RonaldL
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
https://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/de-volmacht-en-de-stemming-met-logo.pdf
Informatief stuk.
Het lijkt erop dat in de statuten ofwel de AvS bepalingen ten aanzien van de beperking van aantal volmachten die een volmachtgerechtigde mag aannemen, opgenomen kan worden.
Hetgeen op zich zelf nog niet betekent dat dit bij ontbreken van dergelijke bepalingen in het AvS men dit per HHR kan regelen.
Misschien moet eerst een andere vraag gesteld worden:
Als de wet voorschrijft voor een VvE dat stemmen geschiedt in persoon en geen volmacht kent, is een AvS met een dergelijke bepaling omtrent volmacht dan niet strijdig met de wet? (Tenminste zo lees ik het stuk van Rijssenbeek)U mag van alles regelen in het HHR zolang het niet strijdig is met de AvS.
Het HHR is er niet voor om (slinks) de AvS te wijzigen.
Overigens mag de AvS ook niet afwijken van de wet (burgelijk wetboek).
Maar als in het HHR iets staat wat strijdig is met de AvS en niemand piept ofwel iedereen houdt zich er aan, is er niks aan de hand. De rechter komt niet uit zich zelf langs namelijk. Maar o wee als een of meerdere eigenaren (bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar) vindt dat het niet in de haak is en het voorlegt aan de rechter, zou het zomaar nietig of vernietigbaar blijken te zijn.Zie ook
https://www.lagrogeelkerken.nl/nl/actueel/12000-euro-boete-voor-verhuur-eigen-woning-airbnb
Het een heeft niet met het ander te maken.
1. Je hebt een woning die naar aard en gebruik woonruimte is, geen bedrijfsruimte. Dus zegt de gemeente: bestemming naar feitelijk gebruik: woonbestemming.
2. Het is in sommive gemeenten verboden woonbestemming permanent te verhuren, zie bovengenoemde link. Dus boete.
3. De splitsingsakte voldoet niet (meer) aan de werkelijkheid. Zoals Rene al aangaf: hopen maar dat daar eerder goedkeur voor gegeven is via de ALV van de VvE (en gemeente). Dan AvS wijzigen. Een ronde bij de buren lijkt aan te bevelen om mogelijke bezwaren te ondervangen en voorstellen te doen (lees: als het maar niet duurder wordt voor de buren). Maar de ALV zal alsnog de AvS moeten aan laten passen bij de notaris ofwel de situatie terugdraaien en weer de bedrijfsruimte in ere herstellen…..Als ook bij vervreemding van het appartementsrecht de voorzitter van het bestuur geen opgave aan de betreffende notaris van openstaande vorderingen op verkopende eigenaar heeft gedaan, is (dacht ik) de nieuwe eigenaar niet gehouden die vordering later alsnog te doen. In die zin kan de rekening dus niet door drieen gedeeld worden en doorbelast aan de nieuwe eigenaar. Het blijft dus een aanslag op het eigen vermogen van de VvE. Dat dat op termijn betekent dat de voorschot bijdrage verhoogd wordt, is wat anders (hierdoor betaal je het uiteindelijk toch, dus in deze zaak is het eindresultaat hetzelfde).
De vraag is daarnaast in hoeverre de verkoper aan koper van het appartementsrecht melding had moeten maken van een openstaande rekening. Immers bij het besluit tot instellen van vorderingsmaatregelen waren kosten bekend of hadden bekend moeten zijn. Dat besluit kan doorgaans (zie reglement) niet door het bestuur zelf genomen worden. Dus was ter beslissing aan de ALV. Dus aan de eigenaren. Dus aan de verkoper. In het reglement staan bijzonderheden aangaande deze informaties en wat de consequentue is bij afwezigheid hiervan.
Inpandig…,
Dan is het geen balkon, maar ofwel een loggia (met dak) of een terras (zonder dak).
Wat weet het kadaster trouwens wat niet op de splitsingstekening staat? Het kadaster is geen partij in deze, hooguit een deskundige die gehoord kan worden in een rechtzaak (denk aan de rijdende rechter die vele deskundigen inschakelt)Volgens mij is in het woord balkon alleen begrepen de uitstulping buiten de gevel, zijnde alleen een vloer. De zijmuren die vertikaal aan het balkon grenzen zijn niet onderdeel van het balkon. Die zijmuren zijn gewoon onderdeel van de buitenschil van het gebouw. Als het over het onderhoud van privegedeelten gaat, gaat het hier (balkon) alleen over de afwerklaag van de vloer, niet van de buitenmuur. Dus helaas.
