Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste redactie van NederlandVvE,
De aanpassing gelezen. Klopt haarscherp.
Graag gedaan.
Vriendelijke groet van een trouwe volger van jullie site,
BobBeste redactie van NederlandVvE,
Allereerst mijn dank voor de reactie. De feedback-knop heb ik nu gezien en in het voorkomende geval zal ik die (eveneens) gebruiken.
De reden voor deze topic ligt “verscholen” in de uitgebreide discussie die ik startte op deze site onder het kopje “Reikwijdte Modelreglement artikel 38 leden 7 en 8”. Kortheidshalve ben ik zo vrij te verwijzen naar betreffende thread. Daarnaast wijs ik op de secundair door mij aangebrachte nuancering en redengeving in mijn tweede post van 11.12 uur hierboven.
Mogelijk dat de redactie van NederlandVvE haar licht kan laten schijnen over de “liftcasus” in de topic over MR 1992 artikel 38 lid 8 in het bijzonder.
Het verbaast me voorts niets dat jullie zoveel vragen ontvingen vorig jaar. Zoals ik hierboven al schreef leven er heel erg veel vragen en is er ontzettend veel mis in VvE-land. Mijn vraag kende (natuurlijk) geen eenvoudig antwoord, en ik begrijp dat jullie het (vragen)water aan de lippen stond.
Met het andere “missertje” bedoel ik de nuancering die ik in het verhaal “reikwijdte” aanbracht betreffende uw informatie: https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/stemmenmeerderheid-energiebesparing-vve/
Kortheidshalve wil ik graag verwijzen naar bladzijde 4 in de thread reikwijdte en mijn onderonsje met Carla.
Rest mij slechts om tot slot te melden dat ik jullie site van uitstekende kwaliteit acht en dat ik NederlandVvE NIET graag zou missen.
Met vriendelijke groet,
Bob.Het was niet mijn bedoeling om NederlandVvE als niet deskundig weg te zetten. Het ware beter geweest wanneer het topic had benoemd met “zelfs” voor “voor deskundigen”. Ik gebruik niet voor niets de term gerenommeerd.
Merk overigens op dat dit niet het enige “missertje” is op de site (zie ook topic reikwijdte artikel 38 lid 7 & 8).
Waar het mij om gaat is dat deze artikelen onder het kopje informatie worden gepresenteerd als een vaststaande waarheid zonder mogelijkheid om te reageren.
Op de columns kan wel worden gereageerd. Dan zou je geen missertjes verwachten onder de informatie.
Ook op deze site heb ik al adviezen gezien waar men vraagtekens bij moet zetten. We waren het er al eens oner eens dat de bezoeker geen idee heeft over de deskundigheid van het advies dat men krijgt. Vandaar mijn algemeen bedoelde waarschuwing.
Het is niet alleen de deskundigheid van de deskundigen waar men vraagtekens zou kunnen plaatsen. Ook de vraagsteller is vaak (niet opzettelijk) onzorgvuldig met het formuleren van de vraag. Adviezen geven zonder te weten hoe de akte van splitsing luidt, of hoe de relevante feiten en omstandigheden zijn, zouden de adviseur moeten bewegen om in het voorkomende geval eerst door te vragen, en pas daarna een (beter gefundeerd) advies te geven.
Ook de vraagstellers moeten zich echter realiseren dat men, wanneer men een onjuist geformuleerde vraag stelt, men een goed antwoord mag verwachten (echter op de verkeerde vraag). Dan heeft men ook nog steeds een niet goed passend advies ontvangen. Er bestaan net zo min eenvoudige vragen als eenvoudige antwoorden.
Reden temeer om goed te letten op hetgeen er op de diverse sites wordt beweerd. Zelfs (!) wanneer men met deskundigen te maken heeft.
Verder merk ik nog op dat er heel erg veel fout gaat in VvE-land.
Daarom is het maar goed dat er sites bestaan als de door mij aangehaaalde site, maar ook als dit forum. Ook de sites die jij aanhaalt zijn zonder meer uitstekend te noemen.
Het is echter aan de zoekende mens om zelf de artikelen en adviezen kritisch te beschouwen.Beste Ed,
Dank voor de terugkoppeling. Eind goed al goed zou ik zeggen.
