Invloed van de WKI op VvE beheer
- Dit onderwerp bevat 14 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op september 30, 20253:45 pm door .
-
Berichten
-
Op 1 april 2024 is de Wet Kwaliteit Incassodientverlening (WKI) in werking getreden.
Deze wet heeft als doel de kwaliteit van incassodienstverlening te verbeteren en schuldenaren beter te beschermen tegen oneerlijke of agressieve incassopraktijken.
Voor VvE’s en hun beheerders heeft deze wet directe invloed op het incasseren van achterstallige bijdragen.De Wki vereist dat iedereen die buitengerechtelijke incassowerkzaamheden uitvoert namens een ander, zoals VvE-beheerders die achterstallige bijdragen innen, zich registreert in het Register Incassodienstverlening bij Justis. Dit geldt ook voor het versturen van eenvoudige betalingsherinneringen en aanmaningen.
VvE-beheerders die voor 1 april 2024 al incassowerk deden, moeten uiterlijk 1 april 2025 geregistreerd zijn.
Zonder registratie mogen ze na die datum geen incassowerk meer uitvoeren, wat juridische en financiële gevolgen kan hebben, zoals bijvoorbeeld het niet kunnen vorderen van incassokosten.Als een VvE-bestuur geen VvE-beheerder heeft en zelf de incasso uitvoert zonder dit uit te besteden, valt dit niet onder de Wki. Dit geldt alleen als de bestuurder niet professioneel of bedrijfsmatig handelt.
In de praktijk besteden veel VvE’s het debiteurenbeheer echter uit aan een professionele beheerder, die wél onder de WKI valt.Er zijn echter beheerders die zich niet willen profileren als incassobureau en zich ook niet als zodanig registreren in het incassoregister, zo ook de beheerder van onze VvE.
Officieel hadden VvE’s die de incassotaken willen blijven uitvoeren zich vóór 1 april 2025 moeten laten registreren.
Een aantal dagen voor die datum kregen we echter bericht van onze VvE beheerder dat het debiteurenbeheer van onze VvE uitbesteed zou gaan worden aan een gezamenlijk opgerichte onderneming VvE-Services BV, waar ik vermoed dat gezamenlijk hier betrekking heeft op de samenwerking met andere beheerkantoren die, net als onze beheerder, ook onder de [url url=”https://nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/private-equity-in-het-vve-beheer-wat-gaat-dat-betekenen-voor-vves/”%5DUC groep[/url] zijn gaan vallen.
Want niet verrassend, deze VvE-Services BV is ook weer een onderdeel van die UC groep.
Ook een bekende VvE in mijn omgeving, die bij een andere beheerder uit de UC groep zit, kreeg eenzelfde verhaal voorgeschoteld.Zelf hebben wij in ieder geval direct een aantal vragen gesteld aan onze beheerder over deze uitbesteding van het debiteurenbeheer, zeker ook met het oog op de AVG.
We zijn nog in afwachting van de antwoorden op al onze vragen !Ik ben dan ook erg nieuwsgierig of er meerdere leden op dit forum te horen hebben gekregen dat het debiteurenbeheer van hun VvE uitbesteedt gaat worden en hoe dat in zijn werk is gegaan.
Bij onze beheerder wordt eraan gewerkt. Verder nog geen info.
Iedere beheerder die geen betalingsherinneringen mag sturen naar eigenaren zou geen beheerder mogen zijn.
Ik kan iedere VvE dan ook aanraden om ver weg te blijven van zulke beheerders.Hier hetzelfde.
Onze VvE wordt beheerd door Munnik Beheer, onderdeel van de Urban Care Groep. Ook wij hebben een factuur ontvangen van VvE Services B.V.Het zogenoemde ‘waarschuwingenbeheer’ is eenzijdig door Munnik ingevoerd en uitbesteed aan VvE Services B.V., zonder instemming van onze VvE. Voor iedere waarschuwing wordt € 5,- in rekening gebracht, zelfs bij een achterstand van slechts € 3,95. Het bestuur krijgt daarbij geen enkele mogelijkheid om de waarschuwingen zelf af te handelen of om een ondergrens vast te stellen voor een minimaal achterstandsbedrag.
Ter illustratie: de Urban Care Groep beheert circa 5.000 VvE’s. Alleen al bij ons komt dit neer op ongeveer € 800 per jaar aan “waarschuwingen”. Omgerekend zou dit voor de gehele portefeuille een omzet van enkele miljoenen betekenen. Als reden wordt verwezen door UCG naar kosten voor een Wki-vergunning, maar die bedragen in werkelijkheid rond de € 7.000.