Een normale breukdeel bepaling is aan de hand van woonoppervlak (binnen dus, niet buiten).
Daar ik vermoed dat het recht op gebruik van het dakterras niet leidt tot verplichte bekostiging van onderhoud en vervanging van het onderliggende dak door de betreffende penthouse eigenaar, ligt een andere breukdeel verdeling niet voor de hand. Marktwaarde van een appartementsrecht lijkt me minder relevant als factor in die verdeling.Ok, dus MR 2006 art 52 lid 9 is ongeldig.
Heeft daarmee het hof ook MR 1992 art 38 lid 8 ook ongeldig verklaard? Ikzelf had aangenomen dat in de beide MR-en min of meer hetzelfde bedoeld werd.
Excuus, beetje of topic.Beste Jasper,
Even filosofisch:
Eigenlijk wel grappig: u bent vrijwillig toegetreden tot een volstrekte democratie, immers de leden kunnen elk zonder last of ruggespraak na wikken en wegen en onderling overleg in vrijheid stemmen, maar wilt dat nu, nu u blijkbaar daarvan nadelen ondervindt, overgaan tot separatisme en de democratie opsplitsen in een nieuw-kozijnen land en een oud-kozijnen land.
Maar nu echt:
Is het niet zo dat artkel 52 lid 5,6,7,8 en 9 van MR 2006 voldoende houvast biedt om de kosten van een vervanging niet zijnde onderhoud op een andere manier dan in de splitsingsakte staat te verdelen over de eigenaren?Beste Ave Maria,
Je schreef:
“GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE PRIVÉGEDEELTEN:
Bij plaatsing of gebruik van installaties dient een zodanige geluidsbescherming te worden aangebracht dat een geluidsniveau van maximaal dertig decibel (30 db) resteert.”
De 30 dB slaat dus op installaties in het privegedeelte. Dat slaat dus niet op buiten units van airco’s, want die hangen aan of staan op gemeenschappelijke gedeelten.
Uw artikel bepaalt dat een installatie (misschien dus ook wel de stereo-toren) dusdanig geisoleerd opgesteld moet worden dat slechts 30 dB resteert. Stel u meet het geluidsniveau op 1 meter afstand van de bron en u meet 36 dB. Dan meet je vervolgens op 2 meter afstand en dan meet je 30 dB! Klaar.
Geen enkele geluidstechnicus kan iets met het gestelde artikel daar technische informatie mist en dus geen eenduidige interpretatie mogelijk is.
Maar misschien is het geciteerde artikel slechts een deel van de volledige tekst?En nu nog het wettelijk en overtuigend bewijs dat u de enige erfgenaam bent. Heeft een notaris het al dan niet bestaan van een testament verklaard? En u daarmee aangewezen als enige erfgenaam?
Blijkbaar heeft het kadaster wel nota genomen van het overlijden van de eigenaar maar niet bekend is met wie de erven zijn.
Niemand hier twijfelt aan uw oprechtheid, maar juridisch lijkt het niet afgerond. Maar wellicht missen wij hier informatie om de vraag goed te beantwoordenBob heeft natuurlijk, zoals gewoonlijk, gelijk met zijn verwijzing.
Maar in dit geval maakt het in de praktijk niet uit. 4/5 is hier hetzelfde als unaniem. En de nieuwe akte is niet gepubliceerd, sterker nog, er is geen voorstel naar de notaris gegaan, omdat er nog onderhandeld wordt over dat voorstel.
Om dan toch te handelen als ware de akte gepubliceerd is ook misschien wel naief.
Blijft dat er in eerste instantie een oplossing tussen de twee eigenaren gezocht moet worden voor nu en voor de toekomst, anders wordt hun gezamenlijk belang in de toekomst alleen via advocaten en rechters vorm gegeven. En dat is niet een gewoon-mensen-leefwereld vorm.
Zie nu dat er andere postings tegelijk gekomen zijn.De vve gaat niet over de splitsingsakte. De splitsingsakte kan slechts gewijzigd worden door de verzamelde eigenaars in unanimiteit bij de notaris. Tot dat de gewijzigde akte is gedeponeerd geldt de huidige akte.
Een besluit in de ALV van de vve is genomen zodra het genomen is met een maand wachttijd voor bezwaar. In een vergadering is een besluit genomen in meerderheid voor wijzigen splitsingsakte. Daarna is in een volgende vergadering geen besluit genomen, want geen meerderheid, slechts een mededeling “ik wil niet meer”. Het eerste besluit geldt nog steeds, want is niet gevolgt door ander besluit. Maar is allemaal niet relevant, want gaat over een onderwerp waar de vve helemaal niet over gaat, dus nietig.
