[Anoniem]

Beste William,
Dit alles speelt al sinds vorige jaar, herrekenen vanaf 1-1-2018 lijkt mij wel op z’n plaats, dit is zeker wel te doen, de VVE bestaat niet uit heel veel appartementen waardoor de boekhouding vrij overzichtelijk is en de kosten makkelijk naar de juiste kostenplaats kunnen worden weggeschreven.
Enige grote probleem is dat er in 2017 een besluit (vaststelling budget onderhoud) is genomen waar veel geld mee gemoeid gaat. Ook is er een een offerte getekend met een aannemer, kosten in offerte zijn niet onderverdeeld per blok, dit had voor de juiste uitvoer akte wel gemoeten, dit laatste lijkt mij nietig doordat dit in strijd is met de akte? Al met al een lekker gedoe allemaal binnen deze VVE.
Dank.

[Anoniem]

Beste William,
Dank voor jouw reactie.
Dat denk ik wel, bepaalde onafhankelijke partijen zijn hier ook bijna voor 100% zeker van. Ik moet zeggen dat dit best een kwalijke zaak is, kleine appartement blokken (dit zijn 2 blokken van de totaal 10 blokken, boven en benedenwoningen) hebben in onderhoud nu bijna 40 jaar veel te veel bijgedragen. Het onderhoud staat totaal niet in verhouding (grote blokken bestaande uit 5 etages t.o.v. kleine blokken bestaande uit 3 etages ook zijn het nog eens ander type woningen). Sinds eind 2017 zijn wij eigenaar van een appartement welke valt in de kleine blokken.
De grote blokken willen maar niet geloven dat de afwijking daadwerkelijk zegt dat onderhoud dient te gebeuren tussen de boven en ondergelegen woning, sinds begin vorige jaar is dit al een lopende kwestie binnen de VVE en nog steeds niet opgelost.
Echt ongelooflijk hoe dit zoveel jaren foutief kan zijn uitgevoerd, hoe kunnen bewoners dit niet hebben gezien (of misschien wel gezien door bewoners grote blokken en gedacht hebben laat maar lopen, hier hebben wij geen baat bij, laten we van dit maar niet uit gaan), ook vve beheerders hebben dit dan over het hoofd gezien, volgens mij zijn dit er twee geweest in afgelopen jaren, daarvoor is het beheer vanaf het begin uitgevoerd door een bewoner groot blok.
Dank…

[Anoniem]

Bedankt William, mochten er weer concrete vragen rijzen, hoop ik dat ik weer op je advies mag rekenen!

[Anoniem]

Beste mensen,
Ten eerste wil ik jullie bedanken voor het lezen van de hele lap tekst en ten tweede voor het advies in de reacties.
Voor de duidelijkheid is het niet zozeer mijn bedoeling om met vingertjes te wijzen, maar ben ik gewoon benieuwd wie er in dit geval juridisch gezien aansprakelijk is.
Voor wat betreft de aansprakelijkheid van de verkoper: een jurist haalde aan dat “indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten ( HR 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383 en HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407).
Als je als koper op 4 officiële documenten leest “dat verkoper garandeert dat: aan hem per dat tijdstip van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd”, mag je toch aannemen dat dat ook werkelijk zo is, ongeacht of er notulen zijn meegestuurd waaruit blijkt dat het allemaal heel anders zit. De adviezen hieromtrent worden zeer gewaardeerd en ik denk genoeg informatie te hebben voor het nemen van verdere maatregelen.
Voor wat betreft de aansprakelijkheid van de VvE begrijp ik van Bob, die het over het juiste appartement heeft, dat het allemaal een stuk gecompliceerder ligt dan ik dacht. Kennelijk had ik, waar ik schreef over de VvE, onderscheid moeten maken tussen Beheerder, Bestuurder en Vve.
Het lijkt me een goed idee om ons te verenigen, de problemen en verantwoordelijken goed in kaart te brengen en dan met meer concrete punten terug te komen op dit forum. Bob, wil jij daar een rol in spelen? Ik ken jou niet, maar jij weet wie ik ben.
Nogmaals dank aan allen die een bijdrage hebben geleverd.

