[Bob]

Hi Carla,
Lang niet gezien 😉
Naar ik aanneem heb je niet direct behoefte dat ik jouw resumé gedetailleerd door ga nemen. Ik ga slechts even op wat “scherpe puntjes” in.
Om te beginnen ben ik met je eens dat we in het geval van deurdrangers, draaihek (de voorbeelden uit “jouw” VvE) en bij energiebesparende maatregelen voor wat betreft het “voordeel trekken” redelijk goed beargumenteerde en objectiveerbare zaken hebben.
Dat het bij camera-beveiliging en liften minder “clear-cut” is, is na voorgaande debat wel duidelijk. Rob en ik hebben besloten “to agree to disagree” en daar houd ik me dus even aan.
De uitleg van de opmerking “bijna altijd …..” luidt n.m.m. als volgt.
(Zie hiervoor ook MR 1992 artikel 38 lid 8 “voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen” juncto 38 lid 5 “buiten het onderhoud vallende uitgaven”).
De schrijver zegt nu dat wanneer het om energiebesparende maatregelen gaat er bijna altijd sprake zal zijn van de situatie als bedoeld in 38.8. Gewoon een “niet noodzakelijke ” vervanging, dus niet in het kader van, of voortvloeiend uit, onderhoud. Ergo een “circus”.
In jouw lampenvoorbeeld wordt (veel) geld uitgegeven aan onnodige vervanging van (gloei)lampen, terwijl ze nog niet aan vervanging toe zijn, de oude lampen werken immers gewoon en geven licht. Waarom onnodig geld uitgeven terwijl het niet hoeft. Dus, “circus”. Uit jouw eigen verhalen over de VvE begrijp ik dat er bij jullie ook heel erg veel lampen zijn als je die gaat vervangen door “betere” of zuiniger lampen. Anders kan het natuurlijk liggen in het geval oude gloeilampen stuk gaan en niet meer te koop zijn, dan moet een alternatief worden gezocht voor een nieuw peertje (en natuurlijk een redelijk alternatief, geen kerstboomverlichting). 😉
Zelf geef ik nog even mee (dat heeft de schrijver even niet meegenomen) dat er nog een reden kan zijn dat er geen gekwalificeerde meerderheid hoeft te zijn. In het kader van 38 lid 5 kan het zo zijn dat er een bedrag is vastgelegd in de akte van splitsing. Beneden dat vastgestelde bedrag is de in 38.5 bedoelde gekwalificeerde meerderheid niet nodig, en kan worden volstaan met een “gewone” meerderheid. Als dat bedrag bijv. € 4000,00 is, en je blijft met jouw lampenvoorbeeld onder dat bedrag, dan kan de vergadering met gewone meerderheid beslissen. Minder “circus”.
Over de MJOP nog heel kort. Zoals eerder in deze thread; wanneer de nieuwe situatie is gerealiseerd, en de eigendom van de gemeenschappelijke zaak bij de VvE blijft, wordt het (alle) onderhoud van/aan de nieuwe situatie door alle leden conform breukdeel verdeeld (en dus ook in en v.w.b. de MJOP).
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hoi Rob,
Gelezen. Zeker interessant. Helaas gaat dit in onze casus niets oplossen.
Het gaat in dit artikel met name over de vereisten v.w.b. quorum en stemverhouding.
Voordeel trekken van wordt slechts en passant genoemd, en niet echt diepgaand besproken zoals wij dat deden.
In het specifieke beschreven geval kan niemand met droge ogen beweren dat hij geen voordeel zou trekken. De energierekening van de VvE gaat immers (dramatisch) omlaag. Dat heeft direct een positieve invloed op de definitieve bijdrage van ieder lid.
Verder ben ik van mening dat schrijver van het stukje zich ook nog indekt met nuanceringen als “bijna alle energie-besparende maatregelen”.
Voordeel is in dit geval meetbaar en concreet (objectiveerbaar). Vergelijk ook met het voorbeeld wat Carla gaf over de deurdrangers in haar complex. Ons “probleem” zit in het feit dat een keuze uit twee reële opties zich niet vooraf en objectief laat meten.
