Anoniem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Stel dat de verkopende partij uit ‘tactische overwegingen’ geen melding heeft gedaan van onwelgevallige informatie, kan het bestuur van de VvE dan later het verwijt krijgen dat zij dat ook niet heeft gedaan, hoewel zij wel op de hoogte was? Of moet het bestuur dan terugverwijzen naar de verkopende partij?
Bij ons (op basis van modelreglement 2006) Art 59. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld bij een besluit genomen met een meerderheid als bedoeld in artikel 52 vijfde lid. En dat zegt dat dit alleen kan met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste meer dan de helft van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.
Dus: aanwezige aantal stemmen moet bekend zijn bij het begin van de vergadering en dat moet meer dan de helft zijn. En dan moet er 2/3 daarvan voor het HHR stemmen, waarbij blanco of ongeldig of onthoudingen niet meetelt. (hoe staat dat in de notulen?)
Alles wat strijdig is met het Reglement van Splitsing is “nietig”, dat wil zeggen dat het gewoon genegeerd kan worden omdat het “niet tot stand is gekomen” (even kijken of bij jullie art 59 ook zo luidt). Ik dacht dat je zelfs de kantonrechter niet kunt inschakelen in geval men het niet netjes heeft gedaan, want formeel “bestaat het niet” als men de 50% en 2/3 niet heeft toegepast.
Is het wel netjes gedaan, dan kun je voor de ALV altijd nog agenderen “niet aangenomen voorstellen voor HHR”.
PS: Een splitsingsreglement wordt door de notaris vastgesteld. Die doet dat op basis van een modelreglement (bijv 2006, er zijn ook oudere versies) waar men als VvE een beetje van kan afwijken.
Splitsingsreglement en huishoudelijk reglement zijn verplichtingen voor de eigenaren van de VVE en moeten verplicht in de “registers” worden ingeschreven. Dat is het kadaster.Dank je wel voor de reacties.
Het betreft inderdaad afzonderlijke panden door de wijk heen.
‘Hiermee sluit ik niet uit dat jouw blok van 4 op een eigen/afzonderlijk kadstraal perceel staat.’
Kan ik dit vinden op de splitsingsakte?
Welk werk zou er gedaan moeten worden en wat zou een ruw schatting zijn van de kosten?VVE geeft opdracht aan installateur
De installateur mag zich voor betaling van de rekening wenden tot de opdrachtgever. Jij hebt géén opdracht verstrekt, maar slechts een klacht neergelegd. Verdere voorbeelden absoluut niet nodig. 😉
Bob, hartelijk dank voor je reactie.
Met andere woorden, de VVE mag deze rekening niet doorbelasten naar mij?Als jij het appartement koopt dan krijg je van mij als in 2019 meer 30% van de huurders niet instemt met de huurverhoging als troost een bloemetje 🙂
Het is zoals ik aangaf:
Als (zoals in mijn voorbeeld: complex met 10 huurwoningen en 5 woningen van eigenaar/bewoners) van de in totaal 15 huurders+eigenaar/bewoners maar 4 huurders niet instemmen met de kozijnvervanging/huurverhoging (of zich niet verklaren) zal de corporatie c.q. groot-eigenaar in de VvE-vergadering tegenstemmen.
Om dan als koper van het op Funda.nl te koop staande appartement nog eventueel gebruik te kunnen maken van de in vooruitzicht gestelde tegemoetkoming van +/- € 8.000,- tot € 10.000,-, dan rest nog slechts de gang naar de rechter.
Ik noemde dat een LEUK BEGIN (niet dus)Mijn VOORBEELD was:
“Stel dat het complex 10 huurwoningen en 5 woningen van eigenaar/bewoners omvat en er per woning/appartement 1 stemrecht is (dus 15 in totaal)”.
Sinds wanneer hebben volgens BOB (de) huurders in een VvE-vergadering stemrecht?Rob schreef:
“Overigens zou je in de VvE ook te maken kunnen hebben met een groot-eigenaar die geheel zijn eigen keuze maakt.
Dan zou er zich zomaar een situatie voor kunnen doen waarin 15 bewoners voor het plan zijn, maar de groot-eigenaar tegen, en het plan dus ook niet doorgaat ”
Ik ben het met Rob eens. Rob reageerde op MIJN VOORBEELD. Dat voorbeeld betrof: “Stel dat het complex 10 huurwoningen en 5 woningen van eigenaar/bewoners omvat en er per woning/appartement 1 stemrecht is (dus 15 in totaal)”.
De 10 huurders HUREN een woning. Het zou leuk zijn als alle huurders zondermeer nieuwe kozijnen of voordeuren enzo zouden kunnen krijgen als ze die wens uitspreken.
