Afwijken Modelreglement? Goed vastleggen in splitsingsakte!

Het uitgangspunt bij een VvE is dat iedere appartementseigenaar meedraagt in de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten. Hoeveel hij bijdraagt hangt af van zijn breukdeel. Dit wordt in de splitsingsakte vastgelegd. Een grotere woning draagt meer bij aan de kosten een kleine studio. De eigenaren mogen met elkaar afwijkende verdeelsleutels overeenkomen. Belangrijk is dan wel deze afspraak goed vast te leggen in de splitsingsakte. Dat ging in een recente zaak bij het hof mis. Advocaat Thomas van Vugt, gespecialiseerd in VvE-geschillen, licht toe.

Door: Thomas van Vugt, AMS Advocaten | Eerder verschenen op: Advocaatcontractenrecht.nl

Winkeleigenaar draagt niet bij aan onderhoud woningen

Het appartementencomplex in deze kwestie bestaat uit vier lagen woningen, met winkels op de begane grond. In de oorspronkelijke splitsingsakte uit 1983 is opgenomen dat de eigenaar van de winkels niet meedraagt aan de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen voor zover deze betrekking hebben op de woningen (trappenhuizen, buitenschilderwerk, balkons etc). Deze afspraak vormde een uitzondering op het modelreglement waarin staat dat alle eigenaren (naar evenredigheid) meebetalen aan de kosten van de gemeenschappelijke ruimten.

Wijziging van splitsingsakte door notaris

In 1994 wordt de splitsingsakte gewijzigd in verband met de verplaatsing van de voorgevel van de winkels. Bij deze splitsing is van de gelegenheid gebruik gemaakt om het nieuwe Modelreglement 1992 van toepassing te verklaren. Alle eigenaren stemmen in met de wijzigingen en de notaris stelt een nieuwe akte op. Wat niet wordt gewijzigd is de afspraak betreffende de afwijkende verdeelsleutel voor winkeleigenaar. Echter, in de nieuwe splitsingsakte komt deze uitzondering op het modelreglement niet terug. In 2010 ontdekt de nieuwe beheerder van de VvE dat de winkeleigenaar al jaren “te weinig” heeft meegedragen in de VvE-kosten. De winkeleigenaar wijst op de oude bepaling uit de akte van 1983 en stelt dat de akte uit 1994 nietig is voor zover deze een wijziging inhield van de oude afspraak.

Hof: partijen wilden afwijkende systematiek niet wijzigen

De VvE stelt een procedure in en vordert betaling, maar de rechtbank wijst deze vordering af. In hoger beroep overweegt ook het hof dat nergens in de stukken over de wijziging in 1994 een expliciete aanwijzing is te vinden dat het de bedoeling was van de toenmalige appartementseigenaren om ook de tot dan toe gevolgde afwijkende verdelingssleutel te wijzigen. Dit strookt evenmin met het feit dat de afwijkende verdeelsleutel ongewijzigd is toegepast gedurende 15 jaar na de wijzigingsakte van 1994. Dat zou dus tot de conclusie kunnen leiden dat de winkeleigenaar de ‘oude’ bijdrage mag blijven betalen.

Nieuwe eigenaren te goeder trouw zijn beschermd

Maar, zo vervolgt het hof, dit doet allemaal niet terzake. De complicatie doet zich voor dat het overgrote deel van de woning-eigenaars hun appartement ná de wijziging van de splitsingsakte in 1994 heeft gekocht. Tegen hen als derden te goeder trouw komt volgens de wet bescherming toe. Zij mochten immers te goeder trouw vertrouwen op de juistheid van de splitsingsakte van 1994. Zij hadden geen kennis (hoeven hebben) van de uitzondering die in de akte van 1983 was overeengekomen.

De winkeleigenaar kan zich tegenover deze ‘nieuwe’ (en gezien de praktische onmogelijkheid ook niet tegen de ‘oude’) appartementseigenaren niet op de nietigheid van de akte uit 1994 beroepen. De winkeleigenaar moet daarom toch met terugwerkende kracht meebetalen aan de woonkosten conform Modelreglement 1992.