Berend
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
@ Carla, Misschien wel zo goed. Veel appartementseigenaren gedragen zich vaak als een soort huurder. Die denken dat alles wel geregeld is, maar dan moet je wel binnen de lijntjes kleuren. Omdat ze eigenaar zijn kan/mag veel, tenminste…. denken ze, als het ze zo uitkomt. Ik zal het plaatsen op het stukje internet wat ik voor de leden van de VvE gereserveerd heb, daar staan ook alle polissen, jaarverslagen, etc.
Bedankt voor al jullie bijdragen. Mooi dat velen bereid zijn om hier te delen. Dat is wel eens anders.We moeten ook zeker niet meer administratie maken dan werkelijk noodzakelijk is, maar het is mijn ervaring als administrateur en als (hypotheek)adviseur dat er inmiddels om veel meer gevraagd wordt dan voorheen, maar zeker niet een huishoudelijk reglement.
Heel vaak is het alleen maar wat de financier vraagt, of een verkopend dan wel aankopend makelaar er iets mee doet is mij geheel onduidelijk, terwijl ook de inhoud van een huishoudelijk reglement belangrijk kan zijn.Prima, dank je. De laatste is dus meer een formele stap, maar niet noodzakelijk om het sluitend te krijgen. Is hij/zij daarover niet door de verkopende eigenaar geïnformeerd en wenst men ergens zijn/haar gram te halen dan is het daar.
Bob,
Nou ja, direct dus zonder dat de individuele appartementseigenaar daar een verklaring voor ondertekend heeft. Dat deden we ooit in het begin bij de vaststelling van het reglement wel, maar daar niet meer. De oorspronkelijk ondertekende verklaringen zijn dan nog wel/niet van kracht.
Ik word dan wel wat in verwarring gebracht door wat jij aangeeft bij 3. Dat zou betekenen dat elke nieuwe eigenaar weer een nieuwe verklaring zou moeten ondertekenen. Wat als dat niet gebeurd is? Of een formaliteit?
Uiteraard zal het zo zijn dat ze van kracht worden zolang ze niet aangevochten zijn of misschien in strijd met het modelreglement.Bedankt voor je antwoord Bob, Ik had al zo’n vermoeden, maar beter save than sorry. Wij hebben een reglement uit 1983. Misschien nog een aanvulling op mijn vraag….. kan een aanvulling op het huishoudelijk reglement of een wijziging ervan op een ALV goedgekeurd worden op de wijze zoals in het modelreglement is vastgelegd? Dus geen ondertekening, hetgeen wij ooit deden, maar dan direct van toepassing?
Werkwijze verzekeringen is doorgaans als volgt dat je je eerst meldt bij je eigen verzekeraar voor vergoeding. Afspraak tussen verzekeraars. Voor het gedeelte dat je, bijvoorbeeld vanwege onderverzekering of ontbreken van (uitgebreide) dekking niet krijgt meld je je bij de veroorzaker. Dan moet natuurlijk nog bezien worden of er sprake is van aansprakelijkheid.
Waar je (ook) mee te maken kunt krijgen is at sommige van de aangetaste/beschadigde zaken niet tot de opstal behoren. Heel populair heet dat “aard- en nagelvast verbonden met de opstal”. In normaler NLs kun je zeggen dat alles dat je zou kunnen verhuizen zonder te hakken en te breken geen opstal is, maar inboedel. Voor een los gelegde parketvloer meld je je bij je inboedelverzekeraar en een ge/verlijmde vloer bij de opstalverzekeraar. In dit geval van de VvE. In het geval van de inboedelverzekering dien je uiteraard zelf er voor te zorgen dat de verzekerde som toereikend is, maar voor de verzekering van de VvE dient uiteraard de Vereniging daar zorg voor te dragen. Doorgaans zijn de in de privégedeelten van de appartementen voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen niet verzekerd, tenzij aangetekend of conform de voorwaarden ingesloten. In die laatste gevallen kan er uiteraard onderverzekering ontstaan (wie houdt dat immers bij?) en wanneer dat niet collectief verzekerd is moet je zelf zorg dragen voor voldoende verzekering (dat heet eigenarenbelang), als je dat tenminste wenst.