Zodra de termijn v.w.b. de gang naar de rechter is verlopen is de zaak in kannen en kruiken (niet meer ontvankelijk).
Vriendelijke groet,
Bob.En Carla, even verklappen. De advocaat zal denken “wat een herkenbare casus, komt me bekend voor, maar dan met een andere installatie”. Deze casus heb ik vorig jaar nl. voorgelegd aan NederlandVvE, maar verder dan een ontvangstbevestiging van mijn vraag is het nooit gekomen. 😉 😉
Hi Carla,
Lang niet gezien 😉
Naar ik aanneem heb je niet direct behoefte dat ik jouw resumé gedetailleerd door ga nemen. Ik ga slechts even op wat “scherpe puntjes” in.
Om te beginnen ben ik met je eens dat we in het geval van deurdrangers, draaihek (de voorbeelden uit “jouw” VvE) en bij energiebesparende maatregelen voor wat betreft het “voordeel trekken” redelijk goed beargumenteerde en objectiveerbare zaken hebben.
Dat het bij camera-beveiliging en liften minder “clear-cut” is, is na voorgaande debat wel duidelijk. Rob en ik hebben besloten “to agree to disagree” en daar houd ik me dus even aan.
De uitleg van de opmerking “bijna altijd …..” luidt n.m.m. als volgt.
(Zie hiervoor ook MR 1992 artikel 38 lid 8 “voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen” juncto 38 lid 5 “buiten het onderhoud vallende uitgaven”).
De schrijver zegt nu dat wanneer het om energiebesparende maatregelen gaat er bijna altijd sprake zal zijn van de situatie als bedoeld in 38.8. Gewoon een “niet noodzakelijke ” vervanging, dus niet in het kader van, of voortvloeiend uit, onderhoud. Ergo een “circus”.
In jouw lampenvoorbeeld wordt (veel) geld uitgegeven aan onnodige vervanging van (gloei)lampen, terwijl ze nog niet aan vervanging toe zijn, de oude lampen werken immers gewoon en geven licht. Waarom onnodig geld uitgeven terwijl het niet hoeft. Dus, “circus”. Uit jouw eigen verhalen over de VvE begrijp ik dat er bij jullie ook heel erg veel lampen zijn als je die gaat vervangen door “betere” of zuiniger lampen. Anders kan het natuurlijk liggen in het geval oude gloeilampen stuk gaan en niet meer te koop zijn, dan moet een alternatief worden gezocht voor een nieuw peertje (en natuurlijk een redelijk alternatief, geen kerstboomverlichting). 😉
Zelf geef ik nog even mee (dat heeft de schrijver even niet meegenomen) dat er nog een reden kan zijn dat er geen gekwalificeerde meerderheid hoeft te zijn. In het kader van 38 lid 5 kan het zo zijn dat er een bedrag is vastgelegd in de akte van splitsing. Beneden dat vastgestelde bedrag is de in 38.5 bedoelde gekwalificeerde meerderheid niet nodig, en kan worden volstaan met een “gewone” meerderheid. Als dat bedrag bijv. € 4000,00 is, en je blijft met jouw lampenvoorbeeld onder dat bedrag, dan kan de vergadering met gewone meerderheid beslissen. Minder “circus”.
Over de MJOP nog heel kort. Zoals eerder in deze thread; wanneer de nieuwe situatie is gerealiseerd, en de eigendom van de gemeenschappelijke zaak bij de VvE blijft, wordt het (alle) onderhoud van/aan de nieuwe situatie door alle leden conform breukdeel verdeeld (en dus ook in en v.w.b. de MJOP).
Vriendelijke groet,
BobHoi Rob,
Gelezen. Zeker interessant. Helaas gaat dit in onze casus niets oplossen.
Het gaat in dit artikel met name over de vereisten v.w.b. quorum en stemverhouding.
Voordeel trekken van wordt slechts en passant genoemd, en niet echt diepgaand besproken zoals wij dat deden.
In het specifieke beschreven geval kan niemand met droge ogen beweren dat hij geen voordeel zou trekken. De energierekening van de VvE gaat immers (dramatisch) omlaag. Dat heeft direct een positieve invloed op de definitieve bijdrage van ieder lid.
