[Bob]

Nog een korte aanvulling van bovenstaande verhaal.
Het is niet nodig om “nieuwe installatie” ruim te interpreteren, men zou in dit specifieke geval ook kunnen spreken van een verbouwing die niet als uitvloeisel van onderhoud is te beschouwen. Dat is wat minder gekunsteld.

[Bob]

Goedenavond Carla en Rob,
De reacties van jullie beiden net gelezen.
Allereerst Carla. Duidelijk verhaal. Naar mijn idee is het verhaal in jullie VvE helemaal “volgens het boekje” afgehandeld. Het heeft dan misschien wel even wat tijd gekost, maar het eindresultaat klopt als een bus. Zeker ook met de toevoeging die je in de laatste alinea neerschrijft. De spijker op z’n spreekwoordelijke kop.
Vervolgens Rob. Hier wil ik graag even reageren op een tweetal punten.
1. In de 3e alinea schrijf je iets over de belangen van meerdere doch niet alle eigenaars. Dit is niet echt geregeld in het MR 1992. Om die reden wordt op dit punt soms (afhankelijk van de specifieke omstandigheden in die VvE) aangevuld in de akte van splitsing. Bij onze VvE zijn bijvoorbeeld afwijkende kostenverdelingen beschreven (in afwijking van de standaard gehanteerde breukdelen) waar het gaat om zaken waarvan meerdere eigenaren (maar niet alle) “genieten” en die daarvoor dus ook met een andere kostenverdeling betalen. Het gaat dan om belangen van één of meer, doch niet alle eigenaars. In verband daarmee is in de (onze) akte van splitsing ook het artikel 38 lid 1 aangepast v.w.b. het stemrecht (alleen voor de belanghebbende eigenaars).
2.In de 5e alinea beschrijf je een wat jou betreft “vreemde gang van zaken”. Hier volgt “the world according to Bob” (zo beknopt mogelijk).
In MR 1992 artikel 3 worden (limitatief!) alle schulden en kosten die voor de rekening van alle eigenaars (kunnen) komen opgesomd. Die schulden en kosten komen ingevolge artikel 2 conform het vastgestelde breukdeel voor rekening van de respectieve eigenaars. Het is niet mogelijk om voor die kosten en schulden van het vastgestelde breukdeel af te wijken! Merk op dit punt op dat artikel 3 maar één stand kent; het gaat alleen maar over alle eigenaars (NB: maar er zijn mogelijk afwijkingen van kracht zoals in het geval genoemd onder 1. hierboven). Voorts gaat het om gemeenschappelijke gedeelten en zaken, en nadrukkelijk “as is where is”. De bestaande toestand is bekend en die moet door de VvE worden beheerd en onderhouden.
Naar het voorbeeld van Carla. Wanneer 2 van de “x” eigenaars “lieverkoekjes” willen dan gaat het in dit specifieke voorbeeld om wijzigingen aan de bestaande gedeelten en/of zaken. Die wijziging al dan niet toestaan is voorbehouden aan de vergadering (zie ook het eerder door mij aangehaalde artikel 9 lid 2). Juist omdat het een wijziging van de gemeenschappelijke toestand betreft wordt een afwijkende kostenverdeling mogelijk gemaakt door het veelbesproken artikel 38, en daarvan met name lid 8. Daarmee “ontstaat” een financiering die kan (zal) afwijken van het standaard gehanteerde breukdeel (alleen 2 voordeeltrekkers). Wanneer dit niet zo zou werken dan zou er in het genoemde lid slechts een zinloze (onzinnige) bepaling staan. Naar mijn overtuiging moet “in de geest van het MR” een ruime interpretatie worden gegeven aan het begrip nieuwe installatie. Zie het bestaande hek als een nieuwe (naar wens van 2 leden aangepaste) installatie. De 2 genieters financieren als (enige 2) belanghebbenden, met toestemming van de vergadering, de verandering aan het hek (waarbij 38 lid 7 in acht wordt genomen).
Ook hier weer naar het verhaal van Carla. De 2 belanghebbenden kopen het te vervangen stuk hek niet van de VvE en worden dus ook geen eigenaar van het stuk hek dat naar hun wens (slechts) wordt aangepast (gewijzigd). De afsluitbare poort vervangt slechts een stukje van de totale eigendom van de VvE (alle eigenaars). Het complete hek van de VvE (inclusief het door een poort vervangen deel) is en blijft de eigendom van de VvE. De 2 eigenaars hebben slechts de wijziging bekostigd. De nieuwe situatie is door de vergadering goedgevonden en de nieuwe situatie wordt beheerd en onderhouden door en op kosten van de VvE (is weer alle leden) en het onderhoud van de situatie drukt weer (conform vastgesteld breukdeel) op alle leden. Géén problemen met nieuwe eigenaars en andere rechtsopvolgers en de vurige wens naar genoegen van de 2 verzoekers vervuld.
Om deze reden ben ik van mening dat het in de VvE van Carla “volgens het boekje” is geregeld.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Beste M van W,
Als iedereen blij is met het behaalde resultaat geldt wat mij betreft eind goed al goed.
VG, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Dank voor jouw reactie. Geen probleem, zo kan er (bij de argeloze meelezer) geen misverstand ontstaan. Ikzelf twijfel geen moment aan jouw goede bedoelingen.
Dank ook voor de link. Helder verhaal, ik voelde al aan mijn water dat er in de publieke ruimte (meer) beperkingen zouden zijn.
Wat je zegt over de kennis en kunde van rechtsbijstandverzekeringen kan ik helaas volmondig beamen. VvE-zaken vormen een specialistisch werkterrein, en dat specialisme is niet standaard aanwezig bij “algemeen juristen”. Daar heb ik relatief veel ervaring mee opgedaan. Als je zelf goed weet hoe de zaken in elkaar steken zijn ze wel bereid om te luisteren en kan je mooie resultaten boeken. Maar als je zelf geen enkel idee hebt wordt het inderdaad moeilijk.
Over jullie hek. Met wat je vertelde verbaast het mij dat het al 2 jaar speelt en dat er zelfs rechtsbijstandverzekeringen werden betrokken. Wat maakt het zo moeilijk? Het hek is een gemeenschappelijke zaak en het toestaan van wijzigingen daaraan zijn voorbehouden aan de vergadering (art. 9.2). Twee eigenaars die iets willen hebben toestemming van de vergadering nodig. Twee eigenaars hebben ongetwijfeld geen meerderheid. De vergadering besluit om de twee leden hun genoegen te gunnen, op voorwaarde dat de “genieters” ook de betalers zijn. De wijze van veranderen en uitvoering behoeven ook vooraf de goedkeuring van de vergadering en de kous is af. Of mis ik iets en is er meer aan de hand?
Vriendelijke groeten,
Bob.

