RonaldL
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
@Harry:
Die 0,5% is niet de grootte van het reservefonds maar de minimaal verplicht jaarlijkse dotatie aan het reservefonds.
Zie
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2017-241.html
Para D art 126 1.2.b@Harry:
Zolang de 3 eigenaars happy zijn is er niks aan de hand, hoe onwettig ook.
Maar in het geval van een nieuwe eigenaar, die tot de VvE toetreedt, is slechts maatgevend de tekst van de Akte van Splitsing die bij het Kadaster is gedeponeerd.
Dat is ook de Akte die bij de koop/verkoop van het appartement zal worden aangehecht aan de Akte van Overdracht (of hoe dat ook heet).Met al je notulen blijf je slechts in verwarring achter.
Maar zoals gezegd: vooralanog zijn jullie happy!
Interim bestuur heeft geen mandaat, kan dus de VvE niet in rechte vertegenwoordigen.
Maar als antwoord: ja, kan.
Maar als je bedoeld dat de bestuurder “altijd” in buitenland zit, da’s niet handig omdat electronisch vergaderen op de ALV niet mag. Dan moet de bestuurder een volmacht afgeven om toch te stemmen.
Oppassen met die extra vergadering, dat kan misschien niet helemaal conform de letterlijke tekst van de Akte. Maar je moet ergens beginnen. Misschien in de eerst navolgende “reguliere” ALV herbevestigen?
Artikel 32 1. Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid tweede zin. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 38 vijfde lid, dan wel na opheffing van de splitsing.
Antwoord: in artikel 32 staat ” andere kosten….”
Derhalve jaarlijkse kosten kunnen dus niet uit het reservefonds betaald worden.Tenzij 2/3 meerderheid anders besluit ….
Onderuitputting van reservefonds is niet handig. Er komt een keer dat je toch moet aanvullen, het dak gaat toch een keer lekken…
We kunnen het je niet makkelijker maken…
In de Akte (en eventueel een MR als daarnaar verwezen wordt) staan de taken en bevoegdheden van het bestuur. Juist om beslissingen te kunnen nemen is bijna altijd een oneven aantal bestuursleden voorgeschreven. Dus 1, 3 of 5…
Maar, het mandaat van het bestuur is beperkt. Veel zaken worden besloten in de ALV. Voorbereid door het bestuur, dat wel.Je moet dus per te nemen besluit kijken onder welke noemer het valt: is het bestuur-sache of is het ALV-sache.
Uitbesteed werk is eigenlijk altijd ALV-sache tenzij een eerder ALV besluit het bestuur een specifiek mandaat gegeven heeft. Maar dat mandaat kan alleen maar als de Akte dat mandaat toestaat.Je zal dus toch de Akte moeten bestuderen om goed beslagen ten ijs te komen.
Wat is de stemverhouding?
Heeft elk appartementsrecht 25%?
Of is er een ander breukdeel?
Als, herhaal als, het elk 25% is, dan hebben de 2 eigenaren als ze samenwerken 50% en de penningmeester ook 50%.
Dan heeft niemand wat te zeggen want niemand heeft een meerderheid.
Anderszijds is er nog de redelijkheid en billijkheid: de 50% belanghouder mag niet zomaar zijn belang doordrukken, zelfs niet als deze een echte meerderheid zou hebben.Zonder geldige besluiten gebaseerd op quorum en stemverhoudingen kunnen binnen een VvE geen besluiten genomen worden. En kan dus ook geen geld uitgegeven worden.
Je kan beginnen om een brief naar de VvE te sturen (samen met je gewillige buur) waarin je vermeld dat de handelingen van de penningmeester niet overeenstemmen met een rechtsgeldig besluit genomen door de ALV van de VvE (want dat besluit is er niet begrijp ik). Een medeonderschrift van een ter zake kundige advocaat op de 2e brief, die gestuurd wordt na uitblijven van een reactie van de VvE, zou helpen en gelijk een start zijn voor een gang naar de rechter.
Omdat er per definitie sprake lijkt te zijn van een permanent ” hung jury” zou de rechter best wel eens een onafhankekijke administrateur aan kunnen wijzen (die jullie allemaal betalen overigens).
Tel je zegeningen. Misschien is verhuizen een optie?
14.500 voor 7 jaar voor 44 appartementen is 47 euro per jaar per appartement. Op zich een normaal bedrag.
Als de meerderheid in de ALV vindt dat dat teruggevorderd moet worden, ook al is dat over 20 jaar bij wijze van spreken, dan is dat zo. Klaar.
Maar de vraag werpt zich op of zulk een besluit stand zou houden bij de rechter.
Zoals ik al eerder aangaf, heb ik het vermoeden (zonder kennis te hebben van de onderhavige Akte van Splitsing) dat de constructie helemaal niet kan, in de zin dat het besluit om service kosten te berekenen anders dan die volgens de breukdelen per Akte, in strijd is met die Akte en dus nietig is.
Hoe zou een toekomstige nieuwe eigenaar moeten weten dat hij naast de servicekosten, zoals bepaald via de Akte, nog additionele kosten zou moeten betalen? Die notulen uit 2012 zijn niet bij het Kadaster terug te vinden denk ik.
Ik vermoed dat in 2012 niemand zich bovenstaande heeft gerealiseerd, het zal geen boze opzet zijn. Ook het vergeten te vorderen is geen boze opzet. Maar nu is het ff lastig.
Ik zou proberen in goed onderling overleg een modus te vinden voor het ontstane gat van die 14500 euro, maar intussen de glasbewassing regeling in overeenstemming te brengen met wat de Akte wel toestaat (als het persé binnen de VvE moet, met andere woorden binnen de breukdelen-service kosten) of anders op vrijwillige basis als groepje eigenaars zelf glasbewassing inhuren buiten de VvE om.