[Anoniem]

Een extern bedrijf is zowel de beheerder als bestuurder. Twee mensen van dit bedrijf vervullen voor onze VvE de rol van technisch beheerder en de rol van accountmanager. Reparatieverzoeken e.d. moeten bewoners melden via het portaal van het bedrijf of per mail of telefonisch. De technisch beheerder geeft als excuus voor zijn niet reageren op onze meldingen over de lekkage dat hij geen mandaat heeft om te kunnen beslissen over een offerte van 6000 euro dus deed hij maar niets. Deze offerte lag er al half december 2017. Onze buurman, zelf technisch beheerder bij een ander bedrijf, is zich er begin maart 2018 mee gaan bemoeien en toen werd na enige tijd eindelijk opdracht voor reparatie van de lekkage verstrekt door de technisch beheerder. Uiteindelijk is toen 9 april 2018 de boel gerepareerd. De voorzitter van de VVE is een bewoner van het appartement waar ik woon. Daarnaast vormen 3 andere bewoners de technische commissie. Zij gaven tijdens de ALV in maart 2018 aan geen schuld aan deze situatie te hebben. Overigens was een veelgehoorde klacht tijdens de laatste ALV vergadering het slechte functioneren van de bestuurder/beheerder. Ik hoop dat het zo duidelijker is?

[Anoniem]

Beste William,
Bedankt voor je reactie.
De datum in de  laatste alinea moet inderdaad zijn maart 2018.
De offerte is niet tijdens de ALV in maart 2018 besproken maar slechts als onverwachte kostenpost opgevoerd.  Er was toen inmiddels al opdracht verstrekt aan het bedrijf zonder overleg met de andere leden van de VvE.  Bestuur/beheer heeft bij ons ook nooit aangegeven dat men niet over ging tot reparatie omdat deze offerte eerst besproken moest worden met de ALV. Er is maanden lang niet gereageerd op onze mailtjes en telefoontjes waardoor de reparatie uiteindelijk pas 7 maanden na de eerste melding van ons is uitgevoerd. Dat de ALV zich moet uitspreken over het functioneren van de beheerder vind ik, na jouw uitleg, wel logisch. Dat de extra gemaakte huurkosten voor rekening van de VvE zouden komen snap ik niet. Deze extra huurkosten zijn te wijten aan het gedrag van de beheerder. De VvE is hiervan totaal niet op de hoogte geweest tot 26 maart 2018 toen ik tijdens de ALV vergadering deze hele situatie besproken heb. Maar op dat moment was de reparatie inmiddels ingepland op 9 april 2018. Als ik het zo lees komt het er dus op neer dat een bestuurder/beheerder die zijn werk niet goed doet eigenlijk daar nooit aansprakelijk voor gesteld kan worden? Want de lekkage van het dak onder ons terras is het gevolg van achterstallig onderhoud en dus is de VvE aansprakelijk? Ik vind dit moeilijk  te begrijpen.

[Anoniem]