Verder ben ik van mening dat schrijver van het stukje zich ook nog indekt met nuanceringen als “bijna alle energie-besparende maatregelen”.
Voordeel is in dit geval meetbaar en concreet (objectiveerbaar). Vergelijk ook met het voorbeeld wat Carla gaf over de deurdrangers in haar complex. Ons “probleem” zit in het feit dat een keuze uit twee reële opties zich niet vooraf en objectief laat meten.
Jammer dat de advocaat achter NederlandVvE niet meedoet in deze thread!
Vriendelijke groet,
Bob.Hi Carla,
En jij natuurlijk ook bedankt voor jouw ruime inbreng in dit topic!
Het was me een genoegen. Graag tot schrijfs, hartelijke groet,
Bob.Beste Rob,
Helemaal mee eens, maar dank voor de open discussie.
Het verhaal in de link kende ik. Helaas is het verhaal niet (meer) compleet. Het is zoals de schrijver al aangeeft een bewerking van een eerder artikel van zijn hand. Ook hier was sprake van voortschrijdend inzicht, maar het 1e artikel staat niet meer op de site van VvE-recht.
Wij gaan nu wachten op nieuwe lift-jurisprudentie, want die gaat er vast en zeker komen. Misschien wordt deze materie ook meegenomen in het aanstaande nieuwe modelreglement. De wereld staat niet stil, ook op dit punt niet.
Vriendelijke groet,
BobExcuus! Een slordigheid van mij 😉
Er had natuurlijk moeten staan:
Maar om het weer binnen proporties te brengen durf ik wel te stellen dat een rechter, in een door mij geschetst geval (voorbeeld) met een goed besluit waar bijvoorbeeld 30 van de 45 stemmen hebben besloten om allen te laten meebetalen, het correct genomen BESLUIT NIET zal vernietigen en zijn EIGEN waarde-oordeel voor recht zal verklaren.Goedemorgen Rob,
Jouw opmerking over het MR1983 mag heel strikt genomen waar zijn, maar in de lopende discussie snijdt de constatering voor mij geen hout.
Modelreglementen (MR’n) hebben op geen enkele manier kracht van wet. Het zijn slechts hulpmiddelen die de heersende praktijk zo goed mogelijk beschrijven voor de gemiddelde situatie. Een MR wordt pas van kracht verklaard in de akte van splitsing of in de akte integraal overgenomen. In de akte van splitsing worden de MR’n vaak aangepast om recht te doen aan de specifieke situatie waarvoor zij gaan gelden. Een MR is dus zeker geen hard gegeven. Ook al in 1983 kon de akte van splitsing afwijkingen van het vigerende MR bevatten, en dus ook een afwijkende kostenverdeling.
Ik houd mijn (generieke) redenatie overeind, inclusief de mogelijk als “extreem” ervaren voorbeelden voor de fijnproever.
Het antwoord op jouw vraag betreffende de ene bewoner op de begane grond.
Ik ben ervan overtuigd dat de rechter in het voorkomende geval zal toetsen of aan alle zorgvuldigheidseisen is voldaan v.w.b. het totstandkomen van het gewraakte besluit. Wanneer daar geen sprake is van enig gebrek rest nog slechts de vraag van redelijkheid en billijkheid. Zoals ik al eerder aangaf zit niemand anders dan de rechter op de stoel van de rechter. Niemand kan ooit met zekerheid de uitkomst voorspellen, ook geen “rechtsgeleerde”. Maar om het weer binnen proporties te brengen durf ik wel te stellen dat een rechter, in een door mij geschetst geval (voorbeeld) met een goed besluit waar bijvoorbeeld 30 van de 45 stemmen hebben besloten om allen te laten meebetalen, het correct genomen zal vernietigen en zijn waarde-oordeel voor recht zal verklaren. Het is en blijft namelijk nog steeds een keuze van de vergadering uit twee rechtens beschikbare opties.
Om bovenstaande redenen ben ik het niet eens met jouw “Dus’sen” en zeker niet met de conclusie die je trekt dat “het eindresultaat altijd gelijk zal zijn”.
Met vriendelijke groet,
BobHi Carla,
Wederom mijn dank voor jouw reactie.
Voor de “fijnproever” nog even de volgende aanvulling.
