Moet VvE-beheer wettelijk worden geregeld? Een keurmerk helpt, maar is geen garantie

Het BVVB-keurmerk voor VvE-beheerders is geen zuivere zelfkeuring: de audit wordt uitgevoerd door een externe certificerende instelling. Tegelijk is het een privaat branchekeurmerk, geen wettelijk verplichte certificering en geen voortdurend toezicht op de dagelijkse dienstverlening. Daarmee blijft de vraag overeind of VvE’s voldoende worden beschermd door vrijwillige kwaliteitsnormen, of dat wettelijke minimumeisen nodig zijn.

Die discussie werd opnieuw aangezwengeld door een opiniestuk van econoom en jurist Antonie Kerstholt op Joop. Hij waarschuwt dat financieel kwetsbare VvE’s veel geld kunnen uitgeven aan beheerders en externe bestuurders, zonder altijd goed te kunnen beoordelen welke kwaliteit en prestaties daartegenover staan. Kerstholt pleit daarom voor verplichte certificering door de overheid.

Omdat het hier om een opiniestuk gaat, is het belangrijk te benadrukken dat het geen journalistiek wederhoor vereist. In opinievorming is het gebruikelijk dat een auteur een eigen interpretatie of kwalificatie gebruikt om een punt te maken, ook wanneer dat scherp geformuleerd is. Dat neemt niet weg dat de onderliggende vraag (hoe de kwaliteit van VvE-beheer wordt geborgd) relevant blijft.

Het BVVB-keurmerk in perspectief

In zijn opiniestuk stelt Kerstholt dat het BVVB-keurmerk neerkomt op een systeem waarin de branche in feite haar eigen kwaliteit beoordeelt. Die kwalificatie (“de slager keurt zijn eigen vlees”) wordt vaker gebruikt in discussies over private keurmerken en zelfregulering, maar vraagt in dit geval om nuancering.

De feitelijke inrichting is als volgt: BVVB is eigenaar van het keurmerk en heeft de gedragscode en criteria ontwikkeld. De toetsing wordt uitgevoerd door een externe certificerende instelling, het Keurmerkinstituut, dat onafhankelijk beoordeelt of een organisatie aan de eisen voldoet. Na een positieve beoordeling wordt het keurmerk verstrekt door het Keurmerkinstituut.

BVVB benadrukt daarbij dat het keurmerk geen marketinglogo of lidmaatschapslabel is, maar een kwaliteitssysteem waarin organisaties worden beoordeeld op processen, vakbekwaamheid, interne beheersing, permanente educatie en naleving van wet- en regelgeving.

Het gaat dus om een branchekeurmerk met externe audit, waarbij de normen vanuit de sector zijn ontwikkeld, maar de toetsing extern plaatsvindt.

Wat wordt bij de audit beoordeeld?

Het keurmerk bevat eisen op onder meer:

• transparantie over diensten en tarieven
• financiële procedures en interne controle
• omgang met persoonsgegevens
• klachtenafhandeling
• opleiding en permanente educatie
• verzekeringen en aansprakelijkheid
• vastlegging van afspraken en werkwijzen
• naleving van wet- en regelgeving en splitsingsakten

De audit richt zich vooral op de inrichting van de organisatie en haar processen. Daarbij worden steekproefsgewijs dossiers beoordeeld.

BVVB geeft aan dat het keurmerk meer is dan een momentopname: het kent een cyclisch systeem van herbeoordelingen, permanente educatie en een klachten- en sanctieregime. Daarmee is het geen eenmalige toets, maar een doorlopend kwaliteitskader.

Wat zegt het keurmerk niet?

Een keurmerk kan aantonen dat een organisatie op een bepaald moment aan vastgestelde eisen voldeed. Het biedt geen garantie dat in de dagelijkse praktijk geen fouten worden gemaakt of dat iedere VvE tevreden is.

Ook is er geen permanent toezicht op alle handelingen binnen alle VvE’s. Wel bestaat er een klachtenroute, die in ernstige gevallen kan uitmonden bij de Nationale Geschillencommissie VvE. Daarbij geldt dat eerst de interne klachtenprocedure moet zijn doorlopen en dat niet iedere klacht automatisch in behandeling wordt genomen.

