Datum uitspraak: 06-06-2012
Datum publicatie: 20-07-2012
Rechtsgebied: Civiel overig
Soort procedure: Eerste aanleg – enkelvoudig

Inhoudsindicatie: VvE vordert schadevergoeding van administratief beheerder naar aanleiding van geconstateerde onvolkomenheden in jaarrekeningen. De beheerder betwist de onvolkomenheden en doet een beroep op art. 6:89 BW. Dit beroep slaagt, nu de VvE pas na circa drie jaar na het verschijnen van de jaarrekeningen bij de beheerder heeft geklaagd. De beheerder is hierdoor, anders dan de VvE stelt, benadeeld omdat hij door het tijdsverloop geen eventuele schadeherstellende maatregelen meer kon nemen en zich niet, althans moeilijker, kon verweren tegen de beweringen van de VvE.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl

Andere uitspraken: de uitspraak over beslag op rekening van de beheerder naar aanleiding van deze procedure. In die uitspraak staat ook meer informatie over de grondslag van de onderhavige vordering.

Uitspraak

vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 493187 / HA ZA 11-1952

Vonnis van 6 juni 2012

in de zaak van

de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW WOESTDUINSTRAAT 63 TOT EN MET 79 (ONEVEN NUMMERS) HILLEGOMSTRAAT 18/1 EN BENNEBROEKSTRAAT 15/17 TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. S.P. Dalmolen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DATADEBT VASTGOED BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. T. Spronk.

Partijen zullen hierna de VvE en Datadebt worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
– de dagvaarding van de VvE van 8 juni 2011 met producties,
– de conclusie van antwoord van Datadebt met producties,
– het tussenvonnis van 17 augustus 2011,
– de akte houdende wijziging/vermindering van eis van de VvE met producties,
– het proces-verbaal van comparitie van 30 november 2011,
– de akte van de VvE,

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. De VvE is opgericht in 1975 en is belast met het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex aan de Woestduinstraat 63 tot en met 79, Hillegomstraat 18/1 en Bennebroekstraat 15/17 te Amsterdam.

2.2. Datadebt houdt zich bezig met het technisch en administratief beheer van Vereniging van Eigenaars.

2.3. In de periode van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2007 heeft Datadebt het technisch en administratief beheer gevoerd over de VvE.

2.4. Vanaf 1 januari 2008 is het beheer van de VvE in handen van Pro VvE Beheer B.V. (hierna: Pro VvE Beheer).

2.5. In een brief van 4 maart 2008 van de VvE aan Datadebt staat, voor zover van belang, vermeld:
“(…) Op 13 september 2007 wordt echter duidelijk dat de financiële situatie van de VvE minder gunstig is dan werd voorgesteld. In plaats van een eigen vermogen van € 60.000,- bedroeg het eigen vermogen EUR 15.000,-. (…)”

2.6. Op 6 augustus 2008 heeft Datadebt de jaarstukken over 2007 aan de VvE verzonden.

2.7. Op 12 mei 2011 heeft de VvE ingevolge het verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank conservatoir derdenbeslag gelegd ten laste van Datadebt onder een drietal banken. Bij vonnis van 4 augustus 2011 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank zijn de derdenbeslagen opgeheven.

3. Het geschil

3.1. De VvE vordert na eiswijziging samengevat – veroordeling van Datadebt tot betaling van € 41.837,68, vermeerderd met rente over € 34.572,22 en kosten.

3.2. De VvE stelt hiertoe dat zij in 2008 op enkele onvolkomenheden in de jaarrekeningen van 2006 en 2007 is gestuit. De gelden waarover de VvE daadwerkelijk beschikte, strookten niet met de bedragen op de balans. Naar aanleiding hiervan besloot de VvE een uitvoerig onderzoek te (laten) verrichten naar de handelwijze van Datadebt, hetgeen heeft geleid tot de ontdekking van een veelheid van onjuistheden als gevolg waarvan zij financieel is benadeeld, aldus de VvE.

3.3. Datadebt voert verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Als meest vertrekkende verweer heeft Datadebt aangevoerd dat de VvE geen beroep meer kan doen op het vermeende gebrek in de dienstverlening door Datadebt, omdat zij niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft geklaagd. De VvE heeft betoogd dat Datadebt geen beroep op de klachtplicht toekomt omdat zij haar vordering niet slechts heeft gegrond op een toerekenbare tekortkoming, maar ook op onrechtmatig handelen door Datadebt. Bovendien heeft de VvE wel degelijk tijdig geklaagd, zo stelt zij.

4.2. De rechtbank overweegt dat artikel 6:89 BW van toepassing is op elke rechtsvordering en elk verweer dat is gegrond op een gebrek in de prestatie, dus niet alleen op een actie wegens een tekortkoming, maar ook op een (op het gebrek gebaseerde) actie uit onrechtmatige daad. Volgens de VvE zijn er onjuistheden in de jaarrekeningen 2006 en 2007 geconstateerd als gevolg waarvan de VvE financieel is benadeeld. De VvE grondt haar vordering dus op een gebrek in de prestatie in de dienstverlening van Datadebt (die immers de jaarrekeningen van de VvE verzorgde) zodat artikel 6:89 BW van toepassing is op de rechtsvordering van de VvE. De vraag die vervolgens aan de orde is of de VvE binnen bekwame tijd over het gebrek heeft geprotesteerd bij Datadebt.

