Funderingsherstel en de VvE: alles wat je moet weten

Funderingsherstel, de nachtmerrie van elke huiseigenaar en VvE. Het is een ingrijpende en vaak kostbare maatregel waar Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) mee te maken kunnen krijgen. Maar wie is er verantwoordelijk voor de kosten, welke juridische kaders er zijn en hoe kun je als VvE het proces het beste aanpakken? Nederlandvve beantwoordt de belangrijkste vragen over funderingsherstel voor VvE’s.

Soorten funderingen

Er zijn verschillende soorten funderingen waarbij problemen kunnen optreden. Op deze pagina is een goede uitleg te vinden van de verschillende soorten funderingen. De funderingen waarbij de meeste problemen optreden zijn:

Fundering op houtenpalen: Bij een fundering op houtenpalen kunnen de houten palen, kespen en het langshout gaan rotten doordat de grondwaterstand daalt. Het hout wordt dan blootgesteld aan zuurstof en gaat rotten. Dit proces is niet omkeerbaar.
Fundering op staal: In tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden heeft dit type fundering niks met staal te maken. Een fundering op staal betekent dat de fundering direct op een dragende zandlaag staat. Ook hier kan door een veranderende grondwaterstand verzakking optreden. Maar ook trillingen of andere veranderingen in de bodemsamenstelling kunnen tot problemen leiden

Wie betaalt voor funderingsherstel bij de vve?

Bij funderingsherstel zijn de kosten meestal een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de VvE, omdat de fundering onderdeel is van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De verdeling van deze kosten gebeurt volgens de verdeelsleutel die in de splitsingsakte is vastgelegd. Meestal is dit gebaseerd op de breukdelen van de appartementen. Appartementen op de begane grond betalen dus niet meer dan appartementen op hogere verdiepingen, tenzij anders is afgesproken.

Gemiddelde kosten van funderingsherstel voor een vve

De kosten van funderingsherstel kunnen sterk variëren, afhankelijk van het type fundering, de ernst van het funderingsprobleem en de gekozen herstelmethode. Voor een fundering op staal kunnen de kosten al € 1.500 euro per strekkende meter zijn. Maar voor een fundering op houtenpalen kunnen de gemiddeld kunnen de kosten variëren tussen de €50.000 en €100.000 per gehele fundering per woning. Voor een VvE met meerdere woningen op de begane grond kunnen de totale kosten dus enorm oplopen.

Er zijn gelukkig diverse subsidiemogelijkheden en fondsen beschikbaar, afhankelijk van de gemeente waarin het pand zich bevindt. Zo kunnen eigenaren in sommige gevallen aanspraak maken op het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Eventueel zijn er ook andere mogelijkheden om geld te lenen voor funderingsherstel.

Rekenvoorbeeld kostenverdeling funderingsherstel VvE

Stel, de totale kosten voor het funderingsherstel bedragen €100.000. Als de splitsingsakte aangeeft dat ieder appartement 20% van de gemeenschappelijke kosten moet dragen, dan betaalt elke eigenaar €20.000, ongeacht de ligging in het gebouw. Als de verdeling echter per vierkante meter woonoppervlak (breukdeel) wordt berekend, kan het zijn dat grotere appartementen meer bijdragen aan de kosten.

Wie betaalt voor extra wensen zoals een uitbouw of extra kelder van een bewoner?

Als een bewoner van de begane grond besluit om een uitbouw te realiseren of een diepere kelder te bouwen voor extra leefruimte, zijn de kosten voor deze aanpassingen doorgaans voor rekening van die bewoner zelf. Het kan echter juridisch complex zijn, vooral als deze aanpassingen invloed hebben op het aantal vierkante meters woonoppervlakte van de woning op de begane grond.

In dat geval moet de VvE toestemming geven, en er kan een aanvullende kostenverdeling worden afgesproken. De extra kosten zoals de versterking van de fundering die nodig is voor een uitbouw of kelder zal niet op de overige bewoners mogen worden afgewenteld.

Juridische uitgangspunten voor funderingsherstel

Juridisch gezien is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, waaronder de fundering. Dit is vastgelegd in de splitsingsakte en het modelreglement van de VvE. Als er funderingsproblemen worden geconstateerd, moet de VvE als geheel stappen ondernemen om het herstel te realiseren.

De besluitvorming binnen de VvE speelt hierbij een cruciale rol. Vaak is er een gekwalificeerde meerderheid nodig (bijvoorbeeld 2/3 van de stemmen) om tot het besluit te komen om funderingsherstel uit te voeren. Het kan ook zijn dat individuele leden bezwaar maken tegen de hoge kosten, maar juridisch gezien kunnen zij worden verplicht om bij te dragen zolang de meerderheid van de VvE instemt met het herstel .

hoe pak je als vve het proces van funderingsherstel aan?

Het aanpakken van funderingsherstel binnen de VvE vereist een zorgvuldige en goed geplande aanpak. Hier zijn enkele stappen die je kunt volgen:

Onderzoek en diagnose
Laat eerst een bouwkundig onderzoek uitvoeren om de ernst van de funderingsproblemen vast te stellen. Dit geeft inzicht in de benodigde maatregelen en kosten.
Informatie en overleg
Informeer alle leden van de VvE over de uitkomsten van het onderzoek. Organiseer een vergadering waarin het probleem en de mogelijke oplossingen worden besproken.
Offertes en advies
Vraag meerdere offertes op van gespecialiseerde bedrijven en laat je eventueel adviseren door een onafhankelijke expert.
Besluitvorming
Organiseer een vergadering om een besluit te nemen over het herstelplan. Zorg ervoor dat de nodige meerderheid aanwezig is om een rechtsgeldig besluit te nemen.
Financiering regelen
Bespreek de mogelijkheden van financiering, zoals een lening of een bijdrage uit een gemeentelijk fonds.
Uitvoering en controle
Wanneer het besluit is genomen en de financiering rond is, kan het herstel beginnen. Houd toezicht op de uitvoering en zorg ervoor dat alles volgens afspraak verloopt .

Grootste uitdagingen bij funderingsherstel voor de vve

Funderingsherstel kan leiden tot verschillende uitdagingen voor de VvE:

Hoge kosten
Niet alle bewoners hebben de financiële middelen om hun deel van de kosten op korte termijn te betalen. Dit kan leiden tot weerstand of vertraging in het besluitvormingsproces.
Besluitvorming
Een gekwalificeerde meerderheid is vaak nodig om funderingsherstel door te voeren. Bewoners kunnen het moeilijk eens worden over de timing en de omvang van de werkzaamheden.
Communicatie
Duidelijke en open communicatie is essentieel om alle eigenaren te betrekken en te voorkomen dat er misverstanden ontstaan. Goede uitleg over de noodzaak van herstel en de consequenties van uitstel is hierbij van belang.
Vergunningen en regelgeving
Soms zijn voor funderingsherstel extra vergunningen nodig, zeker als er ook sprake is van bijkomende bouwwerkzaamheden, zoals een kelderuitbreiding.

Heeft u opmerkingen of vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem hier contact met ons op. Wij waarderen uw betrokkenheid en gaan graag met u in gesprek.