Beroep op nietigheid VvE-besluit kan niet altijd
Een besluit dat strijdig is met de splitsingsakte van een Vereniging van Eigenaars (VvE) is nietig. In bijzondere omstandigheden kan op die nietigheid echter geen beroep worden gedaan, zo oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs. In de zaak die speelde kwamen de eigenaren een van de akte afwijkende kostenverdeelsleutel overeen. Een beroep op de nietigheid van dat besluit was volgens de rechter in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Advocaat VvE-recht Robert van Ewijk legt het vonnis uit.
Door: Robert van Ewijk | voorheen werkzaam bij AMS Advocaten, nu als advocaat en partner werkzaam bij Lexys Advocaten.
Verdeelsleutel in VvE en aanbouw
In deze zaak speelde het volgende. In een gebouw met vier appartementen wordt in de splitsingsakte een verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke kosten gehanteerd van 14/71e voor het appartement de begane grond en 19/71e voor elk van de drie bovengelegen – en iets grotere – appartementen. Op een gegeven moment wordt het appartement op de begane grond door de toenmalige eigenaar vergroot door het plaatsen van een aanbouw aan de achterzijde.
Eigenaren begane grond stemmen in
In 2009, als het appartement inmiddels van eigenaar is gewisseld, wordt in de VvE-vergadering besloten dat voortaan een verdeelsleutel van 1/4e voor elk appartement wordt gehanteerd omdat dit meer in lijn zou zijn met de nieuwe indeling en grootte van de appartementen. Ook de eigenaren van de begane grond (eiser in deze zaak) stemmen hiermee in.
Beroep op nietig VvE-besluit niet mogelijk
Het besluit waarin een van de akte afwijkende verdeelsleutel is opgenomen is echter nietig: het is in strijd met de splitsingsakte en wordt daarom geacht niet genomen te zijn. Enkele jaren later is een kostbare verbouwing aan de gemeenschappelijke zaken van de VvE noodzakelijk. Wanneer de eigenaren van de begane grond op basis van de nieuwe afspraken 1/4e van de kosten moeten dragen in plaats van het in de akte vastgelegde 14/71e deel, doen zij een beroep op de nietigheid van het genomen besluit.
Geen nietigverklaring vanwege redelijkheid en billijkheid
De rechter gaat echter niet mee in dat beroep, met name omdat ook eisers akkoord zijn gegaan met de aanpassing van de verdeelsleutel. Daarom is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat juist zij zich nu op de nietigheid van het besluit beroepen.
Advocaat VvE-recht bij nietigheid besluit
Wanneer een nietig besluit is genomen, kan in beginsel een beroep op deze nietigheid gedaan worden. Uit deze zaak blijkt echter dat dit beroep onder omstandigheden niet gehonoreerd zal worden. Wanneer u twijfelt of een besluit nietig (of vernietigbaar) is, of als u wilt weten of een beroep op die nietigheid mogelijk is, neem dan contact op met een van de in VvE-recht gespecialiseerde advocaten van AMS.
Een zeer opmerkelijke uitspraak waarvan ik me ten zeerste afvraag of deze bij beroep zou worden gehandhaafd.
Een eigenaar ontvangt bij aankoop de akte en moet erop kunnen vertrouwen dat deze rechtsgeldig is en niet door een eenvoudig vergaderbesluit kan worden gewijzigd.
Oke, maar nu is er een aspirant koper, die op basis van de splitsingsakte en modelreglement het appartementsrecht koop. Er moet iets aan het dak gebeuren. Kan die nieuwe eigenaar dan wel gebruik maken van het beroep op nietig besluit. Want dan is er geen sprake meer van redelijkheid en billijkheid. Of ze moeten de splitsingsakte laten wijzigen?
Beste Trudy,
Die nieuwe eigenaar heeft zelf niet vóór die nietige wijziging gestemd, dus zal de uitkomst van de rechterlijke toets zeer waarschijnlijk anders zijn. M.a.w.: die nieuwe eigenaar kan wel een beroep op de nietigheid doen.
Hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Een agenda punt is ordentelijk ingebracht voor een ALV vergadering door VVE lid (A) tbv het nemen van een ALV besluit (stemmen).
Een ander VVE lid (B), welke ook in het VVE bestuur zit, is op voorhand tegen goedkeuring van dit agendapunt op twijfelachtige gronden. De aanwezigen tijdens de vergadering, voorzover ze geïnteresseerd zijn, zijn onvoldoende op de hoogte van het verschil van inzicht van lid (A) en (B).
Tijdens de vergadering moet dit punt dus eerst besproken worden alvorens aansluitend een ieder een stem kan uitbrengen. Beide leden beargumenteren hun zienswijze, waarom voor of tegen te stemmen.
Nu doet zich een situatie voor dat de agenda inbrengende lid (A) daags voor aanvang van de ALV vergadering zich tgv een sterfgeval in de familie zich afmeldt voor deelname aan de ALV.
Agendapunt van lid (A) wordt toch besproken en na pleidooi van lid (B) wordt het agendapunt van lid (A) weggestemd. Dit zonder dat lid (A) zijn pleidooi heeft kunnen houden ivm met zijn afwezigheid met het doel dat de aanwezige leden zijn agendapunt wel goedkeurt.
Vraag: kan lid (A) een beroep doen op nietigheid van dit besluit op basis van splitsingsakte cq. redelijkheid en billijkheid?
Opm. De VVE is een jaar geleden opgericht en er is nog geen Huishoudelijk Reglement.