Ook ik blijft na het lezen van de situatie met vragen, maar wellicht kom je er zo uit wanneer je je schade langs dit “latje” legt?
Verder kan ik me nog iets bedenken met afschrijving van beschadigde zaken. Mbt de opstal kan ik me dat niet voorstellen, maar wel daar het inboedel betreft.
Dan heb ik nog een laatste die me te binnen schiet, namelijk je woont in een kleine VvE waar jij 50% “eigenaar” van bent en jij en de andere eigenaar een aparte individuele opstalverzekering gesloten hebben. Deze verzekeringen worden altijd geacht door en namens de VvE gesloten te zijn. Tenminste…… als er correct opgegeven is dat het een VvE betreft.
In dat geval gaat jouw opstalverzekering 50% vergoeden en zul je je bij de andere bewoner moeten melden voor de resterende 50%. Dat kan uit een gesloten verzekering, maar als die er niet is of er geen dekking is zal de andere bewoner dat uit eigen zak moeten betalen. Dat zijn de meest lastige situaties weet ik uit de praktijk.
Ik hoop dat je hier verder mee zult komen. Succes!Binnen een VvE is het (vrijwel?) onmogelijk om je iets toe te eigenen behalve dan wellicht het recht van gebruik (bewoning), dus appartementsrecht. Het geheel is immers van de Vereniging waar je voor een zoveelste deel lid (sommigen noemen dat eigenaar) van bent.
De riolering in en onder het gebouw is van de VvE, net zoals het dak en dus ook, in dit geval, een nieuw gebruiksruimte, de kelder. Het is maar net wie het gebruiksrecht verwerft. Aan een wijziging van de splitsingsakte, en dus toestemming van de leden, lijkt hier niet te ontkomen.
Denk ook nog even aan verzekeringen. Bijvoorbeeld een CAR (Construction All Risks) verzekering tijdens de (ver)bouw en hierna wellicht een wijziging van de verzekerde som voor de opstalverzekering (en aansprakelijkheidsverzekering) en wellicht een hogere premie (door wie te betalen).Beste Bob,
Uiteraard, ik ken de werkwijze. Maak deze vaker mee. Maar ik had geen idee dat dit, volgens de informatie die ik inmiddels heb, een leven lang kan duren. Er zit geen enkele limiet op. Ik vind dat nogal wat.
Je hebt gelijk over die NHG en overlijdensrisicoverzekering (ORV). Overigens maar beperkt, namelijk 20% (verplicht) van de oorspronkelijk som. We weten allemaal wat er met de huizenmarkt ondertussen gebeurd is. Of het hier NGH betreft, geen idee, maar die uitkering van de ORV valt, voor zover niet door de bank “opgesnoept”, pas dan voor het restant in de nalatenschap. Dan is er nog een belangrijke voorwaarde, de uitkering volgt alleen dan wanneer de premie op tijd betaald is. Dat zou hier ook wel eens een dingetje kunnen zijn. Verplichting of niet.
Ik schat hier in, op basis van de informatie over de inschrijving, de hypotheek en de vermoedelijke opbrengst, dat de bank nog net aan zijn trekken komt. En dan That’s all folks.
Hoe dan ook, deze situatie zal niet op zich staan en het is ook bedoeld om anderen hierover te informeren. Deze situatie kan ons kennelijk als VvE allemaal treffen. Ben benieuwd, misschien net zoals anderen naar een kant en klare oplossing. Lastig kennelijk.
Dank voor je antwoord.
Dat van de hypotheek etc was voor mij als hypotheekadviseur ook geen verrassing, maar wel bijzonder dat er in 1,5 jaar niets gebeurd lijkt te zijn. Ik zeg lijkt, omdat ik inmiddels via een (inmiddels) betrokken makelaar heb begrepen dat er kennelijk achter de schermen wel iets geprobeerd lijkt te zijn. Niet al te voortvarend, maar goed…. zolang de bank nog het idee heeft aan de goede kant van de streep te zitten is er misschien in de huidige markt niet teveel haast geweest. Ik denk dat bij een dergelijk laks optreden niet meer teruggevallen kan worden bij een tekort op de NHG, wanneer al van toepassing (ik vermoed van wel).