Jammer dat de advocaat achter NederlandVvE niet meedoet in deze thread!
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Carla,
En jij natuurlijk ook bedankt voor jouw ruime inbreng in dit topic!
Het was me een genoegen. Graag tot schrijfs, hartelijke groet,
Bob.

[Bob]

Beste Rob,
Helemaal mee eens, maar dank voor de open discussie.
Het verhaal in de link kende ik. Helaas is het verhaal niet (meer) compleet. Het is zoals de schrijver al aangeeft een bewerking van een eerder artikel van zijn hand. Ook hier was sprake van voortschrijdend inzicht, maar het 1e artikel staat niet meer op de site van VvE-recht.
Wij gaan nu wachten op nieuwe lift-jurisprudentie, want die gaat er vast en zeker komen. Misschien wordt deze materie ook meegenomen in het aanstaande nieuwe modelreglement. De wereld staat niet stil, ook op dit punt niet.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Excuus! Een slordigheid van mij 😉
Er had natuurlijk moeten staan:
Maar om het weer binnen proporties te brengen durf ik wel te stellen dat een rechter, in een door mij geschetst geval (voorbeeld) met een goed besluit waar bijvoorbeeld 30 van de 45 stemmen hebben besloten om allen te laten meebetalen, het correct genomen BESLUIT NIET zal vernietigen en zijn EIGEN waarde-oordeel voor recht zal verklaren.

[Bob]

Goedemorgen Rob,
Jouw opmerking over het MR1983 mag heel strikt genomen waar zijn, maar in de lopende discussie snijdt de constatering voor mij geen hout.
Modelreglementen (MR’n) hebben op geen enkele manier kracht van wet. Het zijn slechts hulpmiddelen die de heersende praktijk zo goed mogelijk beschrijven voor de gemiddelde situatie. Een MR wordt pas van kracht verklaard in de akte van splitsing of in de akte integraal overgenomen. In de akte van splitsing worden de MR’n vaak aangepast om recht te doen aan de specifieke situatie waarvoor zij gaan gelden. Een MR is dus zeker geen hard gegeven. Ook al in 1983 kon de akte van splitsing afwijkingen van het vigerende MR bevatten, en dus ook een afwijkende kostenverdeling.
Ik houd mijn (generieke) redenatie overeind, inclusief de mogelijk als “extreem” ervaren voorbeelden voor de fijnproever.
Het antwoord op jouw vraag betreffende de ene bewoner op de begane grond.
Ik ben ervan overtuigd dat de rechter in het voorkomende geval zal toetsen of aan alle zorgvuldigheidseisen is voldaan v.w.b. het totstandkomen van het gewraakte besluit. Wanneer daar geen sprake is van enig gebrek rest nog slechts de vraag van redelijkheid en billijkheid. Zoals ik al eerder aangaf zit niemand anders dan de rechter op de stoel van de rechter. Niemand kan ooit met zekerheid de uitkomst voorspellen, ook geen “rechtsgeleerde”. Maar om het weer binnen proporties te brengen durf ik wel te stellen dat een rechter, in een door mij geschetst geval (voorbeeld) met een goed besluit waar bijvoorbeeld 30 van de 45 stemmen hebben besloten om allen te laten meebetalen, het correct genomen zal vernietigen en zijn waarde-oordeel voor recht zal verklaren. Het is en blijft namelijk nog steeds een keuze van de vergadering uit twee rechtens beschikbare opties.
Om bovenstaande redenen ben ik het niet eens met jouw “Dus’sen” en zeker niet met de conclusie die je trekt dat “het eindresultaat altijd gelijk zal zijn”.
Met vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Carla,
Wederom mijn dank voor jouw reactie.
Voor de “fijnproever” nog even de volgende aanvulling.
Indien een VvE zonder lift alsnog zou willen overgaan tot plaatsing van een nieuwe installatie (lift) dan wordt naar alle waarschijnlijkheid de keuze van de leden beïnvloed door de verdieping waar men woont. Wat enig lid verstaat onder “voordeel trekken” hangt dan volgens mij van de verdieping waarop men woont af.