[Bob]

Goedemorgen Carla,
Jouw reactie lezende realiseer ik me dat de gedachtewisseling (te veel?) een academische discussie is geworden. Zoals ik al aangaf (bedoelde) met de titel van deze thread ben ik op zoek naar jurisprudentie en nadere uitleg achter de gebruikte woorden in het MR. Ik heb geprobeerd om dat te doen aan de hand van een tweetal voorbeelden.
Ik realiseer me dat het zo niet gaat lukken. Bij gebrek aan jurisprudentie zal ik pas antwoord krijgen op mijn vragen als er een zeer concreet en feitelijk besluit ligt, zoals in jouw voorbeelden.
Ik constateer tot mijn genoegen wel dat wij het v.w.b. alle genoemde artikelen eens zijn over de manier waarop het systeem werkt (of zou moeten werken).
Over jouw slotzin nog wel even het volgende. Men zou de indruk kunnen krijgen dat het bij mij zuiver zou gaan om “onwil”. Maar zo zit ik absoluut niet in elkaar. Het zal bij mij altijd zo zijn dat er een gefundeerde mening ligt (zo je wilt; ik wil niet omdat ….. met een serie argumenten). Ik heb niets met (principiële) dwarsliggers. Merk ten overvloede op dat dwarsliggers altijd onder de rails liggen 😉
Nog even het geval camerabeveiliging. In ons geval ging het om camerabewaking buiten het eigen gebouw (hier speelt de privacy van niet bewoners wel degelijk een rol), een absoluut te geringe dekking van het systeem en ook een kosten/baten-verhouding die niet klopte. Verder weet ik niet of je überhaupt zonder toestemming camera’s aan buitenmuren van gebouwen mag ophangen.
Mochten er lezers van dit topic zijn die kennis hebben van (nieuwe) jurisprudentie over de genoemde artikelen dan houd ik me aanbevolen.
Carla nogmaals dank voor het meedenken en de positieve bijdrage aan de discussie. We gaan elkaar vast vaker ontmoeten in dit forum.
Hartelijke groet,
Bob.

[Bob]

Kort samengevat is dus de prangende vraag;
Wat is de definitie van “voordeel trekken van” in MR 1992 artikel 38 lid 8,
en wat is de definitie van “belang hebben” in de zin van MR 1992 artikel 3 lid j?

