[Angelique]

@Bob Ik denk dat de bovenbuurman betreft je opmerking CV ketel schouderophalend gaat reageren met de uitspraak: Wanneer gebeurt dat nou!?
Maar ik moet het verslag nog maken van de VvE vergadering van afgelopen week. Ik zal het er dan toch even in vermelden. 😉
 

[Angelique]

Interessante discussie! Was ik als VvE-leek bijna overtuigd van de stellingname van Rob en Carla, proef ik nu toch dat e.e.a. voor meerderlei uitleg vatbaar is. Het daagt mij i.i.g. nog meer uit om mij te verdiepen in de Akte van Splitsing en hoe e.e.a. geïnterpreteerd moet worden (terwijl de buurman zich waarschijnlijk verder nergens zorgen over maakt…)

@Bob: het betreft inderdaad een AvS gebaseerd op modelreglement 2006.
In de AvS staat vermeld:
‘Als reglement bedoeld in artikel 5:111 onder d Burgerlijk Wetboek zal gelden het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, opgenomen in een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden door notaris mr. ……ten Amsterdam met de wijzigingen en aanvullingen daarop zoals hierna zijn aangegeven.’
In artikel 1.r. staat vermeld wat onder ‘privé gedeelte’ wordt verstaan:
‘het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en/of grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.’
In mijn situatie betreft dit het appartement op de eerste verdieping plus het dakterras. Deze behoren beiden tot de privé gedeelten van de bovenburen.
Daarom zie ik de stelling dat de onderhoud van de muur met de zich daarin bevindende ramen en deur tussen hun appartement (privé gedeelte) en hun dakterras (privé gedeelte) voor rekening zouden komen voor de VvE niet.
Dit betreft namelijk geen doorlopende muur vanaf de b.g.g.
Het dakterras bevindt zich boven mijn slaapkamers.
Aangezien wij midden in het centrum wonen, grenzen mijn slaapkamers aan de achterzijde aan een opslagruimte van een winkel in de achterliggende winkelstraat. Ik persoonlijk heb dus helemaal geen achtermuur aan mijn woning. Alleen een tussenmuur met de achterliggende winkel.
Wat m.i. onder gemeenschappelijk valt is de gehele zijmuur (het betreft een soort hoekwoning), de voorgevel en het dak. Wij hebben beiden een eigen voordeur, dus ook van een gemeenschappelijke hal o.i.d. is geen sprake.
Hoe dan ook; het hele geval lijkt me juristenvoer. Daar zou bijv. een Vereniging Eigen Huis ons bij kunnen helpen. Maar de bovenbuurman ziet een lidmaatschap voor de VvE niet zitten, dus is de cirkel weer rond.
Ik zou natuurlijk privé een lidmaatschap kunnen nemen en zelf de informatie kunnen inwinnen, maar aangezien we beiden 50/50 verantwoordelijk zijn en ook beiden alle rollen binnen de VvE vervullen, denk ik niet dat we eruit gaan komen.
Maar wie weet! Misschien krijgt de buurman mettertijd last van voortschrijdend inzicht en zijn er wel oplossingen mogelijk.

[Angelique]

De VvE is inderdaad pas twee jaar geleden opgericht. Het betreft een oud woon-/winkelpand in het historisch centrum van Amersfoort. Dat is rond 2012 opgekocht door een projectontwikkelaar die het geheel gerenoveerd heeft en opgesplitst heeft in 2 appartementen. Hij heeft de appartementen een aantal jaren in de verhuur gehad en daarna zijn ze dus verkocht. Om te beginnen is het appartement op de 1ste verdieping verkocht (begin 2016) en ik heb het appartement op de b.g.g. gekocht (begin 2017).
Bij de verkoop van het appartement op de eerste verdieping is de VvE opericht en ik ben er in 2017 bijgekomen. Alles wat geregeld is, is zo’n beetje ‘natte vingerwerk’. Dit geldt voor het bestaande (voorlopige) onderhoudsplan, maar dit is niet meer dan een klein ‘boodschappenlijstje’ met kostenposten, uitgesmeerd over een aantal jaren en wat hap/snap bedragen zonder enige onderbouwing en ook voor de maandelijkse bijdrage. Die was om te beginnen maar € 45,00 maar hebben we later vastgesteld (gebaseerd op niks) op € 60,00 per appartement. Die gaat nu zo’n beetje me 1/3 omhoog. Gebaseerd op de vermelde herbouwwaarde in de verzekeringspolis moet dat ook, maar ik vind dat eigenlijk vrij fors (mijn inkomen gaat immers ook niet zomaar met 1/3 omhoog), al heb ik dit allemaal wel zelf uitgezocht en voorgesteld.
Mijn buurman  (het betreft een vrij jong stel) zoekt verder niks uit, weet ook van niks en vindt het allemaal wel prima zo. Die verhoogde bijdrage vond ie wel een goed idee. Om dit te onderbouwen op een MJOP dus niet. Dat vind ie dan weer zonde om daar geld aan uit te geven. Een lidmaatschap bij Vereniging Eigen Huis vindt ie ook onzin. Het lijkt mij juist goed om daar je vragen kwijt te kunnen en informatie in te winnen.
Hij redeneert meer van: laten we maar een flinke reserve opbouwen en als er iets moet gebeuren betalen we het daarvan. Wie bepaalt wat/wanneer moet gebeuren blijft dan in het midden, want wij weten  het allebei niet.
Het was dus een erg frustrerende aangelegenheid, die VvE vergadering.
Een onderhoudscontract voor z’n HR ketel vindt ie bijv. ook onzin. ‘Hij doet het toch nog’, zegt hij. Dat contract komt verder gewoon voor ieders eigen rekening maar ik heb wel alles daarover uitgezocht en de informatie met hem gedeeld. Maar ook dat ziet hij verder niet zitten. Hun HR ketel heeft dus al 2 jaar geen onderhoudsbeurt gehad. Sterker nog, om te beginnen wisten ze niet eens dat zo’n ketel onderhoud nodig heeft.
Tja, wie ben ik om daar wat van te zeggen. Ik zal het ermee moeten doen. Wel fijn dat jullie even met mij hebben meedacht.
Groetjes,
Angelique