Het lijkt me dat de optie “allen meebetalen” het niet/nooit zal halen als meer dan éénderde van de uit te brengen stemmen op de begane grond woont.
Het is net zo onwaarschijnlijk dat de optie “alleen eerste verdieping en hoger betalen” het zal halen wanneer tenminste tweederde van het aantal uit te brengen stemmen op de eerste verdieping of hoger een appartementsrecht bezit.
Alles uitgegaan van 100% aanwezigheid zodat het quorum even niet belangrijk is.
Dat is de democratie ten top.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Beste Ed,
Carla ziet het wat mij betreft volkomen juist.
Toch een aanvulling.
Zoals Carla al aangeeft zou ik eerst even de gevoelens van de afwezigen nagaan.
Indien zij geen probleem hebben met het genomen besluit is het probleem direct opgelost.
Zo zij er wel een probleem mee hebben, en vernietiging van het besluit zouden wensen, ontstaat er een nieuwe situatie.
Of een extra vergadering of een gang naar de rechter nodig is, en voor hen kansrijk is, hangt onder andere van het volgende af.
Er is zoals Carla al aangeeft geen enkele rechter die zal vernietigen louter vanwege een overschrijden van termijnen. Voor vernietiging is meer nodig. Ten eerste moet verzoeker een aantoonbaar belang hebben, maar nog veel belangrijker is dat verzoeker aannemelijk zal moeten maken dat indien hij/zij wel ter vergadering aanwezig zou zijn geweest de uitslag van de stemming anders zou zijn geweest.
Afhankelijk van het benodigde (en mogelijk verzwaarde) quorum, en daarnaast de vereiste meerderheid van stemmen kon dat, zelfs voor 3 verzoekers, in jullie geval wel eens heel moeilijk worden.
Daarmee bedoel ik het volgende.
Als het zo is dat het quorum (bijvoorbeeld tenminste de helft van het maximaal aantal uit te brengen stemmen) in de vergadering vertegenwoordigd was (en dat was bij jullie zo met 6 van de 9 stemmen (zelfs tweederde)), en alle 6 stemmen hebben vóór het besluit gestemd, dan is het onmogelijk om in een 2e vergadering een ander besluit te verkrijgen (even aangenomen dat de 6 voorstemmers voet bij stuk zouden houden). Anders is het pas wanneer het besluit bijvoorbeeld is genomen met 4 voor en 2 tegen, dan zou het met de 3 afwezigen ook nog 4 voor en 5 tegen kunnen worden. Resultaat geen of een ander besluit.
Ik laat dit even weten omdat het in het eerlijke en open overleg met de 3 afwezigen kan worden meegenomen. Als er 6 stemmen voor waren (en blijven) dan maken zij met een tweede vergadering geen kans een ander besluit te realiseren.
Zoals Carla al aangaf is de beste oplossing de weg van constructief overleg met de 3 afwezigen en zo nodig nog met de andere 6 (maar dan is een extra vergadering in de woonkamer handiger dan 1 op 1 overleg).
Extra werk, maar realiseer je dat wanneer de sfeer in de VvE goed is, naar mijn overtuiging alles wat redelijkerwijze mogelijk is in het werk moet worden gesteld om de sfeer goed te houden.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Goedemorgen Carla en Rob,
Carla heeft een goed punt gemaakt. Ondanks het feit dat de bezoeker van het forum kan uitvinden hoe vaak de bijdragers hebben geschreven blijft het slechts kwantiteit en is het een vragensteller niet duidelijk wat de kwaliteit van het advies of de mening is. Het zou mooi zijn als er een herkenbaar labeltje aan de bijdrager zou hangen die iets zegt over de kwaliteit. Ik realiseer me direct dat het verre van eenvoudig is om iets dergelijks te realiseren, maar het is het overwegen zeker waard. Een andere kant van het verhaal is dat iedere bezoeker van het forum zich moet realiseren dat er op het forum geen rechtspraak plaatsvindt en dat de bezoeker de adviezen zelf moet wegen en waarderen op kwaliteit. Misschien een caveat emptor plaatsen op de site in plaats van te proberen de kwaliteit van de bijdragers te beoordelen?
