[Rufes]

We zijn inmiddels een maandje verder.
Gisteravond hebben wij de jaarvergadering gehad met de bewoners. Alle bewoners waren (al voor de jaarvergadering) op de hoogte van de situatie.
Het appartement is nog steeds verhuurt. Voor zover wij kunnen nagaan zonder toestemming van de hypotheekverstrekker, zonder opgaaf bij de belastingdienst enzovoorts. In ieder geval dat is zijn probleem. De reden van verhuizing is nog niet erg duidelijk. Maar hij zou graag dichterbij het uitgaansleven willen wonen gezien hij hier in het dorp niets meer heeft. Financiële problemen worden ook genoemd maar dat is niet zeker.
De vraag die wij kregen in de jaarvergadering was als volgt;
Wat als ik mijn appartement nu ook ga verhuren? Stel (even oneerbiedig gezegd) ik stop er vier Polen in met alle overlast van dien. Wie houdt mij dan tegen? Het appartement is verhuurt met medeweten van het bestuur. Er is geen “toestemming” gevraagd aan de VvE. Er is geen adreswijziging doorgegeven en wij hebben ook nog steeds geen bevestiging ontvangen dat de nieuwe bewoonster bekend is met de geldende (huis)regels.
Maar alle bewoners zijn het er wel mee eens dat we hem niet terug willen hebben in het complex gezien hij nogal wat overlast meeneemt. Zouden wij bijvoorbeeld met een vrijwaring veel leed kunnen voorkomen?
Iets in de trant van: Het bestuur is niet aansprakelijk voor de consequenties die zitten aan de verhuur van het appartement enzovoorts enzovoorts. En dit laten we tekenen door zowel de huurder als verhuurder.
We zijn eigenlijk als VvE als de dood dat nog een bewoner denkt: Goh ik ga ook lekker verhuren, hierdoor overlast onstaat en wij als VvE er niets tegen kunnen doen. We hebben het inmiddels al eerder toegestaan.

[Jet]

Tis wat apart allemaal heel vaag contract. Onderbewoner last van bovenbewoner harde vloer. Waarschijnlijk 2 op elkaar. Maar dat moet dus iemand checken. Hoewel overlast beschreven staat in splitsingsakte en modelreglement kwam men met contract voor de overlasthebber. In 3 voud. Ondertekening beide partijen 1 partij is bestuurslid. Behalve dat contract vaag is werd er ook al een verdeling gemaakt ook voor de VVE. Zonder enig overleg VVE
het in de vergadering brengen werd eerder afgedaan als ruzie en niet thuishorend bij bestuur als vergadering. Terwijl naar mijn mening daar wel hoort immers staat overlast in splitsingsakte.
heb nog nooit gehoord van contracten binnen een VVE. En al helemaal niet eerst contract dan vergadering…
en wie kan contracten opzetten. Want dit contract had niet eens kleine lettertjes. Het miste zowat alles wat belangrijk is.
Daarbij onafhankelijk hoeft niet specifiek betalend te zijn. Gaat erom dat bestuurs appartement is. Als dan bestuurders een hoortestdoen dan is dat niet helemaal eerlijk.
anyhow hoe afgelopen is weten we niet. Besloten niet naar vergadering te gaan. Het heeft gewoon geen zin meer.
Er is overigens niet getekend en in deze vorm gebeurd dat ook niet.
Groetjes Jet
 
 
 
 

[Rob]

Een interessant artikel hierover is te lezen in dit artikel van Rijssenbeek.
Verder ben ik van mening dat het aan de VvE (dus niet aan het bestuur) is om te bepalen op welke wijze er opgetreden gaat worden in dergelijke situaties en het eveneens aan de VvE (dus niet aan het bestuur) is om, bij voorkeur in het HHR, een regeling met betrekking tot de kosten van de geluidsmeting op te nemen.

[Anoniem]

Hoi allemaal,

Deze is niet voor mezelf maar een buur.

