Erfpacht in Nederland voor VvE’s: Geschiedenis en Toekomst

Erfpacht is een constructie waarbij de grondeigenaar (vaak de gemeente) eigenaar blijf, en de erfpachter het recht krijgt de grond te gebruiken alsof deze zijn eigendom is. Voor (VvE’s) heeft erfpacht veel gevolgen. Daarom bespreek ik in dit blog de achtergrond en doelstellingen van erfpacht, hoe het zich heeft ontwikkeld, en de vraag of erfpacht nog steeds relevant is.

Dit blog is geschreven door John Greijmans op 28 oktober 2024 en verschenen op VvE Netwerk Rotterdam. Jouw blog ook op Nederlandvve.nl? Neem contact op met Roel via info@nederlandvve.nl 

Erfpacht vindt zijn oorsprong in het middeleeuwse Nederland, maar ik zal later starten dan duizend jaar geleden. De belangrijkste redenen waarom Nederland in de 20e eeuw erfpacht gaat toepassen zijn:

• Steden willen invloed uitoefenen op het gebruik van grond. Door de grond niet te verkopen, kunnen ze stedelijke ontwikkelingen en woningbouw sturen.
• Erfpacht maakt betaalbaar bouwen mogelijk doordat de grond niet wordt verkocht maar verpacht, en creëert via erfpachtcanons een inkomstenstroom voor gemeenten.

Erfpacht en VvE’s

Voor VvE’s betekent erfpacht dat de appartementsrechten op grond staan die eigendom is van de gemeente. Dit brengt uitdagingen en verantwoordelijkheden met zich mee:

• Appartementseigenaren moeten vaak jaarlijks een canon betalen. Wanneer deze periodiek wordt herzien, kan die aanzienlijk stijgen, wat financiële druk op de vve-leden kan leggen.
• Omdat de grond niet in eigendom is van de eigenaren, hebben VvE’s minder zeggenschap over het beheer van het perceel. Gemeenten stellen vaak voorwaarden aan de erfpacht, die beperkingen opleggen op aanpassingen aan het pand of de grond.
• Een erfpachtcontract kan aflopen, en bij verlenging kunnen de voorwaarden wijzigen. Dit veroorzaakt onzekerheid als de gemeente besluit deze inderdaad aan te passen.

Maar erfpacht biedt ook voordelen. Omdat de grond niet gekocht hoeft te worden, drukt erfpacht het initiële aankoopbedrag van de appartementen, wat voor starters aantrekkelijk kan zijn. Daarnaast stelt erfpacht gemeenten in staat om de controle over stedelijke ontwikkelingen te behouden, wat voordelig is voor bewoners als het leidt tot een goed gereguleerde leefomgeving.

Hoe heeft erfpacht in de praktijk gewerkt?

In de praktijk heeft erfpacht gewerkt als middel om grond beschikbaar te stellen voor woningbouw en steden hun invloed over grondgebruik te laten behouden. Maar het model is niet zonder uitdagingen en kritiek gebleven:

• Gemeenten hebben canonverhogingen doorgevoerd bij het herzien van erfpachtcontracten, wat bewoners heeft geconfronteerd met stijgende woonlasten.
• Erfpacht kan een belemmering vormen bij verkoop, omdat kopers terughoudend zijn om in een erfpachtsituatie te stappen.

In Amsterdam zijn er initiatieven af te stappen van het erfpachtsysteem met aflopende termijnen en hogere canons. De overstap naar eeuwigdurende erfpacht maakt het mogelijk eenmalig een bedrag te betalen, waarna geen periodieke canon meer verschuldigd is.

Hebben we erfpacht nog steeds nodig?

De vraag of erfpacht nog nodig is, hangt af van de context van stedelijke ontwikkeling en de behoeften van eigenaren. De voordelen van erfpacht, zoals lagere initiële aanschafkosten en de invloed die gemeenten kan uitoefenen op grondgebruik, zijn nog steeds relevant in drukbevolkte stedelijke gebieden. Toch pleiten velen voor aanpassingen aan het systeem om tegemoet te komen aan de hedendaagse behoeften van woningbezitters.

• De overstap naar eeuwigdurende erfpacht biedt voordelen als stabiliteit voor VvE’s en waardevastheid van de woningen.
• Een andere oplossing is om bewoners en VvE’s de mogelijkheid te geven de grond volledig te kopen, zodat ze niet meer afhankelijk zijn van de erfpachtvoorwaarden.
• Om erfpacht betaalbaar te maken, kunnen gemeenten kiezen de canon aan te passen aan marktomstandigheden, met aandacht voor de betaalbaarheid voor bewoners.

Conclusie

Erfpacht heeft een belangrijke rol gespeeld in het beschikbaar stellen van stedelijke grond voor woningbouw en het behoud van gemeentelijke controle over stedelijke ontwikkeling. Voor VvE’s biedt erfpacht zowel voordelen als uitdagingen: het kan initiële kosten drukken, maar leidt ook tot onzekerheid door periodieke canonherzieningen en aflopende erfpachttermijnen. Overgaan naar eeuwigdurende erfpacht en aanpassen van erfpachtvoorwaarden bieden wellicht oplossingen bieden voor deze uitdagingen.

Of erfpacht op termijn nodig blijft, is een kwestie van afweging. Gemeenten kunnen voordelen zien in het behouden van invloed op het grondgebruik, terwijl bewoners en VvE’s meer zeggenschap en financiële stabiliteit willen. Een toekomstig erfpachtmodel dat de balans zoekt tussen stedelijke controle en eigenaarschap kan beide belangen het best dienen.