Dan nog even een voortzetting van een onderdeel van de casus hierboven. Ik kan het niet laten om hierover nog even te filosoferen. Vandaar toch nog een poging om voordeel trekken (art. 38.8) als een persoonlijk iets te zien. Ook een eigenaar is per slot een natuurlijk persoon en geen rechtspersoon.
VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke zaken (dus in dit voorbeeld ook van een lift).
De VvE is een rechtspersoon en kan dus niet (zelf) denken, schrijven en voelen.
Het hoogste orgaan van de VvE bestaat uit natuurlijke personen. Die denken en besluiten voor de VvE.
Besluiten worden door de leden genomen op basis van persoonlijke (subjectieve) ervaring en inzichten. De besluitvorming binnen de VvE is per definitie gekleurd door persoonlijke voorkeur en mening.
Voor wat betreft de kostenverdeling in het geval de VvE een lift bezit bestaan twee toestanden die beiden voorkomen en die wettelijk/juridisch gezien beiden zijn toegestaan. Of alle eigenaars delen de kosten (conform vastgesteld breukdeel), of de eigenaars vanaf de eerste verdieping (en hoger) delen de kosten voor de lift (ook weer conform vastgesteld breukdeel).
Beide voorkomende toestanden krijgen initieel vorm bij het totstandkomen van de splitsing (in de splitsingsakte). Wanneer de akte wordt ontworpen is de kostenverdeling dus naar smaak van de “splitser”. Smaak is hier te vertalen als de “(persoonlijke) visie van de splitser over de vraag wie voordeel trekken van de lift”. De basis voor het besluit is afhankelijk van het (persoonlijke) gevoel van de splitser over wie er eigenlijk belang hebben bij een lift (er “voordeel van trekken”).
Een bestaande akte van splitsing kan worden gewijzigd. Los van de vereisten rond een dergelijk besluit geldt dat over die wijziging wordt beslist door de leden van de VvE. Weer betrokken op de kosten betreffende de lift kunnen de leden van de VvE kiezen om de ene kostenverdeling in de akte van splitsing, van allen betalen, te wijzigen in, eerste verdieping en hoger betalen. De individuele leden stemmen hierover naar hun persoonlijke idee over wie er voordeel trekken van de lift.
Niet alleen bij totstandkoming of wijziging van de akte van splitsing speelt de persoonlijke mening over wie “voordeel trekken” een rol, maar ook wanneer een VvE (later alsnog) besluit om, conform MR1992 artikel 38 lid 8, een lift (een nieuwe installatie) aan te brengen. Er is dan nog geen vooraf vastgestelde verplichte wijze van kostenverdeling, en dus moeten de leden niet alleen beslissen dat (of) er überhaupt een lift komt, maar ook hoe de kosten gaan worden verdeeld (moeten alle leden betalen, of alleen de leden die 1e verdieping en hoger wonen?). Het gaat immers om een nieuwe situatie met een nieuwe installatie. Nu de kostenverdeling niet vooraf op objectieve gronden vaststaat en ieder lid voor zich, naar eigen overtuiging over voordeel trekken, kan en mag stemmen is de persoonlijke kleuring een feit. Wanneer er kan (moet) worden gekozen tussen twee mogelijkheden en de keuze vrij is (niet voorgeschreven en objectief) is in het onderhavige geval en met artikel 38 lid 8 een persoonlijke (subjectieve) keuze, afhankelijk hoe het individu aankijkt tegen “voordeel trekken”.
Q.E.D.
Met vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Beste Carla en Rob,
Voor alle zekerheid toch maar even het volgende melden.
Ik neem aan dat ik jullie niets nieuws vertel, maar ik kijk altijd met veel genoegen naar de geanonimiseerde uitspraken op de site van “de Rechtspraak”. Ik neem aan dat jullie die kennen, zo niet dan heb je echt wat gemist.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hoi Rob,
Dit is dan ook precies het punt waarop onze meningen divergeren.
