Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het moet voor elk lid mogelijk zijn om zijn medeleden aan te kunnen schrijven, wanneer bijvoorbeeld een bestuur weigert om een extra aangevraagde ALV te organiseren. Dus nee, die informatie moet gewoon beschikbaar zijn voor alle leden.
Ik heb ‘m weer gevonden. Het lopend en voorgaand boekjaar is bij de executieveiling als voorwaarde van de verkoop naar de koper door te berekenen. Dat moet dus wel bij aanvang van de executieveiling geregeld worden. En niet daarna lijkt mij.
Verder kunnen slechts nog bij koper worden verhaald de bijdragen uit het lopende en voorafgaande boekjaar op grond van art. 5:122 lid 3 en 4 BW. Deze zijn bevoorrecht op het appartementsrecht. Oftewel: de verdere achterstand en kosten van de geëxecuteerde aan de VvE kan de VvE slechts nog bij de geëxecuteerde verhalen en niet meer bij de koper.
@Rob, het was voor zover ik weet altijd het lopen en afgelopen boekjaar had je voorrang op alle andere preferente schuldeisers. Is daar eenverandering in gekomen?
Maar als je als VVE de boel laat sudderen, dan ben je de sigaar. Bij ons is het na zes maanden echt gas er op bij betalingsproblemen.De beheerder is een uitvoerder van taken. Deze wordt in principe aangestuurd door ‘t bestuur. Het bestuur is daarom je aanspreekpunt en degene die op de ALV de jaarstukken dient te verantwoorden als daar vragen over zijn.
Maar uit ervaring, juist in de beginperiode zijn er veel opstartproblemen waar veel uren in gaan zitten. Het kan ook gevolg zijn van een te beperkt beheerpakket afgesloten door de VVE. Als je dan vervolgens andere taken ook via de beheerder laat lopen dan komt er ook extra werk uit.
Bij onze beheerder is bijvoorbeeld het begeleiden van schadegevallen, altijd op basis van nacalculatie.
Maar het siert het bestuur en/of beheerder wel om enige toelichting te geven als daarom gevraagd wordt.Als ik het goed begrijp is het een VVE met drie leden.
Als er een openstaande factuur nog voldaan moet worden voor de (mislukte) incassotraject, dan is de opdracht van de VVE en dus de rekening voor de VVE. Bestuur(der) kan vernieuwen, maar de rechtsvorm van de VVE is één en dezelfde over de jaren heen.
Mogelijk dat er onvoldoende in kas is en stuurt de beheerder de rekening door in de vorm van éénmalige extra servicekosten door naar de leden.
Als ALV kan je beslissen het uit de pot te betalen, maar dat is broekzak/vestzak.
Waar je wel naar kan kijken is of de factuur niet inmiddels verjaard is.
Enige waar je naar kan kijken als individu, in hoeverre je verkoper van jou flat in gebreke is met het aanleveren van cijfers/gegevens. Maar ook dat lijkt me voor 500 euro van tien jaar terug een beetje te ver.Bij voldoende animo kan je het bestuur oproepen een ALV te organiseren. Laat deze ‘t na of weigert deze, dan kan je zelf een ALV gaan organiseren. Punt ter vergadering is benoeming van bestuur. Details staan in de AvS.
Het nieuw benoemde bestuur kan vervolgens de overeenkomst met de bestuurder/beheerder opzeggen.
De coöperatie heeft een aantal opties, één daarvan is zijn/haar gedelegeerd bestuurder voor te dragen als lid van het nieuwe bestuur, maar met de pet op van èn bestuurder èn beheerder staat belangenverstrengeling al snel op de loer. Ook in de huidige situatie.