[In het daadwerkelijke complex zal de corporatie of (groot-)eigenaar voorstander van kozijnvervanging zijn aangezien in de Funda-advertentie sprake blijkt van een ‘daaraan gekoppelde huurverhoging’.]
Maar stel dat de corporatie of (groot-)eigenaar oprecht -nog- geen noodzaak of voordeel ziet om de kozijnen te VERVANGEN of dit bijv. liever doet als onderdeel van een grote renovatie die in bijv. 2022 gepland staat; kunnen we dan spreken van een ‘machtmisbruikende grooteigenaar’ zoals Bob doet? Dat lijkt me niet.
Dus ja, het lijkt me mogelijk dat een corporatie of (groot-)eigenaar z’n eigen afweging maakt en in de VvE-vergadering (waar het natuurlijk niet over huurverhoging gaat) tegen het voorstel zal gaan stemmen om de kozijnen te vervangen met de daarbij behorende ‘verplichte eenmalige eigen bijdragen’ (die volgens de Funda-advertentie lijkt geschat op € 18.000,- tot € 20.000,- per woning/appartement).In de Funda-advertentie staat een appartement te koop. Als eigenaar van een appartementsrecht koper heb je het recht om de rechter te verzoeken een VvE-besluit te vernietigen. Dat staat in artikel 5:130 BW.
Het door Bob aangehaalde artikel staat NIET in de appartementswetgeving.
Omdat het te koop staande appartement onderdeel van een ‘gemengd complex’ is (met kennelijk 10 of meer huurders waarvan een corporatie KENNELIJK minstens de helft van het totaal aantal stemrechten in de VvE bezit), staat daar netjes bij dat minimaal 70% toestemming van de huurders + gekoppelde huurverhoging benodigd is.
Ik lees het begrip ‘machtmisbruikende grooteigenaar’ bij niemand anders dan bij Bob. Die eigenaar zal volgens mij echter niets anders doen dan de huurwetgeving hem voorschrijft!
Bob schreef:
“zuiver gebaseerd op aannames”
Nee hoor, dat is een logische gevolgtrekking: ALS de corporatie namelijk MINDER dan de helft van het totaal aantal stemrechten in de VvE bezit en de gezamenlijke eigenaar/bewoners bij elkaar MEER dan de helft van het totaal aantal stemrechten bezitten, dan zou de info uit de Funda-advertentie -“Het besluit wordt niet genomen indien niet de vereiste toestemming van 70% van de huidige huurders is ontvangen (i.v.m. daaraan gekoppelde huur verhoging)”- ONJUIST zijn.
In een VvE-vergadering wordt namelijk op basis van meerderheid van stemmen besloten. Dat is appartementswetgeving. Het door Rob aangehaalde artikel heeft slechts betrekking op huurders in een complex en behoort tot huurwetgeving. In gemengde complexen kunnen appartementsrecht en huurrecht met elkaar strijden.
Op VvE-forum.nl denk ik te mogen opmerken dat ik de advertentie op Funda.nl raar (=opmerkelijk) vind. De op Funda.nl toegezegde € 8.000,- tot € 10.000,- (geschat) t.b.v. kozijnvervanging zal namelijk zonder gerechtelijke tussenkomst zeker niet plaatsvinden als slechts iets meer dan 30% van de corporatiehuurders NIET instemt met kozijnvervanging en de daaraan ‘gekoppelde huurverhoging’.
[IN MIJN VOORBEELD betreft het een complex met in totaal 60 eigenaar/bewoners + huurders. IN MIJN VOORBEELD is er zonder gerechtelijke tussenkomst geen tegemoetkoming van € 8.000,- tot € 10.000,- als door slechts 10 van de 31 huurders niet wordt ingestemd met huurhoging]
Bob had misschien liever geen enkel voorbeeld van mij gezien. Maar ook zonder voorbeeld mijnerzijds betreft het een daadwerkelijke Funda-advertentie waar volgens mij best van gedachten over kan en mag worden gewisseld. Misschien weet hij inmiddels meer over het te koop staande appartement dan wat ik al op Funda.nl las. Mocht Bob artikel 7:220 lid 3 binnen de appartementswetgeving grotere waarde toekennen dan het recht van een appartementseigenaar op artikel 5:130 BW dan hoor ik dat natuurlijk graag!Iemand schreef
“Kort samengevat was de vraag (?) / opmerking (?) van Raar al afgedaan met het 1e antwoord.”
Nee hoor, ik vind het nog steeds raar 😉
Omdat een forumlid mijn -hypothetische- voorbeeld niet blijkt te bevallen, volgt hier een meer algemene formulering:
Als een (groot-)eigenaar, zoals een corporatie, 10 of meer woningen in een complex bezit en het totale aantal aan die appartementsrechten toebehorende stemrechten de helft of meer van alle stemrechten in de VvE bedraagt, dan zal als minder dan 70% van de huurders niet met de voorgestelde kozijnvervanging + de gekoppelde huurverhoging instemt geen kozijnvervanging in het complex zonder gerechtelijke tussenkomst kunnen plaatsvinden.