Mag het bestuur je een contract laten ondertekenen splitsing kosten VVE – verliezer 50 – 50 onafhankelijk onderzoek harde vloer. En pas na ondertekening het door de VVE vergadering laten gaan terwijl de indientermijn verlopen is.
Dit is niet eerder besproken op de vergadering.

In contract staat niks over wat gaat kosten, wie onderzoek gaat doen en wat de vervolgstappen zijn als vloer niet klopt.

Modelreglement 92
Splitsingsakte na 22.00 en voor 8 uur geen overlast veroorzaken.

Graag advies tekenen of niet.

Groetjes Jet

[Roel]

Het zal wel aan mij liggen, maar ik lees in hetgeen @ Rufus ons laat lezen uit de AvS, niets over een verhuurverbod. Wel over de plicht er zelf te gaan wonen en dat de eigenaar het object de eerste 5 jaar niet mag verkopen. Met toelichting van de gevolgen.
Ik vraag me trouwens af of en in hoeverre een verhuurverbod stand zou kunnen houden?
Stel de eigenaar heeft een baan waarvan hij/zij niet heeft kunnen voorzien dat hij na twee jaar bewoning wordt uitgezonden voor drie jaar naar het buitenland! Het zou toch van de zotte zijn wanneer het deze eigenaar verboden zou zijn,  zijn appartement gedurende die periode te verhuren!
De huidige eigenaar heeft blijkbaar zijn eigen moverende redenen om tot verhuur over te gaan.
Als bestuurder zou ik wel zorgen dat de huurder op de hoogte is van de AvS, het M.R. en het H.H.R. En voor ontvangst tekent.
Dat jij, Rufus, nu overlast ervaart vanwege bouwkundige gebreken, is super vervelend maar deze kwestie’s vragen om hun eigen routes om opgelost te worden.
Met vriendelijke groet,
Carla.
 

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Anoniem]

Beste,

Een heel verhaal, maar dat maakt de situatie (denk ik) wat duidelijker. Sinds een jaar of 3 woon ik in een nieuwbouw appartement (eerste eigenaar) Er werd bij de eerste vergadering gevraagd om een VvE op te richten. Daarvoor waren drie bestuursleden voor nodig (Voorzitter, Bouw & Onderhoud en Financiën) Omdat er toen der tijd werd gemeld dat het niet zoveel werk was heb ik de afdeling Bouw & Onderhoud op mij genomen (achteraf natuurlijk veel meer werk dan gezegd) Echter in de praktijk regel ik ook de financiën en voorzitterschap gezien de bewuste personen er wat minder kaas van hebben gegeten.

Ik heb me de afgelopen jaren wat verdiept in VvE`s, regelgeving enzovoort. Nu is het volgende voorgevallen:

Mijn directe bovenbuurman heeft besloten om zijn appartement te gaan verhuren. Hij heeft een deel geld geleend van een vriend en dat geld moet terug. Dus heeft hij voor de constructie gekozen om zijn appartement te verhuren om zo de lening af te betalen. Daarna (zegt hij) trekt hij weer in zijn appartement. Nu zegt het huishoudelijk reglement dat wij hebben opgesteld:

Een eigenaar dient het bestuur tijdig en schriftelijk te informeren over zijn/haar voornemen om het privé-gedeelte aan een ander in gebruik (in huur) te geven. De gebruiker dient zich te conformeren aan de Akte van Splitsing en het Huishoudelijk Reglement volgens de voor verhuur geldende regels (zie de akte van splitsing, opgemaakt op datum vierentwintig april tweeduizend dertien met kenmerk JT/71715)
Bovengenoemde verklaring is te verkrijgen bij de beheerder.