Het gaat feitelijk slechts om een verschuiving van kosten. Dezelfde medewerker van Munnik die in 2024 de waarschuwingen verzorgde, doet dit nu ‘uitbesteed’ namens VvE Services. Bovendien heeft Munnik, ondanks deze uitbesteding, de tarieven dit jaar aanzienlijk verhoogd.Onze VvE heeft tegen deze kosten verweer gevoerd en wij zijn niet voornemens de factuur van VvE Services B.V. te voldoen. Wij verwachten dat dit geschil uiteindelijk aan de rechter zal worden voorgelegd.
Wij hopen dat de rechter zich allereerst zal uitspreken over het belangrijkste punt van ons verweer: dat de kosten van individuele waarschuwingen aan leden niet mogen worden doorbelast aan alle leden van de VvE. De Wet BKI heeft immers tot doel individuele leden te beschermen tegen de willekeur van incassobureaus. In dit geval worden echter ook leden die hun bijdragen tijdig voldoen, ongevraagd en via een omweg toch aan dergelijke kosten blootgesteld. Daarnaast hebben wij nog vijf aanvullende verweren ingediend, waardoor wij de zaak met vertrouwen tegemoetzien.
IL, zou je misschien iets prijs kunnen/willen geven betreffende de vijf aanvullende verweren.
Alvast dank en succes met je handelen.Samengevat komt het neer op het volgende:
In de Wet WKI staat niet expliciet dat individuele waarschuwingen mogen worden doorbelast aan een VvE. Volgens het MR mogen de VvE-gelden hier überhaupt niet voor worden gebruikt.
De constructie van UCG is in strijd met de doelstelling van de Wet WKI. Individuele leden blijven blootgesteld aan de willekeur van incassobureaus. Sterker nog: ook leden die netjes op tijd betalen, worden nu onterecht geraakt.
De eenzijdige e-mail van UBC over uitbesteding is juridisch onvoldoende om een rechtsgeldige dienstenrelatie met de VvE tot stand te brengen.
In de beheerovereenkomst met Munnik staat debiteurenbeheer, inclusief bijbehorende taken, al vastgelegd. Deze overeenkomst is niet gewijzigd.
Wanneer Munnik taken uitbesteedt en deze vervolgens apart worden verrekend door VvE Services, dan zou dit logischerwijs moeten leiden tot een korting op de fee van Munnik. Dat gebeurt echter niet. Integendeel: in 2025 betaal je zowel de fors verhoogde fee van Munnik als de kosten van VvE Services BV daarbovenop.
Er is geen besluit genomen door de VvE om in te stemmen met VvE Services.
Er is sprake van belangenverstrengeling: VvE Services BV is een vehikel van UBG. De inkomsten (miljoenen) staan in geen enkele verhouding tot de werkelijke kosten (enkele duizenden euro’s).
De uitvoering is te rigide: er worden geen alternatieven aangeboden, zoals een minimumdebetsaldo of de mogelijkheid dat het bestuur zelf waarschuwingen verstuurt (wat gewoon kan zonder de WKI).
De uitvoering verloopt bovendien bijzonder slecht: verkeerde e-mailadressen, berichten in spamboxen, geen ontvangstbevestigingen, opvallend veel waarschuwingen richting leden met automatische incasso, aantallen waarschuwingen die niet overeenkomen met de factuurbedragen (het bestuur kan de lijst eenvoudig opvragen), en zelfs jaarlijkse verhogingen die met terugwerkende kracht automatisch als te laat worden aangemerkt.
Het verweer van de UCG-groep is ondermaats: slecht onderbouwd, neerbuigend en arrogant. Daar hoeven we ons absoluut niet door te laten intimideren.
Kortom: bij UCG ben je als VvE geen klant, maar slechts een pinautomaat.
Nog een aanvulling voor jullie verweer zijn de gehanteerde termijnen die gebruikt worden voor het versturen van een herinnering. Een betalingsherinnering na 2 weken is geen reden om daarvoor kosten in rekening te brengen. Wettelijke betalingstermijnen zijn meestal binnen 30 dagen, dus al wordt er binnen die 30 dagen elke dag een betalingsherinnering door een incassobedrijf verstuurd, dan kan de ontvanger dat gewoon negeren. Betalingsherinneringen na de 30 dagen is een ander verhaal, maar ik krijg niet de impressie dat je het daarover hebt. En volgens de AvS, maar dat kan verschillen per MR, mag je als VvE pas extra kosten in rekening brengen wanneer de maand voorbij is, maar dat is gelimiteerd en zeker niet gerelateerd aan het aantal verstuurde betalingsherinneringen.
