Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Als de hoofd VVE met voldoende stemmen de verhogingen heeft aangenomen met voldoende stemmen, dan hebben de ondersplitsingen zich daar ALLEMAAL aan te conformeren. Deze kan zich niet onttrekken aan zijn verplichtingen.
De beheerder dient de achterstallige betalingen gewoon te innen. Via incasso en als dat niet werkt via de rechter.
Wel ben ik benieuwd hoe “het complex” is opgebouwd. Wat is de samenhang dat er verschillende VVE’s onder een hoofd VVE hangen? Is het één gebouw of meerdere gebouwen?
En als ‘t losse gebouwen zijn, wat is er gemeenschappelijk tussen deze gebouwen. Want als dat er niet is, dan de hoofd VVE misschien wel overbodig zijn. Dan zou Elk gebouw/VVE zijn eigen koers kunnen bepalen als de hoofd VVE er vanaf gehaald kan worden.
Maar voor nu, achterstallige betalingen gaan innen!Ik verbaas me over het toenemend aantal VVE’s dat een wijziging van de AvS ziet als oplossing voor problemen.
Zeker als er tegenstanders zijn, is het een kostbaar en lang traject, waar de uitkomst onzeker van is. In jou geval heb je m.i. een zeer legitiem bezwaar.
Is dit initiatief ontstaan vanuit de ALV, of is het bestuur op eigen houtje met een kanon op een mug aan het schieten? Ofwel is er een enkel geval van overlast met huurders wat ze denken met een algeheel verbod op te lossen…?
Ik denk dat ik het antwoord al weet….
Het HHR biedt voldoende mogelijkheden om overlast van bewoners aan te pakken. Daar zit geen onderscheid in tussen huurders of eigenaren.
Zover zijn wetten niet gespecificeerd.
Maar als je op de agenda zet “voorstel wijziging Avs” en als bijgesloten stukken het concept met de wijzigingen mee stuurt met de agenda, dan kan je daar niet nat op gaan.
Ik ben zoals altijd weer erg benieuwd wat de aanleiding is voor de beoogde wijziging.De koopprijs is meestal niet de bepalende factor voor de breukdelen. Het kan zomaar zijn dat een appartement/penthouse 2x zo groot, een 3x zo hoge verkoopprijs heeft.
De breukdelen moeten ervoor zorgen dat de kosten (o.a. onderhoud) in balans zijn. Vaak gebeurd dat op basis van woonoppervlakte. Een duurder appartement hoeft niet per definitie meer onderhoud te betekenen.
Een stuk dakterras zorgt ook niet voor enorme toename van onderhoudskosten van de VVE wat voornamelijk ten voordele komt van een enkele woning. Het dak is er tenslotte voor iedereen. Alleen de looplaag komt vaak ten koste van de eigenaar. Het groter aandeel op basis van het grotere woonoppervlakte van penthouses is daarmee in de meeste gevallen afdoende.
Dat is waarschijnlijk ook de mening geweest van de opsteller van de AvS.
Tevens zijn de appartementen (in aanbouw) inmiddels al verkocht op basis van de AvS met de daarbij behorende breukdelen. Daarin veranderingen brengen is een lang en moeizaam en vooral duur traject, waarbij de uitkomst onzeker is.
Wat je nodig hebt is financiële onderbouwing waarom de splitsing oneerlijk zou zijn. Puur omdat ze een groot dakterras hebben klinkt meer als een WOZ belasting, dan een verkeerd aandeel in de onderhoudskosten en dus de breukdelen.
Hoekwoningen hebben in sommige gevallen ook meer onderhoud. Dan zie je daar i.v.m. bijvoorbeeld extra raampartijen een iets groter splitsingsdeel in de VVE. Maar hoekwoningen zonder extra ramen komt ook voor en daar is het splitsingdeel vaak gelijk.
Bestemmingsplan en bouwvergunning schept geen enkele duidelijkheid wat er onderdeel is van de VVE of wat er toegekend is aan individuele eigenaren.
Ik begrijp nu dat ‘t om nieuwbouw gaat. Zijn alle woningen verkocht met twee parkeerplaatsen inbegrepen, of zijn de extra parkeerplekken optioneel waarvoor extra betaald moet worden? Ik verwacht dat het laatste het geval is.
Oftewel wat staat er in de verkoopakte?