Maar het komt zeer vaak voor dat coöperaties niet de juiste weg weten/kiezen bij het overgaan naar een VVE bij de verkoop van (een deel van) de woningen.Die “lege huls” vermoede ik al een beetje, maar daarmee verplicht je de onderliggende VVE’s aan de besluiten in de hoofd VVE te voldoen. De onderliggende VVE’s kunnen feitelijk alleen stemmen over de stemming die ze uitbrengen in de hoofd VVE.
Deze opzet is vanuit oogpunt van de corporatie misschien handig, maar vanuit VVE oogpunt onnodig complex. De kleinste VVE lijkt nu de wil van de grotere VVE’s opgelegd te krijgen.
Ze zijn in deze constructie zoals gezegd dus niet vrij om de verhoging te weigeren. Ze zijn lid van een overkoepelende VVE en hebben de beslissingen dus te conformeren en hebben dus nu een achterstallige betaling!
Even los daarvan een aangestelde beheerder is GEEN bestuur(der).
Pak je akte van splitsing erbij. Daaruit moet duidelijk worden, hoe de verdeling is gemaakt. Je zou er twee moeten hebben. één van de hoofd VVE en één van de ondersplitsing.
Heeft de corporatie een deel of alle woningen verkocht?
Een betere oplossing zou m.i. zijn individuele VVE’s voor elk gebouw. Wat je daarmee wel krijgt, is dat door de eigen koers er verschil in uitstraling krijgt.
Als de hoofd VVE met voldoende stemmen de verhogingen heeft aangenomen met voldoende stemmen, dan hebben de ondersplitsingen zich daar ALLEMAAL aan te conformeren. Deze kan zich niet onttrekken aan zijn verplichtingen.
De beheerder dient de achterstallige betalingen gewoon te innen. Via incasso en als dat niet werkt via de rechter.
Wel ben ik benieuwd hoe “het complex” is opgebouwd. Wat is de samenhang dat er verschillende VVE’s onder een hoofd VVE hangen? Is het één gebouw of meerdere gebouwen?
En als ‘t losse gebouwen zijn, wat is er gemeenschappelijk tussen deze gebouwen. Want als dat er niet is, dan de hoofd VVE misschien wel overbodig zijn. Dan zou Elk gebouw/VVE zijn eigen koers kunnen bepalen als de hoofd VVE er vanaf gehaald kan worden.
Maar voor nu, achterstallige betalingen gaan innen!Ik verbaas me over het toenemend aantal VVE’s dat een wijziging van de AvS ziet als oplossing voor problemen.
Zeker als er tegenstanders zijn, is het een kostbaar en lang traject, waar de uitkomst onzeker van is. In jou geval heb je m.i. een zeer legitiem bezwaar.
Is dit initiatief ontstaan vanuit de ALV, of is het bestuur op eigen houtje met een kanon op een mug aan het schieten? Ofwel is er een enkel geval van overlast met huurders wat ze denken met een algeheel verbod op te lossen…?
Ik denk dat ik het antwoord al weet….
Het HHR biedt voldoende mogelijkheden om overlast van bewoners aan te pakken. Daar zit geen onderscheid in tussen huurders of eigenaren.
Zover zijn wetten niet gespecificeerd.
Maar als je op de agenda zet “voorstel wijziging Avs” en als bijgesloten stukken het concept met de wijzigingen mee stuurt met de agenda, dan kan je daar niet nat op gaan.
Ik ben zoals altijd weer erg benieuwd wat de aanleiding is voor de beoogde wijziging.De koopprijs is meestal niet de bepalende factor voor de breukdelen. Het kan zomaar zijn dat een appartement/penthouse 2x zo groot, een 3x zo hoge verkoopprijs heeft.
De breukdelen moeten ervoor zorgen dat de kosten (o.a. onderhoud) in balans zijn. Vaak gebeurd dat op basis van woonoppervlakte. Een duurder appartement hoeft niet per definitie meer onderhoud te betekenen.