Beste Rob,
Dank voor de reactie.
Complex bestaat uit totaal 20 woningen. 10 boven woningen en 10 beneden woningen (8 blokken hiervan bestaan uit 5 etages en 2 blokken uit 3 etages).
Ondersplitsing kan ik nergens terugvinden, door de afwijking in de akte moet dit misschien wel worden toegepast.
Verhouding in kostenverdeling is nu allen voor 1/20ste. Dus een bewoner met 1 etages (blokken met totaal 3 etages) betaald nu net zoveel als een bewoner met 3 etages (blokken met totaal 5 etages). Ik vermoed dat voor een juiste kostenverdeling hiervoor de afwijking in de akte is opgenomen, hier heeft volgens mij alleen nog nooit iemand naar gekeken in bijna 40 jaar tijd.
Hieronder gekopieerde afwijking akte en artikel 2 en 17 gekoppelde MR1973, niet heel goed leesbaar?
Vervolgens.;verklaarè~’ de’ compa ran t, te,r andere zijde, ;;.!””
handelend als gemeld ; dat voorzover hierna. niet anders is —
bepaald, als ~~glement van’splitsing, bedoeld in’ artikel —
875e, sub d, van het Burgerlijk Wetboek zal gelden het reglement
van de Koninklijke Broederschap der ,Notarissen in —
Ne~rland, vastgest;eld bij akte op tweeëntwintig februari –
negentienhonderd drieënzevantig voor notaris -Mr. ‘J. XXXX te Rotterdam verleden, bij afschrift overgeschreven tèn’
hypotheekkantore te .RijS’:djk, thans ‘s-Gravenhage, op een –
m~art negentienhonderd drieënzeventig, in. deel XXXXX, nummer
XX~ wordende, onder verwijzing naar de artikelen van gemeld
reglement, nog het volgende bepaald: ———————-
1. Bij ·de7.e wordt opgericht een vereniging van eigenaars, –
~ . .bedoe Ld in artikel ,29, ,genaamd: “Vereniging van Eige- –
~/’naars XXXXXXXXXXXXXXXX
…- te ‘s-Gravent.agè~, ,zij is gevestigd te ‘s-Grèlvenhä.yt:=.·-
2. De vergaderingen ·van de vereniging van eigenaars zullen
worden gehouden te ‘s-Gravenhage. ———————-
3. Het aantal eigenaars, bedoeld in artikel 32,.lid 3, dat
zelfstandig bevoegd is omeen bijzondere. vergadering —
bijeen te roepen, wordt’vastgesteld op la. ————-
4. Het maximumaantal stemmenwordt vastgesteld.op twintig,
te weten voor elk appartementsrecht één. —————
5. De ~a~ultatieve artikelen van het reglement, zoals deze
in Annex 1 van het reglement breder zijn omschreven, zullen
niet van toepassing zijn. ————————–
6. Het boekjaar van de vereniging valt samen met het kalenderjaar~
het eerste boekjaar loopt van heden tot ultimo
december van dit jaar. ~——————————–
7. Door de gezamenl::”jkeeigenaars zal in de eerstelijk te –
houden vergadering van de verenigi:lg van eigenaars (oprichters-
vergadering) worden beslist ·Jver: ————-
a. de grootte van de voorschotbijdragen, .bedoeld in artikel
18, lid 2, zomedede datum met ingang waarvan deze
bijdragen zullen zijn verschuldigd met vaststelling van
de vervaldagen~ —-~———————————–
b. het rentepercentage, eveneens bedoeld Ln artikel 18,
lid 2, bestemd tot vorming van een reservefonds~ ——-
E.:.. het minimumbedrag,bedoeld in artikel 26, lid 4 (assu.
r!!a:.ntie-uitkeringen) ~ ———————————— de i:;,)ete, bedoeld in artikel 27, lid 2.. en ———–
~ de maximurnbedragen,bedoeld in de artikelen.37, leden
2 en 5 en 40, leden 4 en 5. —————————-
Tevens zal alsdan door de vergadering een voorzitter en een
administrateur worden benoemd. —————————–
8. Arti~el.2, letter b, van het reglement, wordt gewijzigd
in die zin, dat electriciteits-, gas-, water- en telefoonleidingen,
voorzover gelegen binnen de gedeelten, —
bestemd tot afzonderlijk gebruik van degene~ te wiens —
behoeve die leidinqen strekken, geacht worden te behoren
tot dit appartements recht •..-~——–..;——————
9. Voor de eerste maal wordt tot administrateur benoemd do
vereniging. –~—————————————–
10 Met inachtneming, casu quo in afwijking van de artikelen
2 en 17 worden het gebruik, het beheer en het onderhoud
van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke
zaken geregeld als volgt: ————————
Een en ander”wordt’ gescheiden:geregeld en wel” &:)or d蔑~:””:) h
eigenaar .van -e Ike , benedenwoning gezamenlijk mee- de ‘eige;”;
naa=’ van de daamoven. gelegen woning. ‘De kosten van “een , ” f
en ander’worden” door beiden gedragen en betaald, ieder – ~
voor de helft. —————-_______________________f
Tekst gekoppelde MR 1973
Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het
ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren,
balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en
ventilatiekanalen,
de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming
(met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling,
vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteitsen
telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie
en de systemen voor oproep en deuropeners.
D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 17
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden
gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke
gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van
de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het
reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet
ten laste komen van bepaalde eigenaars;
c. de schulden en kosten van de vereniging;
d. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars als zodanig verschuldigd aan
één van hen of een derde;
e. de kosten van een rechtsgeding waarin de gezamenlijke eigenaars als eisers of als verweerders
optreden;
f. de assurantiepremiën verschuldigd naar aanleiding van de verzekeringen, die door het reglement zijn
voorgeschreven of waartoe ingevolge artikel 26 door de vergadering is besloten;
g. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten voorzover geen aanslag is opgelegd aan de afzonderlijke
eigenaars;
h. de kosten van brandstof, de electriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex
warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;
i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig

[Anoniem]

Wij gaan het proberen.
dank voor uw snelle reactie!

[Anoniem]