Van het betere nieuws dat je meldt was ik niet op de hoogte, maar gezien het feit dat de huidige (overleden) eigenaar het tijdelijke voor het eeuwige verruild heeft lijkt daar dus geen verbetering in op te treden. Niet in mijn/ons geval.
Hoe dan ook…. in dit soort gevallen grijp je als VvE, en wellicht ook veel andere partijen, dus achter het net. Blijft bij nog wel over de vraag hoe het met een energiebedrijf (er brandde soms wel licht) en gemeentelijke instellingen, en dus belastingen, zit. Een niet afgekochte erfpachtcanon die betaald dient te worden, of de administratieve heffing bij een wel afgekochte canon, de OZB, verontreinigingsheffing, etc. Kennelijk zal/kan de beneficiair zich onttrekken aan het voldoen van lopende kosten. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat deze genoemde instellingen zich ook met een kluitje het riet in laten sturen.Het ligt iets anders Erik. Alleen NAWTE gegevens mogen uitgewisseld worden. Alles wat hier bovenuit stijgt zal als bemiddeling gezien worden. Ook wanneer je dus antwoord geeft op de vraag welke beter is dan andere. Voor meer info, een link naar de AFM-site waar je ook FAQ terug kunt vinden. Iets zegt mij dat er bedoeld en onbedoeld nog wel een foutje gemaakt zal worden. Zeker ook opletten voor de bemiddelaar die nu een beheerder als “tipgever” en dus een vooruitgeschoven post heeft bij VvE’s. Een fout is snel gemaakt en een boete snel gegeven.
https://www.afm.nl/nl-nl/professionals/nieuws/2015/sep/rol-vve-beheer-bemiddeling-advisering
De kascontrole levert geen enkel probleem op. Schadebedrag in (verzekeraar) en schadebedrag uit (lid), loopt exact tegen elkaar weg en geen fout gemaakt. De enige die wellicht een bonnetje wil zien is de verzekeraar. Kunnen we nog vaststellen dat er (doorgaans) geen herstelplicht bestaat, dus komt er misschien helemaal geen bonnetje. Van 10 uur zelf klussen/schilderen ad €15,- p/u komt sowieso geen bonnetje. Iets op basis van blauwe (of bruine) ogen. Zeker niet als het met een vertegenwoordiger (expert?) van de verzekeraar “afgetikt” is.
Inderdaad kan er een probleem ontstaan in het geval er niet of slecht gerepareerd wordt. Ik zou het als het gezamenlijke ruimten/zaken zijn afdwingen dat dat door een extern bedrijf gedaan wordt. Kan dan ook veel eenvoudiger. In dit geval gaat het om, wat ik dan maar noem, eigenarenbelang (woningverbetering) in/aan eigen appartement en kan ik me voorstellen dat men dat zelf wil regelen. Ik zou het zeker laten doen, maar goed. Het levert geen gevaar op voor de rest van de VvE.Ik lees (mijn interpretatie) dat er een deal met een expert is gemaakt. Die adviseert de verzekeraar (als die daar al niet in dienst is) en in 99% van de gevallen volgt een uitkering.
Het is mijn ervaring dat een expert niet altijd meer langskomt. Dat het dus op afstand gebeurt. Ik vind iets dergelijks raadselachtig, maar het is de vooruitgang? Hoe dan ook, er blijkt overeenstemming. Of die er ook met het lid is, ik heb geen idee, maar lees daar ook niets over. het zal dus wel.
Jammer dat het zo moet lopen. Het gaat nergens over en het komt de sfeer binnen de VvE zeker niet ten goede. Dat worden nog leuke vergaderingen.Beste William,
Er bestaat geen reparatieplicht. Doorgaans niet op dit soort contracten. Soms bestaat die niet, maar kan deze overeengekomen worden. Het betreft dan doorgaans grotere schades.