Een stuk dakterras zorgt ook niet voor enorme toename van onderhoudskosten van de VVE wat voornamelijk ten voordele komt van een enkele woning. Het dak is er tenslotte voor iedereen. Alleen de looplaag komt vaak ten koste van de eigenaar. Het groter aandeel op basis van het grotere woonoppervlakte van penthouses is daarmee in de meeste gevallen afdoende.
Dat is waarschijnlijk ook de mening geweest van de opsteller van de AvS.
Tevens zijn de appartementen (in aanbouw) inmiddels al verkocht op basis van de AvS met de daarbij behorende breukdelen. Daarin veranderingen brengen is een lang en moeizaam en vooral duur traject, waarbij de uitkomst onzeker is.
Wat je nodig hebt is financiële onderbouwing waarom de splitsing oneerlijk zou zijn. Puur omdat ze een groot dakterras hebben klinkt meer als een WOZ belasting, dan een verkeerd aandeel in de onderhoudskosten en dus de breukdelen.
Hoekwoningen hebben in sommige gevallen ook meer onderhoud. Dan zie je daar i.v.m. bijvoorbeeld extra raampartijen een iets groter splitsingsdeel in de VVE. Maar hoekwoningen zonder extra ramen komt ook voor en daar is het splitsingdeel vaak gelijk.
Bestemmingsplan en bouwvergunning schept geen enkele duidelijkheid wat er onderdeel is van de VVE of wat er toegekend is aan individuele eigenaren.
Ik begrijp nu dat ‘t om nieuwbouw gaat. Zijn alle woningen verkocht met twee parkeerplaatsen inbegrepen, of zijn de extra parkeerplekken optioneel waarvoor extra betaald moet worden? Ik verwacht dat het laatste het geval is.
Oftewel wat staat er in de verkoopakte?
De 17 parkeerplekken zijn mogelijk niet verkocht als tweede parkeerplek aan één van je buren. Deze zijn vervolgens is de vrije verkoop terecht gekomen. Wat verkocht is, is het exclusieve gebruiksrecht en daarbij het verplichte aandeel in de VVE. In de AvS zijn de parkeerplekken opgenomen als onderdeel van het geheel. Er rusten dus ook servicekosten op de parkeerplekken en het onderhoud dient gedaan te worden door de VVE.
Dat de plekken niet onder, maar naast het gebouw staan, is misschien een vormfout, maar het is voldoende evident dat ze onderdeel zijn van de VVE. En daarmee de duizenden euro’s die een aanpassing van de AvS met zich mee brengt, echt niet niet waard.
Maar wat Rob ook al aangeeft, zonder de exacte tekst van de AvS is het voor éénieder een aanname van wat er precies geregeld is.Is dit niet een beetje spijkers op laag water zoeken?
Ik denk dat je “het gebouw” ruimer moet zien dan alleen het fysieke gebouw. En dus ook de parkeerplekken erbij moet rekenen. Dus alles wat onder de VVE valt.
Dus het aandeel wat ze in “het gebouw” hebben, is het splitsingsdeel van de parkeerplek.
Aparte VVE doe je alleen als je een splitsingsdeel wil opdelen. Dus bijvoorbeeld een groot appartement in twee kleinere delen. Ondersplitsen gebeurd vaker bij zakelijke panden zoals winkels e.d. dan bij woningen.
Ondersplitsen en dus een aparte VVE doe je als je de hoofdsplitsing verder niet van invloed is. En de lange weg van het aanpassen van de hoofdsplitsing niet nodig is.uit MR1983:
Artikel 9 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend voor zover aanwezig: a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de trappenhuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk.
Zoals gezegd zijn de kosten voor de VVE, want de ramen/kozijnen zijn van de VVE.
Wat B.H. Bles aanhaalt, klinkt meer als een stuk uit een HHR dan de taal die in een AvS gebruikt wordt. Als dit inderdaad een HHR betreft i.c.m. MR 1983, dan zitten er inderdaad leuke discussiepunten in, waarbij de AvS voor het HHR gaat.