Lekkage door gebrekkig onderhoud: wie is aansprakelijk voor de schade?

Recentelijk oordeelde de rechtbank ’s-Gravenhage over de aansprakelijkheid van een appartementseigenaar in verband met het ontstaan van een lekkage. Komen de kosten van onderhoud voor rekening van de appartementseigenaar of voor de Vereniging van Eigenaren (VvE)? Advocaat Thomas van Vugt vat het vonnis samen.

Door: Thomas van Vugt | AMS Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl

Aansprakelijkheid voor lekkage

De eiser in deze zaak is appartementseigenaar A. Op enig moment ontstaat er lekkage vanuit het appartement dat boven zijn appartement is gelegen. Dit appartement, het appartement van B, staat al geruime tijd leeg. A schakelt een loodgieter in die vanuit zijn appartement (door een opening in het plafond) een reparatie heeft uitgevoerd om een einde te maken aan de lekkage. De loodgieter constateert dat de lekkage afkomstig is van een lekkende loden afvoer in het appartement van B. Bovendien blijkt er sprake te zijn van nog een andere lekkage in het appartement van B. Die lekkage veroorzaakt door een verrotte loden aansluiting van een wastafel.

Achterstallig onderhoud: gebrek

De rechtbank stelt voorop dat, nu de lekkage is veroorzaakt door de (verrotte aansluitingen op een) loden leiding, sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW, althans dat sprake is van een onrechtmatig gebrek in het onderhoud van deze leiding. Dit wetsartikel vestigt een risico-aansprakelijkheid voor de bezitter van een opstal.

Aansprakelijk voor fout aannemer

Vervolgens komt de vraag aan de orde in hoeverre appartementseigenaar B uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk kan zijn voor een fout van zijn aannemer. De rechtbank overweegt dat de aannemer die destijds werkzaamheden aan de leidingen heeft verricht, niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Maar, zo staat in het vonnis, zelfs als de aannemer wel onzorgvuldig zou hebben gehandeld, is B daarvoor niet aansprakelijk. Met andere woorden, als een aannemer een fout heeft gemaakt, is de ene appartementseigenaar dus niet aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade bij een andere appartementseigenaar. Wel is het in dat geval zo dat appartementseigenaar A de aannemer van B aan kan spreken op vergoeding van de schade.

Aansprakelijk voor gebrek in onderhoud

Tussen partijen bestaat voorts discussie over de vraag of appartementseigenaar B aansprakelijk is voor gebrekkig onderhoud aan de loden leiding die de lekkage heeft veroorzaakt. A stelt zich op het standpunt dat B onderhoudsplichtig is voor de leidingen die zich in zijn appartement bevinden. In het reglement van splitsing (ook wel splitsingsreglement genoemd) van het appartementencomplex staat dat eigenaren en gebruikers verplicht zijn hun appartementen behoorlijk te onderhouden en te zorgen dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties zich in goede staat bevinden. Op grond van artikel 4 van het splitsingsreglement is een eigenaar onderhoudsplichtig ten aanzien van leidingen die zich in zijn appartement bevinden. Op grond van artikel 9 van het reglement is de eigenaar verantwoordelijk voor risico’s ter zake van de zich in zijn appartement bevindende leidingen.

Onderhoudsplicht Vereniging van Eigenaren

De vraag die dan ook beantwoord dient te worden is of de lekkende afvoerleiding zich in het appartement van B bevindt. Daarover bestaat namelijk discussie tussen partijen. De rechtbank oordeelt daarom dat er een onafhankelijke deskundige moet worden benoemd. De rechtbank merkt echter wel alvast op dat als de bewuste loden leiding zich niet in het appartement van A of B bevindt, op de VvE een onderhoudsplicht rust ten aanzien van deze leiding. De VvE is in dat geval aansprakelijk voor de als gevolg van de lekkage ontstane schade. De beide appartementseigenaren zijn dan verplicht bij te dragen in de schade, en wel voor het deel waarvoor zij gerechtigd zijn in de gemeenschap van de VVE.

Conclusies van Nederlandvve.nl (redactie)

Indien er sprake is van een gebrek aan een zaak (bijvoorbeeld een leiding), is de eigenaar van de zaak aansprakelijk voor de schade die hieruit voortvloeit. Voordat deze aansprakelijkheid vastgesteld kan worden, moet beoordeeld worden of de zaak waarover het gaat tot een van de appartemenstrechten behoort of een gemeenschappelijke zaak is. Het antwoord hierop kan gevonden worden in de Splitsingsakte. Indien de schade veroorzaakt wordt door broddelwerk van een aannemer, dan dient de eigenaar die de schade ondervind (A) direct de aannemer aan te spreken en niet de eigenaar die de aannemer heeft ingeschakeld (B). Dit laat overigens aansprakelijkheid van de eigenaar (B) voor de schade die is ontstaan voordat de aannemer aan de slag ging onverlet.

Over de auteur

De VvE-advocaten van AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen over geschillen binnen de VvE’s. Daarnaast schrijven zij regelmatig interessante artikelen voor Nederlandvve.nl. De vastgoedrecht advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven. Klik hier om meer te lezen over de juridische aspecten van VvE’s op de website van AMS Advocaten.

Gerelateerd

– Aansprakelijkheid voor schade aan gemeenschappelijke delen VvE