Jay
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Zonder geschiktheidsverklaring kan er op het moment geen sprake zijn van op een correcte manier in bedrijf stellen van een cv-ketel. Aangezien het rondom een geschiktheidsverklaring op dit moment niet sluitend geregeld is zit daar een pijnlijke situatie.
Indien “in bedrijf stellen” als werkzaamheid alleen gaat over te installeren of te vervangen ketels en expliciet onderhoud van ketels uitsluit is het nog niet direct een probleem. Als “in bedrijf stellen” gaat over het in bedrijf stellen in brede zin (dus ook na regulier onderhoud), dan ontstaat er ineens een enorm probleem. Dan mag er immers geen enkele ketel meer in bedrijf gesteld worden na bijvoorbeeld jaarlijks onderhoud indien er geen geschiktheidsverklaring beschikbaar is.
De uitspraak van het hof gaat daadwerkelijk over Artikel 52, lid 9, wat dus op zichzelf nietig is. De term reglement in artikel 5:113 lid 2 BW slaat namelijk terug op de akte, eventueel aangevuld met het modelreglement indien de akte geen volledige kopie van het modelreglement betreft.
Het topic gaat volgens mij over of bepaalde kosten op een bepaalde manier verdeeld mogen worden. Dit sloeg in zoverre terug op Artikel 52, lid 9 dat het beschreef dat een afwijkende verdeling in het HHR moet staan. Dat blijkt echter niet te kloppen, aangezien het lid zelf nietig is. Zodoende is dit in dit topic geslopen.
Maar goed, ik weet genoeg. Als het niet expliciet in de akte beschreven is bestaat het niet en vervalt het naar de standaard verdeelsleutel (welke sleutel dat is staat in de akte).
Ik was die inderdaad al tegengekomen. De bewoording is echter vreemd.
Het artikel in de splitsingsakte waardoor in het Huishoudelijk Reglement een kostenverdeling kan worden opgenomen die afwijkt van de kostenverdeling zoals opgenomen in de splitsingsakte, is in strijd met de wet (artikel 5:113 lid 2 BW).Bovenstaande impliceert dat er in het HHR geen zaken gesteld mogen worden welke in de Akte beschreven zijn. Dit is logisch, aangezien het Akte > Modelreglement > HHR is en dus enig strijdige bepaling in het HHR t.o.v. de akte automatisch nietig is.
Dit beschrijft echter niet direct een situatie waarbij de akte weinig voorschrijft hieromtrent (behalve verwijzing naar het relevante Modelreglement) en het totale reglement (dus Akte + Model) dan toch de ruimte laat om te kijken naar het HHR. Zeker gezien het feit dat een HHR dat als reglement MR.2006 kent in de openbare registers ingeschreven moet worden (en dat inschrijven vereist een notitie van de notaris om in te kunnen schrijven wat het effectief een onderhandse akte maakt).Mijn tekst hierboven is een tight-rope en zou dus juridisch onhoudbaar kunnen blijken, maar de uitspraak van het hof lijkt wat ruimte over te laten. Als echter de houdbaarheid van Artikel 52, lid 9 in de uitspraak zelf in het geding was, dan is daarmee dus het volledige lid strijdig met de wet. Zou wel fijn zijn om dergelijke strijdigheden op een bepaalde manier te kunnen verwerken, aangezien dit er wel een is die tot rechtszaken kan leiden.
Volledige uitspraak overigens hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2017:10505Ik heb het even uitgezocht, maar wat hierboven staat klopt niet geheel. Modelreglement 2006 schrijf het volgende:
Artikel 8, eerste lid:
Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.Artikel 8, tweede lid:
De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.Artikel 52, negende lid:
Bij deze besluiten dient tevens te worden vastgesteld welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten. Deze verhouding kan afwijken van het bepaalde in artikel 8 tweede lid. Een afwijkende kostenverdeling dient te worden opgenomen in het huishoudelijk reglement.Het taalgebruik in de akte is in dezen niet heel concreet of actiegericht te noemen, behalve dat de liftbijdrage op een andere manier berekend wordt.