Dit is tot op heden dus niet gebeurd. Dit heb ik aangegeven bij onze voorzitter om dat te regelen gezien de voorzitter goed bevriend is met de bovenbuurman. Echter is hij afgelopen weekend al verhuist en heeft de nieuwe bewoonster intrek genomen. Daarnaast moet de nieuwe bewoonster en de verhuurder een gebruikersverklaring tekenen. Ook dit is niet gebeurd en afgedaan met “ik heb het huishoudelijk reglement laten lezen”

De rest van de bewoners (9 appartementen totaal) vind het wel prima dat de bovenbuurman vertrekt want hij zorgde nog wel eens voor overlast. Dus je houdt 6 bewoners over zonder functie binnen de VvE.

Onze Akte van Splitsing geeft aan:

VERPLICHTING ZELFBEWONING EN ANTISPECULATIEBEDING 1. De koper verplicht zich het gekochte uitsluitend te zullen gebruiken voor bewoning door de koper zelf, al dan niet met zijn gezinsleden. De koper verplicht zich mede om het gekochte niet aan derden te zullen doorverkopen

Echter heb ik in diverse jurisprudentie al gelezen dat dit niet voor verhuur betreft gezien het niet verkocht wordt maar verhuurd. Er wordt niets doorverkocht.

Nu de hamvraag: Aan de ene kant wil je als bestuur natuurlijk het goed regelen om problemen in de toekomst te voorkomen. De rest van de bewoners vind het wel prima. Maar ik wil dus dat alles netjes getekend wordt en in de administratie komt. Dat zorgt nog wel voor wat strubbelingen.

Tijdens de bouw (3 jaar terug) zijn er aantoonbare bouwfouten gemaakt. De aannemer natuurlijk failliet dus niets bij te halen. Bouwgarant ingeschakeld maar deze bouwfouten niet dusdanig dat Bouwgarant over ging tot herstel. Overlast bestaat vooral uit geluidsoverlast van de bovenliggende appartementen (contactgeluid, muziek, zelfs praten) De bovenbuurman was alleen, werkte overdag en was veel weg. Dus dat geluid was aardig beperkt. Nu woont er een oudere vrouw van 75 in het appartement. Mevrouw is elke dag thuis en krijgt de kleinkinderen op de oppas. De kleinkinderen voetballen in de gemeenschappelijke ruimtes (balafdrukken op de muren, dus het schilderwerk kan weer opnieuw) en de kleinkinderen rennen door het appartement boven mij waardoor de lampen aan het plafond trillen in mijn woning.

Nu de hamvraag: Aan de ene kant wil je als mede bestuurslid het goed regelen om problemen in de toekomst te voorkomen. De rest van de bewoners vind het wel prima. Maar ik wil dus dat alles netjes gemeld wordt dat er verhuurd gaat worden, de documenten worden getekend enzovoorts. Dat zorgt nog wel voor wat strubbelingen.

Aan de andere kant ben ik natuurlijk ook gewoon bewoner van het complex en ondervind nu hinder van de verhuur. De verhuur is niet netjes kenbaar gemaakt of geregeld. Dus kan ik bezwaar indienden bij het bestuur. Maar ik ben ook zelf onderdeel van het bestuur dus kan er verweten worden dat ik zelf ook onderdeel ben en niet goed mijn werk heb gedaan. In hoeverre bezwaar iets uithaalt of de verhuur tegengehouden kan worden door de overlast weet ik niet.

Al met al een lang verhaal, maar misschien kan iemand aangeven wat de beste oplossing in het geheel is.

[amlac]

De VvE betreft een vooroorlogs pand met daarin 3 appartementen. Appartement A op de begane grond heeft een eigen voordeur. Appartementen B 1 en 2 hebben gezamenlijk een eigen voordeur. De eerste trap naar boven geeft toegang tot het privé gedeelte van B1 en de tweede gedeelte van de trap geeft toegang tot het privé gedeelte van B2.

Bij aankoop van de appartementen B1 en 2 was de trap niet gestoffeerd. Het was een kale houten trap, zoals gebruikelijk in dit soort panden.