Betalingsherinneringen die naar VvE-leden met een automatische incasso worden verstuurd is wel overduidelijk een teken dat je als VvE zo ver mogelijk uit de buurt van Munnik (en partnerbedrijven) moet blijven. Debiteurenbeheer is zo’n beetje de belangrijkste taak van een beheerder.
Dat er geen besluit genomen is door de VvE om in te stemmen met VvE Services is overigens geen sterk verweer. Dat kunnen jullie beter aanpassen in VvE-bestuur (aannemende dat je met VvE de ALV bedoelde).
Tot slot heb ik het idee dat je de constructie van Private Equity / Urban Care Groep afrekent op hoe Munnik omgaat met de Wet Kwaliteit Incassodienstverlening (WKI). Volgens mij zijn dit toch 2 verschillende kwesties, tenzij al die andere VvE-beheerders die ook in handen zijn van UCG precies hetzelfde handelen als Munnik inzake de WKI. Ik zou denken dat een paar andere VvE-beheerders onder de UCG het beter geregeld hebben dan Munnik.
Ik hoop dat jullie de rechtszaak winnen van Munnik! Aanpakken die prutsers!
MR2017
Wanbetaling
17.1 Indien een Eigenaar de door hem aan de Vereniging verschuldigde bijdragen als bedoeld
in Artikel 15.3 en/of Artikel 16.3 en/of Artikel 56.7 en/of boetes niet binnen een maand
nadat het bedrag opeisbaar is geworden aan de Vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat
enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van
opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente als
bedoeld in artikel 6:119 BW, met een minimum van tien euro (€ 10,=) of zoveel meer als
de Vergadering jaarlijks mocht vaststellen. Het Bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen.
Artikel 45 is niet van toepassing.Naschrift
Wij hebben als parallel traject per 1-1-2026 opgezegd bij Munnik en stappen over naar een VvE-beheerder die niet in een Private Equity-constructie hangt. Dat is ons antwoord op de hele toestand.En nu komt het:
Munnik heeft doodleuk de factuur van VvE Services BV. voor de “waarschuwingen” geslikt. Geen incasso, geen rechtszaak. Blijkbaar weten ze zelf ook wel dat ze fout zitten. Waarschijnlijk hebben ze nog taart gegeten omdat we opgezegd hebben.Maar… stel dat de ALV tóch besluit om bij Munnik te blijven, dan halen ze alvast hun listige troefkaart boven tafel. Dit kregen we zwart-op-wit:
Wij geven hierbij aan dat wanneer de ALV besluit dat de VVE niet het contract bij ons opzegt, wij dit zullen respecteren en verder met elkaar zullen gaan onder de voorwaarde dat wij conform de WKI en met VVE Services en hun kosten blijven werken. Wij geen afwijzingen krijgen op de facturen van VVE Services en incassoprocedure door VVE Services in gang moeten zetten tegen de VVE. Als u het hier niet mee eens bent, dan kunt u deze mail van 26 september 2025 als opzegging van de beheersovereenkomst tussen Munnik VVE Beheer en VVE … beschouwen. Met andere worden, dan zeggen wij per 26 september 2025 de overeenkomst op en dient u per 1 januari 2026 een andere beheerder te hebben.”
Dus met andere woorden, dan wordt het bestuur gemaand en onder druk gezet om vooral geen stappen meer te ondernemen tegen Munnik en VvE Services B.V. anders mag je vertrekken. Even voor de goede orde, dit is Nederland.. ons appartementen complex staat niet in de buitenwijken van Napoli.
- Deze reactie is gewijzigd 1 maand, 2 weken geleden door .
@Rb Rob Hoe kom jij aan de informatie dat PRO vvebeheer ook bij de UrbanCare Group hoort ? Kan het nergens vinden.
Dank je wel, dat verklaart ineens een heleboel. Bij ons zitten appartementencomplexen of bij Munnik of bij Pro VvE. Ondertussen spelen er problemen met de rechtsvorm van de VvE’s onderling. Ik heb me altijd al afgevraagd waarom ze elkaar zo de hand boven het hoofd hielden…
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.