VvE mag toestemming verlenen voor dakterras
Verenigingen van Eigenaars (VvE) mogen toestemming verlenen aan één eigenaar om op het gemeenschappelijk dak een dakterras te plaatsen. Dat volgt uit een recent arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden. Omdat de bestemming van het dak niet wijzigt en geen exclusief gebruiksrecht wordt verleend is het besluit van de VvE niet strijdig met de splitsingsakte. VvE-advocaat Robert van Ewijk legt uit.
Verzoek tot nietig verklaren VvE besluit
De eiser in deze zaak, tevens voorzitter van de vergadering van de VvE, had in de eerste instantie verzocht om het besluit nietig te verklaren. Volgens hem zou er sprake zijn van strijd met de splitsingsakte omdat de bestemming van het dak zou wijzigen en omdat bovendien de grootte van het privé gedeelte zou toenemen. Het Hof is echter van mening dat daar geen sprake van is: de bestemming van het dak blijft hetzelfde en de andere eigenaren worden niet in het gebruik van het dak (als dak) gestoord. Bovendien krijgt de eigenaar geen exclusief gebruiksrecht: de omvang van het privé gedeelte blijft dus gelijk waardoor ook op die grond geen strijd is met de splitsingsakte.
Eerdere arresten: een beetje nietig is niet nietig?
Ook in eerdere arresten kwamen de gerechtshoven tot het oordeel dat VvE’s toestemming kunnen geven voor het aanleggen van een dakterras. Om tot die conclusies te komen werd voorheen echter een omslachtige redenering gebruikt. Onder de oude opvatting oordeelden de Gerechtshoven namelijk dat het geven van toestemming wél een exclusief gebruiksrecht impliceert, maar dat dit het kunnen geven van die toestemming niet in de weg staat.
Aan die redenering legden de hoven ten grondslag dat een dakterras van tijdelijke aard is en weer verwijderd kan worden: het verlenen van een exclusief gebruiksrecht – dat in beginsel strijdig is met de akte van splitsing – zou in die gevallen wel mogelijk zijn.
“Een beetje nietig?”
In mijn ogen een onnodig omslachtige en rechtens onjuiste redenering: indien afgestapt wordt (zoals in het onderhavige arrest) van de onterechte veronderstelling dat toestemming om iets te bouwen ook een exclusief gebruiksrecht oplevert, dan is die hiervoor beschreven kunstgreep niet nodig. Bovendien strookt de uitleg dan ook met het gegeven dat de bouwdelen van het dakterras gemeenschappelijk worden, en dus niet één eigenaar daarvan het exclusief gebruik kan hebben. Zelfs niet tijdelijk, anders zou vervolgens een beetje nietig, ook niet meer nietig zijn…
Reacties
3 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
Ik heb het arrest gelezen en begrijp dat het bestuur/ de voorzitter wat steekjes heeft laten vallen. Te laat met het verzoek e.e.a. nietig te laten verklaren en gekissebis over de juiste stemverhoudingen. Maar goed, dit ter zijde.
Ben zelf ook geen voorstander om op de eerste uitnodiging van een VvE vergadering al meteen de eventuele tweede te noemen.
Wees als bestuur duidelijk hoe belangrijk de aanwezigheid van de leden is op de reguliere vergadering. Een besluit gaat immers alle leden aan. Zij zijn de eigenaars van het gebouw incl het dak. Nu er een ‘select’ gezelschap is ontstaan in de tweede, reeds aangekondigde 2’vergadering, zou de stemverhouding wel eens anders hebben uitgepakt dan wanneer er voldoende informatie beschikbaar was geweest bij de reguliere VvE vergadering.
Vervolgens bij het van te voren aankondigen van een eventuele tweede vergadering, speel je de mensen in de kaart die toch al snel reageren met…..’ ach, ik woon hier lekker, ze zoeken het maar uit.’
Maar goed, wie ben ik! Ook maar een vrijwilliger ( bestuurder ) die overigens het appartementsrecht en alles wat er bij komt kijken, uitermate boeiend vind.
Toch ook blijf ik hangen bij de uitspraak: ‘Er is geen sprake van een exclusief gebruikersrecht.’
Betekent dit dan dat alle eigenaren gerechtigd zijn gebruik te maken van het, nog aan te leggen, dakterras?
Betaald de verzoeker zelf alle kosten en vervalt het geheel daarna aan de VvE, die dan ook voor het onderhoud e.d. aansprakelijk is?
Wanneer de stemmen anders waren uitgevallen en de VvE was niet akkoord gegaan, had de eigenaar die het terras wil bouwen dan ook met succes voor hem/haar naar de rechter kunnen stappen?
Ben benieuwd?
Met vriendelijke groet.
Beste Carla,
Er is niet gezegd in deze uitspraak dat er geen sprake is van een exclusief gebruiksrecht. Dat kan ook niet: het dak is gemeenschappelijk en een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijke zaak kan niet worden verleend. Vergelijk ook dit artikel: http://tinyurl.com/pom8634
Wel is in deze zaak bepaald dat het geven van toestemming om een dakterras te bouwen niet ook het geven van een exclusief gebruiksrecht impliceert. Dat is anders dan in voorgaande uitspraken en een positieve ontwikkeling. Want, indien het geven van toestemming wel het geven van een exclusief gebruiksrecht op de gemeenschappelijke zaak zou impliceren, dan zou dit een situatie opleveren die in beginsel in strijd is met de akte van splitsing.
Conclusie is inderdaad dat de eigenaar niet het exclusief gebruiksrecht heeft op het dak(terras). Maar normaliter zal deze eigenaar wel het exclusieve feitelijk gebruik hebben omdat hij de enige is die toegang heeft tot het dak(terras). Kortom: de door het Hof toegepaste formule is juridisch gezien een verandering ten opzichte van eerdere uitspraken, feitelijk (praktisch) gezien veranderd er niets.
Met hartelijke groeten,
Robert van Ewijk
Nederlandvve.nl
Helder, Robert.
Dank voor je reactie.
Hoewel een dergelijke casus zich in onze VvE niet snel zal voordoen…..hield het me toch even bezig.
Fijn dat er altijd weer, door Nederlandvve.nl, een heldere kijk wordt verschaft.
Met hartelijke groet,
Carla.