Voor het gemak toch nog een voorbeeld: Als er 60 woningen in een complex zijn en 31 daarvan zijn corporatie/huurwoningen die in totaal (net even) meer dan de helft van het aantal stemrechten in een VvE toekomt, dan zal bij de NIET-instemming van 10 of meer huurders met de kozijnvervanging + gekoppelde huurverhoging zonder gerechtelijke tussenkomst GEEN kozijnvervanging volgens de Funda-info plaatsvinden. (bij NIET-instemming van 10 of meer huurders -van de 31- heeft immers MINDER dan 70% van de huurders met het plan van de corporatie voor kozijnvervanging + gekoppelde huurverhoging ingestemd.)
Als appartementseigenaar/bewoner kun je dan met z’n alle 29-en voor kozijnvervanging + extra bijdrage zijn, maar als 10 of meer van de 31 huurders de kozijnvervanging + zelfs maar heel bescheiden huurhoging niet ziet zitten, dan kun je de kozijnvervanging zonder gerechtelijke tussenkomst op je buik schrijven.
Om als koper van het nu nog te koop staande appartement eventueel gebruik te kunnen maken van het geschatte financiële voordeel i.v.m. kozijnvervanging van € 8.000,- tot € 10.000,- zal IN MIJN VOORBEELD bij bijv. 10 NIET-instemmende huurders (in een gebouw met 60 woningen) in ieder geval naar de rechter moeten worden gegaan.
Laat niemand nu schrijven dat dit nu eenmaal zo is omdat die een paar regeltjes kent. Dit is een discussieforum. Iedereen heeft volgens mij het recht om iets raar te vinden.1. De politie doet niks.
2. De parkeer plekken ( plaats ) is smal. Dat is de rede waarom de vve er plekken bij wou kopen om de parkeer plekken van nu groter te maken. Zodat er meer vakken zijn.
3. Nee de vve is niet gezond anders dan sta je een bewoner netjes te woord ipv scheldwoorden.
4. Wijk agent valt onder een andere tak bij de Politie die heeft aangegeven niks te kunnen doen. Welkom in Nederland.
Weet je het is niet normaal hoe mensen in die vve met elkaar om gaan. Zelf regels bedenken en dan zelf niet uit voeren is er 1 van. Dan een grote mond. Kortom ik ben die lui zo kots en kots beu. Vergadering is totaal uit de hand gelopen. Om ieder honds gezeik krijgen mijn ouders een brief. Die brief in zo onduidelijk ( tegenstrijdig). Het is 1 zooitje en dan schrijf ik het nog netjes. Maar ik weet nu ik in mijn recht sta. De vorige keer de auto er achter geparkeerd. Toen bewoner die weet hoe het zit met parkeren. Bewust de auto daar neer had gezet. Had ze de politie gebeld. Verbaal gekregen van 75 euro.William schreef:
“Jullie begrijpen allebei de genoemde ‘70% regeling’ verkeerd. Je moet hierbij de huurders los denken van de VvE.”
Natuurlijk heb je gelijk dat o.a. de huurverhoging los gezien moet worden van de VvE. En dat begreep ik goed (ik gaf immers aan dat als minder 70% van de huurders niet met kozijnvervanging/huurverhoging zou instemmen, de groot-eigenaar in de VvE vergadering met alle toekomende stemmen tegen zou stemmen).
Het ‘rare’ is dat als er een duidelijke meerderheid is van gezamenlijke eigenaar/bewoners en huurders die instemt met het plan (in mijn voorbeeld 11 van de in totaal 15 en dus meer dan 70%), het plan in de VvE-vergadering toch zou worden verworpen en dan alleen nog de rechter rest. Leuk begin.Rob schreef:
“Helemaal mee eens ‘Raar’, maar helaas valt daar weinig aan te doen!”
en
“Dan zou er zich zomaar een situatie voor kunnen doen waarin 15 bewoners voor het plan zijn, maar de groot-eigenaar tegen, en het plan dus ook niet doorgaat 😉”
Raar schreef:
“Om als koper van het nu nog te koop staande appartement eventueel gebruik te kunnen maken van het geschatte financiële voordeel i.v.m. kozijnvervanging van
€ 8.000,- tot € 10.000,- zal dan in ieder geval naar de rechter moeten worden gegaan.”
Als alle 15 bewoners voor het plan zijn (inclusief de op Funda.nl gemelde ‘daaraan gekoppelde huurverhoging’ voor de huurders) zal de koper van het nu nog te koop staande appartement waarschijnlijk niet in zijn eentje naar de rechter gaan.
Zal dan de uitslag zijn dat het plan niet doorgaat?
