Juridisch Advies VvE-Belang
- Dit onderwerp bevat 10 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 24, 20168:10 pm door .
-
Berichten
-
Hoi allemaal,
Een splitsingsakte van een VvE (géén modelreglement van toepassing), geeft betreft de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken het volgende aan:
‘a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, de daken, de buitengevels, de schoorstenen….'(etc).
Er wordt verder in dit artikel niets gezegd over kozijnen/ramen/deuren. Leden hebben hier vragen over gesteld, en het bestuur besluit de juridische helpdesk van VvE-Belang om advies te vragen. VvE-Belang komt met de volgende reactie:
‘Zoals reeds vermeld in mijn advies de dato (…) is in het artikel 2 letter a. van het splitsingsreglement opgesomd wat onder meer wordt gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Hierbij worden onder andere de buitengevels genoemd. De kozijnen, die onderdeel uitmaken van de buitengevels, behoren –alhoewel niet expliciet vermeld in het splitsingsreglement — derhalve ook tot de gemeenschappelijke gedeelten.’
So far, so good. Alleen is men bij VvE-Belang volgens mij vergeten verder te kijken dan artikel 2. In artikel 9 van deze splitsingsakte staat het volgende:
1. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht om zijn privé-gedeelte voor zijn rekening behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort, respectievelijk dat onderhoud betreft, ondermeer:
A. (…..): het onderhoud van, de reparaties aan en de vervanging van (hang- en sluitwerk aan) deuren en ramen, ook aan die welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé-gedeelte.
Ik heb het idee dat artikel in de akte niet gelezen is door de juridische afdeling en ben derhalve van mening dat het advies niet klopt. Iemand wellicht een andere mening?”:)
Ik vind die redenering wel logisch eigenlijk: De kozijnen met glas maken onderdeel uit van de buitengevels en zijn dus gemeenschappelijk. Artikel 9 bepaalt alleen maar dat de eigenaren een onderhoudsverplichting hebben t.a.v. die kozijnen, maar dat maakt ze niet per definitie gemeenschappelijk. Er staat weliswaar dat de eigenaar het “privé gedeelte” behoorlijk moet onderhouden, maar de precisering onder ‘a’ dat “ook die [raamkozijnen] welke zich in de buitengevel bevinden” behoorlijk moeten worden onderhouden (welke precisering niet nodig zou zijn als die raamkozijnen privé zouden zijn), ondersteunt die conclusie.
Maar, ingeval van twijfel, zoek even of je reglement een equivalent kent van art. 10 MR1992, luidende:
“Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”
succes!Hoi Joost,
Ik ben ook van mening dat de kozijnen/ramen in dit geval privé-eigendom zijn, en ook voor rekening komen voor de individuele eigenaar(s).
Zie uit artikel 9: ‘voor zijn rekening behoorlijk te onderhouden’Persoonlijk sta ik in deze kwestie achter de visie van William.
In mijn vorige VvE was de buitengevel onderdeel van de gemeenschappelijke zaken, maar waren de kozijnen, deuren in de buitengevel t.b.v. privegedeelten uitdrukkelijk uitgesloten daarvan en stond ook duidelijk in de akte vermeld.
In de kwestie van William staat het inderdaad helaas niet duidelijk omschreven in de omschrijving van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, toch lijkt mij, met het oog op artikel 9, overduidelijk dat de betreffende deuren en kozijnen van de privégedeelten welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé-gedeelte eveneens tot het privégedeelte en/of zaken behoort.
Ik denk persoonlijk ook niet dat bv. MR1992 art. 10 en gelijken hierin iets zou kunnen veranderen !Ten eerste merk ik op dat er is aangegeven dat er géén modelreglement van toepassing is. De akte waarover we spreken is dus “uniek”.
Verder zijn de aangehaalde artikelen, en/of onderdelen van betreffende akte van splitsing, uit hun context gehaald, en dientengevolge niet in relatie tot de rest van de akte te beoordelen. We hebben daarmee ook geen kennis van de eventuele bedoeling(en) van de splitser. Ik trek dan ook geen conclusie, daar het een gok zou zijn.
Voorts wordt er wat mij betreft een onvolledig antwoord gegeven door de juristen van VvE Belang. Het antwoord gaat immers zeker niet verder dan dat de jurist een uitspraak doet over enkel en alleen de kozijnen. Dat is niet zo moeilijk. Kozijnen zijn een vast onderdeel van de gevels waarin deuren, ramen en ook andere elementen kunnen worden aangebracht/afgehangen. VvE Belang geeft dus geen antwoord over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van deuren en ramen. Let op het verschil tussen kozijnen enerzijds en aan te brengen elementen als deuren, ramen en dergelijke anderzijds.
Met bovenstaande kunnen de deuren en ramen (ook gehoord het onvolledige antwoord van VvE Belang) zowel gemeenschappelijke zaken zijn, alsook privé-eigendom. Wie zal het, zonder de hele akte te kennen, zeggen?
Vriendelijke groet, Bob.Hello,
Er is inderdaad geen verwijzing naar een modelreglement, alleen naar het burgerlijk wetboek.
Excuus Bob, heb geenszins de bedoeling gehad de artikelen uit hun verband te trekken, maar ik zal zodra ik tijd heb de complete artikelen over typen.
‘Let op het verschil tussen kozijnen enerzijds en aan te brengen elementen als deuren, ramen en dergelijke anderzijds.’