Feitelijk ben je in overtreding door onderhoud te doen aan zaken die gemeenschappelijk zijn en slechts door de vve kan worden uitgevoerd. Je zou kunnen argumenteren dat in de ALV is besloten het onderhoud ieder voor zich te laten doen, maar daar dit besluit strijdig is met de splitsingakte zou nietigheid ingeroepen kunnen worden.
Juridisch sta je zwak. De oplossing is om met de andere eigenaar het op een akkoordje te gooien, dus werken aan begripvolle samenwerking is een must.
Mijn bescheiden mening. Lees dit als een aanleiding om je eigen gedachten te scherpen.MR 1992
Artikel 30:
3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.
Behartigen is volgens woordenboek te omschrijven als “met toewijding verzorgen”.
Is de betekenis van het woord in juridische zin anders? Iemand?
Verzorgen betekent mijns inziens brieven schrijven, administratie voeren, financieel beheer etc etc.
Als het behartigen lijdt tot schulden en kosten, dan is er een ander artikel dat dan om de hoek komt kijken:
Artikel 3:
a-i blabla
j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
In het aangehaalde vonnis in hoger beroep (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:3370)
is door het hof de woorden “als zodanig” zelfs cursief geschreven. In die zin vermoed ik dat het hof daar extra nadruk op wil leggen. En schrijft vervolgens “De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.” Om daarmee aan te geven dat de schulden en kosten getoetst moeten worden aan de gezamenlijke belangen inzake het eigendom van het appartementsrecht en niet aan andere gezamenlijke belangen van de eigenaars.
Overigens heeft het hof geen conclusie verbonden aan artikel 30.3 in deze uitspraak, daar “een andere grondslag voor het besluit niet is gesteld of gebleken”
Rest mijn eigen conclusie: ik kan geen andere conclusie trekken dan dat artikel 30.3 geen verruiming is van 3.j als het gaat om schulden en kosten.
MR 2017:
46.3 De Vereniging heeft ten doel het beheer van het Gebouw en de Grond, met uitzondering van de Privé-gedeelten, en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de Eigenaars.
Geeft geen extra informatie dan de MR 1992 Artikel 30.3
10.2.l alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering.
Geeft geen extra informatie dan de MR 1992 Artikel 3.j. zij het dat er een bijzin is bijgekomen: “daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering”.
De crux hier zit in de woorden “daaronder begrepen”. Dat is een limieterende omschrijving die erop duidt dat “de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering” nog immer getoest moeten worden aan “het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig”. Als namelijk “de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering” gelezen had moeten worden als zijnde “niet in het belang van de gezamenlijke Eigenaars” had de bijzin “gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig” weggelaten moeten worden.
Alles bij elkaar moeten mijns inziens, getuige de aangehaalde uitspraak van het hof, schulden en kosten in een niet te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht staan.
Dan rest nog een laatste opmerking over “gezamenlijk belang”:
Er is deze discussie nogal een verschil van opvatting over de houding die een VVE zou moeten hebben ten aanzien van besluiten:
Bob zegt kortweg: zolang niet verboden door de rechtbank mag het wat ik deed.
Rob zegt kortweg: als een vermoeden bestaat dat de rechtbank het gaat verbieden, dan doe ik het niet.
De VVE heeft echter een andere taak: behartigen van gezamenlijk belang. Het lijkt mij niet in het belang van de eigenaars een besluit te nemen waarbij de kans dat een eigenaar (of toekomstig eigenaar) naar de rechter stapt aanzienlijk is. Het is geen grapje om als VVE je te moeten verdedigen bij de rechtbank, jaren lang procederen, hopeloze verdeeldheid tussen de eigenaars (ook zijnde buren), hoge kosten (tijd is ook geld)….. Net zo is het geen grapje om als (enige) eigenaar een zaak bij de rechtbank te moeten aanspannen om je gelijk te halen.
In het door Caroline aangedragen voorbeeld lijkt mij, gezien de aangehaalde uitspraak van het hof, voldoende kans dat een van de eigenaars (of meerdere) naar de rechter (zou willen) stappen aanzienlijk. Met toewijding verzorgen betekent dan NIET doen.
Heeft Bob naast de door hem geciteerde delen uit de reglementen nog voorbeelden van jurisprudentie c.q. uitspraken die een ander licht laten schijnen op de intepretatie van het begrip gezamenlijk belang van de eigenaars als zodanig?