Column: Het verleidelijke vriendje van de VvE-beheerder

Roel heeft mij in januari van dit jaar meegenomen naar De Verleiders; een toneelstuk in de Rotterdamse Schouwburg over de vastgoedfraude. Het was fascinerend om te zien hoe 5 acteurs met een beperkt aantal decorstukken de toeschouwer meer dan 2,5 uur kunnen boeien, laten lachen en versteld kunnen doen staan van de eenvoud waarop de fraude kennelijk is verricht. De kern van de werkwijze is dat de onderdirecteur van een corporatie (Bouwfonds) ontwikkelingsopdrachten verleent aan steeds dezelfde partij die veel te hoge kosten in rekening brengt. De overwinst die daardoor ontstaat wordt vervolgens verdeeld tussen deze onderdirecteur en de opdrachtnemer.

Door: Robert van Ewijk | oprichter van Nederlandvve.nl (inmiddels is Robert werkzaam als advocaat gespecialiseerd in VvE vraagstukken)

Het stuk heeft mij aan het denken gezet. Via de VvE-vraagbaak en het klachtenmeldpunt VvE Beheer op deze site krijgen we zeer regelmatig opmerkingen van VvE-leden dat de beheerder voor klusjes steeds dezelfde aannemer naar voren schuift. Men verdenkt de beheerder er vervolgens van dat deze door dit vriendje beloond wordt om werkzaamheden naar hem toe te schuiven. Deze beloning zou mogelijk gemaakt worden door, net als bij De Verleiders, te hoge bedragen bij de bij de VvE in rekening te brengen. Ik vraag mij af in hoeverre deze verdenkingen juist zijn en ben van mening dat wantrouwen als dit niet zonder meer gerechtvaardigd is. Er spelen namelijk meerdere factoren een rol.

Onderscheid tussen spoedklus en werkzaamheden op offertebasis

De meeste werkzaamheden waarvoor door een VvE (meestal via de beheerder) buiten de vergadering om opdracht wordt gegeven, zijn spoedklussen. Denk daarbij aan herstel van lekkende dakgoten en andere calamiteiten. Bij dit soort werkzaamheden is het van belang dat onmiddellijk actie genomen wordt en meestal wordt een voor de beheerder bekende en betrouwbare partij ingeschakeld. Niks mis mee lijkt mij en zelfs een prettige werkwijze omdat spoedig opgetreden kan worden door een partij waarvan de werkwijze bekend is bij de beheerder.

Het zijn echter de werkzaamheden op offertebasis waar het mis kan gaan. En let op, ik zeg mis kan gaan omdat, zoals hiervoor aangegeven, er meerdere factoren een rol spelen. De vergadering van eigenaars maakt bij werkzaamheden die geen calamiteit betreffen een keuze tussen verschillende aannemers op basis van de door het bestuur of de beheerder overgelegde  offerte. Vaak zal hier ook een offerte tussen zitten van het reeds aangehaalde vriendje van de beheerder. Ook daar is naar mijn mening niets mis mee, zolang aan een aantal voorwaarden is voldaan. Allereerst zullen er meerdere offerte’s aangeboden moeten worden die bovendien met elkaar te vergelijken zijn. Daarnaast kan het raadzaam zijn om het bestuur en / of de leden de gelegenheid te bieden om voorafgaand aan de vergadering tegenofferte’s op te vragen. Een en ander zorgt ervoor dat de vergadering een beslissing kan nemen tussen verschillende aanbieders waarbij de offerte van het vriendje niet altijd als beste uit de bus hoeft te komen. Wanneer de beheerder deze werkwijze nastreeft, zal hij altijd kunnen aantonen eerlijk en transparant te werk te gaan. En als zijn vriendje dan de klus krijgt wil dat gewoon zeggen dat hij de beste offerte heeft uitgebracht c.q. de beste partij voor de klus is. Niet een reden om te schrikken of verdenkingen richting beheerder te koesteren dus, integendeel; dit is juist aanleiding om te concluderen dat het vriendje terecht het vriendje van de beheerder is en moet blijven. Kennelijk is het een goede partij!

Transparantie

Wat in strijd zou kunnen zijn met de transparantie die u van een VvE-beheerder zijn beheerovereenkomsten waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat de beheerder bij grote werkzaamheden een percentage van het geoffreerde bedrag bij de VvE in rekening brengt. Deze percentages lopen vaak op tot wel 10% van de kosten van de werkzaamheden. Dit is naar mijn mening een on-transparante werkwijze. Mijn grieven hiertegen zijn tweeledig. Allereerst kan getwijfeld worden of de beheerder wel de beste (goedkoopste) offerte’s over zal leggen aan de vergadering. De beheerder verdient immers meer wanneer de werkzaamheden duurder uitvallen. Daarnaast is deze werkwijze weinig transparant omdat voor de VvE niet duidelijk is waar zij precies voor betalen: het is maar gissen naar het aantal door de beheerder gewerkte of te werken uren. Advies in deze is om bij (zeer) grote werkzaamheden de gewerkte uren van de beheerder te vergoeden voor de begeleidingswerkzaamheden (let wel: voor zover dit niet reeds in de beheerfee is verdisconteerd). Als de beheerder vooraf een begroting maakt, weet de VvE precies waar hij aan toe is.

Doel

Wat ik wil aantonen met dit blog? Allereerst dat ik hoop dat het verhaal dat De Verleiders ons vertellen een exces is en, misschien tegen beter weten in, dat vergelijkingen met VvE-beheerders mank gaan. Daarnaast wil ik benadrukken dat als een beheerder consequent een vriendje een offerte laat opmaken dit niet direct wil zeggen dat er iets mis is of de dat beheerder daar zelf financieel beter van wordt. Wel van belang is altijd dat er meerdere offerte’s op tafel liggen en de vergadering, dat immers het hoogste besluitvormende orgaan van de VvE is, in vrijheid een beslissing kan nemen over wie de klus gegund krijgt. Het voornaamste doel van dit blog is echter om een discussie op gang te brengen over hoe VvE-beheer transparanter gemaakt kan worden.

Nieuwe voorstellingen

Dit column is eerder verschenen in VastgoedNederland. Reden voor de herpublicatie is dat Bos Theaterproducties, producent van De Verleiders, van 9 tot en met 12 januari 2014 een viertal nieuwe voorstellingen heeft georganiseerd in het Carré Theater in Amsterdam. Kaarten zijn te bestellen op de website van De Verleiders.

Externe links

– Website van De Verleiders

Gerelateerd

– TIP: Wie is eigenlijk de klant: de VvE of de beheerder (Artikel / opinie, april 2013)

– Onbekend maakt onbemind; VvE-Beheerders doen fantastisch werk (Artikel / opinie, oktober 2012)

– TIP: VvE-beheerder stemt mee over eigen ontslag (Artikel, december 2013)

– Handleiding VvE-beheerder vinden (VvE-Handleidingen)