De 17 parkeerplekken zijn mogelijk niet verkocht als tweede parkeerplek aan één van je buren. Deze zijn vervolgens is de vrije verkoop terecht gekomen. Wat verkocht is, is het exclusieve gebruiksrecht en daarbij het verplichte aandeel in de VVE. In de AvS zijn de parkeerplekken opgenomen als onderdeel van het geheel. Er rusten dus ook servicekosten op de parkeerplekken en het onderhoud dient gedaan te worden door de VVE.
Dat de plekken niet onder, maar naast het gebouw staan, is misschien een vormfout, maar het is voldoende evident dat ze onderdeel zijn van de VVE. En daarmee de duizenden euro’s die een aanpassing van de AvS met zich mee brengt, echt niet niet waard.
Maar wat Rob ook al aangeeft, zonder de exacte tekst van de AvS is het voor éénieder een aanname van wat er precies geregeld is.Is dit niet een beetje spijkers op laag water zoeken?
Ik denk dat je “het gebouw” ruimer moet zien dan alleen het fysieke gebouw. En dus ook de parkeerplekken erbij moet rekenen. Dus alles wat onder de VVE valt.
Dus het aandeel wat ze in “het gebouw” hebben, is het splitsingsdeel van de parkeerplek.
Aparte VVE doe je alleen als je een splitsingsdeel wil opdelen. Dus bijvoorbeeld een groot appartement in twee kleinere delen. Ondersplitsen gebeurd vaker bij zakelijke panden zoals winkels e.d. dan bij woningen.
Ondersplitsen en dus een aparte VVE doe je als je de hoofdsplitsing verder niet van invloed is. En de lange weg van het aanpassen van de hoofdsplitsing niet nodig is.uit MR1983:
Artikel 9 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend voor zover aanwezig: a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de trappenhuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk.
Zoals gezegd zijn de kosten voor de VVE, want de ramen/kozijnen zijn van de VVE.
Wat B.H. Bles aanhaalt, klinkt meer als een stuk uit een HHR dan de taal die in een AvS gebruikt wordt. Als dit inderdaad een HHR betreft i.c.m. MR 1983, dan zitten er inderdaad leuke discussiepunten in, waarbij de AvS voor het HHR gaat.Ja, de oorspronkelijke AvS blijft van kracht tot dat een nieuwe volgens de juiste procedure is aangenomen.
Een aanpassing is geen kleinigheid en een goed stappenplan is te vinden op : https://www.vverecht.nl/2013/02/splitsingsakte-wijzigen-stappenplan-met-toelichting/
Niet alleen de eigenaren hebben een zegje, ook hypotheekverstrekkers moeten akkoord gaan. Want hun onderpand voor de hypotheek wordt mogelijk aangepast in vorm of in waarde.2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.
Even los van dat ‘t splitsingsreglement dat niet toestaat, doe je daarbij doe je een volledig verkeerde aanname dat de prijs van kozijnen lineair verbonden zijn aan ‘t oppervlakte.
En je denkwijze gaat nu los op één individueel aspect van ‘t onderhoud. De breukdelen is toegespitst op de som van alle verwachte kosten. Het ene onderhoudt is nadelig voor de ene en ‘t andere onderhoud misschien weer wat nadeliger voor de andere.
Je wil ook niet gaan bijhouden wie er hoe vaak en naar welke etage gebruik maakt van de lift, om vervolgens de energierekening voor de lift tot de cent nauwkeurig door te belasten.
Even doorgerekend betalen de twee hoekwoningen 5% meer dan de andere woningen. Als de woningen verder van gelijke afmetingen zijn, dan lijkt me dat redelijk.
Ik zou me meer focussen op ‘t rendement van dubbelglas en dat duidelijk maken zoals ik eerder aangaf en een kosten/baten overzicht. Op internet kwam ik ergens een groffe schatting van 23 euro per m2 glas warmteverlies.
Dus bij 10m2 bespaar je 230 euro per jaar op de gasrekening. Als de vervanging 1000 euro kost, dan ben je met vier jaar alweer uit de kosten! En daarna alleen maar winst!Nog even een nabrander, het niet opnemen van vervanging van het MJOP is op zich al een slechte zaak. Het kan nog in prima staat zijn nu. Vroeg of laat zal ‘t vervangen MOETEN worden. Dus zelfs al doe je niks, je zal ‘t toch moeten opnemen in het MJOP en gaan sparen!