Maar dat staat los van de vraag of bijvoorbeeld “kosten waaraan alle eigenaren voor een gelijk deel moeten bijdragen” als een breukdeel kan worden gezien. Als dat namelijk zo is (of i.i.g. juridisch hard te maken is), dan wordt automatisch alles een breukdeel.
Dan is dit wel helder. Gewoon de onterecht niet aangeslagen kosten alsnog incasseren bij de bewoners, zodat de ALV de jaarrekening kan afsluiten. Want inderdaad, anders moet het overgeslagen worden op alle bewoners en dat kan sowieso niet de bedoeling zijn.
Het is me trouwens bekend dat de ALV het vaststelt, maar het bestuur doet in ons geval nog een bijdragebrief naar de bewoners om het zwart op wit te stellen. Je kunt stellen dat deze brief niet de waarheid bevatte zoals vastgesteld op de ALV en de VvE-bijdragen vervolgens te laag waren.Helder. Er is hier dus geen sprake van het potentieel verbeuren van rechten, aangezien het (voormalige) bestuur van de VvE hun werk niet goed heeft gedaan?
Met alles wat ik gelezen heb kwam ik overigens ook tot dezelfde conclusie, maar het is me nooit helemaal duidelijk geworden of het te laag inschatten van de VvE-bijdrage door een VvE bestuur kan leiden tot het verbeuren van rechten.
@Rob: Ik zie dat er in de splitsingsakte letterlijk een extra lid is toegevoegd met opmerkingen dat de lift op een andere manier wordt verrekend (daar zit ook ruimte om het hoofdelijk te doen.
Wat me echter bevreemd in de eerdere opmerking die ik geschreven had was dat je volgens een site dus met 4 vormen van breukdelen te maken kunt krijgen. 3 en 4 klinken mij echter niet direct als breukdelen, maar eerder hoofdelijk. Als dat echter wel als breukdelen geïnterpreteerd worden kun je in het kader van deze gehele draad dus stellen dat je dan ook glasbewassing op deze manier wel degelijk in de begroting kunt houden, aangezien het dus over (een variant van) een breukdeel gaat. Dus de vraag of is dan of hoofdelijk omslaan als een variant van breukdelen wordt gezien.
Mocht dat dus niet het geval zijn, dan zou daar ook mogelijk de verklaring in kunnen leggen dat er per 2015 geen doorbelasting van glasbewassing werd gedaan, aangezien het juridisch niet houdbaar bleek.
@RonaldL: is dit alleen doorberekenen van de bijdrage n.a.v. breukdelen altijd van toepassing? Er is in sommige complexen immers een lift aanwezig en deze wordt door eventuele bewoners op de begane grond niet gebruikt wat afhankelijk van de afspraken kan leiden tot vrijstelling van een liftbijdrage.
Hierdoor zie je ook vaak dat een liftbijdrage anders wordt aangeslagen, aangezien de lift een dienstbaarheid op zichzelf is en die niet onderkent of een appartement uit meer breukdelen bestaat. Ik kom onderstaande tegen:
Effectief kan een VvE zodoende met vier soorten breukdelen te maken krijgen:1. kosten waaraan alle eigenaren moeten volgens breukdeel (bv. 21/1527e) moeten bijdragen.
2. kosten waaraan slechts een deel van de eigenaren (extra) moet bijbetalen volgens breukdeel (bv. 21/1527e).
3. kosten waaraan alle eigenaren voor een gelijk deel moeten bijdragen (bv. 1/8e als er acht eigenaren zijn)’.
4. kosten waaraan slechts een deel van de eigenaren volgens een gelijk deel moet bijdragen (bv. 1/6e als er 8 woningen zijn).
Daarnaast zal er per verdeelsleutel rekening gehouden moeten houden met het aanleggen van een reservefonds.Je kunt echter stellen dat 3 en 4 varianten zijn van hoofdelijk omslaan wat niet direct te relateren is aan een breukdeel. Maar is dat dan ook per se nietig?
