Buren in VvE weigeren medewerking aan herstel mandelige fundering

Wanneer een VvE te maken krijgt met een mandelige fundering, brengt dit gezamenlijke verantwoordelijkheden met zich mee. De wet bepaalt dat een scheidsmuur tussen twee gebouwen mandelig is wanneer deze gemeenschappelijk eigendom is. Dit betekent dat eigenaren aan weerszijden van die muur samen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en herstel ervan. Als de fundering onder een mandelige muur hersteld moet worden, zijn er twee belangrijke consequenties: het herstel kan niet plaatsvinden zonder instemming van de andere mede-eigenaar en de kosten moeten gezamenlijk worden gedragen. Maar wat als een VvE-buur weigert mee te werken of bij te dragen aan het noodzakelijke funderingsherstel? Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk legt uit wat de mogelijkheden zijn.

Rechterlijke uitspraken over funderingsherstel binnen VvE’s

In 2024 zijn twee belangrijke uitspraken gedaan over het herstel van een mandelige fundering. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in september 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:2565) dat overtuigend was aangetoond dat de mandelige scheidsmuur ernstig verzakt was en dat directe actie nodig was om verdere schade te voorkomen. De VvE van het buurpand werd veroordeeld om het funderingsherstel te gedogen en bij te dragen in de kosten. Daarnaast moest de VvE schade vergoeden aan de andere eigenaar van de muur vanwege de vertraging die de weigering had veroorzaakt.

Ook de rechtbank Den Haag deed in oktober 2024 een vergelijkbare uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2024:17616). Hierin werd een mede-eigenaar veroordeeld tot schadevergoeding omdat hij weigerde mee te werken aan noodzakelijk funderingsherstel. De rechtbank oordeelde dat de mede-eigenaar wist dat herstel noodzakelijk was en dat zijn weigering onrechtmatig was. Hierdoor moest hij de schade van de andere eigenaar vergoeden.

Schadevergoeding bij vertraging funderingsherstel

• Gederfde huur: In de Amsterdamse zaak kon de eigenaar zijn woning niet verhuren, waardoor de VvE van het buurpand de misgelopen huur moest vergoeden.
• Dubbele woonlasten: In de Haagse zaak moesten de weigerachtige buren de extra woonlasten van hun buren vergoeden.
• Doorlopende rentelasten: Beide zaken kenden een vergoeding toe voor rente die door de vertraging was blijven oplopen.
• Verhoogde bouwkosten: In de Haagse zaak werd de weigerachtige partij veroordeeld om de kostenstijging van de aannemer te vergoeden, aangezien de vertraging hier direct invloed op had.
• Kosten van deskundigenonderzoek: De kosten om de schade vast te stellen kwamen eveneens voor rekening van de weigerachtige partij.
• Proceskosten: In beide zaken werden de proceskosten van de wederpartij vergoed. In de Haagse zaak liep dit op tot bijna €5.500,- en in de Amsterdamse zaak zelfs tot ruim €11.000,-.

Funderingsherstel en de rol van VvE’s

De regels over mandeligheid en funderingsherstel zijn zeer relevant voor VvE’s. Wanneer een gebouw gesplitst is in appartementsrechten, is het de VvE die verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel van de mandelige fundering. Dit betekent dat een VvE in een juridisch conflict kan belanden als een andere VvE of een individuele eigenaar weigert mee te werken. In de Amsterdamse zaak was de weigerachtige partij ook een VvE, wat aangeeft dat dit een reëel probleem is binnen VvE-structuren.

Advocaat inschakelen bij funderingsgeschillen binnen een VvE

De kosten van funderingsherstel kunnen hoog oplopen, maar de financiële gevolgen van vertraging kunnen minstens zo zwaar wegen. Denk aan stijgende rentelasten, oplopende bouwkosten en mogelijke schadeclaims vanwege huurderving of dubbele woonlasten. Om verdere schade te voorkomen, is het cruciaal om zo snel mogelijk juridische stappen te ondernemen wanneer een VvE of mede-eigenaar weigert medewerking te verlenen. Neem contact op met een advocaat vastgoedrecht om uw VvE bij te staan en tot een passende oplossing te komen.