Indien een VvE zonder lift alsnog zou willen overgaan tot plaatsing van een nieuwe installatie (lift) dan wordt naar alle waarschijnlijkheid de keuze van de leden beïnvloed door de verdieping waar men woont. Wat enig lid verstaat onder “voordeel trekken” hangt dan volgens mij van de verdieping waarop men woont af.
Het lijkt me dat de optie “allen meebetalen” het niet/nooit zal halen als meer dan éénderde van de uit te brengen stemmen op de begane grond woont.
Het is net zo onwaarschijnlijk dat de optie “alleen eerste verdieping en hoger betalen” het zal halen wanneer tenminste tweederde van het aantal uit te brengen stemmen op de eerste verdieping of hoger een appartementsrecht bezit.
Alles uitgegaan van 100% aanwezigheid zodat het quorum even niet belangrijk is.
Dat is de democratie ten top.
Vriendelijke groet,
BobBeste Ed,
Carla ziet het wat mij betreft volkomen juist.
Toch een aanvulling.
Zoals Carla al aangeeft zou ik eerst even de gevoelens van de afwezigen nagaan.
Indien zij geen probleem hebben met het genomen besluit is het probleem direct opgelost.
Zo zij er wel een probleem mee hebben, en vernietiging van het besluit zouden wensen, ontstaat er een nieuwe situatie.
Of een extra vergadering of een gang naar de rechter nodig is, en voor hen kansrijk is, hangt onder andere van het volgende af.
Er is zoals Carla al aangeeft geen enkele rechter die zal vernietigen louter vanwege een overschrijden van termijnen. Voor vernietiging is meer nodig. Ten eerste moet verzoeker een aantoonbaar belang hebben, maar nog veel belangrijker is dat verzoeker aannemelijk zal moeten maken dat indien hij/zij wel ter vergadering aanwezig zou zijn geweest de uitslag van de stemming anders zou zijn geweest.
Afhankelijk van het benodigde (en mogelijk verzwaarde) quorum, en daarnaast de vereiste meerderheid van stemmen kon dat, zelfs voor 3 verzoekers, in jullie geval wel eens heel moeilijk worden.
Daarmee bedoel ik het volgende.
Als het zo is dat het quorum (bijvoorbeeld tenminste de helft van het maximaal aantal uit te brengen stemmen) in de vergadering vertegenwoordigd was (en dat was bij jullie zo met 6 van de 9 stemmen (zelfs tweederde)), en alle 6 stemmen hebben vóór het besluit gestemd, dan is het onmogelijk om in een 2e vergadering een ander besluit te verkrijgen (even aangenomen dat de 6 voorstemmers voet bij stuk zouden houden). Anders is het pas wanneer het besluit bijvoorbeeld is genomen met 4 voor en 2 tegen, dan zou het met de 3 afwezigen ook nog 4 voor en 5 tegen kunnen worden. Resultaat geen of een ander besluit.
Ik laat dit even weten omdat het in het eerlijke en open overleg met de 3 afwezigen kan worden meegenomen. Als er 6 stemmen voor waren (en blijven) dan maken zij met een tweede vergadering geen kans een ander besluit te realiseren.
Zoals Carla al aangaf is de beste oplossing de weg van constructief overleg met de 3 afwezigen en zo nodig nog met de andere 6 (maar dan is een extra vergadering in de woonkamer handiger dan 1 op 1 overleg).
Extra werk, maar realiseer je dat wanneer de sfeer in de VvE goed is, naar mijn overtuiging alles wat redelijkerwijze mogelijk is in het werk moet worden gesteld om de sfeer goed te houden.
Vriendelijke groet,
Bob.Goedemorgen Carla en Rob,
Carla heeft een goed punt gemaakt. Ondanks het feit dat de bezoeker van het forum kan uitvinden hoe vaak de bijdragers hebben geschreven blijft het slechts kwantiteit en is het een vragensteller niet duidelijk wat de kwaliteit van het advies of de mening is. Het zou mooi zijn als er een herkenbaar labeltje aan de bijdrager zou hangen die iets zegt over de kwaliteit. Ik realiseer me direct dat het verre van eenvoudig is om iets dergelijks te realiseren, maar het is het overwegen zeker waard. Een andere kant van het verhaal is dat iedere bezoeker van het forum zich moet realiseren dat er op het forum geen rechtspraak plaatsvindt en dat de bezoeker de adviezen zelf moet wegen en waarderen op kwaliteit. Misschien een caveat emptor plaatsen op de site in plaats van te proberen de kwaliteit van de bijdragers te beoordelen?