Voordeel (en daarmee ook direct nadeel) is niet te objectiveren. Wat voor de één een voordeel is wordt door een ander net zo makkelijk als nadeel ervaren. Voordeel trekken is per definitie onderhevig aan subjectieve (persoonlijke) beleving. Voordeel is niet vooraf vast te leggen (noch vastgelegd), maar 1 meter en 1 kilogram wel. Per geval zal aan de hand van een voorliggende specifieke zaak door de rechter kunnen worden vastgesteld of er sprake is van voordeel trekken of niet. Daar gaan wij niet in abstracto uitkomen.
Uit Carla’s verhaal begreep ik dat zij met name om die reden (en uit interesse) stiekem een beetje had gehoopt dat verzoeker naar de rechter zou stappen.
Zelf houd ik vast aan mijn betoog op dit punt in the world according to Bob.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Rob,
Dan zijn we het inderdaad gloeiend met elkaar eens.
Heb ik gewoon niet gelezen en begrepen wat jij hebt geschreven en bedoeld.
Allen die op een verdieping (niet begane grond) wonen zullen altijd moeten meebetalen.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Goedemorgen Rob,
Bij herlezing van de thread is mij nog iets opgevallen, waardoor ik noodzaak zie voor deze “nabrander”.
In jouw reactie van de 14e om 16.55 geef je in de 4e alinea aan dat het bijna onmogelijk is om aan te geven of een eigenaar in het geval van de besproken camera’s voordeel trekt of niet. Dat ben ik volledig met je eens. Dat zal pas duidelijk worden wanneer een concreet geval aan de rechter wordt voorgelegd.
Wanneer ik een “geval” tegenkom kom ik daar in dit forum zeker op terug.
In de 5e alinea heb je het voorbeeld van de lift gegeven. Los van de vermoedelijke verschrijving (lees begane grond voor eerste etage) valt me het woord -altijd- op waar je praat over meebetalen. Dat altijd wil ik graag wat nuanceren. Het komt ten eerste regelmatig voor dat in de akte van splitsing wordt vastgelegd dat alleen de eigenaars vanaf de eerste verdieping en daarboven meebetalen aan de lift(kosten). In dat geval doen de bewoners op de begane grond niet mee. Ook niet bij onderhoud en ook niet bij latere vervanging. De akte van splitsing heeft kracht van wet totdat die akte conform de regelen der kunst wordt gewijzigd. Merk ten overvloede op dat voor een lift een afwijkende kostenverdeling niet is verboden.
Dat brengt me op deel twee van mijn reactie. Ook wanneer een complex zonder lift in een later stadium besluit (cf. de regels) om alsnog een lift aan te schaffen en te plaatsen is het mogelijk om onder het regime van MR1992 38.8 een afwijkende regeling v.w.b. de kosten vast te leggen (net als de regeling hiervoor; meebetalen vanaf de 1e etage).
Het is in mijn beleving niet zo dat je kunt spreken van “altijd moeten meebetalen”.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Goedenavond Carla en Rob,
Allereerst mag ik tot mijn genoegen vaststellen dat we het hoe dan ook over één zaak volmondig eens zijn. Leerzame en zeer plezierige gedachtenwisseling.
Carla bedankt voor het antwoord op de vragen die mij nog restten. Met die antwoorden (incl. de aanvulling van 17.43 uur) is voor mij bevestigd dat het in Carla’s VvE het verzoek uitermate netjes en volgens de regelen der kunst is behandeld/afgehandeld.
Zonder het een zuiver semantische discussie te willen maken nog het volgende. Dit mede naar aanleiding van de reactie van Rob.
In artikel 38 lid 8 worden maar enkele begrippen gebruikt, verbouwing en installatie, naast de handelingen aanbrengen en wegbreken. Het blijft onduidelijk wat (in het ultieme geval bij de rechter) onder de definitie van verbouwing en/of installatie valt of zou kunnen worden gebracht. In mijn reactie en de aanvulling heb ik dus beide opties gepresenteerd. Naar mijn overtuiging zou “men” in het geval van het vervangen van een stukje hekwerk ter breedte van ca. 1 meter door een afsluitbare deur net zo makkelijk “een boom kunnen opzetten” over de vraag of dit wel onder het (enge) begrip “verbouwing” zou vallen, als over het feit of (het aanbrengen van) een deur valt onder het begrip (aanbrengen van een nieuwe) “installatie”. Precies om die reden heb ik in mijn reactie aangegeven dat we naar mijn idee zouden moeten kijken naar wat het artikel mogelijk wil maken/bereiken. Het gaat dan om “de geest van de regelgeving”. Het doel van 38.8 is naar mijn stellige overtuiging nu juist dat afwijkende kostenverdelingen mogelijk zijn, afhankelijk van wie er van het besluit “voordeel trekken”.