4.3. Artikel 6:89 BW bepaalt dat een schuldenaar op een gebrek in de prestatie geen beroep kan doen als hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. Deze bepaling strekt ertoe de schuldenaar die de prestatie heeft verricht te beschermen, omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat de schuldeiser, als dat niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens voortvarend aan de schuldenaar meedeelt. Van de schuldenaar mag dus verwacht worden dat hij voortvarend te werk gaat bij het instellen van een onderzoek.

4.4. In deze zaak ziet de klacht van de VvE op de jaarrekeningen van 2006 en 2007. Volgens de VvE is zij (na de overdracht van haar administratie door Datadebt aan Pro VvE Beheer) in 2008 begonnen met een onderzoek naar de vermeende onjuistheden in de jaarrekeningen. Dat onderzoek was pas in 2011 afgerond.

4.5. De rechtbank is van oordeel dat een onderzoek van bijna drie jaar om onjuistheden in twee jaarrekeningen te ontdekken te lang is en dat de VvE dus niet voortvarend te werk is gegaan. Dat de VvE het onderzoek uit handen heeft gegeven aan Pro VvE Beheer doet daar niet aan af. Volgens vaste jurisprudentie mag een onderzoek naar een gebrek in een prestatie weliswaar langer duren als daarvoor een derde moet worden ingeschakeld, maar een termijn van bijna drie jaar is voor een onderzoek naar de administratie van een VvE als de onderhavige hoe dan ook te lang. Dat het onderzoek zo lang heeft geduurd omdat Pro VvE Beheer het onderzoek van de VvE buiten de reguliere werkzaamheden om moest doen omdat er geen geld beschikbaar was, is een omstandigheid die voor rekening en risico van de VvE komt.

4.6. Het had op de weg van de VvE gelegen in een (veel) eerder stadium contact op te nemen met Datadebt om opheldering te vragen toen zij stuitte op de vermeende onvolkomenheden en haar er in ieder geval van op de hoogte te stellen dat er een onderzoek gaande was en wat de te verwachte duur daarvan was. Dit heeft zij niet gedaan. Zoals Datadebt terecht betoogt, heeft de VvE nooit een concrete klacht bij haar ingediend voordat zij in mei 2011 rauwelijks derdenbeslag ten laste van Datadebt legde. Datadebt heeft daarvoor dus nooit de kans gehad zich te verweren. Ter comparitie heeft Molenaar weliswaar verklaard dat er in de eerste fase van het onderzoek (begin 2009) wel contact heeft plaatsgevonden met Datadebt, maar dit contact bestond slechts uit het opvragen van stukken en kan dus niet als klacht in de zin van artikel 6:89 BW worden aangemerkt. Ook het betoog van de VvE dat zij reeds bij brief van 4 maart 2008 haar zorgen heeft geuit richting Datadebt en dus al eerder heeft geklaagd, wordt niet gevolgd. In de brief wordt immers slechts vermeld dat de financiële situatie van de VvE minder gunstig is dan werd voorgesteld maar van een klacht over het presteren van Datadebt was geen sprake.

4.7. Het betoog van de VvE dat het beroep van Datadebt op de klachtplicht niet kan slagen omdat Datadebt door de late klacht van de VvE niet is benadeeld, wordt evenmin gevolgd. De strekking van de klachtplicht is dat de schuldenaar beschermd wordt tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten van de schuldeiser en in de gelegenheid moet worden gesteld om maatregelen te treffen om de tekortkoming ongedaan te maken als daarvan sprake is. Datadebt heeft de administratie van de VvE reeds in 2008 overgedragen aan Pro VvE Beheer en kan zich zoals zij terecht betoogt gelet op het tijdsverloop niet, althans moeilijker, verweren tegen de beweringen van de VvE omdat het geheugen na verloop van tijd minder wordt en e-mails en stukken moeilijker of niet meer te achterhalen zijn. Daarnaast zijn Datadebt door het tijdsverloop mogelijkheden ontnomen om eventuele tekortkomingen ongedaan te maken of schadebeperkende maatregelen te nemen, door bijvoorbeeld vve-bijdragen of verzekeringsgelden alsnog te innen. Dat Datadebt na de comparitie volgens de VvE geen inzage heeft gegeven in haar rekening-courantadministratie doet niet af aan het feit dat zij als gevolg van de late klacht reeds in voornoemde mogelijkheden was beperkt en onredelijk was benadeeld.

4.8. Gelet op het voorgaande heeft de VvE niet binnen bekwame tijd geprotesteerd in de zin van artikel 6:89 BW. Het gevolg daarvan is dat de VvE alle rechten en bevoegdheden die aan haar op grond van de gestelde tekortkomingen ten dienste stonden heeft verloren. De vordering zal daarom worden afgewezen en de overige geschilpunten kunnen in het midden blijven.

4.9. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van Datadebt worden veroordeeld tot op heden begroot op:
– griffierecht: € 1.181,00
– salaris advocaat: € 1.788,00 (2 punten × tarief € 894,00)
totaal: € 2.969,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Datadebt, tot op heden begroot op € 2.969,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Brunner en in het openbaar uitgesproken op
6 juni 2012.