Hoe groot-eigenaren onderhoudsschulden doorschuiven in VvE’s

Het verdienmodel achter gemengde VvE’s

In veel gemengde Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) hebben buitenlandse investeerders, waaronder Heimstaden, Blackstone en andere beleggers, jarenlang een dominante stempositie gehad. Omdat het stemrecht wordt bepaald door het aantal in bezit zijnde woningen, konden zij met andere verhuurders besluiten over onderhoud, reserveringen en beheer met doorslaggevende stemmacht effectief naar hun hand zetten.

Het business- en verdienmodel van deze vastgoedinvesteerders staat haaks op het algemeen onderhoudsbelang van de VvE. Omdat onderhoudskosten wettelijk niet mogen worden doorbelast aan huurders. Alleen exploitatiekosten mogen ze doorbelasten. Onderhoudskosten drukken de winst en het rendement van verhuurders.

Het resultaat was dat maandelijkse bijdragen laag werden gehouden, onderhoud werd uitgesteld en reserveringen tot een minimum werden beperkt. Dat was financieel aantrekkelijk tijdens de exploitatieperiode. De echte kosten werden in de tijd vooruitgeschoven.

Uitponden als sluitstuk: risico verschuift naar starters

Wanneer verhuurders hun appartementen uitponden en verkopen aan particulieren, verandert de samenstelling van de VvE. Wat achterblijft, is vaak een financieel verzwakte vereniging met forse onderhoudsschulden, onvoldoende reserves en een gebrekkige verzekeringsdekking.

Starters die kopen in deze complexen worden vervolgens geconfronteerd met plotseling te betalen extra bijdragen, sterk stijgende maandlasten en een verhoogd financieel risico bij schade. De winst is geprivatiseerd. De schade is evenwel gecollectiviseerd.

Het blinde dossier: onderverzekering en asbestrisico

Door structureel onderhoud uit te stellen, nemen bouwkundige en verzekeringstechnische risico’s geleidelijk toe. Daarbij moet worden gedacht aan constructieve gebreken, waterschade, gevelproblemen en asbestgerelateerde saneringskosten.

Achterstallig onderhoud in een VvE heeft direct gevolgen voor de dekking van de opstalverzekering. In elke VvE-opstalpolis is een glasheldere uitsluitingsgrond van dekking opgenomen van achterstallig en slecht onderhoud. Waarbij in veel polissen een bewijsopdracht is opgenomen voor de VvE om aan te tonen dat de schade niet het gevolg is van of verband houdt met achterstallig onderhoud.

Wanneer de opstalverzekering door ernstig achterstallig onderhoud onvoldoende aansluit op de feitelijke staat van het gebouw, kan bij schadeaccidenten en calamiteiten blijken dat de schade-uitkering tekortschiet. In dat geval moeten alle eigenaren gezamenlijk bijstorten.

Dit “blinde dossier” ontstaat niet van de ene op de andere dag, maar groeit geleidelijk als noodzakelijk onderhoud decennialang is uitgesteld zonder dat kleinere eigenaren volledig zicht hebben gehad op de toenemende risico’s. Bestuurders, beheerders en VvE-juristen die door VvE’s worden ingeschakeld voor advies, duiden juist dit gevolg van achterstallig onderhoud voor de dekking van schades in onvoldoende mate. Zou dat bewustzijn in VvE’s wel voldoende zijn bewaakt en geduid, dan zouden vermoedelijk meer onderhoudsmachtigingen van eigenaren/bewoners bij de rechter zijn aangevraagd.

De rol van beheerders: een onbeschermd beroep

VvE-beheer is in Nederland geen beschermd beroep. Iedereen kan zich beheerder noemen zonder verplichte opleiding of tuchtrechtelijke controle.

Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat meer dan 75% van de appartementseigenaren ontevreden is over de kwaliteit van beheerders. In gemengde VvE’s werden beheerders bovendien vaak benoemd op voorspraak van groot-eigenaren. Wat vragen oproept over de onafhankelijkheid van de aangestelde beheerder en de mate waarin risico’s tijdig voor de VvE kunnen worden gesignaleerd.

Gemengde VvE’s en VvE-juristen

Het VvE-recht is voornamelijk gebaseerd op eigenaren/bewoners met een gelijke doelstelling. Van veilig en goed verzekerd wonen. Waarbij de instandhouding van het wooncomplex geborgd is. In een gemengde VvE van professionele beleggers/verhuurders en eigenaren/bewoners staan de belangen van onderhoud en instandhouding van het gebouw evenwel haaks op elkaar. Vanwege het verdienmodel van verhuurders.

VvE-juristen toetsen besluiten aan wet en splitsingsakte.

Maar bij structurele machtsconcentratie en risicovolle onderhoudsstrategieën had van hen meer mogen worden verwacht dan louter een procedurele controle van meerderheidsbesluiten en toepassing van het VvE-recht en jurisprudentie.

Meerderheidsbesluiten over fasering of uitstel van onderhoud druisen in tegen het algemeen VvE-belang van noodzakelijk onderhoud. Van advocaten wordt soms gezegd dat het gehuurde tongen zijn. Een opvatting die niet misstaat als uitsluitend het partijbelang van groot-eigenaren de grondslag vormt van meerderheidsbesluiten in gemengde VvE’s.