Bij ons zit de gehele glasbewassing gewoon in de normale servicekosten, iedereen betaald mee, alhoewel de begane grond appartementen er niks aan hebben eigenlijk, maar ja, die hebben een tuintje, de andere niet, maar die hebben een balkonnetje. Zo heeft ieder wat.
Glasbewassing wordt hier gezien als noodzakelijk onderhoud daar het ook voor het verfwerk belangrijk is.Stel het appartementengebouw inclusief parkeergarage cq parkeerplekken is 3 miljoen waard.
Stel de VvE heeft 30.000 euro in kas voor toekomstig onderhoud en jaarlijkse kosten lopend jaar.Kijk eens in het jaarverslag van de VvE: daar staat alleen die 30.000 in, niet die 3 miljoen.
Logisch: het gebouw is niet van de VvE.Het gebouw is gemeenschappelijk bezit van de eigenaars. Elke eigenaar heeft een “recht” gekocht.
En inderdaad heeft elke eigenaar in prive een hypotheek geregeld op basis van dat “recht” incl. parkeergelegenheid.
De eigenaar kan dus helemaal die parkeerplek niet verkopen zonder met de bank overeenstemming te krijgen.
Maar die eigenaar kan die parkeerplek ook niet verkopen omdat de Akte van Splitsing dit verbiedt.
Nu kunnen natuurlijk alle 20 eigenaars gezamenlijk de bestaande Akte laten wijzigen, met alle notaris-en kadaster kosten van dien, en een nieuwe Akte laten opstellen voor de parkeerplekken, en dan kijken wie dan de rechten wil kopen.
Wat een dure omweg.
In de huidige situatie kunnen de eigenaars ook allen proberen om een hogere hypotheek op het huidige “recht” te verkrijgen. Dan heb je ook centen voor verduurzaming.Het is iets ingewikkelder.
Want: de VvE kan slechts bijdragen vorderen volgens de breukdelen die in de Akte van Splitsing staan.
In een ALV andere verdeling dan die breukdelen afspreken, is een nietig besluit. Kan dus niet.
Als het dus zo is dat glasbewassing geacht wordt een onderdeel te zijn van het noodzakelijke onderhoud aan het pand, kan je alleen omslaan volgens de breukdelen die in de akte staan.Je zou kunnen overwegen, buiten de VvE om, een service voor bepaalde eigenaars te organiseren, die dan individueel omgeslagen wordt, tegen een een of andere vergoeding. Maar dat loopt dan buiten de VvE begroting en jaarverslag. Dat het bestuur zich geroepen voelt daar activiteiten voor te ontplooien is aardig, maar maakt het nog geen VvE aangelegenheid.
Als het toch in de VvE begroting is geslopen, is voor elk verlopen jaar een jaarrekening opgesteld en door de ALV goedgekeurd en vervolgens decharge verleend voor gevoerde beleid.
Feitelijk valt er dan niks meer “te vorderen”.
Als er door fouten in het verleden een “lager dan had gekund saldo” is ontstaan (immers te weinig gefactureerd en geïnt), dan is daar op zich niks mis mee: het saldo is sowieso naar rato van de breukdelen jouw eigendom (ook al kan je er niet aankomen). Aanvullen van saldo, voor zover nodig, kan alleen volgens de breukdelen.Eigenlijk ontstaan de financiele problemen tussen de eigenaars in dit geval alleen doordat de bijdrage voor glasbewassing niet conform de breukdelen is vastgesteld (tenminste voor zover ik uit uw beschrijving heb kunnen destilleren)
Is het bestuur een externe partij of zijn het mede-eigenaars?
Je kan een onderwerp laten agenderen voor de volgende vergadering. Daar heb je recht van spreken.
Je kan ondertussen andere eigenaars bevragen wat zij er van vinden.
Als je minimaal 10% van de eigenaars kan bundelen, kunnen die een extra vergadering afdwingen.
Als helemaal niks lukt, dan rest je slechts gang naar de rechter, maar dan moet je wel wat te vragen hebben natuurlijk.Je hebt recht op inzage.
Kijk in de Akte van Splitsing en/of de bijbehorende Modelreglement.Bijvoorbeeld in MR 1992, artikel 41 lid 6:
Het bestuur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden; het houdt de eigenaars op de hoogte van het adres en het telefoonnummer van het bestuur.Ik lees:
maximaal 2 bestuurders zijn en dat iedere eigenaar een bestuurder benoemd.Dat betekent dus dat je als de wiederweerga zelf een bestuurder moet aanwijzen, desnoods jezelf, en die dan in moet schrijven bij de kvk.
Vervolgens kan je dan met de andere bestuurder bestuursvergaderingen gaan houden en dan slechts als formaliteit een ALV uitschrijven en de besluiten bekrachtigen.De VvE gaat niet over de communicatie “tussen” eigenaars en bewoners.
AVG technisch lijkt me Whatsapp niet een logische keuze.Ga je dan ook jaarverslagen via Whatsapp communiceren? Maar dat is tussen VvE en eigenaars.
Hoe weet je dat iedereen Whatsapp heeft of wil?
Formeel moet de communicatie tussen VvE en eigenaars per postadres, soms kan ook emailadres.
Als het verkeerde adres gezien wordt als administratief postadres is er niks aan de hand.
Als het verkeerde adres wordt gezien als het adres van het verzekerd object, is het fout. Dat verdient correctie.Wie kan erop tegen zijn het juiste adres op een polis te verkrijgen?
Als de beheerder het te veel moeite vindt, missvhien een andere beheeerder zoeken?
Blijkens de vele problemen met beheerders tot mogelijke fraude aan toe is het goed om hier scherp op te zijn, het is inderdaad jullie eigen euro’s.
