Boete in koopovereenkomst appartement: zo zit het!

De veelgebruikte NVM-koopovereenkomst voor de koop van een appartement bevat een boeteclausule. Daarin is bepaald dat een boete van 10% van de koopsom kan worden geëist van de partij die tekortschiet in verplichtingen, zoals betaling en medewerking aan de overdracht van het appartement. De rechter is echter bevoegd om de hoogte van de boete fors te minderen. Het kan dus zeker lonen om in een juridische procedure een beroep te doen op matiging van de boete. Aan de hand van recente uitspraken bespreekt advocaat vastgoed- en VvE-recht Denise Janssen waar je op moet letten als je de rechter om matiging verzoekt.

Door: Denise Janssen | AMS Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl

Volgens de wet mag matiging niet zomaar

In de wet staat dat matiging slechts mag plaatsvinden als “de billijkheid dit klaarblijkelijk eist” (art. 6:94 lid 1 BW). Anders gezegd: de rechter mag pas matigen als oplegging van de volledige boete buitensporig en onaanvaardbaar is. Dat betekent dat de rechter terughoudend moet zijn en niet te snel mag matigen. Of matiging toegestaan is, hangt onder meer af van de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen.

Beroep op matiging goed onderbouwen

Uit enkele recente uitspraken van rechtbanken blijkt dat degene die om matiging verzoekt weinig succes boekt als hij alleen betoogt dat de boete niet in verhouding staat tot de aard van de tekortkoming of de hoogte van de door de eiser geleden schade. Het beroep op matiging moet nader worden onderbouwd met voldoende concrete feiten en omstandigheden.

Relevante omstandigheid: is de woning aan een derde verkocht?

Een relevante omstandigheid is of de partij die de boete eist de woning inmiddels heeft verkocht aan een derde. In zaken die recent werden beoordeeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en de rechtbank Rotterdam, stelden de gedaagden dat de eisers de woningen hadden doorverkocht en de schade dus wel meeviel. In beide gevallen weigerden de eisers om daarop te reageren of inzicht te geven in hun daadwerkelijke schade. Het hof en de rechtbank gingen daarom – ten nadele van de eisers – ervan uit dat de woning inderdaad voor een hoger bedrag was verkocht aan een derde en dat de schade van de eisers niet in verhouding tot de gevorderde boete stond. Het loont dus om als gedaagde uit te zoeken of de eisers de woning hebben verkocht, en voor welke koopsom.

Relevante omstandigheid: financiële situatie gedaagde

Ook relevant is de financiële situatie van de gedaagde. In de zaak bij het hof had de gedaagde een inkomen op bijstandsniveau, waardoor hij moeite zou hebben met het betalen van een hoge boete. Voorts kon de gedaagde volgens het hof terecht aanvoeren dat het hier ging om een verkoop tussen consumenten waarbij doorgaans een hypothecaire geldlening wordt afgesloten. Het ligt echter niet voor de hand dat ook de verschuldigde boete eenvoudig met een lening betaald kan worden.

Boete is aansporing tot nakoming

Verder vond de rechtbank Rotterdam het van belang dat de boete is bedoeld om schade te fixeren of om schuldenaren aan te sporen tot nakoming. Daarin zag de rechtbank kennelijk een extra reden om de boete te matigen. Dat is opvallend, want doorgaans wordt dat argument juist gebruikt om te motiveren dat niet snel tot matiging mag worden overgegaan. Het is dan ook maar de vraag of deze overweging van de rechtbank Rotterdam door andere rechters gevolgd wordt.

Hoogte van de matiging

Tot welk resultaat leidt de matiging? Het hof verminderde de boete fors: van de contractuele boete van € 34.000 werd slechts € 3.400 toegewezen aan de eiser. Waarom werd gekozen voor een matiging van 90% is niet gemotiveerd. Ook de rechtbank Rotterdam kwam tot een forse vermindering en matigde de boete van € 25.300 naar slechts € 5.500 zonder specifieke onderbouwing. De hoogte van de matiging lijkt dus nattevingerwerk, maar duidelijk is dat rechters veel van de contractuele boete kunnen afwijken.