[Bob]

Beste Rob,
Wederom dank voor de gestelde vraagtekens en het andere perspectief.
In mijn beleving is in het (evoluerende) appartementsrecht één van de voornaamste “drivers” de (financiële) bescherming van de appartementsgerechtigden tegen bijvoorbeeld in het voorkomende geval te spilzieke besturen en groot-eigenaars die zich, in tegenstelling tot de realiteit, boven de vergadering stellen.
Vandaar dat ik in mijn betoog ook verwijs naar artikel 3 lid 1.j. Het gaat in de restrictieve uitleg (vergelijk jurisprudentie over nieuwjaarsrecepties) om het feit wat nu wel en wat nu niet onder het “belang” van de gezamenlijke eigenaars is te vatten. Met nieuwjaarsrecepties is er, gegeven de jurisprudentie, al geen eenduidig oordeel aan te wijzen, en daarom kan ik me heel goed voorstellen dat hetzelfde zou gelden voor andere betwiste “belangen” (zie ook sleutelkastjes hierboven in mijn reactie op Carla).
Gegeven de voorgaande gedachtewisseling bestaat er bij mij weinig twijfel of het aanbrengen van camerabeveiliging valt onder het regime van artikel 38 leden 5, 7 en 8. Ik denk dat we het daarover eens zijn?
De vraag blijft bij mij echter nog steeds of ik als eigenaar van een appartementsrecht wel/niet “voordeel trek” van de camerabeveiliging (het besluit).
Wat is in deze de definitie van “voordeel trekken”? Dat heb ik nog nergens uitgebreid toegelicht kunnen vinden, ook niet in jurisprudentie.
Naar mijn idee blijft ook de volgende vraag overeind. Kosten mogen alleen maar ten laste worden gebracht van de (leden van de ) VvE indien zij vallen onder artikel 3 MR 1992. Voor camerabeveiliging blijft mijn twijfel met jouw reactie ook overeind. Wat is de definitie van “belang”? Ook daar heb ik geen jurisprudentie over kunnen vinden.
Naar ik hoop vervolgen we deze gedachtewisseling. Ik weet het niet en blijf op zoek naar antwoorden.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Beste Bobby,
Geen dank, graag gedaan.
Maar ik moet wel bekennen dat mijn nieuwsgierigheid me tot de volgende vraag leidt.
Is het milieuwetgeving die het probleem veroorzaakt? Mogen er geen auto’s bij het appartementencomplex komen?
Hoogwerkers maken geen lawaai. Hooguit de auto waarop de hoogwerker staat. De enige restrictie die ik v.w.b. hoogwerkers wel ken is dat de mensen (natuurlijk) niet vanuit het bakje mogen overstappen op bijv. een balkon o.i.d. Zo is de ARBO-wetgeving.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Goedemorgen Rob,
Net mijn antwoord aan Carla verzonden en nu zie ik nog een reactie van jouw hand.
Dank voor de interessante link naar cameratoezicht en privacy! Die kende ik nog niet. Die zal ik bestuderen.
Dank ook voor de extra argumenten in de laatste alinea.
Ik ben inderdaad blij met dit forum, hier is veel te leren. En het is goed om reacties te krijgen die ook andere perspectieven bieden. Zeer leerzaam en het houdt me bij de les.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Goedemorgen Carla,
Allereerst mijn dank voor jouw uitgebreide en heldere reactie. Ik had eerlijk gezegd al stille hoop dat jij zou inhaken. De reactie leert al dat je jezelf met “leek” zeker tekort doet.
Vanwege jouw vraag om nadere uitleg ga ik even wat meer vertellen. Omwille van de leesbaarheid (hapklare brokken) heb ik naar ik nu zie te weinig informatie verstrekt. Dat ga ik nu rechttrekken. Hou je vast.
Wij hebben in onze VvE te maken met een groot-eigenaar die bijna 68% van de uit te brengen stemmen bezit. De groot-eigenaar heeft er een handje van om zijn wil door te drukken. De groot-eigenaar heb ik in het verleden meermaals moeten corrigeren. Dat heb ik gedaan middels de traptreden regulier en normaal overleg, escalatie naar de Raad van Commissarissen van de groot-eigenaar en uiteindelijk de gang naar de rechter. Je begrijpt dat de resulterende verstandhouding sub-optimaal is.
Je wijst zeer terecht op 38 lid 5. In onze akte van splitsing is een bedrag van €5000,00 gesteld voor dit punt. Een camerasysteem kost veel meer, dus het tweederde van tweederde geldt zeker.
Met het bekende gedrag van de groot-eigenaar is deze hobbel echter eenvoudig te nemen. Vandaar mijn vragen over de jurische uitleg van de artikelen uit het MR1992. Waar redelijke argumenten niet overtuigen wordt het makkelijk doordrukken (powerplay). Vandaar dat ik diep op de woorden in de artikelen inga.
Dan het voordeel trekken uit 38 lid 8. Gegeven het bovenstaande is het de vraag wat juridisch gezien voordeel trekken is. In mijn beleving trek ik geen voordeel van camerabeveiliging. Het is niet aan te tonen dat een camerasysteem gegarandeerde veiligheid geeft. Camerabeveiliging is te omzeilen en nooit 100% dekkend te maken binnen en buiten het gebouw. Ik wil dus geen camerasysteem en er al helemaal niet voor betalen. Ik zie ervan komen dat ik een correct genomen besluit zal moeten aanvechten op basis van het niet voldoen aan de door mij geschetste procedure.
Ik baseer me ook op artikelen 3 a en b. De kosten zijn niet te relateren aan deze artikelen en kunnen dus nooit ten laste komen van de eigenaars. Dat is in dekking met 38 lid 5 waar jij terecht naar verwijst. Je zou echter kunnen twijfelen met artikel 3.j. Dan komt de (juridische) vraag op of alle eigenaars hier eigenlijk wel een belang bij hebben. Echt voer voor juristen.
Dank je wel voor de link naar VvE-recht. Die site bezoek ik ook regelmatig. Erg goed en erg interessant. Daar heb ik dan ook een abonnement genomen.
Dank je wel ook voor jouw voorbeelden. Werkt ook zeer verhelderend. Ik krijg het idee dat jullie een goed georganiseerde en goed gerunde VvE hebben. Met redelijkheid en goed overleg als uitgangspunt. Dat is hier helaas wel anders, maar ik troost me met de wetenschap dat wij daarin allesbehalve uniek zijn.
Om mijn nieuwsgierigheid even te bevredigen: is Carla E dezelfde Carla die ik ontmoette onder de column van Rob?
Nogmaals dank voor jouw deelname en reactie.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Toch nog even om voor een volmacht (VOL en MACHT; plenipotentia) wat puntjes op de i te zetten:
Uit MR1992
Artikel 36
Ieder der eigenaars is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijke gevolmachtigde al dan niet lid van de vereniging, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen, wat dit laatste betreft met inachtneming van het bepaalde in artikel 34 derde lid en artikel 35 eerste lid.
Voor het equivalent in de andere MR’n zie de transponeringstabel.
http://www.vvebelang.nl/media/Transponeringstabel%20MRn.pdf