Voor wat betreft “installatie” mag ik ook nog wijzen op MR 1992 artikel 9 lid 1.b. Ondanks het feit dat dit artikel niet tot doel heeft om het begrip installatie tot in detail te definiëren geeft het wel een idee van wat er allemaal onder dit begrip zou kunnen vallen. Kennelijk vallen (zelfs) een gezamenlijke antenne, een bliksemafleider, een telefoonleiding en een regenpijp ook onder het begrip installatie (zijn daaronder te brengen). Als ruimdenkend mens met oog voor de geest van de wet zou ik met een beetje goede wil zelfs een deur als installatie kunnen zien. Maar voor alle zekerheid heb ik ook de “verbouwing” nog opgevoerd, wat gegeven de handelingen die moeten worden verricht misschien “wat lichter verteerbaar is” in de voorliggende casus. Met mijn betoog “the world according to Bob” heb ik slechts de basis willen geven voor de mijns inziens zeer zorgvuldige en correcte afhandeling van het verzoek waarmee Carla werd geconfronteerd.
Ook het “voordeel trekken van” is niet gedefinieerd. Om bij het voorbeeld van Carla te blijven; ik ben van mening dat ondanks het feit dat nu alle eigenaars van de poort gebruik kunnen maken toch geldt dat men er geen voordeel van trekt, maar slechts de 2 aanvragers/betalers. Helaas hebben we geen plattegronden ter beschikking, maar ik durf aan te nemen dat alle andere eigenaars die van hun recht op passage door de poort gebruik wensen te maken daarvoor (ver) zouden moeten omlopen. Die hebben dan alleen maar “nadeel getrokken”, en ze zouden er nog voor moeten betalen ook! Io Saturnalia!
Carla en Rob nogmaals bedankt voor deze fraaie, constructieve en leerzame discussie (die mogelijk nog wordt vervolgd).
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Mogge Carla,
Dank voor alle buitengemeen interessante informatie! Ik kan me zo een aardig beeld vormen van de discussies en argumenten, en zie ook de inbreng van de rechtsbijstand. En wat je zegt raakt de kern, wanneer zaken voor de rechter worden gebracht zal altijd worden gekeken naar wat redelijk en billijk is. De grap blijft echter dat ongelijke monniken ongelijke kappen krijgen en iedere zaak heeft altijd unieke elementen. Verder zijn rechters mensen die aantoonbaar met dezelfde feiten zeker niet altijd tot dezelfde uitspraak zullen komen. Zie bijvoorbeeld de jurisprudentie waarin een door het bestuur georganiseerde nieuwjaarsreceptie in het ene geval wordt gezien als zijnde in het belang van eigenaars, waar een andere rechtbank na overwegen tot een andere conclusie komt.
Dank ook voor het delen van de saillante details. Er is natuurlijk nog meer aan de hand geweest en er heeft naar ik denk nog meer meegespeeld. Is de bovengrondse parkeerplaats ook een appartementsrecht, binnen dezelfde VvE, en wanneer is de eigendom van die parkeerplaats door verzoeker verkregen. Waarom is het hek destijds gezet en waarom zijn daar door de toenmalige leden geen bezwaren gemaakt indien de bovengrondse parkeerplaats(-en) ook tot de VvE behoren.
Het is niet nodig om de verdere details te delen, want het wordt dan misschien veel te makkelijk herleidbaar op personen en VvE. Het eindresultaat in deze casus is goed en dat is het belangrijkste.
Vriendelijke groet,
Bob

[Auteur]

Berichten