Dan nog even een voortzetting van een onderdeel van de casus hierboven. Ik kan het niet laten om hierover nog even te filosoferen. Vandaar toch nog een poging om voordeel trekken (art. 38.8) als een persoonlijk iets te zien. Ook een eigenaar is per slot een natuurlijk persoon en geen rechtspersoon.
VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke zaken (dus in dit voorbeeld ook van een lift).
De VvE is een rechtspersoon en kan dus niet (zelf) denken, schrijven en voelen.
Het hoogste orgaan van de VvE bestaat uit natuurlijke personen. Die denken en besluiten voor de VvE.
Besluiten worden door de leden genomen op basis van persoonlijke (subjectieve) ervaring en inzichten. De besluitvorming binnen de VvE is per definitie gekleurd door persoonlijke voorkeur en mening.
Voor wat betreft de kostenverdeling in het geval de VvE een lift bezit bestaan twee toestanden die beiden voorkomen en die wettelijk/juridisch gezien beiden zijn toegestaan. Of alle eigenaars delen de kosten (conform vastgesteld breukdeel), of de eigenaars vanaf de eerste verdieping (en hoger) delen de kosten voor de lift (ook weer conform vastgesteld breukdeel).
Beide voorkomende toestanden krijgen initieel vorm bij het totstandkomen van de splitsing (in de splitsingsakte). Wanneer de akte wordt ontworpen is de kostenverdeling dus naar smaak van de “splitser”. Smaak is hier te vertalen als de “(persoonlijke) visie van de splitser over de vraag wie voordeel trekken van de lift”. De basis voor het besluit is afhankelijk van het (persoonlijke) gevoel van de splitser over wie er eigenlijk belang hebben bij een lift (er “voordeel van trekken”).
Een bestaande akte van splitsing kan worden gewijzigd. Los van de vereisten rond een dergelijk besluit geldt dat over die wijziging wordt beslist door de leden van de VvE. Weer betrokken op de kosten betreffende de lift kunnen de leden van de VvE kiezen om de ene kostenverdeling in de akte van splitsing, van allen betalen, te wijzigen in, eerste verdieping en hoger betalen. De individuele leden stemmen hierover naar hun persoonlijke idee over wie er voordeel trekken van de lift.
Niet alleen bij totstandkoming of wijziging van de akte van splitsing speelt de persoonlijke mening over wie “voordeel trekken” een rol, maar ook wanneer een VvE (later alsnog) besluit om, conform MR1992 artikel 38 lid 8, een lift (een nieuwe installatie) aan te brengen. Er is dan nog geen vooraf vastgestelde verplichte wijze van kostenverdeling, en dus moeten de leden niet alleen beslissen dat (of) er überhaupt een lift komt, maar ook hoe de kosten gaan worden verdeeld (moeten alle leden betalen, of alleen de leden die 1e verdieping en hoger wonen?). Het gaat immers om een nieuwe situatie met een nieuwe installatie. Nu de kostenverdeling niet vooraf op objectieve gronden vaststaat en ieder lid voor zich, naar eigen overtuiging over voordeel trekken, kan en mag stemmen is de persoonlijke kleuring een feit. Wanneer er kan (moet) worden gekozen tussen twee mogelijkheden en de keuze vrij is (niet voorgeschreven en objectief) is in het onderhavige geval en met artikel 38 lid 8 een persoonlijke (subjectieve) keuze, afhankelijk hoe het individu aankijkt tegen “voordeel trekken”.
Q.E.D.
Met vriendelijke groet,
Bob.Beste Carla en Rob,
Voor alle zekerheid toch maar even het volgende melden.
Ik neem aan dat ik jullie niets nieuws vertel, maar ik kijk altijd met veel genoegen naar de geanonimiseerde uitspraken op de site van “de Rechtspraak”. Ik neem aan dat jullie die kennen, zo niet dan heb je echt wat gemist.
Vriendelijke groet,
Bob