Uit de geschetste handelswijze bij de afwikkeling van deze schade maak ik op dat die hier ook niet van toepassing is. Met het vaststellen van de schade en het uitbetalen ervan is de kous af. Zou lees ik deze case ook. Of men daarna aan het schilderen slaat is volledig onbelangrijk. Goed, elke schade is anders, zo maak ik dagelijks mee. Ik zou het volledige dossier moeten lezen om meer duidelijkheid te kunnen geven, maar ik denk dat ik aardig in de richting zit.
Overigens wel vaker een discussie tussen eigenaren en de VvE. Deze zaken proberen we over het algemeen zo simpel als mogelijk op te lossen, maar soms is de sfeer er in de vereniging niet naar om (volledig) mee te (willen) werken.
Die duidelijkheid ontstaat overigens in soort zaken steeds vaker. Ik vermoed dat het hier “eigenarenbelang” betreft, zoals al eerder aangegeven. Dat begint al bij schilder- en stucwerk binnen de woning. Veel verzekeraars omschrijven de dekking steeds nauwkeuriger en dan vallen dit soort zaken op de collectieve polis buiten de dekking. Kijk of vraag dat na. Niet onbelangrijk, want dat moet je dan zelf verzekeren. Of trachten bij de collectieve verzekering een deal te maken over de dekking. Wat overigens best lastig is. De één heeft niets aan zijn/haar appartement gedaan en de ander voor 40.000. Tja….vind dan maar eens een oplossing die voor iedereen acceptabel is. Qua premie en administratie dus.
Nee, het zou toch te gek zijn dat de VvE een schadevergoeding ontvangt voor de schade die een individueel(!) lid geleden heeft en die vervolgens niet doorbetaalt. “Winst” over de rug van een lid (individueel of collectief maakt niet uit)? De VvE is er voor (is van) de leden…. niet andersom. Ik kan me voorstellen dat het materie is waar de bestuurders te weinig kijk op hebben, maar met een beetje uitleg en goede wil moet je dit op kunnen lossen.Steeds meer wordt duidelijk dat het niet actief zijn van een VvE voor problemen zorgt bij het verkrijgen van een hypotheek. De meeste banken wensen echt een bewijs van het actief zijn en dan is een bestuurder en inschrijving KvK doorgaans ruim onvoldoende. Sterker nog, als de inschrijving KvK van zeer recente datum is zet dat de meeste acceptanten bij banken al op een spoor. Dan komen er snel meer vragen. Er zijn ook banken die je, ons als adviseur, bedanken voor de moeite en leggen de aanvraag direct af.
Inderdaad, een MJOP is wenselijk. Nog niet echt noodzakelijk. Altijd, maar in dergelijke situaties zeker aan te bevelen. Een eigen, door de vergadering geaccordeerde opstelling, is overigens best acceptabel. Dat het ook financieel onderbouwd is, dat is wel een voorwaarde. Soms wordt gevraagd daarvan bewijs te overleggen. Vaak wordt ook als bewijs van “gezamenlijkheid” een kopie van de gezamenlijke opstalverzekering gevraagd. Geeft alweer meer vertrouwen dat er iets geregeld is. Overigens controleert niemand de verzekerde som, de hoedanigheid, etc. Ook wordt er niet (nooit), ook niet door veel ver/aankopend makelaars, gevraagd naar een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE en/of de bestuurders.
Kortom, voor kopers en verkopers belangrijk. Voor de verkoper een betere positie in de markt en voor de koper, omdat als aan 1 of meer voorwaarden niet voldaan wordt, de spoeling van banken erg dun wordt en soms financieren onmogelijk. Als al niet tegen minder gunstige rente en condities. Bovenal is het serieus de vraag of een koper zich wel in een dergelijk (financieel) avontuur moet storten. Als er al geen of nauwelijks collectief besef is, gaat dat er ook niet snel komen. Zelfs niet afgedwongen door wet- en regelgeving.