[Angelique]

Overigens concludeer ik uit je je reactie Rob, dat het schilderwerk van de raamkozijnen en deuren in deze muur wel voor rekening komen van de bewoner zelf. Of begrijp ik dat verkeerd?
Vr.gr.
Angelique
 

[Angelique]

Tja, ik ben er ook bang voor…
Blijft natuurlijk wel de vraag of de bovenburen bij aankoop 2 jaar geleden deze zaken niet al hadden moeten signaleren en aankaarten bij de verkoper en dat ik er (ik heb mijn appartement 1 jaar geleden gekocht) nu voor op moet draaien terwijl ik (en mijn aankoopmakelaar ook niet) dit nooit hadden kunnen zien omdat er natuurlijk geen inspectie heeft plaatsgevonden van hun appartement maar alleen van het appartement dat ik wilde kopen en daar is niks mee. Ook niet met voor-, zijkant en dak van het gebouw. De terrasmuur is van de straatzijde niet zichtbaar.
Na de VvE vergadering die ik deze week met bovenbuurman had, bleek overigens wel dat hij zelf denkt dat de voegen vervangen/gerepareerd moeten worden en dat er nog geen enkele deskundige naar gekeken heeft. Ik heb hem voorgesteld een MJOP door een deskundige te laten opstellen maar daar voelt hij niet zoveel voor. Het blijft nu dus eigenlijk allemaal een beetje ‘in de lucht hangen’ zonder dat er een beslissing wordt genomen.
Aangezien we eens startende VvE zijn, zit er ook nog niet heel veel geld in de reserverpot. We hebben nu wel de maandelijkse bijdrage opgehoogd naar de wettelijke richtlijn die 1 januari 2018 van kracht is geworden (een 0,5% van de herbouwwaarde plus nog wat extra voor kosten bankrekening en verzekeringspakket).
Als het dan toch moet dan eerst maar flinke reserves opbouwen en daarna kijken wat er moet gebeuren.

[Angelique]

Beste Carla,
Dankjewel voor je reactie. Dat klopt wat je zegt maar…
Ik heb de akte van splitsing erop nageslagen. Daarin staat vermeld dat het registergoed wordt gesplitst in het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van de woonruimte op de begane grond (dat van mij) en het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van de woonruimte met dakterras op de eerste verdieping (dat van de buren).
De woonruimte met dakterras zijn dus het privé gedeelte van mijn bovenburen.
In het artikel waarin vermeld staat wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken worden gerekend staat:
‘de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en wanden die zich NIET in een privé gedeelte bevinden, alsmede de plafonds en afwerklagen van vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte.’
In mijn opinie staat deze muur wel in een privé gedeelte. Alleen de vloer van het terras zou m.i. dus binnen de gemeenschap vallen. Dat vind ik ook logisch, want dat is ook mijn plafond.
Verder wordt er gesproken over wat er tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend:
‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.
Ik lees dit als:
Wanden tussen gemeenschappelijke gedeelten en wanden tussen een gemeenschappelijk gedeelte en een privé gedeelte.
In ons geval betreft het een muur tussen een privé gedeelte (de woonkamer) en een ander privé gedeelte (het terras).
Dit wordt hier niet benoemd dus valt m.i. niet binnen de gemeenschap dus niet t.l.v. de VvE.
Dan staat er ook nog in een artikel betreffende wat niet tot de gemeenschappelijke zaken wordt gerekend:
‘al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – een privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld….’
Ik ben er dus niet van overtuigd dat de kosten van het herstel van de muur t.l.v. de VvE zouden moeten komen. Of lees ik nu alles in mijn eigen voordeel?
Groetjes,
Angelique
 
 

[Auteur]

Berichten