Het keurmerk bevat daarnaast mogelijkheden tot herstel en, indien nodig, schorsing van keurmerkhouders.

Is vrijwillige regulering voldoende?

De kern van de discussie die Kerstholt aanzwengelt, is of vrijwillige zelfregulering voldoende bescherming biedt in een sector waar grote financiële en juridische belangen spelen.

Beheerders en externe bestuurders kunnen immers betrokken zijn bij reservefondsen, onderhoudscontracten, verzekeringen en besluiten met directe gevolgen voor woningbezitters.

Tegelijk is het beeld niet eenduidig. Ook binnen de sector zelf wordt al langer gesproken over verdere professionalisering. BVVB pleit bijvoorbeeld voor een beschermd beroep en een wettelijke ondergrens voor VvE-beheer. Vereniging Eigen Huis heeft zich eveneens uitgesproken voor verplichte certificering.

Daarnaast is begin 2026 een landelijke standaard voor professioneel VvE-beheer gepubliceerd door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening samen met branche- en consumentenorganisaties. Deze standaard bevat richtlijnen voor onder meer vakbekwaamheid, integriteit, contracten en klachtenafhandeling, maar is niet wettelijk verplicht.

Wat zou wettelijk geregeld kunnen worden?

Een wettelijke regeling hoeft niet te betekenen dat alle medewerkers binnen een beheerorganisatie hetzelfde diploma moeten hebben. De werkzaamheden binnen VvE-beheer zijn divers en vragen verschillende competenties.

Een mogelijke wettelijke ondergrens zou kunnen zien op:

• minimale vakbekwaamheid en opleidingseisen
• permanente educatie
• financiële integriteit en scheiding van geldstromen
• verplichte verzekeringen
• transparantie over tarieven en werkzaamheden
• onafhankelijke klachtenafhandeling
• periodieke externe controle
• een openbaar register en sanctiemogelijkheden

Daarbij kunnen branchekeurmerken aanvullend blijven bestaan met strengere of meer gedetailleerde eisen.

Belangrijk is wel dat ook een wettelijk certificaat geen absolute garantie biedt dat in de praktijk alles goed gaat. De effectiviteit hangt af van toezicht, handhaving en de kwaliteit van de normen zelf.

Wat moet een VvE zelf blijven controleren?

Zolang er geen wettelijke certificeringsplicht bestaat, blijft de VvE zelf verantwoordelijk voor een kritische beoordeling van de beheerder.

Belangrijke aandachtspunten zijn onder meer:

• welke werkzaamheden onder de vaste vergoeding vallen
• welke kosten als meerwerk worden doorbelast
• wie de werkzaamheden feitelijk uitvoert
• welke ervaring en opleiding deze personen hebben
• hoe communicatie en rapportage zijn ingericht
• hoe klachten worden behandeld
• hoe prestaties en kosten worden gemonitord

Voor financieel kwetsbare VvE’s is dit extra relevant, omdat elke euro die aan beheer wordt besteed niet kan worden ingezet voor onderhoud of reservevorming.

Keurmerk, wetgeving en eigen verantwoordelijkheid

De discussie die door Kerstholt wordt aangezwengeld, raakt aan een bredere vraag: hoe wordt de minimale kwaliteit van VvE-beheer geborgd?

Het BVVB-keurmerk biedt een gestructureerd systeem met externe toetsing en concrete eisen. Tegelijk blijft het een privaat stelsel zonder wettelijke status en zonder continu toezicht op de dagelijkse praktijk.

Daarmee is het keurmerk een relevant hulpmiddel bij de selectie van een beheerder, maar geen eindgarantie. De vraag of aanvullende wettelijke minimumeisen nodig zijn, blijft daarmee nadrukkelijk op tafel.

Totdat daarover politieke of sectorbrede keuzes worden gemaakt, blijft de combinatie van keurmerk, eigen controle door VvE’s en contractuele afspraken bepalend voor de kwaliteit van het beheer.

Transparantie: BVVB is kennispartner van Nederlandvve.nl. Deze samenwerking staat los van de redactionele inhoud en beoordeling van dit artikel.