@ Carla; Eigenlijk willen we aantal bewoners per appartement enigszins beperkt blijft tot stellen of gezinnen en niet dat daar nog allemaal mensen aan toegevoegd worden. Nu gaat het om één extra medebewoner, maar misschien een volgende keer wel om meerdere. De gemeenschappelijke ruimtes zijn relatief klein voor de vier appartementen wat vroeger nooit een probleem was, aangezien er altijd max twee volwassen bewoners per appartement waren. Als dit opschaalt naar 4, 5 of zelfs 6, dan is het voor iedereen plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke fietsenkelder niet meer houdbaar. Ook willen we niet dat het handelen van de bewoners (gezin) en medebewoner een precedent gaat vormen voor de toekomst. Als er sprake is van meerdere appartementen waarbij gezinnen familieleden in huis halen, dan gaat dit uiteindelijk ten kosten van de leefbaarheid voor de overige bewoners. Ondanks dat onderverhuur verboden is en er vraagtekens zijn of de medebewoning niet een vorm van verhuur is, valt deze medebewoning daaraan niet te toetsen. Dit begrijpen we als Vve, maar dit maakt de situatie nog minder wenselijk. (Helemaal omdat het gezin in een eerder stadia al ongevraagd van AirBnB (onder)verhuur gebruik maakte).
Met bewoners en verhuurder om tafel zitten is geen optie, want die weigeren ieder gesprek. Daarom ben ik voor de Vve op zoek naar een mogelijkheid om een kader te scheppen waarin iets gezegd kan worden over de samenstelling van bewoning per appartement.
@ Rene; Uiteraard is het gaan samenwonen met een partner of kinderen krijgen of kinderen die een volwassen leeftijd krijgen helemaal geen discussie punt. Mijn formulering was wat dat betreft niet handig te noemen, maar meer bedoelt om te kijken of ze als invalshoek konden dienen.
‘Unit’ was trouwens een verkeerde woordkeus voor het type bewoning. Het gaat om verhuur-‘eenheden’ per woning. Dit wordt gehanteerd door de gemeente om o.a. kamergewijze verhuur te indexeren. Dit is meestal gelinkt aan het aantal zelfstandige bewoners en aantal kamers (zie info op internet voor duidelijke definitie).
Helaas, besef ik dat de mogelijkheden beperkt zijn. Maar de Vve is het er over eens dat de huidige gang van zaken niet wenselijk is. Met mijn post op dit forum wil ik dan ook kijken naar de opties die voor de Vve heeft. Duidelijk is wel, dat als we niets doen, dit tot meer overlast in de toekomst kan gaan leiden.

[Anoniem]

Allen een goed 2019, zonder VvE zorgen.
In mijn zelfstudie Over het functioneren  van een VvE,  kom ik het volgende tegen:
Bij de KvK, zijn zowel de parkeerkelder/garage en het woonblok Trisor 1 en 4 gescheiden ingeschreven. Betekent dit dat hier ook verschillende HH reglementen van toepassing zijn? Dat bv voor de garage niet naar het reglement van de woningen verwezen kan worden? (en andersom)
Dan een vraag over de huismeester;
Deze loopt te pas en te onpas te verkondigen, (en ook daadwerkelijk al heeft gedaan) dat hij boetes uit kan delen! Voor een naambordje op de deur, een fiets, die naar mijn mening op eigen gedeelte staat, enz.
Kan hij zomaar vanuit zijn huismeesters kantoor een briefje in de PC maken met daarop een boetevermelding? En dan de vraag aan wie te betalen?
Ik neem na alle berichten hier op de site, van niet. Dat dit voorgelegd aan de Ledenvergadering dient te worden, die hierop het bestuur opdracht geeft dit te doen.
Verder, en misschien het belangrijkst om mee te beginnen; wie is mijn aanspreekpunt?Wij zijn huurders van een sociale huurwoning in een groot gemengd blok. Is dat de verhuurder? de woningbouw vereniging? (ook weer vereniging, waar de leden, -o, ik dus weer- ) moeten beslissen.

Met dank voor de antwoorden. J. Sloos

[Anoniem]

Ben nog al gecharmeerd in de intelligente  infrastructuur die NewMotion kan leveren.
Hier alleen nog maar privé voor-voor onderzoek.

[Anoniem]

@Jippesd, dit is mooie info. Ik ga omgaand contact met deze mensen opnemen om ons verder van informatie te voorzien. We zitten midden in het vooronderzoek! Thanks!

[Anoniem]

Interessant interview:
https://samenladen.nl/wp-content/uploads/2018/11/VvE-belang-interview.pdf
Douwe

[Anoniem]

Dank voor uw ( onbevredigend) antwoord. Ik had gehoopt op iets positiefs.
hoewel sociaal huurder, wil ik toch meer van de werking van een VvE weten. En leer dat hier. Een van die leermomenten, is dat de woningen en garage een gescheiden VvE dienen te hebben, met als reden, dat de parkeerplaatsen/ garage en woningen kadastraal gescheiden zijn.
kan ik de ( externe) VvE beheerder vragen om de benodigde papieren aan mij te sturen? Splitsingsacte bv. Of moet dit via een ledenvergadering?
met dank voor het antwoord.

[Anoniem]

Bedankt voor jullie input!
Ik begrijp dat mijn eerste drie punten niet de correcte insteek is  (ook goed om te weten).
Het enige aanknopingspunt om een juridisch houdbaar artikel op te stellen, is deze vastleggen in de splitsingsakte.
Heeft iemand ook voorbeelden ten aanzien van het formuleren van een dusdanig artikel?Zo’n suggestie of andere alternatieven zijn namelijk zeer welkom.
M.v.g. Dirk

[Auteur]

Berichten