In de ALV is door B1 en B2 het besluit genomen de trap te laten stofferen ten laste van de VvE. A stemde tegen. De trap (/trappenhuis) is weliswaar formeel gemeenschappelijk (volgens Akte van Splitsing en Modelreglement 1992), maar stofferen van de trap is eerder een verfraaiing dan noodzakelijk onderhoud.

Is dit juist?

A heeft er baat bij dat de trap wordt gestoffeerd, omdat het geluiddempend werkt. Dat neemt niet weg dat B1 en B2 er verantwoordelijk voor zijn dat zij geen onnodig geluidsoverlast veroorzaken.

Wat denken jullie?

 

[GJ]

Na een paar weken intensief op internet en ook deze site en de berichten van bovenstaande reageerders (waarvoor dank) ben ik zo langzamerhand eveneens VVE expert aan het worden 😉
De kloof tussen de (betaalde) administateurs (bestuurders, beheerders…) en de (vrijwillige, gekozen) leden van het bestuur en voorzitter is wel heel divers. Waar de administrateurs ( vaak zoekend naar winst optimalisatie in de vorm van delegeren en minimaliseren) en de vrijwilligers (van gezellig, amateurs tot wat meer kennis van zaken) zit ook soms belangenverstrengeling.
Zolang het gaat over redelijk onderhouden ”middenklas” complexen is er niets aan de hand en gaat t over voordeurkleur, af en toe stukje dak en onderhoud verwarming.
Echter, door de opkomst van oudere complexen (waar veel meer onderhoud , modernisering, energie, opkomst van airBnB, verpaupering, gettovorming…) wordt er meer gewicht gelegd op de kwaliteit van de ”vrijwilligers” en het professionalisme van de Administrateurs….. beide functies zullen een flinke stap voorwaarts moeten gaan maken…. ik heb niet de indruk dat de VVE daar klaar voor is. Bob, Rob , Matthijs ea hebben gelijk dat het hoog tijd wordt een formele functieomschrijving met verantwoordelijkheden op te stellen voor Bestuur(ders) VvE.
Een mooi voorbeeld is dus ”mijn” geval: 70-er jaren complex, keurig onderhouden, maar er komen reparaties aan , en door verschuiving van bejaarden naar elders komen er appartementen vrij voor de ”huisjesmelkers” die een snelle winst kunnen maken (4x 450 euro par maand inkomen voor een 4-kamerflat met keuken en badkamer)…. het bestuur weet er geen raad mee , en het (professionele) administrateurkantoor onttrekt zich zo veel mogelijk.
Afgelopen weekend heb ik (weer) een lange brief geschreven over de -aantoonbare- onderverhuur en dat dat niet toegestaan is (letterlijk) volgens MR, HR en notulen ALV (en ook geen gemeentelijke onttrekkingsvergunningen), en wat is het antwoord van de Bestuurder ? ” Ik wil u verzoeken ons te ondersteunen in het aanpakken van de overlast door een gedetailleerd overzicht aan te leveren’‘.

Wie van u heeft interesse in een goed onderhouden 4-kamer flat in zeer rustige omgeving aan de binnenschil van een oude studentenstad , met diverse ”mogelijkheden” ? 
 

[Carla]

Hihi……en ik zag de reactie van @ GJ, en ook die van @ Bob,  nu pas. ( kreeg een telefoontje tussendoor ).
@ GJ, ik ben het volkomen met je eens dat je van het bestuur wel iets meer had mogen verwachten dan het uitsluitend opnemen wat een geagiteerde zaal naar voren bracht.
Ook ik begrijp je teleurstelling. Troost je met de wijsheid, hier opgedaan en volg het advies van @ Bob maar op: zorg voor een goed gedocumenteerd en onderbouwd dossier m.b.t. de ervaren overlast.
Sterkte en een vriendelijke groet,
Carla.