Als ik bij onze VVE kijk naar het verschil in stookkosten tussen de laatste woningen enkel glas en degene die dubbelglas hebben geplaatst, dan is de terugverdientijd van alleen ‘t dubbelglas op één hand te tellen.
Je geeft aan dat de kozijnen nog in goede staat zijn. Dan denk ik dat deze al een keer vervangen zijn. En de vraag is, is dat een zacht hout of een hardhout geweest. Als ‘t zacht hout is, dan moet je er rekening mee houden dat dit onderhoudsgevoelig wordt met de jaren.
Als de kozijnen in goede staat zijn, dan zou je kunnen opteren om alleen het glas te vervangen. Je loopt wel een risico dat eenmaal aan de klus begonnen te zijn, dat de kozijnen toch meer te verduren hebben gehad dan voorzien en dat je voor een voldongen feit staat om toch ook gelijk de kozijnen te moeten vervangen.
Scheefgroei van sommige woningen wel en andere niet zou ik proberen te voorkomen. Ik heb te maken gehad met zo’n erfenis van een vorig bestuur en nu moesten de resterende ramen bij ons echt vervangen worden i.v.m. houtrot. En dat ging uit de gezamenlijke pot. Degene die het eerder had gedaan uit eigen zak had een toelage gehad (maar geen volledige vergoeding). Je begrijpt dat er een hoop scheve ogen waren toen die laatste ramen jaren later door de VVE vervangen werden.
Het HHR is niet bedoelt om kosten van de VVE op basis van de AvS te verschuiven naar individuele eigenaren. Dat houdt zoals je zelf al verwacht geen stand.
Dus even terug naar je opties:
optie 1, wat als in de toekomst zoals in mijn VVE het geval was niet de eigenaren uit eigen overweging willen vervangen, maar het vanwege einde levensduur vervangen moet worden. Dan zal de VVE die kosten moeten dragen, want ook al hebben anderen het eerder op eigen initiatief en portemonnee vervangen, nu is er noodzaak en het blijft een gemeenschappelijk deel.
Optie 2, verschuiven van het eigendom naar privé. Maar het onderhoud gemeenschappelijk. Als ‘t begint te rotten wijst de eigenaar binnen no-time naar ‘t onderhoud uitgevoerd door de VVE. Zelfde bij lekkage, is ‘t ‘t raam, de gevel, of de aanhechting/afdichting tussen de twee. Wederom ruimte voor discussie die je niet wil hebben.
Los daarvan aanpassen van de AvS een een lang lopend en kostbare aangelegenheid. Stop je geld liever in onderhoud dan in aanpassing regelgeving.
Optie 3, is niet de escape voor de hoge kosten verbonden aan een wijziging van de AvS. Als het HHR botst met de Avs dan geld de AvS, dus de aanpassing in de HHR is nietig.
Optie 4,
hoewel ik persoonlijk geen voorstander ben van onnodig geld lenen, vind ik het in het geval van verduurzaming en het ontbreken van de financiële middelen wel een redelijke oplossing. Je zal de servicekosten wel moeten verhogen om de lening te dragen, maar daarmee voorkom je ‘t probleem dat mensen ‘t niet kunnen ophoesten.
Maar maak ook een totaalstaatje van alle kosten. Dus niet alleen vervanging, maar ook op de huidige manier door gaan, incl. schilderwerk en reparaties, maar ook stookkosten. Ik durf er vergif op in te nemen dat vervanging zich op redelijke termijn zich terug verdiend.
Je kan ‘t misschien niet willen, handiger is het wel. Nu staat de woning nog op naam van de overledene. O.a. de WOZ aanslag zal ook geadresseerd zijn t.a.v. de geregistreerde eigenaar. Is er wel een notaris betrokken geweest bij de afhandeling van de erfenis? Ik vraag me namelijk af of de erfenis wel goed geadministreerd is.
Overigens is een uittreksel van het eigendom € 2,60:
https://www.kadaster.nl/producten/woning/eigendomsinformatie
“Hebt u een huis, stuk grond of een boot geërfd? Laat de notaris een verklaring van erfrecht inschrijven bij het Kadaster. U staat dan vermeld als eigenaar in de kadastrale registratie.”
Heb je bij de afhandeling van de erfenis het laten inschrijven door de notaris?