Van gespecialiseerde juristen mag toch worden verwacht dat zij actief waarschuwen voor verzekeringstechnische risico’s, bestuurders wijzen op mogelijke aansprakelijkheid bij onverantwoord beleid en misbruik van meerderheidsmacht juridisch duiden. Maar ook structurele tekortschietende minimale reserveringen in verband brengen met concrete (financiële) risico’s voor de vereniging. Opvallend is dat deze systemische risico’s zelden publiekelijk of structureel door juristen zijn geadresseerd.

De grenzen van de wet

De Wet verbetering financiële positie VvE’s verplicht VvE’s tot minimale reservering. Deze minimumnorm is echter geen prudentienorm! Waardoor in verouderde complexen nog steeds te weinig kan worden gereserveerd. Daarnaast wordt de kwaliteit, volledigheid en betrouwbaarheid van MJOP’s niet onafhankelijk getoetst. Wordt machtsconcentratie niet begrensd en vindt geen structurele controle plaats op de adequaatheid en mate van onderhoudsreservering en een verantwoorde verzekeringsdekking van de VvE.

De eisen die in voornoemde wet aan een MJOP worden gesteld getuigen van een ondermaats financieel-economisch inzicht. Voor wat betreft een betrouwbare kostenraming van technisch onderhoud over een periode van minimaal 10 jaar of een langere periode.

Elke kostenraming over een periode van meer dan 5 jaar is in 2026 financieel-economisch gezien onbetrouwbaar. Gelet op inflatie en vooral blijvende schaarste aan onderhoudsvakmensen. Waardoor nu al kostenstijgingen van 15%–20% per jaar voor onderhoudswerkzaamheden moeten worden ingecalculeerd. Te vermeerderen met 21% btw. Zelfs dat laatste is niet opgenomen in de nu al sterk verouderde wet uit 2018.

Volgens WODC-onderzoek van 2024 Duurzaam Verenigd, een evaluatieonderzoek naar voornoemde wet, valt er veel te verbeteren.

In dat onderzoek ontbreekt evenwel een duidelijke financiële conclusie. VvE’s zouden verplicht moeten worden om iedere 5 jaar een geactualiseerd MJOP op te leveren. Als wezenlijk onderdeel om de actuele reserveringen beter te kunnen afstemmen op een technisch en modelmatig (NEN-normering) gemaakt MJOP. De betrouwbaarheid van modelmatige NEN-MJOP’s blijft uiterst discutabel. Modelmatige overzichten kunnen wel een richting aangeven maar zijn zeker niet voldoende valide, betrouwbaar en actueel. Dat weet iedere financieel deskundige.

In de praktijk biedt voornoemde wet door alle gesignaleerde tekortkomingen feitelijk geen enkele effectieve bescherming tegen strategisch onderhoudsuitstel door dominante eigenaren.

Een groeiend maatschappelijk risico

Voornoemde omschreven onderhoudsproblemen raken niet alleen individuele VvE’s. Wanneer onderhoudsschulden zich opstapelen in appartementgebouwen ontstaat een verborgen vermogensrisico voor starters, worden hypotheekverstrekkers geconfronteerd met verhoogd onderpandrisico, nemen veiligheidsrisico’s bij calamiteiten toe en daalt het vertrouwen in de VvE-structuur als geheel.

Wat begon als een specifieke zakelijke juridische entiteit voor een appartementengebouw met gedeeld eigenaarschap, groeit daarmee uit tot een moeilijk te managen systeemrisico.

Oproep tot maatschappelijk debat en actie

In het veranderende VvE-landschap zal snel een certificering met hoge professionele eisen van het VvE-beheer moeten worden geregeld. Opmerkelijk dat dit nog niet eerder is opgepakt voor deze sleutelfunctionaris in een VvE! Die belast is met technisch beheer en jaarrekeningen en begrotingen voor de VvE maakt. Belangrijke zaken waar geen opleidingseisen wettelijk aan zijn gesteld. Een verzuim dat snel rechtgezet moet worden.

Ook VvE-juristen ontkomen niet aan bijscholing op het gebied van aansprakelijkheids- en verzekeringsrecht. Specifiek gericht op VvE’s. Aangevuld met een verplichte cursus balans en begrotingen lezen om een jaarrekening en MJOP te kunnen doorgronden op (financiële) risico’s bij toetsing van VvE-meerderheidsbesluiten.

Aan onafhankelijke periodieke risicotoetsing, aan meer transparantie bij verkoop over de werkelijke onderhoudsschuld en aan een herbezinning op stemverhoudingen, wanneer sprake is van machtsconcentratie, zal in het debat aandacht moeten worden geschonken.

Zonder ingrijpen blijft het patroon bestaan waarin grote partijen hun rendement maximaliseren, terwijl starters en eigenaar-bewoners uiteindelijk de lang uitgestelde rekening betalen.

De woningmarkt kan zich geen verborgen onderhoudsschuldencrisis permitteren.

Over de auteur

Antonie Kerstholt is voormalig advocaat ondernemingsrecht en financieel econoom. Hij schrijft regelmatig over ontwikkelingen op de woningmarkt en de positie van appartementseigenaren. Eerder publiceerde hij onder meer de artikelen “Starters moeten niet te vroeg juichen als belegger Vesteda veel huurwoningen gaat verkopen” en “De ontwrichtende nalatenschap van vertrekkende vastgoedinvesteerders” op Joop.nl van BNNVARA.

Met deze bijdrage wil hij het debat over onderhoudsreserveringen, risico’s in gemengde VvE’s en de positie van eigenaar-bewoners verder aanzwengelen.

De inhoud en standpunten in dit artikel komen voor rekening van de auteur.