Hier maak je een onderscheid waar ik nog niet gedacht had inderdaad.
‘Met bovenstaande kunnen de deuren en ramen (ook gehoord het onvolledige antwoord van VvE Belang) zowel gemeenschappelijke zaken zijn, alsook privé-eigendom.’
Hier is naar mijn mening artikel 9 van de akte van toepassing.Wat mij betreft niet echt nodig om de volledige artikelen over te typen, ik refereerde aan het feit dat de aangehaalde (delen van de) artikelen uit het verband van de hele akte zijn gehaald.
Vandaar mijn slotzin:
Wie zal het, zonder de hele akte te kennen, zeggen?
En daarboven al:
,en dientengevolge niet in relatie tot de rest van de akte te beoordelen.
Kortom, “your guess is as goed as mine,” maar zoals ik al aagaf, het zou een “guess” blijven. Vandaar van mij geen uitspraak/conclusie, zoals ik overigens al schreef.
Vriendelijke groet, Bob.Hoi Bob,
Je hebt natuurlijk helemaal gelijk dat je pas een juiste conclusie kan trekken als alle gegevens duidelijk zijn.
Ik zie ook dat ik de door William genoemde artikelen zelfs eigenlijk ook helemaal niet goed gelezen heb.
Zo schreef ik “… toch lijkt mij, met het oog op artikel 9, overduidelijk dat de betreffende deuren en kozijnen van de privégedeelten welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé-gedeelte eveneens tot het privégedeelte en/of zaken behoort.”
terwijl er in het bewuste artikel in zijn geheel niet wordt gesproken over kozijnen en wordt de discussie inderdaad heel anders.
Ik ging eigenlijk (onterecht 😉 ) uit van de mij bekende situatie waarin de kozijnen, hoewel uiteraard onderdeel van de buitengevel, toch onderdeel was van de privégedeelten en zaken. … Excuses !
Ik vraag me nog wel enigzins af wat het uiteindelijke doel van de vraagstelling is, ook de vraagstelling richting vvebelang?Hi Rob,
Als ik het goed heb begrepen is er binnen betreffende VvE, zelfs gelezen de vigerende akte, onduidelijkheid over de vraag of de ramen, deuren en dergelijke nu gemeenschappelijke zaken zijn of niet. En daarmee natuurlijk ook over de vraag wie de kosten voor die zaken moet dragen.
Zoals ik het zie heeft ook VvE Belang geen sluitend antwoord gegeven, maar slechts een open deur ingetrapt over de kozijnen. Daarmee blijft de vraag die in die VvE leeft eigenlijk grotendeels overeind. Men is zoekende naar het antwoord, en zo ook hun beheerder alwaar William werkzaam is.
Helaas gaat het antwoord er zo, naar ik denk, ook niet komen. De complete akte zou mogelijk iets kunnen leren, maar die hebben we niet. En ook de jurist van VvE Belang geeft niet echt antwoord (terwijl die de akte wel heeft?).
Wat mij betreft moet “men” maar eens kijken in de verdere akte of daar niet een regeltje is opgenomen waaruit blijkt dat bij twijfel op dit punt de vergadering beslist?!
Vriendelijke groet, Bob.Gelukkig kunnen we uit de disclaimer op het forum van VvE Belang zelf lezen dat hun juristen (i.t.t. de deelnemers op hun forum) WEL en kennelijk altijd een goed en sluitend antwoord zullen geven wanneer je hen benadert. Ik wacht dus vol vertrouwen af wat William nog gaat horen van de betrokken jurist (en) van VvE Belang.
De disclaimer luidt immers (vet door mij):
Het forum is bedoeld voor de VvE en haar bewoners. Stichting VvE Belang is niet actief op het forum en kan daarom niet instaan voor de correctheid van de gegeven adviezen. Voor juridisch advies van een van onze juristen kunt u contact opnemen met de Juridische Helpdesk (alleen voor aangeslotenen) tijdens het telefonisch spreekuur van maandag tot en met donderdag van 09:00 uur t/m 12:00 uur op tel. nr.: 0162-46 91 20 of via e-mail: juridisch@vvebelang.nl.Hoi heren,
Bedankt voor de reacties. Even kort:
‘de aangehaalde (delen van de) artikelen uit het verband van de hele akte zijn gehaald.’
De delen uit de betreffende artikelen die ik niet heb genoemd, betreffen slechts andere gebouwgedeelten, geen aanvullende tekst.
In de akte is een artikel opgenomen waarin wordt bepaald dat bij ‘twijfel’ de vergadering bepaalt. Of de oorspronkelijke vraagsteller tevreden is, weet ik niet, aangezien de oorspronkelijke vraag en de reactie op het antwoord mij ontgaan is. Welk antwoord dan ook van VvE Belang had vermoed ik ook niks veranderd aan de huidige/toekomstige situatie, er was simpelweg een lid dat duidelijkheid wilde en men heeft het gratis (uur) advies gebruikt dat bij een lidmaatschap hoort.
Naar welke passages uit de akte zijn jullie nog op zoek, dan zoek ik die op. De akte is een verzameling van artikelen uit de modelreglementen, alleen in min of meer willekeurige volgorde.
Overigens ben ik nu van mening dat de kozijnen gemeenschappelijk zijn (want niet woordelijk benoemd als privé, en onderdeel van de buitengevel) en de ramen (glas), deuren, hang- en sluitwerk privé zijn.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.