[GJ]

tja, begin het nu ook in te zien (maar niet blij mee);
dat reduceert dan wel een VVE tot een gezelli clubje dat zich maar moet bemoeien met prullenbakken en kleur van de voordeur…. de ”bestuurder” en voorzitter had daar wel wat duidelijkheid in kunnen verschaffen ipv achter een tafel te notuleren wat een geagiteerde zaal zag als inspraak en bespreken van een gezamenlijke beslissing ….
 
allen dank voor de inputs; ik laat het juridische deel dan maar zitten en ga verder in de richting van ”overlast” (nachtbraak in breedste zin des woords…).
groet, GJ

[Carla]

Beste GJ,
In hetgeen je aandraagt m.b.t. de jouw bekende regelgeving lees ik, vooralsnog, geen algeheel verhuurverbod.
http://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-5/artikel120/lid1
Echter ook deze regel wordt verschillend geïnterpreteerd door de rechtsspraak.
Ik begrijp dat het verhuren aan studenten een lastige kwestie kan zijn voor de overige eigenaars. Je kunt in deze niet veel meer doen dan het bestuur op de overlast ervan te wijzen en dáár vervolgens aktie op te ondernemen. En zoals @ Bob al zei, zorg voor een goed onderbouwd dossier.
Om werkelijk een einde te maken aan de ontstane situatie én zeker te weten wat nu werkelijk wel of niet is toegestaan kan je ook de in jouw bezit zijnde stukken een keertje voorleggen aan een jurist die bekend is met het appartementsrecht.
Overigens in de Splitsingsakte zal toch wel ergens staan op welk Modelreglement ( MR ) deze is gebaseerd?
M.vr.gr.
Carla.

[GJ]

dag Bob,
bij mijn weten (en ook niet terug te vinden) is er geen MR opgenomen in de splitsingsakte.
In de notariele splitsingsakte, die onderdeel is van de koopakte van elk pand , is de clausule opgenomen dat een gesplitste onderverhuur niet toegestaan is ( oa de artikelen 6, 20 lid 1-3, 22 en 25a).
In diverse artikelen in de Splitsingsakte wordt aangegeven, in meerdere omschrijvingen , dat onderverhuur van prive-gedeeltes niet toegestaan is (en m.i. is het Reglement van Splitsing van Eigendom onderdeel van het Burgerlijk Wetboek).
Enkele appartementen worden al sinds december 2013 (onder-) verhuurd aan 4 studenten, in wisselende samenstelling, nadat die woningen voor onderverhuur geschikt zijn gemaakt.
Die situaties zijn besproken en genotuleerd in enkele ALV’s , waarna onderkend en besloten is dat dat soort onderverhuur niet toegestaan is , en is er in het Huishoudelijk reglement een extra artikel opgenomen ( “artikel 10: ‘’kamerverhuur, deelverhuur, onderverhuur en woningsplitsing zijn niet toegestaan, onder een boeteclausule van overtreding van 50 € per dag.  ”  ).
Ondanks diverse brief/email wisselingen naar VVE/Bestuurders dat die regel -aantoonbaar,  en steeds meer – overtreden wordt, wil de VVE/Bestuurder geen aktie ondernemen , want houden ze vast :  ”dit moet tussen de buren onderling geregeld worden , en bij voortdurende overlast dient de Politie ingeroepen te worden”.
Ikzelf heb geen zin er een juridische strijd van te maken , hoewel het woongenot (voor velen) substantieel en continue aangetast wordt.
Is er een oplossing of kan ik deze VVE/Bestuurders formeel dwingen hun verantwoordelijk te nemen ?
groet, GJ

[Bob]

En tot slot:
Overlast-veroorzakers (student of niet) kunnen altijd nog op grond van burenrecht worden aangepakt. Zorg echter wel dat je een heel goed (gevuld) en steekhoudend dossier hebt. Je krijgt geen enkele huurder zomaar even zijn of haar woning uit.