[Bob]

@ Carla, ik denk dat we elkaar volledig begrijpen.

@Henmar, nog slechts 2 zaken.
1. Ik bedoelde met pro zeker niet te zeggen dat ik dacht dat je als professioneel beheerder werkzaam zou zijn
2. Ervaring is eenvoudig de naam die wij geven aan de som van onze fouten. Oscar Wilde. 😉
Ik ben blij met VvE-Wiki, blijft een interessant forum waarvan veel te leren is.
Het ga jullie beiden goed en tot ziens op HET forum.

[Bob]

Goedemiddag Carla,
Het enigma van het (zeer) oude splitsingsreglement blijft mij ook boeien.
Ik zou eigenlijk het complete werk graag inzien.
Met behulp van Google heb ik het volgende op internet gevonden.
Quote
Door onze jarenlange ervaring in de vastgoedmarkt hebben wij inmiddels ook onze expertise opgebouwd in het VvE beheer.
Unquote
Volgens mij zijn we, als ik nu goed ben geïnformeerd, met Henmar in gesprek met een pro. Dat verklaart zijn kennis van zaken en heldere opstelling.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Betekenisloze bepalingen bestaan niet. Wanneer géén bedrag is afgesproken geldt het artikel voor alle bedragen.
Is de vraag nog steeds van kracht? Graag iets specifieker Ingeborg.
Voor een goed antwoord zijn meer gegevens nodig.
Welk MR, wat moet er worden besloten.

[Bob]

Grinnik, het is mijn column niet, die is van Rob.
Maar ik heb daaronder wel een goed gesprek gehad.
Zoals ik eerder al aangaf kan ik met de mij bekende feiten geen oordeel geven over gelijk of ongelijk.
MVG, Bob

[Auteur]

Berichten