘bestuurder’ geen bijzondere eisen worden gesteld. Dit mag een lid van de VvE zijn, maar ook een (eventueel commerciële) buitenstaander. Echter wat betreft de commissarissen geldt wél dat zij (of hun echtgenoten) eigenaren binnen de VvE moeten zijn. Kortom: dit is feitelijk precies de omschrijving zoals die moet luiden voor een ‘ledenbestuur’.
Ik zou denken: noem het dan ook zo.
Dag Bob,
Ik ga je eerst even de beloofde passages laten zien uit onze akte 1973. Daarna zal ik nog apart reageren op jouw laatste bericht.
III. Het bestuur van de vereniging.
Artikel 42.
1. Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering. Deze zal ook een plaatsvervangend administrateur kunnen benoemen.
2. De administrateur en de plaatsvervangende administrateur worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.
3. De administrateur beheert de middelen van de vereniging en draagt zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering, onverminderd het bepaalde in artikel 33.
4. Hij behoeft de machtiging van de commissarissen voor het instellen van en het berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van ƒ 500 te boven gaande. Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in kort geding.
5. Voorzover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen, welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien, noodzakelijk is, is de administrateur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat hij voor het aangaan van verbintenissen een belang van ƒ 500 te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering en voor het aangaan van verbintenissen een belang van ƒ 2.000 te boven gaande de machtiging van de commissarissen.
6. De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat de heer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden; hij houdt de eigenaars op de hoogte van zijn woonplaats en telefoonnummer.
7. De administrateur geeft de toestemmingen als bedoeld in artikel 20, lid één en artikel 27, lid 1 en 2 niet dan na verkregen goedkeuring van de commissarissen. De commissarissen zullen de vorenbedoelde goedkeuring slechts verlenen met instemming van de meerderheid van: de eigenaren van het “portiek” waarin de woning waarvoor toestemming wordt gevraagd is gelegen en die van het aan het betreffende appartement grenzende “halve portiek”.
Artikel 43.
De administrateur legt een register aan van eigenaars en gebruikers.
Na kennisgeving als bedoeld in de artikelen 875 p lid 2 en 875 q lid 4 van het Burgerlijk Wetboek wordt het register door hem bijgewerkt.
Artikel 44.
De administrateur is verplicht de kasmiddelen van de vereniging te plaatsen op een giro- of bankrekening ten name van de vereniging.
IV. Het toezicht op het bestuur.
Artikel 45.1.
Het toezicht op het bestuur berust bij drie of vijf commissarissen. De vergadering beslist hoeveel commissarissen er zullen zijn. De voorzitter van de vergadering is ambtshalve lid en voorzitter van het college van commissarissen.
2. De overige commissarissen worden benoemd door de vergadering. Zij treden volgens daartoe op te maken rooster af, doch zijn terstond herkiesbaar. Zij worden gekozen uit de eigenaars of hun echtgenoten en defungeren zodra zij ophouden eigenaars casu quo echtgenoten van eigenaars te zijn.
3. Commissarissen besluiten bij gewone meerderheid van stemmen.
4. Commissarissen zijn te allen tijde bevoegd, de administrateur te schorsen. In dat geval dient binnen een maand een vergadering te worden bijeen geroepen waarin zal worden beslist over ontslag van de administrateur dan wel opheffing van de schorsing.
De comparanten zijn mij, notaris, bekend.
[….]
Datum: 27 september 1974