[Carla]

Beste GJ,
Inderdaad, het bestuur zal moeten handhaven. Echter er kan uitsluitend gehandhaafd worden wanneer een dergelijk verhuur ( door de eigenaar ) niet is toegestaan. De VvE kan van alles en nog wat in het huishoudelijk reglement opnemen en ook van alles en nog wat in de notulen hebben staan……dat weegt allemaal niet op ten opzichte van hetgeen in het Modelreglement staat incl. de daarop mogelijke wijzigingen cq. toevoegingen.
Voor zover je informatie tot heden mij duidelijk is, zie ik nog geen verbod op verhuur van een appartement. ( het komt mij voor dat dit een onredelijk verbod zou kunnen zijn, maar dit terzijde.) Er zal sprake zijn in het Modelreglement van bestemming, en deze zal wonen zijn, schat ik zo in. Zolang er aan de bestemming, wonen, wordt voldaan, is er wat mij betreft weinig aan de hand.
Dat het verhuren, in jouw geval aan studenten, niet prettig is voor de overige eigenaars, kan ik me voorstellen. Echter bij overlast van deze studenten, zij moeten overigens voldoen aan hetgeen in de reglementen én het huishoudelijk regelement staat, ( deze dien zij te ondertekenen, dan kan dáár wel tegen opgetreden worden. Daarvoor dient het bestuur de eigenaar voor aansprakelijk te stellen.
William heeft gelijk, verbod op nadere splitsing van een appartement is iets anders dan het opdelen van een appartement waardoor de huurders b.v. ieder een eigen kamer hebben. ( echter ook een dergelijke interne verbouwing is aan regelgeving gebonden )
Mocht je toch kansen willen zien de kwestie in jullie VvE aanhangig te maken lees dan even de volgende link: https://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoedrecht/rechter-vve-kan-kamerverhuur-aan-studenten-verbieden/
Succes en een vriendelijke groet,
Carla.
p.s Het ontzeggen van de toegang ….. daar komt heel wat bij kijken voordat dit besluit, door de rechter genomen zal worden.

[GJ]

heren,
in de splitsingsakte staat dat de appartementen niet gesplitst mogen worden , maar in de ALV is (in 2013 , zo lang speelt het al) besloten en genotuleerd:
”…De vergadering geeft goedkeuring aan het bestuur om juridische stappen te ondernemen, welke kunnen leiden tot het ontzeggen van de toegang tot het complex van onderverhuurders en verdere maatregelen tegen de eigenaren die kamerverhuur hebben opgestart….”
Tevens is in een ALV begin dit jaar opgenomen nog eens benadrukt dat in de Huishoudelijke Reglementen is opgenomen:
“artikel 10: ‘’kamerverhuur, deelverhuur, onderverhuur en woningsplitsing zijn niet toegestaan, onder een boeteclausule van overtreding van 50 € per dag.  ”
Het is momenteel aantoonbaar (advertenties, bewoners zelf) dat er zich studenten hebben gehuisvest. Naast veel overlast , zijn eigenaren ook bang dat dit soort lukratieve (400 euro per kamer) aktiviteiten zich snel zullen uitbreiden in het complex.
De Bestuurder (van VVE) is herhaaldelijk geattendeerd op de huidige situatie, inclusief bewijslast dat er studenten in diverse kamers getrokken zijn en appartementen gesplitst worden , maar antwoordt dat de bewoners zelf met betreffende eigenaars moeten overleggen en dat er bij overlast de politie ingeschakeld kan worden. Verdere akties willen ze niet ondernemen. De Vergadering was indertijd bij de ALV vrijwel unaniem van mening dat onderverhuur en kamerverhuur niet toegestaan was volgens het Huishoudelijk Reglement.
Omdat dit soort onderverhuur en woningsplitsing zich waarschijnlijk snel zal uitbreiden (nogmaals: erg winstgevend voor eigenaars ) , en de VVE/Bestuurder geen aktie wil ondernemen, vraag ik me af welke rechten ik heb als eigenaar en tot wie ik me moet wenden, om de VVE/Bestuurder aan uitvoering van besluiten in het Huishoudelijk Reglement te houden.
 
groet
GJ